Wat is een verborgen gebrek?

1. In onze Blog berichten geven wij juridische info, tips, voorbeelden of juist een uitleg over allerhande kwesties op de woningmarkt. Stelt u zich vragen als 'Wat is dat?' of 'Waar moet je rekening mee houden' of 'Hoe werkt....?', dan bent u hier aan het juiste adres. Verborgen gebrek....... Wat is daten waar moet je rekening mee houden? VERBORGEN GEBREK Wie een bestaand huis koopt, koopt de woning in de staat waarin die zich op dat moment bevindt. Dat wil zeggen: inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Het is daarom van belang om de bouwkundige staat van de woning goed te kennen: de koper heeft een onderzoeksplicht. De verkoper heeft een mededelingsplicht, dat wil zeggen dat hij verplicht is om alle gebreken mee te delen aan de (aspirant) koper. 1

2. Vanaf de eigendomsoverdracht komen eventuele gebreken aan de woning voor rekening van de koper. Afhankelijk van de omstandigheden zijn er twee uitzonderingen waarin de verkoper toch aansprakelijk kan zijn: •Bij een ernstig gebrek •Bij een gebrek dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld. Ernstig gebrek Een gebrek is ernstig wanneer het normaal gebruik van het huis in de weg staat. Bijvoorbeeld een rotte dakconstructie. De koper mag op grond van de koopovereenkomst verwachten dat de woning de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik ervan. (Of voor bijzonder gebruik, dat in de koopovereenkomst expliciet afgesproken is.) De verkoper is bij een ernstig gebrek aansprakelijk, als het gebrek al voor de overdracht aanwezig was. Dit geldt ook als de verkoper niet van het gebrek op de hoogte was. Clausules Soms wordt in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule opgenomen. Hierin wijst de verkoper de koper erop dat er sprake is van een oudere woning en dat de koper niet dezelfde verwachtingen van het huis mag hebben als van een nieuwere woning. Ook wordt regelmatig een zogenoemde niet- zelfbewoningsclausule opgenomen in de koopovereenkomst, bijvoorbeeld als er sprake is van een voormalige huurwoning. Hierin geeft de verkoper aan dat hij het huis niet zelf heeft bewoond en dat hij daarom niet op de hoogte is van de staat van de woning. De bedoeling van beide clausules is om aansprakelijkheid van de verkoper jegens de koper voor gebreken te beperken of uit te sluiten. In hoeverre de clausules de rechten van koper beperken, hangt af van de exacte formulering. 2

3. Niet gemeld gebrek | Kwader Trouw Bij een gebrek dat normaal gebruik van de woning niet in de weg staat, is de verkoper alleen aansprakelijk als het gebrek er al was voor de overdracht, en als de verkoper wist van het bestaan ervan, maar niets heeft gezegd. In het laatste geval is de mededelingsplicht geschonden. Gebrek ontdekt? ga direct naar ons Stappenplan. ------------------------ Verborgen gebrek bij aankoop huis:hier let de rechter extra scherp op, als je de verkoper aansprakelijk stelt Stel je koopt een woonhuis. Na de verhuizing ontdek je ernstige scheurvorming. Kun je de verkoper aanspreken op dit verborgen gebrek? Is er misschien grond voor ontbinding wegens dwaling? Of sta je met lege handen? In een zaak die onlangs door het hof werd behandeld was het volgende aan de hand. Een koper had een woning gekocht. In de reeds bestaande aanbouw van deze woning waren ernstige scheuren ontstaan (of ontdekt). De koper stelt dat dit duidt op een verborgen gebrek en dat hij het bestaan van dit gebrek niet hoefde te verwachten bij het aangaan van de koopovereenkomst. Hij doet een beroep op dwaling en vordert ontbinding van de koopovereenkomst. De verkoper erkent dat er een gebrek aanwezig is, maar betwist dat dit gebrek ernstig genoeg is voor ontbinding. De verkoper verwijst naar het standaard modelcontract van makelaarsvereniging NVM. In artikel 6.1 van dit koopcontract staat dat de onroerende zaak aan koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, met alle daarbij behorende […] zichtbare en onzichtbare gebreken. 3

4. Verborgen gebreken gekochte woning Uitgaande van dit artikel uit het koopcontract heeft de koper bij de ontdekking van de scheurvorming geen poot om op te staan. Toch is er wel enige ruimte voor een aansprakelijkstelling bij verborgen gebreken. Het modelcontract bevat namelijk nog een andere bepaling, artikel 6.3. Hierin wordt gesteld dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. De verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Dit zegt de wet erover. Normaal gebruik Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst, moet de verkoper uitsluitend opdraaien voor de herstelkosten. De discussie in deze zaak ging er dan ook uiteindelijk om of er sprake was van een gebrek dat in de weg stond aan een normaal gebruik van de woning. Door de rechtbank aangestelde deskundigen hebben geconcludeerd dat de woning min of meer stabiel is. De fundering van de woning en de aanbouw zouden constructief goed genoeg zijn en daarom raadden de deskundigen ingrijpende bouwkundige herstelmaatregelen af. Op basis van deze conclusies overweegt het hof dat er geen sprake is van een gebrek dat in de weg staat aan een normaal gebruik. De scheuren zijn weliswaar ernstig, maar de deskundigen zijn van mening dat de woning op de gewone wijze kan worden gebruikt als woonhuis. Zij bevelen dan ook enkel cosmetisch herstelwerk aan. De uitkomst van dit geschil was dat de koper in deze kwestie geen aanspraak kon maken op schadevergoeding, laat staan ontbinding. De verkoper is namelijk alleen aansprakelijk voor herstelkosten van gebreken die het normale gebruik belemmeren. Oftewel: de koper moet de kosten van het van het cosmetisch herstelwerk zelf dragen. 4

5. ------------------------ Stappenplan verborgen gebreken Heeft u een bestaand huis gekocht en na de eigendomsoverdracht een verborgen gebrek ontdekt? 1. Meld het gebrek Meld het gebrek zo snel mogelijk aan de verkoper en vraag hem het probleem op te lossen. Dit kan telefonisch of schriftelijk. Doet u dit telefonisch, bevestig dan schriftelijk wat u besproken heeft. Meld het gebrek in bepaalde gevallen, bijvoorbeeld lekkage, ook bij uw opstal- of inboedelverzekeraar. Overleg met de verzekeraar over de te nemen stappen. De dekking die de verzekeraar biedt, kan onderstaand stappenplan beïnvloeden. 2. Zoek samen een oplossing Geef de verkoper vervolgens de kans het probleem ter plaatse te bekijken en een oplossing te bieden. Probeer er zo samen uit te komen. 3. Ingebrekestelling Komt u er met de verkoper niet uit? Dan kunt u hem in gebreke stellen. Dit doet u met een aangetekende brief. Heeft u een rechtsbijstandverzekering? Schakel voordat u de brief stuurt uw verzekeraar in. Als u de brief zelf schrijft, neem dan de volgende punten op: •Geef de verkoper in de brief een redelijke termijn van bijvoorbeeld twee weken om alsnog met een oplossing te komen. •Meld dat, als u na die termijn nog niets heeft gehoord, u zich vrij acht verdere stappen te nemen. Gebruik de voorbeeldbrief ingebrekestelling (word) 4. Geschillenbeslechting Heeft de ingebrekestelling geen effect, neem dan contact op met een juridisch adviseur. Overleg of een procedure zinvol is of dat andere stappen nodig zijn. Of een procedure zinvol is, hangt af van uw rechtspositie, het 5

6. financieel belang, de procedurekosten en of u een rechtsbijstandsverzekering heeft. De tijd dringt..... Verjaringstermijn klachtplicht Als je als koper van een huis een ernstig gebrek constateert, is het extra zuur als je de schade niet kan verhalen omdat er niet tijdig is geklaagd, of als de vordering is verjaard. Om die reden is het zaak stil te staan bij de klachtplicht van de koper en de verjaringstermijn bij verborgen gebreken. Hieronder leest u daar meer over. Klachtplicht Op grond van de wet ( artikel 7: 23 BW ) dient een koper die een gebrek aan het geleverde constateert 'binnen bekwame tijd' het gebrek te melden aan de verkoper. Het is de vraag wat onder het begrip 'binnen bekwame tijd' dient te worden verstaan. Uit genoemd wetsartikel volgt dat een melding van het gebrek aan verkoper in ieder geval op tijd is als dit plaatsvindt binnen binnen 2 maanden nadat het gebrek is ontdekt of had kunnen worden ontdekt. Wij adviseren kopers daarom bij voorkeur binnen 2 maanden te reclameren bij verkoper in geval van een gebrek. Klacht na 2 maanden Een klacht ná 2 maanden na ontdekking van het gebrek (of nadat het gebrek had kunnen worden ontdekt) is niet per definitie té laat. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kan ook dan de klacht op tijd zijn. Dit volgt uit de rechtspraak van de Hoge Raad en diverse lagere rechters. Uit de rechtspraak volgt dat het overschrijden van de 2 maanden termijn met name dan niet snel tot verval van rechten leidt als de belangen van verkoper niet zijn geschaad door de latere melding. Voorts zal in het algemeen de koper een redelijke termijn worden gegund om het gebrek te laten onderzoeken, bijvoorbeeld door een expert. Maar ook in dat laatste geval adviseren wij de koper het gebrek alvast aan verkoper te melden en daarbij aan te geven dat het gebrek nader wordt onderzocht, waarna verkoper van de uitkomsten van het onderzoek op de hoogte zal worden gesteld. Uiteraard is het altijd verstandig bewijs te hebben van de melding van de klacht. Een aangetekend schrijven met daarin vermelding van het gebrek ligt daarom het meeste voor de hand. 6

7. Verjaringstermijn verborgen gebreken Als de verkoper niet bereid blijkt het geconstateerde gebrek te herstellen of de koper daarvoor schadeloos te stellen, kan de koper overwegen de zaak voor de rechter te brengen. Dat moet de koper op tijd doen. De koper dient namelijk binnen uiterlijk twee jaar na de hiervoor bedoelde mededeling van de klacht een procedure bij de rechter te starten. Doet koper dat niet binnen genoemde 2 jaar dan zijn zijn rechten verjaard. Maar let op: De verjaringstermijn kan worden ‘gestuit’ door een schriftelijke mededeling van koper aan verkoper dat hij zijn recht op nakoming of vergoeding handhaaft. Door het stuiten zal de termijn van twee jaar telkens opnieuw gaan lopen. Uiteraard is het zaak ook de stuitingsbrief aangetekend te versturen, 7

8. We hebben nog iets dat je misschien wel wilt weten Hoe simpel anders denken Meer Geld Oplevert...... Opeens hadden we het gevonden! Tijdens één van onze maandelijks teamvergaderingen waren we weer eens op zoek naar een systeem waarmee we meer geld konden halen uit de verkoop van jouw huis in Susteren. Wat is nu de grote truc om te zorgen dat een huis gewoon meer oplevert? Zo stelden wij ons telkenmale de vraag. Al jaren buigen marketing-experts zich over deze vraag en het hield ons ook inmiddels al jaren bezig. En..., deze keer vonden we het antwoord. Door eerst heel eenvoudig anders te denken. Dat werd de basis voor onze BestSeller Methode. Het begint allemaal met het stellen van de juiste vraag. Wil jij weten wat die vraag is? Maak dan snel een afspraak voor een Gratis Waardebepaling van jouw huis en misschien krijg jij ook wel tot 18.000 euro meer voor je woning. Experts in 046 | 0475 en Duitsland © 2018 copyright Quaden Makelaars by Leon 046 - 30 200 30 | info@quadenmakelaars.nl | www.quadenmakelaars.nl 8