Un nuevo enfoque en las políticas de suelo y vivienda:

1. Un nuevo enfoque en las políticas de suelo y vivienda: Las medidas de flexibilización del mercado del alquiler y de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Málaga, 12 de febrero de 2014

2. 1. DATOS DE PARTIDA DERIVADOS DE LA SITUACIÓN ACTUAL (I) Información General (I) • Empleo: El sector de la construcción ha perdido cerca de un millón y medio de puestos de trabajo durante el período 2007-2012. • Vivienda: Hoy se construye un 73% menos que en el año 2006. Aún así, según el Censo 2011, hay un total de 3.443.365 millones de viviendas vacías, sufriendo un incremento del 10,8% en la última década. De las viviendas construidas en la última década, existen 723.043 viviendas vacías (un 17% de aquéllas). • Suelo:Según datos del Sistema de Información Urbana, existe suelo residencial ya clasificado para crecer durante los próximos 45 años. • Mercado del alquiler: 17% de población reside en una vivienda en alquiler, frente al 83% que reside en una vivienda en propiedad (EUROSTAT- 2011). Sólo hay 2,2 millones de viviendas en alquiler, de los 25.208.623 millones de viviendas que hay en España (INE 2011) y se trata de un mercado artesanal, con escasa oferta y caro.

3. 1. DATOS DE PARTIDA DERIVADOS DE LA SITUACIÓN ACTUAL (II) Información General (II) • Antigüedad del parque de vivienda: de los 25.208.623 millones que tenemos en España (Censo 2011), más de 5 millones de viviendas se construyeron hace más de 50 años y más de 8,5 millones tienen entre 30 y 50 años. Y sin embargo, la rehabilitación en España, aunque está convergiendo con Europa a consecuencia del desplome del sector de la construcción, aún está 13 puntos por detrás de la media europea en términos globales (28,7 %, frente al 41% del total de la construcción) y 10,6 puntos por detrás si sólo se hace referencia a la rehabilitación “residencial”. (Fuente: Euroconstruct 2011). • El modelo de la legislación urbanística española: está planteado sobre la base del crecimiento expansivo de las ciudades y presenta importantes lagunas y obstáculos para permitir la ejecución de actuaciones sobre la ciudad ya hecha. • Eficiencia energética: casi el 60% de las viviendas españolas se construyeron sin ninguna normativa mínima de eficiencia energética -la primera es de 1979-, lo que nos sitúa en una posición difícil de cara al cumplimiento de nuestros compromisos con Europa (Estrategia Europea 2020) salvo que seamos capaces de poner en marcha, en los próximos años, instrumentos que permitan mejorar la eficiencia energética de nuestros edificios, y con ellos, de las ciudades.

4. 1. DATOS DE PARTIDA DERIVADOS DE LA SITUACIÓN ACTUAL (III) Información General (III) Régimen de tenencia: Propiedad y alquiler/cesión 2011 Hogares en alquiler/cesión 2011 Boletín Especial de Rehabilitación y Alquiler, Observatorio de Vivienda y Suelo. Mº Fomento

5. 1. DATOS DE PARTIDA DERIVADOS DE LA SITUACIÓN ACTUAL (IV) Información General (IV) ALQUILER. Algunas comparaciones con Europa

6. 1. DATOS DE PARTIDA (V): LA POSICIÓN DE LA REHABILITACIÓN EN ESPAÑA Y EUROPA La rehabilitación residencial representa la primera rama de actividad de la construcción en Europa en volumen de producción... Producción en millones de € de la industria de la construcción en la Europa de los quince, por ramas de actividad. Datos previstos en 2012. Fuente: Euroconstruct 2012.

7. 1. DATOS DE PARTIDA (VI): LA POSICIÓN DE LA REHABILITACIÓN EN ESPAÑA Y EUROPA La rehabilitación, antes de la crisis, era insignificante en el total de la construcción en España y sigue manteniendo un peso muy débil… Producción total de la industria de la construcción y producción en rehabilitación residencial en España (millones de €). Fuente: Euroconstruct 2012.

8. 1. DATOS DE PARTIDA (VII): LA POSICIÓN DE LA REHABILITACIÓN EN ESPAÑA Y EUROPA Y sin embargo, el parque edificado español es especialmente apropiado para optimizar la rehabilitación residencial a gran escala, porque tenemos un peso muy importante de vivienda colectiva, frente a la media europea, y ésta vivienda se sitúa mayoritariamente en municipios de carácter urbano... Fuente: BPIE (Buildings’ Performance Institute Europe). Octubre, 2011. “Europe’s Buildings under the microscope”. Pág. 31. Fuente: BPIE (Buildings’ Performance Institute Europe). Octubre, 2011. “Europe’s Buildings under the microscope”. Pág. 42.

9. 1. DATOS DE PARTIDA (VIII): LA POSICIÓN DE LA REHABILITACIÓN EN ESPAÑA Y EUROPA …y en tipologías de bloques construidos entre 1940 y 1980, antes de la existencia de una normativa de eficiencia energética mínima. • Parque edificado español: 25.208.623 millones de viviendas. • Mas del 55% (13.759.266) tienen más de 30 años. • Y casi el 21 % (5.226.133) tienen más de 50 años. Fuente: BPIE (Buildings’ Performance Institute Europe). Octubre, 2011. “Europe’s Buildings under the microscope”. Pág. 36.

10. 1. DATOS DE PARTIDA (IX): LA POSICIÓN DE LA REHABILITACIÓN EN ESPAÑA Y EUROPA …y en régimen de tenencia en propiedad, mayoritariamente sin pagos pendientes… Commission Staff Working document accompanying the document REPORT from the Commission to the European Parliament ant the Council on Financial support for Energy Efficiency in buildings. SWD 2013 143 final. Abril 2013.

11. 1. DATOS DE PARTIDA (X): LA POSICIÓN DE LA REHABILITACIÓN EN ESPAÑA Y EUROPA Frente a la caída de actividad experimentada en toda Europa en el sector de la construcción con la crisis, la rehabilitación residencial parece mantener e incrementar levemente su actividad productiva... Producción en millones de € de la industria de la construcción en la Europa de los quince, por ramas de actividad (los datos de 2011 son estimados y los datos de 2012 y 2013 son previsiones). Fuente: Euroconstruct 2012.

12. 2. PRIORIDADES DE LA POLÍTICA DE VIVIENDA Y SUELO Trabajar en un marco normativo que permita: • - Favorecer el desarrollo de un mercado del alquiler eficiente y asequible para las familias, (un 86% de arrendadores son personas físicas) especialmente las que tienen mayores dificultades en el acceso a la vivienda y los jóvenes. (Proyecto de Ley de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas) • - Incentivar la actividad de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, en coordinación con las Comunidades Autónomas. • - Impulsar la actividad del sector, eliminando trabas o requisitos innecesarios. • - Acelerar el proceso de saneamiento del sector, en concreto la absorción del stock de vivienda nueva sin vender como requisito previo para su normalización.

13. 3. NECESIDAD DE UN CAMBIO DE MODELO (I) Nuevo modelo de política de vivienda a través de la aprobación de: • Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas • Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas • Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, rehabilitación, regeneración y renovación urbana (2013-2016), aprobado por Real Decreto 233/2013. (2013-2016) • Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

14. 3. NECESIDAD DE UN CAMBIO DE MODELO (II) Objetivos: • EN MATERIA DE ALQUILER: • Flexibilizar el mercado del alquiler para dinamizarlo. • Reforzar la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario para evitar fraudes. • Mejorar la regulación del procedimiento de desahucio por impago de rentas. • Establecer estímulos fiscales. • EN MATERIA DE VIVIENDA: • Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada y paliar la situación de personas y hogares con dificultades para acceder a una vivienda o para afrontar sus deudas hipotecarias, apoyando el alquiler. • Mejorar el estado de conservación, la accesibilidad, la calidad, la sostenibilidad y la eficiencia energética del parque de viviendas. • Contribuir a la reconversión y reactivación del sector de la construcción.

15. 4. PRINCIPALES NOVEDADES EN MATERIA DE ALQUILER (I) Fortalecimiento de la libertad de pactos entre las partes y flexibilización de la duración del contrato • Frente a la actualización mediante el IPC, las partes podrán pactar la actualización de la renta. • Frente al derecho irrenunciable de adquisición preferente por el arrendatario, se prevé su posible renuncia al derecho de adquisición preferente. • Se podrá aplicar al pago de la renta las mejoras o reformas acordadas y realizadas por el inquilino (rehabilitación de la vivienda). • Se reduce el plazo de prórroga forzosa de los contratos, de 5 a 3 años. • Se reduce el plazo de prórroga tácita de los contratos, de 3 a 1 año.

16. 4. PRINCIPALES NOVEDADES EN MATERIA DE ALQUILER (II) Potestad de desistimiento del arrendatario y potestad de recuperar la vivienda por parte del arrendador • El arrendatario podrá desistir del contrato, una vez que haya transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con treinta días de antelación, sin necesidad de esperar a que hayan pasado 5 años. • El arrendador podrá recuperar la vivienda para residencia habitual (en determinadas supuestos) sin necesidad de que se haya pactado en el contrato, siempre que haya transcurrido al menos el primer año de duración del contrato y lo comunique con dos meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitar la vivienda.

17. 4. PRINCIPALES NOVEDADES EN MATERIA DE ALQUILER (III) Reforzamiento de la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario y otras cuestiones • El comprador de una vivienda arrendada sólo se subrogará en la posición jurídica del arrendador en los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad. • El comprador de una vivienda arrendada no resultará perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito en el Registro de la Propiedad. • Se prevé articular instrumentos de colaboración con Registradores, Consejo General del Notariado, CCAA, AEAT, con objeto de incrementar la información existente sobre arrendamientos y evaluar la incidencia de la Ley en el mercado de alquiler y un Registro de sentencias firmes. • Se excluye el alojamiento privado para el turismo, con objeto de reenviarlo a la normativa sectorial específica o, en su defecto por al régimen de los arrendamientos de temporada.

18. 5. NOVEDADES SOBRE REHABILITACIÓN (I) PRINCIPALES CONTENIDOS DE LA LEY RRR • Regulación para mejorar el estado de conservación de los edificios. • Regulación para garantizar la accesibilidad universal y la no discriminación de personas con discapacidad. • Regulación para permitir, de manera voluntaria, mejorar la eficiencia energética de la edificación ya existente. • Modificaciones legislativas para llenar lagunas, eliminar trabas y flexibilizar el régimen vigente. • Establecimiento de nuevos mecanismos de financiación y de colaboración público privada.

19. REHABILITACIÓN

20. REGENERACIÓN URBANA

21. RENOVACIÓN URBANA

22. RENOVACIÓN URBANA

23. 5. NOVEDADES DE LA LEY DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS (II) Problemas actuales de accesibilidad, conservación y eficiencia energética de los edificios en España • Accesibilidad: • Según datos del Censo 2001, de los 10,7 millones de viviendas en edificios de 4 o más plantas, 4 millones todavía no tienen ascensor y la decisión de si en un edificio se pone o no un ascensor la toma la Comunidad de Propietarios por acuerdo de las 3/5 partes. • Estado de conservación: • De acuerdo con los datos, aún provisionales, del Censo 2011, existen 83.532 viviendas en edificios ruinosos (apuntalados, declarados oficialmente en ruina o con declaración de ruina en tramitación), 265.788 en mal estado (tienen grietas acusadas, abombamientos en fachada, hundimientos o falta de horizontalidad en techos, suelos o escaleras, o ha cedido la sustentación del edificio) y1.380.531 en estado deficiente (con bajantes de pluviales o evacuación de aguas residuales en mal estado, humedades en la parte baja del edificio o filtraciones en los tejados o cubiertas). • 156.208 viviendas carecen de servicio o aseo en su interior, según datos del Censo de 2001, pendiente de actualización. • Eficiencia energética: • Las viviendas consumen en España el 17% de toda la energía del país y las emisiones de gases de efecto invernadero causadas por los edificios han crecido más de un 20% desde 1990. (Según datos del Instituto de Diversificación y Ahorro de la Energía). • El 38% de los españoles están poco o nada satisfechos con el aislamiento contra el calor y el frío de sus viviendas y el 42% con el aislamiento contra el ruido (CIS septiembre de 2005). • 20 de los 29 países a los que afectan las dos Directivas comunitarias que exigen el certificado de eficiencia energética para vender o alquilar una vivienda, ya las tienen traspuestas. España era, junto con Grecia, Rumanía, Luxemburgo, Lituania, Hungría, Letonia y Eslovenia uno de los nueve países que había incumplido los dos plazos máximos para incorporarlas a su derecho interno. Se acaba de aprobar el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

24. 5. LEY DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA(III) Flexibiliza la normativa vigente para favorecer y hacer viable LA REHABILITACIÓN. LEGISLACIÓN ACTUAL • La actual Ley del Suelo de 2008 impone a las actuaciones en suelo urbano casi las mismas cargas que al suelo urbanizable: entregas de suelos para rescatar plusvalías, con destino a zonas verdes, equipamientos, etc. Además, las plusvalías deben dedicarse prioritariamente a la construcción de nueva viviendaprotegida. Noresponde a la realidad de las actuaciones necesarias sobre la ciudad ya existente, en las que el equilibrio entre cargas y beneficios es más complicado y dónde encontrar nuevos suelos para equipamientos y dotaciones no siempre es posible y debe buscarse alguna alternativa. • La vigente Ley de Propiedad Horizontal penaliza la rehabilitación sometiendo a acuerdos unánimes o amplias mayorías las posibles actuaciones de rehabilitación, incluso aquéllas que podrían venir demandadas por la Administración urbanística competente. • La Ley de Economía Sostenible y el Real Decreto-ley 8/2011 contienen legislación dispersa y asistemática, dedicada a la rehabilitación. • La Ley de Ordenación de la Edificación y el Código Técnico de la Edificación no explicitan cómo resultan de aplicación a la edificación ya existente. LEY DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS Se modifican todas las normas anteriormente mencionadas para sistematizar y aclarar el régimen jurídico aplicable a las operaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Allí dónde existen trabas injustificadas, se eliminan, dónde el vigente régimen jurídico requiere de normas flexibles, se incorporan y, además, se llenan las lagunas observadas.

25. 5. LEY DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA(V) Garantiza el cumplimiento de la ACCESIBILIDAD • La Ley 26/2011 sobre derechos de las personas con discapacidad obliga a garantizar la accesibilidad (ascensor, salva-escaleras, rampas…)mediante “ajustes razonables” en todas las edificaciones ya existentes antes del 1 de enero de 2016. La LRRR define los “ajustes razonables” como aquellos que no supongan una carga desproporcionada o indebida teniendo en cuenta: su coste, las personas que deban pagarlo y los efectos discriminatorios que causa su ausencia. • La Ley de Propiedad Horizontal faculta a cualquier discapacitado, persona mayor de 70 años o persona que preste servicios de voluntariadoa exigir la instalación de un ascensor siempre que el coste no supere 12 mensualidades de gastos ordinarios.La LRRR amplía estas mensualidades a las anualidades correspondientes a la repercusión del gasto y cuando no sea obligatorio realizar estas obras, permite la adopción del acuerdo por mayoría simple. • Cuando deban ocuparse superficies de dominio y uso público porque no exista otra opción técnicamente viable, el Ayuntamiento podrá acordar la cesión gratuita del uso de dichos espacios, frente a la necesaria desafectación y venta del suelo a la Comunidad de Propietarios.

26. 5. LEY DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA(VI) Busca la mejora de LA EFICIENCIA ENERGÉTICA. • Todo propietario que vaya a vender o alquilar su vivienda debe entregar el Certificado de Eficiencia Energética, con carácter informativo, (Real Decreto 235/2013, de 5 de abril y Directivas comunitarias 91/2002 y 31/2010). ¿Obligación legal u oportunidad? • Es obligatorio realizar obras de eficiencia energética cuando se renueva la fachada o la cubierta de un edificio en más de un 25% (Código Técnico de Edificación). Entre el 30 y el 50% de las ITEs desfavorables obligan a actuar en dichos elementos: oportunidad para realizar obras conjuntas de conservación y eficiencia energética. • No se pueden realizar obras de aislamiento térmico si suponen un aumento de la edificabilidad permitida o se ocupan superficies no pertenecientes a la Comunidad de Propietarios. La LRRR facilita la realización voluntaria de obras para mejorar el aislamiento térmico y reducir la factura energética de hogares y ciudades porque permite la realización de obras por el exterior del edificio, de manera uniforme, si con ello se consigue mejorar la eficiencia energética de todo el edificio en más de un 30%. Es preciso demostrar que no existe otra opción técnicamente viable.

27. 5. LEY DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA(VII) Se hacen viables las reformas que mejoran EL ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LOS EDIFICIOS • Los propietarios tienen el deber de mantener sus inmuebles en condiciones de seguridad, habitabilidad, salubridad y ornato. Este deber, de conformidad con la legislación urbanística autonómica está limitado al 50% del valor de reposición del inmueble (descontando el suelo), límite económico de la ruina (legislación urbanística autonómica) • Un segundo nivel del deber de conservación juega en las obras que se ordenen por motivos turísticos y culturales. La Ley de Economía Sostenible 2011 incluyó un nivel adicional (el tercero) de conservación: la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano. • En los tres niveles juega el mismo límite, pero se regula todo ello con carácter uniforme en todo el territorio nacional. Además, se facilita su cumplimiento mediante el logro de un adecuado equilibrio entre las cargas y los beneficios de la actuación, permitiendo que determinados parámetros urbanísticas (edificabilidad, densidad, cambios de uso), la aplicación de economías de escala, la entrada de iniciativa privada ajena a la propiedad, con recursos propios y la flexibilización de las cargas y las cesiones hagan que la rehabilitación sea viable técnica y económicamente. • La Memoria de Viabilidad Económica servirá para justificar la “rentabilidad” decada actuación y permitirá reinvertir en la propia operación las posibles plusvalías.

28. 5. LEY DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA(VIII) La información sobre la situación del parque edificado español: El Informe de Evaluación del Edificio • La LRRR supera la regulación que el Real Decreto-ley 8/2011 estableció al exigir la Inspección Técnica de Edificios (ITE) para cualquier edificación residencial con más de 50 años (incluye la vivienda unifamiliar), situada en un municipio con más de 25.000 habitantes, antes del 1 de enero de 2015. • Dicha ITE responde a las actuaciones de inspección y policía urbanísticad: revisa el estado de conservación del inmueble a los efectos de detectar deficiencias y exigir la realización de obras en un plazo determinado. • Se deroga la ITE del RDL 8/2011 y se sustituye por el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) que será obligatorio para edificios de tipología residencial colectiva, con más de 50 años, en el plazo de 5 años desde que alcancen tal antigüedad. • El IEE analiza la conservación,la accesibilidad y la eficiencia energética del edificio, a efectos informativos y no produce duplicidades con las ITEs reguladas por CC.AA. y Ayuntamientos. • El IEE integrará el Certificado de Eficiencia Energética y, en su caso, la ITE que pudiera tener regulada el Ayuntamiento o C.A respectivos, y dichos documentos desplegarán los efectos que les son propios.

29. 5. LEY DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA(IX) 1º.- EFECTOS SOCIO-ECONÓMICOS • La rehabilitación tiene efectos dinamizadores de la economía y generadores de empleo. 2º.- EFECTOS URBANÍSTICOS Y MEDIOAMBIENTALES • Se conservará mejor el parque ya edificado. • Se fomentará la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la edificación como en el suelo. • Se aumentará la eficiencia energética, disminuyendo la factura energética de hogares y ciudades. • Se reducirán las emisiones de Gases de Efecto Invernadero. 3º.- EFECTOS JURÍDICOS • La modificación de la Ley de Suelo equilibrará los derechos de los propietarios y sus deberes, en el suelo urbano. • La modificación de la Ley de Propiedad Horizontal flexibilizará y facilitará la adopción de acuerdos en las Comunidades de Propietarios. • Las Administraciones Públicas podrán velar por la calidad y la sostenibilidad del parque edificado y de la ciudad, con información precisa y necesaria para ello.

30. MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN