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Project Financing 의 자금조달기법 및 최근 현황. 2007. 3. 자기자본 ( 사모 ) 사업주 , 금융기관 , 시공업체 , 공급업체 , 수요자그룹 , 정부 / 지자체 , REITs 회사 , 각종 펀드 타인자본 직접금융 : 주식 , 채권 , 전환사채 간접금융 : 대출 , 후순위대출 , 리스 , 협조융자. 프로젝트 파이낸싱의 재원 및 기법. 1. 간접투자자산운용업법 ( 간투법 ) 의 시행. 부동산투자회사 ( 리츠 ) 법의 개정. 2. 3.

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2007. 3

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Presentation Transcript

  1. Project Financing의 자금조달기법 및 최근 현황 2007. 3

  2. 자기자본(사모) 사업주, 금융기관, 시공업체, 공급업체, 수요자그룹, 정부/지자체, REITs 회사, 각종 펀드 타인자본 직접금융: 주식, 채권, 전환사채 간접금융: 대출, 후순위대출, 리스, 협조융자 프로젝트 파이낸싱의 재원 및 기법

  3. 1 간접투자자산운용업법(간투법)의 시행 부동산투자회사(리츠)법의 개정 2 3 PFV 관련 법인세법의 개정 4 부동산 개발사업에서의 ABS 활용 5 공공-민간 합동형 PF Contents

  4. 부동산에 투자하는 간접투자기구(부동산 펀드)의 출시 시중 투신운용회사들 출시 취득/등록세 감면 및 양도세 면제 자산운용회사를 통한 간접투자 간접투자자산운용업법의 시행 수탁회사 (금융회사) 운용 위탁 투자 (운용) 투자자 자산운용회사 개발사업 간접투자 기구설립

  5. 지금까지의 개발 사업에 있어서 건설회사(시행사)들이 활용한 몇 건의 PF는 ABS,ABCP,재건축 분양수입금 등을 기반으로 당시의 시장상황에서 단편적으로 이루어진 것임. -개발사업에 있어서 PF의 활용도는 향후에도 계속 확대될 전망이므로 대상 사업이 시장에 나온 후 수동적으로 PF 유치활동을 벌일 것이 아니라 사전에 다양한 유형의 사업과 상황에 맞는 PF의 재원과 기법을 연구ᆞ확보해 두어야 함 또한 PF가 이루어질 경우 원리금 지급에 대한 건설회사의 보증이 수반되지 않는 조건으로 자금조달이 이루어지도록 금융 패키지를 구성할 필요가 있음. -다음에서는 건설회사(시행사)의 지급보증이 수반되지 않고 PF가 이루어진 최근의 부동산 펀드 사례를 살펴 보기로 함. 부동산 펀드를 통한 PF 사례

  6. 부동산 펀드를 통한 PF 사례 롯데건설 캐슬스파월드 사업개요 서울 외곽순환고속도로 I.C. 및 지하철 7호선 장암역과 인접한 의정부 장암 유원지(의정부시 장암동 135번지 외 20필지 11,775평) 에 온천과 대규모 실내외 워터파크(6,909평)를 중심으로 상업시설 (4,462평)과 주거기능이 가미된 콘도(20,038평)를 건축(총 연면적 31,409평)하여 콘도와 상업시설은 분양하고 워터파크는 운영함

  7. 부동산 펀드를 통한 PF사례 사례의 개요 • 부동산개발회사(시행사)에 대한 PF 대출채권 부동산 펀드에 편입 • 한국자산신탁의 부동산개발신탁 우선수익권 확보 및 사업부지 근저당 롯데건설 “캐슬스파월드” 시공사 롯데건설 부동산 개발신탁 한국자산신탁 CBRE(예정) 한미파슨스 금융기관 책임준공, 공동운영 골든브릿지자산운용 우리투자증권 경남은행 개발사업에 대한 시행, PM, 감리 펀드 : 약 1,000억원 대출 : 500억원 총 1,500억원 투자

  8. 골든브릿지특별자산 투자신탁8호 대출채권 (개발신탁 우선수익권 담보) 대출 책임준공 시공사(롯데건설) 경남은행(주간은행) 대출 개발신탁 (사업부지 근저당, 준공후 부동산 담보) 책임준공 공사대금지급 공사대금지급 부동산 개발 신탁 분양금 관리 롯데 스파월드 개발사업 (공동 운영참여) 한국자산신탁(사업주체) 시행사 부동산 펀드를 통한 PF 사례 사례의 구조 및 현금 흐름

  9. 분양수입:2,731억 원 콘도객실분양금:1,861억 원 (약 626호실) [19,038평*977만원/평(덕산 콘도 분양가의 80%이하로 적용) 콘도분양자 입장에서 1,628만원의 투자로 얻을 수 있는 평생 혜택 1)20평형 콘도의 지분(1/12)소유, 연중 28일 이용 2)온천 시설 무료 이용 3)워터파크 시설및 유희시설등 각종 할인 혜택 -상가 분양금:860억 원[4,462평 *1,927만원/평] 부동산 펀드를 통한 PF 사례 사례의 사업성 검토

  10. 총 사업비: 2,905억 원 (시행사 기 투입분 제외 2,673억 원) 토지대금: 452억 원 [11,775평*384만원/평] 직접공사비(시설 구축비 포함):1,453억 원 [31,409평*462만원/평] 간접공사비: 125억 원 [31,409평*40만원/평] 간접비(각종 세금 포함):246억 원 [31,409평*78만원/평] 판매관리비: 306억 원 [31,409평*97만원/평] ♦ 총투자비 2,905억 원 중 시행사 자기자본(기투입비용) 232억 원을 차감한 2,673억 원이 총 투자비이고,추후 사업비(2,673억 원) 상환 후 미분양 건축물을 시행자에게 반환함. 부동산 펀드를 통한 PF 사례

  11. 준공시 사업수지:+58억 원 (롯데건설의 공사비 후불 방식에 의하면 +408억) 발생가능위험 및 위험관리 투자자는 인허가 위험,준공 위험, 사업관리 위험,운영위험을 회피(Hedge)한 상황에서 연 8.2% 수준의 고금리 대출기회를 확보하며 향후 발생할 지 모르는 미분양위험을 회피하기 위하여 사업규모 축소 등의 Option을 가짐 차주(시행사)는 PF를 통해 사업자금을 확보함과 동시에 준공 후 매년 100억 원 이상의 운영이익을 제공할 워터파크를 보유하고 콘도 운영권을 획득함. 시행사는 개발이익을 준공 이후의 워터파크 시설형태(운영수입)로 가져가게 됨. 부동산 펀드를 통한 PF 사례

  12. 현금 흐름상으로 워터파크와 스파시설을 제외하고 분양수입만으로도 원리금 상환이 가능하며, 준공 후 이후의 워터파크 (스파시설 포함)의 가치는 1,000억 원을 상회하는 것으로 추정. 시공사인 롯데건설은 책임 준공 및 공사비중 350억 원을 대주단의 원리금보다 후순위로 전환하여 신용보강하며,2종 수익권자로 참여하게 됨. 2차 사업부지 4만 3천여평 추가 매입 합의(평당 11만원선이며,인허가시 공시지가 기준으로 평당 200만원)및 본건 담보 예정. 부동산 펀드를 통한 PF 사례

  13. 투자원본 손실위험 • 투자원금의 일부 손실가능성 • 부동산개발사업의 분양률 저조 • 부동산 시장환경의 악화 • 정부의 부동산정책의 변화 부동산개발사업 위험 • 시공사의 부도 • 부동산개발신탁사의 부도 사업중단 위험 • 거시경제의 변동 • 천재지변 등 불가항력적인 사유 발생 기타 위험 부동산 펀드를 통한 PF 사례-투자위험요인

  14. 투자원본 손실위험 • 개발신탁 우선수익권 확보 • 사업부지 근저당 • 준공 후 부동산 담보 확보 분양률 저조 위험 사업중단 위험 • CBRE의 철저한 사업성 분석 • 한국자산신탁의 개발신탁 • 사업단계별 시장조사 진행 • 시공사 롯데건설의 책임준공 • 금융기관 대출금 전액 상환 후 시공비 350억원 회수 재무 위험 운영 위험 • 펀드(약 1,000억원) 투자 이외에 예비비로 은행대출(500억원) 확보 • 한미파슨스의 CM 및 감리 • 시공사 롯데건설의 공동 운영 부동산 펀드를 통한 PF 사례-투자위험대처방안

  15. 2001년 도입 후 리츠의 부진한 실적 제도/운영면에서 여러 문제점 노정 일반 리츠의 설립은 전무하고 CR-리츠가 12개사(약 1조6,000억원)이며 위탁관리 리츠가 2개사(약 2,000억원)임 2004년 5월 코크렙II CR 리츠 수익률 미달로 중도 청산 2005.4 및 2006.12 부동산투자회사법 개정 시행 (06.6 입법예고) 최저자본금: 500억원-250억원-100억원 1인당 주식소유한도: 10%에서 30%로 현물출자 허용: 설립시부터 자본금의 50% 이내 연기금의 투자촉진을 위해 발행주식의 30% 이상 인수시 사모 허용 차입 및 사채발행 허용: 자기자본의 2배 이내 - 주총의 결의가 있을 경우 자기자본의 2배 이상 차입가능 총자산의 100%까지 부동산 개발사업에 투자 가능 - 일정한 투자수익이 보장되는 특별시, 광역시, 신도시 등의 중심상권 개발사업 개발사업 투자: 건교부 인가 필요 없음 자기자본의 30%-총자산의 30%-제한폐지 부동산투자회사(리츠)법의 개정

  16. 2004년 3월 시행 - 법인세법 제51조의 2, 동시행령 제86조의 2 SOC 투자, 플랜트 및 주택건설 등의 투자사업 대상 명목회사인 PFV가 이익의 90% 이상 배당시 지급배당 법인세 비과세 이중과세 문제 해결 취득세, 등록세 50% 감면 PFV 요건 자본금 50억원 이상 금융기관이 5% 이상 출자 PFV 관련 법인세법의 개정

  17. <그림> PFV를 통한 개발사업 구조 출자자 (사업자, 금융기관) 출자 배당 대출 대주단 (Syndicate) PFV (Paper Company) 개발사업 원리금 상환 위탁 서비스 사업관리 자산관리자 (AMC) PFV 관련 법인세법의 개정

  18. 대전 엑스포 스마트시티 민관합동형 PF 사업 • 매출액 1조, 순이익 1,000억원이 기대되는 사업 • PFV를 적용함으로써 순이익 400억 증가 동백주택단지 사업 • 매출액 1,000억이 예상되는 사업 • PFV를 적용함으로써 순이익 50억 증가 PFV의 파급효과 O후술하는 민관합동형 PF 사업을 위해 설립된 SPC에 PFV를 적용할 경우, 법인세 면제 및 취득, 등록세의 50% 감면 등으로 상당한 파급효과 발생

  19. 2004년 3월 은행권에서 처음으로 500억원 규모의 ABS 발행 분양이 완료된 아파트의 중도금과 잔금 유입에 근거한 ABS 발행금리 5.06% 시행사가 토지매입, 건설비용을 선부담한 후 ABS 발행하여 대출금 상환 및 여유자금 확보 부동산 개발사업에서의 ABS 활용

  20. <그림 > ABS를 이용한 부동산 개발사업 부동산 개발사업에서의 ABS 활용 아파트 건설 초기 자금 부담 해소 아파트 시행회사 ㈜신영 -토지매입/건설비용 등으로 초기자금부담 아파트중도금/잔금 계약을 활용해 자산유동화증권 발행 (2004년 3월 말 500억원 규모) 용인 동백지구 아파트 590가구 분양 (2003년 8월) 국민은행 신용공여 (보증 성격) 아파트 중도금/잔금 2006년 8월까지 단계적 유입

  21. 공공-민간 합동형 PF

  22. 공공-민간 합동형 PF의 개요 공공-민간 합동형 PF 개념 공공부문과 민간부문이 공동으로 출자하여 공공-민간합동 프로젝트 회사를 설립하고 그 회사의 책임으로 자금을 조달하여 사업을 시행하는 공공-민간 합동개발 형태의 자금조달기법 공공-민간 합동형 PF 특징 공공부문 토지 제공 + 민간부문 건축자금 출자 공공부문 단지조성 노하우 + 민간부문 건설기술력 제3섹타형 프로젝트 회사

  23. 공공-민간 합동형 Project Financing 사업구조 발 기 인 프 로 젝 트 회 사 공공택지개발 사업자 임대 및 관리 토지제공 - 부동산 관리 회사로 전환 • 공공택지 개발 사업자 • 민간사업 자 • Public Developer • 토지소유자 단지조성과 건축의 연계개발 • 건축인허가 • 건축시공 • 택지인허가 • 택지조성 사업협약체결 REITs 전환 민간사업자 건축자금출자 • Private Developer • 시공자/자금조달자 분양 및 청산 REITs

  24. Project Management 개요 Project Management 개발계획 사업성 분석 관리운영계획 • 투자자 구성 • 개발기획안 작성 • 마스터플랜 및 건축설계 • 건축시공 및 감리 • 시장분석 • 자금조달 • 사업리스크 관리 • 재무, 세무 분석 • 분양 및 임대 • 시설관리 및 운영 • 홍보 및 광고 • 주요 Tenant 유치 공 모 사 업 종 료 디벨로퍼(Developer) 설계업체 건설업체 부동산 컨설팅 은행 증권사 연기금, 기관투자 회계 및 법률기관 자산관리회사(AMC) or 리츠 유통업체 이벤트회사 분양대행사 광고대행사

  25. 공공-민간 합동형 Project Financing 절차 토 지 공 사 공모공고 사업설명회 개최 선정심의 설립자본금 출자 용지매매계약 체결 자금관리 -Escrow계좌 착공시 출자 -토공지분율에 따라 협약해지시 잔존재산처분권 지분청산 -토지대금 회수 민 선 간 사 업 자 정 협 약 체 결 프 회 로 사 젝 설 트 립 건 축 착 공 건 축 완 공 사 업 완 료 민 간 사 업 자 사업계획서 제출 협약이행보증금 납부 - 현금 or 보증서 or 정기예금증서 설립자본금 출자 토지대금 연대보증 착공시 출자 -민간투자비의 5∼10% 건축완공보증 -주민입주시기에 맞춰 건축완공 분양, 청산 리츠 전환 AMC 전환

  26. 기대 효과 • 공 공 부 문 • 공공부문의 단지조성 노하우와 민간부문의 건설기술력을 결합, 시너지효과 창출 • 생활편익시설 등 핵심시설의 적기 설치로 입주민의 생활의 질 향상 • 민간부문의 조기건축 유도를 통한 건설경기 활성화 • 민 간 부 문 • 공공부문의 공신력을 활용하여 금융비용 절감 • 초기 토지취득비용 부담없이 우량토지를 확보 • 공공부문의 사업참여를 통한 사업신뢰도 제고로 분양성 향상

  27. 성공적 사업추진 2001- 5년 기간 중 5개의 사업실적 민간사업자 선정과정에서의 경쟁 활성화 사업에 따라 2-8개 컨소시엄의 치열한 경쟁을 통해 공공의 이익 제고 경쟁이 거의 없는 SOC 민간투자사업과 대조적 대규모 부동산의 새로운 개발모델 제시 공공의 토지 제공과 민간의 건설을 통한 Win-Win 모델 제시 공공은 자체수익모델 개발, 민간은 건설물량 확보와 수익 창출이라는 목표 달성 공공-민간 합동형 PF의 평가

  28. 토공의 출자 및 수익회수 구조 변화 초기 2개 프로젝트 후기 3개 프로젝트 • 토지 계약금 및 중도금으로 자본 출자 • 사업 종료시 토지대금과 함께 연 3.09-4.57%로 계산한 수익금 회수 • 토지가격은 입찰에 의해 결정 • 토지대금은 사업종료시 할부이자(연 7%)와 함께 회수 • 출자 지분율에 따라 최종수익 배당

  29. 민간사업자의 시공대금은 은행 PF 없이 분양수입으로 조달 분양이 계획대로 이루어지지 않았을 경우에 대비한 위험관리가 중요 현재는 SPC가 시공사의 책임준공보증을 받음으로써 해결 시공사가 책임준공을 위반했을 경우 민사상의 손해배상 외의 실효성 있는 구제장치가 없음 효율적인 위험관리방안이 필요 토공의 출자 및 수익회수 구조 변화

  30. 공공-민간 합동형 PF사업 추진현황

  31. 공공-민간 합동형 PF사업 추진현황

  32. 공공-민간 합동형 PF사업 추진현황

  33. 공공-민간 PF사업 추진현황 및 계획

  34. 공공-민간 PF사업 추진현황 및 계획

  35. THANK YOU

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