kinnisvara korrashoid ja ettevõtte strateegia

1. kinnisvara korrashoid ja ettevõtte strateegia Roode Liias TTÜ professor Tartu, 24.november 2006

2. kulud töökohale aastas (ilma IT ja kommunikatsioonita; Holland)

3. ei pea olema kinnisvaraomanik, et pidevalt mõelda kinnisvarast, sellega seotud kuludest ning kinnisvara mõjust ettevõtlusele • laiemalt – iga organisatsiooni arengule

4. ka siis, kui kinnisvara ei kuulu ettevõtjale, peab ettevõtja tegema otsuseid, mis on seotud kinnisvaraga • asukoha valik ettevõtte tegevuseks • kasutatavate ruumide kvaliteedi määratlus • korrashoiuteenuste tellimine • ettevõtjad-omanikud peavad lisaks veel haldama kogu oma omandi-portfelli

5. kinnisvara ülalpidamis- ja korrashoiukulud on iga ettevõtja ja asutuse eelarves kajastatud – kas seda näha tahetakse või mitte: • iga ürituse korraldamisel lahendatakse esmalt ruumide küsimus • kasutaja formuleerib oma vajadused – otsustab! • kasutaja tasub kinnisvara kasutamise eest • (üldjuhul) igakuise arve nägemine ruumide kasutamise eest paneb mõtlema kinnisvarast, selle kohast ja rollist ühiskonnas, igapäevaelus ja ettevõtluses

6. Holland: kulud ühele töökohale 2005.a. 800 700 600 500 euro 400 300 200 100 0 p9 p4 p16 p13 p1 p10 p12 p6 p3 p2 p17 p7 p8 p15 p5 p11 kinnistud koristuskulude jaotumine Source: FKG Project. 2005. Centrum Facility Management, Netherlands

7. koristamiskulude ja -kvaliteedi suhe (2003) 20% = € 8,-- M2 Source: Meetmethodiek Kwaliteit van Facilitaire Activiteiten 2004. CFM Netherlands and Cap Gemini

8. iga organisatsioon koostab oma arengukava lootuses, et kavandatu ka teostuks • kinnisvara-teema on iga organisatsiooni juhtkonna poolt tehtavate otsuste hulgas • läbi kinnisvara on võimalik kõige enam mõjutada iga organisatsiooni kulusid • ettevõtluses on konkurentsi eelis alati seotud kuludega; kes suudab... • ...kulutada vähem kinnisvarale, see võidab • ...ratsionaalsemalt kasutada kinnisvara, see võidab

9. strateegiline suund ettevõtluses: • vähendada kulutusi; vähendada kinnisvara-kulusid • koos sellega väheneb ‘kinnisvarajuhi’ võim! • aastaid (kümneid) tagasi oli loomulik – turuvõimu saavutamiseks on vaja kinnisvara, on vaja rohkem kinnisvara! • ruumide suurus ja tooli seljatoe kõrgus on (ülem)võimu tunnused • kui eesmärk on ikkagi vähendada kulusid! • kuidas seda teha, et tulemus oleks mõistlik • kulude vähendamisega ei tohi kaasneda olude halvenemine

10. Tootearenduskõver kavand arendus tootmine mandumine

11. esimesel etapil pole kinnisvara olemasolu vajalik • kavandatakse töökohtadel; põhiressurss on töötaja • toote arendamiseks vajame pindu/ruume • eduka arenduse lootuses ei tohi ennast pimesi siduda pikaajaliste mittepaindlike kohustustega (omand, hoonestusõigus) • kui hangitakse kallihinnaline sisseseade, siis peab kinnisvara kasutamine olema tagatud seade eluea lõpuni • kui naabruses on toote turustamise seisukohast turistidele atraktiivne kinnistu, siis tuleb seda siiski ära kasutada • edaspidi pole vaja täiendavaid investeeringuid kinnisvarasse • põhitähelepanu olemasoleva vara ratsionaalsele kasutamisele • mõistusega reageerida ebaedu algusele

12. suures ettevõttes on pidev oht, et kasumiga toodete arvelt kustutatakse teiste toodetega seotud kinnisvarakulud • samas oleks võimalik kasutada kinnisvara alt vabanevaid vahendeid uute innovaatiliste ideede arendamiseks

13. ettevõte peab olema piisavalt suur selleks, et hoida üleval oma kinnisvarateenuste allüksust • tagada vajalik maht ja kvaliteet • kui püstitatud eesmärke ei saavutata, peab põhiettevõtlus maksma kinni liigsed tugistruktuuri kulud alternatiiv • iga ettevõte on võimeline rentima välja endale liigset pinda ja/või korraldada teiste firmade kasutusse antavat kinnisvara korrashoidu • kvaliteetset ja paindlikku korrashoiuteenust pakub turg • ruumide rentimine atraktiivsele ettevõttele suurendab oma käivet

14. vertikaalne integratsioon ettevõtluses

15. tekib võimalus saavutada edu kinnisvara abil, kasutades kinnisvara ettevõtte strateegilisel juhtimisel • omandi eelis ilmneb renditasude tõusul ja sobilike pindade defitsiidi puhul • rentijad on küll paindlikud valikul, samas sõltuvuses omanike hinnapoliitikast • vertikaalse integratsiooni eelis on suurem mõjujõud turul • sobiliku kinnisvara omamine on vajalik • kindlate toormevõimaluste olemasolu • kontrollitava jaotusvõrgu olemasolu • vertikaalse integratsiooniga luuakse endale kaitsestrateegiat • luuakse olukord, kus konkurent peab turule tulemiseks tegema juba suuremaid kulusid • raske on juba hankida kinnisvara sobilikku asukohta • võimalus on alati üürida konkurendilt, kuid millise hinnaga? • ettevõtluse arendamiseks on vaja kohta sobilikku asukohta!

16. kinnisvara omamine – eriti kui tegemist on eriotstarbelise varaga – on oluliseks takistuseks mobiilseks ‘toimetamiseks’ turul • tuleb jääda senisesse raamistikku – asukohta koos kaasnevate kuludega • puudub paindlikkus, et saada kätte raha ning investeerida enam tulusamasse ärisse • vertikaalne integratsioon eeldab suuri investeeringuid kinnisvarasse • investeering kinnisvarasse seob ressursid ja ei anna kiiret tulu • investeering põhiettevõtlusesse on suurema tuluga • eduka müügi korraldamiseks on vaja esmajoones ruume/pindu

17. ettevõte, kus on oma kinnisvara-teenust pakkuv osakond, on täielikult sõltuv selle osakonna teenuste kvaliteedist • erapooletu konsultatsiooni kasutamine on piiratud • pikaajaliste kinnisvara kasutuslepingute olemasolul, on vaid teoreetiline võimalus otsida uusi pindu • mida enam on turul kinnisvara (pindu!) pakkuvaid ettevõtjaid, seda paindlikumaks muutub turg ettevõtjale-kasutajale • alati on ettevõtlusesse peidetud riskid • võimsus ja vajadus ei pruugi olla vastavuses • kinnisvara on enam kui tootmisvõimsust • turg ootab enamat kui ettevõtja suudab pakkuda • kinnisvara omand suurendab kulusid põhivarale • suured kulud põhivarasse (kinnisvara) muudab ettevõtte tegevuse vähem paindlikumaks • alternatiivne tegevus toob kaasa käibe- ja muutuvkulude suurenemise • raske on vähendada sellist põhivara kui kinnisvaraturg on mandumas

18. järeldused • majandusõpetused ei arvesta kinnisvara erilise rolliga • rahaliselt taandatakse see põhivarale • kinnisvara loob alati erilised kohustused • edu eeldus on strateegilise nägemuse olemasolu • kinnisvara on erineva tähendusega toote elutsüklite jooksul • kui ettevõtte operatiivtegevus pole edukas (kinnisvara korrashoid ei suuda seda edu tagada), siis pole ka kasumit, mida uuesti reinvesteerida

19. kinnisvara mõjutab iga ettevõtet ja iga ettevõtlusvaldkonda • soov aidata üht tegevust võib teisele kaasa tuua pärssimise • ettevõtte arengukava peab olema arengu eelduste mudeliks • ei tohi kirjeldada mitte aritmeetilist keskmist vaid arengut tagavat tasakaalu: • kinnisvara koht ettevõtluses • firma kinnisvara-strateegia loomine • ettevõtte strateegia loomine koos kinnisvaraga

20. kui arengukavas eemaldutakse kinnisvarast, jõutakse reaalsuseni, et arengukava elluviimist takistab kinnisvara puudumine • kinnisvara-tehingud on kulukad, aeganõudvad ja neid ei saa tagasi võtta – need peavad olema seotud pikaajaliste eesmärkidega • ettevõtete juhid, kes ei taha tegeleda kinnisvaraga, saavad lõpuks ikkagi aru, et suur osa põhitegevuse vahendeid läheb kinnisvarale

21. tänan tähelepanu eest roode@staff.ttu.ee r.liias@anet.ee