K.U.Leuven – Instituut voor de Overheid Universiteit Antwerpen Universiteit Gent Hogeschool Gent

1. K.U.Leuven – Instituut voor de OverheidUniversiteit AntwerpenUniversiteit GentHogeschool Gent www.steunpuntbov.be Een prijsindex voor woningen verhandeld op de secundaire marktin Belgïe Bart Capéau André Decoster Kris De Swerdt Workshop Brussel 25 Februari 2005

2. Onderwerp Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex

3. Omschrijving van het probleem • Eén van de cruciale ingrediënten voor onze analyses: prijs van "wonen" rentevoet prijs van onroerend goed moment van aankoop duur-model belastingen • In onze modellen hebben we derhalve een prijsindex nodig die de evolutie van de prijzen van onroerend goed doorheen de tijd weergeeft • Lijkt evident...maar Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex

4. Omschrijving van het probleem • Vaak (meestal) wordt aangenomen dat we hiervan een beeld krijgen via de geregistreerde verkoopwaardenvan onroerende goederen (bvb. de Stadim-index) • De heterogeniteitvan de verkochte goederen op de woningmarkt zorgt ervoor dat het gemiddelde van de verkoopwaarden een vertekend beeld kan geven van de prijs van wonen Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex

5. De prijs: per eenheid van identieke "kwaliteit" waarde prijs hoeveelheid = x = x € 100 000 250 400 = x appartement 2 slpk in Avelgem € 200 000 250 800 = x appartement 3 slpk in Leuven €300 000 250 1200 = x herenhuis in Leuven Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex

6. samenstelling van de "korf" verkochte woningen is niet constant • in de meer dan 100000 verkochte woningen per jaar zitten: • studio's: klein, groot, jong, oud, gelegen in ... • appartementen: klein, groot, jong, oud, gelegen in ... • huizen: • rijwoningen, één gevel vrij, vrijstaand, • van 1, 2, 5, 10, 20, 50, 100, ... jaar oud • gelegen in ... • met tuin, zonder tuin • met garage, zonder garage • van x m2 • ... • de samenstelling van deze verzameling "verkochte woningen": • wijzigt jaar na jaar • is verschillend van regio tot regio Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex

7. gevolg: mogelijke vertekening in de prijsvergelijking • tussen regio's: • stel slechts twee types woningen: • A: duurdere, comfortabele woning • B: goedkopere standaardwoning • en beide woningen zijn 5% duurder in Vlaanderen dan in Wallonië; • dus lijkt het logisch te stellen dat prijs van woningen in Vlaanderen 5% boven die van Wallonië ligt; • maar in Vlaanderen werden dit jaar vooral woningen verhandeld van het duurdere type, en in Wallonië vooral van het standaard type • dan zal de prijsvergelijking op basis van de verkoopwaarden leiden tot een prijsverhouding tussen Vlaanderen en Wallonië, die meer dan 5% afwijkt • hetzelfde geldt doorheen de tijd • m.a.w. zowel p als q veranderen • Doel van prijsindex: enkel verandering in p isoleren Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex

8. een hedonische regressie • aangezien waarde=prijs x hoeveelheid • en we "hoeveelheid" wooneenheden zien als een functie van de karakteristieken van de woning (vandaar hedonisch) • kunnen we de waarde van een woning verkocht op moment tverklaren in functie van: • de prijs per wooneenheid op moment t • de karakteristieken van de woning (eveneens op moment t), die samen de hoeveelheid wooneenheden vormen • de geschatte coëfficiënten van de verklarende veranderlijke prijs per wooneenheid op moment t, kan dan gebruikt worden om de prijsevolutie te schetsen onder de veronderstelling dat de samenstelling van de korf verkochte woningen niet gewijzigd is Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex

9. welke data hebben we nodig? • aankoopprijs van woningen verhandeld op de secundaire markt • de karakteristieken van die woningen op het moment van aankoop • Budgetenquêtes van het NIS: • 1997-98, 1999, 2000 en 2001 • vroegere enquêtes: geen aankoopprijs • bevatten 8264 huiseigenaars • we beperken ons voor de regressie tot de woningen aangekocht op de secundaire markt (dus niet de nieuw gebouwde, via veronderstelling over leeftijd woning) • Enkele kenmerken van de steekproef: Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex

10. wanneer werden de woningen aangekocht? Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex

11. welke type woningen werden er aangekocht? Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex

12. hoe oud zijn de woningen die werden aangekocht? Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex

13. andere kwaliteitskenmerken van de woningen die werden aangekocht Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex

14. Figuur 1: gemiddelde aankoopprijzen per jaar in BE’s Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex

15. Figuur 2: inflatiepercentages Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex

16. Figuur 3: coëfficiënten van de hedonische regressie Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex

17. Beperking van de regressie • kenmerken van de woning: op moment van enquête • Prijs van woning: bij aankoop • We gebruikten enkel die kenmerken waarvan we konden veronderstellen dat die waarschijnlijk onveranderd gebleven waren: • ligging • grootte • tuin • garage Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex

18. Een constante kwaliteit prijsindex voor woningen Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex

19. Inflatie in de constante kwaliteit prijsindex voor woningen Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex

20. Besluit • Verschil tussen prijsindex en waarde-index is belangrijk • Hedonische regressie is derhalve nodig • We hebben op dit moment geen gegevens om een echte hedonische regressie uit te voeren • Blijkt uit de “fit” van onze hedonische regressie • Veel buitenlandse voorbeelden van prijsindex woningen via hedonische regressies: • UK (Halifax-index) • US • Frankrijk • Dataverzameling opstarten moet dus eerste prioriteit zijn • Bruikbaarheid gaat verder dan beschrijven van prijsevolutie, maar ook voor waardebepaling woning (kadastrale perekwaties – zie deel Gent) Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex