BORÇLAR KANUNU AÇISINDAN İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

1. BORÇLAR KANUNU AÇISINDAN İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

2. Borçlar Kanunu inşaat sözleşmesini düzenlemediği için, bunun tanımını da yapmış değildir. Borçlar Kanunu, sadece istisna sözleşmesiyle ilgili bazı maddelerinde inşaat sözleşmesinden dolaylı olarak bahsetmiştir.

3. İnşaat sözleşmesi, müteahhidin, iş sahibinin ödemeyi borçlandığı bir bedel karşılığında taşınmaz bir yapı eseri meydana getirip, bunu teslim etmeyi borçlandığı sözleşmedir.

4. İnşaat sözleşmesi niteliği itibariyle bir istisna sözleşmesidir. Bu sözleşme ile müteahhit, bir inşa eseri (yapı eseri=inşaat=yapı) meydana getirmeyi borçlanırken, iş sahibi de bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır.

5. İnşaat Sözleşmesinin Tarafları • Müteaahit (gerçek, tüzel (anonim, limited şirket, …) • İş sahibi • İş sahibi inşaatı ısmarlayan kimsedir. Müteahhit ise ısmarlanan inşaatı yapmayı yüklenen kişidir.

6. Müteahhit • Genel müteahhit • Alt müteahhit olabilir • Müteahhit inşaatın yapımı yanında plan ve proje yapımını da üstlenebilir. Bu tür müteahhide doktrinde “total müteahhit” denir.

7. İnşaat Sözleşmesinin Özellikleri • İnşaat sözleşmesi • iki tarafa borç yükleyen • İvazlı ve sürekli sözleşme benzeri bir sözleşmedir. • Ani edimli

8. İvaz, Karşılıkanlamınagelmektedir. Hukukiişlemlerinsınıflandırılmasındaönemarzedenbirkavramdır. Hukukiişlemler (vebunlarıniçinde, özellikle, sözleşmeler) ivazlıveivazsızolmaküzereikiyeayrılırlar.Eğerbirsözleşme, sözleşentaraflardansadecebirisineborçyüklemektevediğertarafherhangibiryükümaltınagirmeksizinsözleşmedenyararlanmaktaysa, ivazsızdır. Bu tip sözleşmelerintipikörneği, yazılışeklebağlıolanbağışlamavaadidir.

9. İnşaat Sözleşmesinin Unsurları • Bir inşa eseri meydana getirme unsuru • Ücret unsuru • Anlaşma unsuru

10. İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE MÜTEAHHİDİN BORÇLARI VE BU BORÇLARIN YERİNE GETİRİLMEMESİNİN SONUÇLARI

11. Müteahhidin Borçları • Müteahhidin inşa eseri meydana getirme (inşaat yapma) borcu • Müteahhidin inşa eserini teslim borcu • Müteahhidin özen gösterme ve sadakat borcu

12. Müteahhidin Borçlarını Yerine Getirmemesi • İş sahibinin sözleşmeden dönme hakkı • Müteahhidin ayıba karşı tekeffül borcu (ayıptan sorumluluğu) • Ayıba karşı tekeffülden doğan haklar • Sözleşmeden dönme hakkı • Ücretten indirim yapılmasını isteme hakkı • İnşa eserinin düzeltilmesini isteme hakkı • İş sahibinin tazminat isteme hakkı

13. Müteahhidin Borçları • Müteahhidin inşaat sözleşmesinden doğan başlıca borçları, bir inşa eseri meydana getirme; bu eseri teslim etme ve özen gösterme borçlarıdır.

14. Müteahhidin inşa eseri meydana getirme (inşaat yapma) borcu • BK. md. 355’in metninde: “müteahhit bir şey imalini borçlanır” • Müteahhit tarafından borçlanılan inşa eserinin teslim edilebilmesi için öncelikle bu eserin meydana getirilmiş olması gerekir. • Bu sözleşmede sürekli sözleşmeye benzerlik, yalnız eseri meydana getirme borcu yönünden olup, buna karşılık, teslim borcu yönünden inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. • İş sahibinin müteahhide bizzat verdiği talimata, “doğrudan doğruya talimat”; mümessili/vekili aracılığıyla verdiği talimata ise, “dolaylı talimat” denir. • Müteahhidin inşa eserini meydana getirme borcu, bizzat (şahsen veya kendi yönetimi altında) meydana getirme, araç gereç ve malzeme sağlama borçlarına ayrılır.

15. Müteahhidin inşa eserini bizzat meydana getirme borcu • Müteahhidin inşa eserini şahsen meydana getirme veya kendi yönetiminde başkasına yaptırma borcu • Müteahhidin inşa eserini başkasına yaptırma yetkisi

16. Müteahhidin inşa eserini şahsen meydana getirme veya kendi yönetiminde başkasına yaptırma borcu • BK. m. 356/II’ye göre müteahhit, borçlanmış olduğu inşa eserini şahsen meydana getirmekle veya kendi yönetimi altında başkasına yaptırmakla yükümlüdür. • İş sahibi, müteahhidin kişiliğini, onun kişisel yetenek ve becerilerini göz önünde tutarak, ona güvenerek bu sözleşmeyi yapar. Bu tür edime, kişiye bağlı edim adı verilir. • Müteahhidin edimi şahsen ya da üçüncü bir kişi eliyle yerine getirme borcunu düzenleyen kanun hükmü, emredici nitelikte bir hüküm değildir. Taraflar bunun aksini kararlaştırabilirler.

17. Müteahhidin inşa eserini başkasına yaptırma yetkisi • Genel olarak alt müteahhitlik ilişkisi • BK. m. 356/II’de müteahhidin bizzat (şahsen) ifa borcuna bir istisna getirilmiştir. • Asıl müteahhidin inşa eserinin tamamını veya bir kısmını meydana getirmek üzere alt müteahhit ile yaptığı alt müteahhitlik sözleşmesi de niteliği itibariye bir inşaat sözleşmesidir. • Alt müteahhit, asıl müteahhidin bağımsız yardımcısı olup uzmanlığa sahiptir. • Asıl (ilk) müteahhidin alt müteahhide işin tamamını veya bir kısmını devretme yetkisi ya sözleşmede açıkça kararlaştırılır veya iş sahibinin rızasına, yani iznine bırakılır ya da işin niteliği itibariyle bir başkası tarafından da yapılmaya elverişli olmasına dayanır (BK. M. 356/II).

18. Müteahhidin inşa eserini başkasına yaptırma yetkisi • Asıl müteahhit ile alt müteahhit arasındaki ilişki • Asıl müteahhit alt müteahhit seçerken her şeyden önce gerekli özeni göstermek zorundadır.

19. İş sahibi ile alt müteahhit arasındaki ilişki • Alt müteahhit ile iş sahibi arasında bir inşaat sözleşmesi mevcut olmadığı için, bu sözleşmeden doğan herhangi bir borç ilişkisi de mevcut değildir. Bu nedenle iş sahibinin alt müteahhide karşı ilke olarak talimat vermeye, özellikle eseri meydana getirip kendisine teslim etmeye ilişkin herhangi bir talep hakkı yoktur. İş sahibi böyle bir hakkı sadece asıl müteahhide karşı ileri sürebilir. Alt müteahhide karşı inşa esrinin tamamlanarak teslim edilmesini isteme hakkı yalnız asıl müteahhide aittir. İş sahibi alt müteahhide karşı şartları gerçekleştiği takdirde yalnız haksız fiil hükümlerine göre talepte bulunabilir.

20. İş sahibi ile alt müteahhit arasındaki ilişki • İş sahibi ile alt müteahhit arasında akdi ilişki bulunmadığı için iş sahibinin alt müteahhide herhangi bir ücret ödeme borcu ilke olarak yoktur. Ancak, iş sahibi alt müteahhide karşı müteselsil borçlu sıfatıyla veya kefil olarak ücret ödeme borcunu yüklenmiş veya garanti etmişse alt müteahhide karşı ücret ödeme borcu doğar.

21. Müteahhidin inşa eserini başkasına yaptırma yetkisi • Asıl müteahhidin, alt müteahhidin eylemlerinden dolayı iş sahibine karşı sorumluluğu • Asıl müteahhidin işin tamamını veya bir kısmını alt müteahhide devretme yetkisi bulunmaktaysa, alt müteahhit asıl müteahhidin yardımcı kişisi sayılır ve bunların eylemlerinden dolayı asıl müteahhit iş sahibine karşı, ancak bunları seçmekte veya talimat vermekte kusurlu olması halinde BK. M. 100’e göre sorumlu olur. • Alt müteahhit, bağımsız da olsa asıl müteahhidin yardımcı kişisidir. Bu nedenle asıl müteahhit alt müteahhidin eyleminden ancak böyle bir eylemde kendisi bulunmuş olsaydı kusurlu sayılamayacağını ispat etmek suretiyle kurtulabilir.

22. Müteahhidin inşa eserinin meydana getirilmesi için gerekli araç ve gereci sağlama borcu • BK. m. 356/III’e göre meydana getirilmesinde gerekli olan alet, edavat ve vasıtaları, yani araç ve gereçleri temin borcu ilke olarak müteahhide aittir. • Araç ve gereç sağlama borcu, iş sahibine ait olup da onun tarafından temin edilmesi halinde, müteahhidin bunları özenle kullanması gerekir.

23. İnşaat Malzemesini Sağlama Borcu • İnşa eserinin meydana getirildiği maddeye (şeye), malzeme denir. Malzeme; hammadde olabileceği gibi, yarı mamul madde de olabilir. Arsa ve planlar bu anlamda malzeme sayılmaz. • BK. m. 357 malzeme sağlama borcunu taraflardan birine yüklemiş değildir. Bu nedenle, şüphe halinde müteahhidin malzeme sağlama borcu reddedilmelidir.

24. İnşaat malzemesinin müteahhit tarafından sağlanması • Sözleşmede malzemeyi sağlama borcunu müteahhit yüklenebilir. İyi cins malzeme; ayıpsız malzeme, yani sözleşmede vaad ve zikredilen ya da dürüstlük kuralına göre gerekli (lüzumlu) vasıfları taşıyan malzemedir. • Uyuşmazlık halinde malzemenin kalitesi, iyi niyet kurallarına göre belirlenir.

25. İnşaat malzemesinin iş sahibi tarafından sağlanması • Müteahhidin malzemeyi özenle kullanma, hesap verme ve artan kısmını iade borcu • Müteahhidin ihbar yükümlülüğü

26. Müteahhidin İnşa Eserini Teslim Borcu • Müteahhit inşa eserini meydana getirmekle borcunu ifa etmiş olmaz; onun ayrıca bu eseri iş sahibine teslim etmesi gerekir. • “Teslim alma borcu”nu “kabul” ile karıştırmamak gerekir. Kabul, irade beyanıdır. Teslim ve tesellüm etme, inşa eserinin tamamlanmış olmasını gerektirir.

27. Müteahhidin İnşa Eserini Teslim Borcu • Teslim, sözleşmeye uygun olarak tamamlanıp meydana getirilen inşa eserinin, müteahhit tarafından iş sahibine verilmesini, teslim edilmesini ifade eder. Taşınmazlarda teslimden önce tapuda tescil işlemi yapılır. İş sahibi inşa eserini teslim almaktan haksız olarak kaçınırsa alacaklının temerrüdü hükümlerine göre mütemerrit olur. • Teslim ile inşa eseri üzerindeki nefi ve hasar iş sahibine geçer. İş sahibini eseri muayene ve ihbar yükü (külfeti) doğar. Müteahhidin ücret alacağı muaccel olur.

28. İnşa eserinin teslim yeri, ilke olarak, ifa yerine ilişkin hükümlere göre belirlenir. Ancak taraflar sözleşmede bunun aksini her zaman kararlaştırabilirler.

29. Taraflar ilke olarak eseri teslim zamanını sözleşmede belirlerler. Aksi halde iş sahibinin eseri teslim almayı bekleyebileceği an, teslim zamanı olarak değerlendirilebilir.

30. Müteahhit, meydana getirdiği inşa eserini (taşınır veya taşınmaz inşaatın) mülkiyetini iş sahibine geçirmek zorundadır. Burada inşaat sözleşmesi, eserin mülkiyetinin geçirilmesinin hukuki sebebini oluşturmaktadır.

31. Müteahhidin Özen Gösterme ve Sadakat Borcu • Özen borcu, müteahhit ile iş sahibi arasındaki güven ilişkisinin doğal sonucudur. • BK. m. 356/I’e göre müteahhit, işçinin hizmet sözleşmesinde göstermek zorunda olduğu özenin aynısını göstermekle sorumludur.

32. Müteahhidin başlıca özen yükümlülükleri • Koruma yükümlülükleri • Müteahhidin iş sahibini aydınlatma ve bilgi verme borcu • Diğer özen yükümleri

33. Müteahhidin Borçlarını Yerine Getirmemesi • Müteahhidin borçlarını ifa etmemesi halinde Borçlar Kanunu iş sahibine iki özel hak tanımıştır. Bunlar; • sözleşmeden erken dönme hakkı • ayıba karşı tekeffülden doğan haktır.

34. İfa etmeme inşa eserinin ayıplı olmasından kaynaklanmaktaysa, iş sahibi müteahhide karşı ayıba karşı tekeffülü düzenleyen özel hükümlere göre hareket edebilir. • Buna karşılık ifa etmeme, inşa eserinin tesliminden önce ve özellikle inşa eserinin meydana getirilmesi sırasında ortaya çıkmaktaysa, inşa sahibi sözleşmeden erken dönebilir.

35. İş sahibinin sözleşmeden erken dönme hakkı • Müteahhidin işe geç başlaması halinde iş sahibinin sözleşmeden erken dönme hakkı • İş sahibini işin icrası sırasında ortaya çıkan ayıp halinde eserin düzeltilmesini isteme veya sözleşmeden erken dönme hakkı

36. Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu (ayıptan sorumluluğu) Müteahhit ayıpsız bir inşa eseri meydana getirmek ve bunu iş sahibine teslim etmekle yükümlüdür. Müteahhidin ayıba karşı tekeffül borcu Borçlar Kanunu m. 359-363’te düzenlenmiştir.

37. Ayıba karşı tekeffülün maddi şartları • Eser ayıplı olmalıdır • Ayıp iş sahibine yükletilmemelidir • İş sahibi eseri kabul etmemiş olmalıdır. • Ayıba karşı tekeffülden doğan hak zamanaşımına uğramamış olmalıdır.

38. Ayıba karşı tekeffülün kullanım (şekil) şartları • İş sahibinin külfetlere uyma yükümlülüğü • İş sahibinin eseri muayene külfeti • İş sahibinin ayıbı ihbar külfeti (BBK. M. 359/I)

39. Hüküm ve Sonuçları • İş sahibini kusuru, eserdeki ayıbın tek sebebi değil de ortak sebeplerinden biriyse, iş sahibi, müteahhide karşı ayıba karşı tekeffülden doğan haklarının tamamını kaybetmez; böyle bir halde müteahhit ayıp dolayısıyla kısmen sorumlu olur.

40. Ayıba Karşı Tekeffülden Doğan Haklar • Borçlar Kanunu m. 360, ayıba karşı tekeffül borcundan dolayı iş sahibine üç türlü hak tanımıştır. Bu haklar; • sözleşmeden dönme, • ücretten indirim yapma ve • eseri düzelttirme haklarıdır.

41. Ayıba Karşı Tekeffülden Doğan Haklar • Sözleşmeden dönme hakkı: BK. m. 360/I, iş sahibine eseri kabulden kaçınma, eseri reddetme hakkı vermektedir. Bundan amaç, sözleşmeden dönmedir. • İnşa eserinin, iş sahibinin kullanamayacağı ve hakkaniyet kurallarına göre kabule icbar edilemeyeceği derecede ayıplı veya sözleşmeye aykırı olması gerekir. • Ağır ayıp yoksa iş sahibi sözleşmeden dönemez. Ağır ayıp ve sözleşmeye aykırılığı takdir hakkı, hakime aittir. • BK. m. 360/III’e göre, iş sahibini arsası üzerinde yapılan eserlerde; özellikle yapılarda bunların kaldırılması ve yıkılması fazla zarar doğuracaksa, iş sahibi sözleşmeden dönemez.

42. Ayıba Karşı Tekeffülden Doğan Haklar • Ücretten indirim yapılmasını isteme hakkı • İnşa eserinin düzeltilmesini isteme hakkı • İş sahibinin tazminat isteme hakkı

43. İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi

44. İnşaat sözleşmesinin ifa nedeniyle sona ermesi • Keşif bedelinin aşırı oranda aşılması nedeniyle inşaat sözleşmesinin sona ermesi • İş sahibinin müteahhidin zararının tamamını tazmin suretiyle inşaat sözleşmesini sona erdirmesi • İfa imkansızlığı (eserin yok olması) nedeniyle inşaat sözleşmesinin sona ermesi • Müteahhidin iş sahibinin temerrüdü nedeniyle sözleşmeden dönmesi • İş sahibinin müteahhidin işe vaktinde başlamaması veya işi geciktirmesi nedeniyle sözleşmeden dönmesi • İş sahibinin inşa eserinin ayıplı olması nedeniyle sözleşmeden dönmesi • Götürü ücretle yapılmış bir sözleşmede müteahhidin olağanüstü olaylar nedeniyle istemesi halinde hakimin sözleşmeyi feshetmesi

45. İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE İŞ SAHİBİNİN BORÇLARI

46. İnşaat sözleşmelerinde iş sahibinin borçları • Genel • Ücret ödeme borcu • Malzemeyi temin borcu • Genel ihbar yükümlülüğü • Muayene ve ihbar yükümlülüğü • Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa paylarının devir borcu

47. İnşaat sözleşmelerinde iş sahibinin borçlarını yerine getirmemesi • İş sahibinin ücret ödeme borcunda temerrüdü ve sonuçları • İş sahibinin eserin tamamlanmasına engel olması • İş sahibinin tamamlanmış eseri kabul borcunda temerüdü

48. İnşaat sözleşmelerinde iş sahibinin borçları

49. Genel olarak

50. B.K. md. 364-366 hükümleri esas itibariyle istisna sözleşmesinde iş sahibinin ücret ödeme borcunu düzenleme konusu yapmıştır. • B.K. na göre iş sahibinin verdiği malzemenin veya tamir edilecek şeyin kendisince bilinen ve müteahhidin gözüne çarpmayacak tehlikeli veya işi etkileyici diğer niteliklerinden müteahhidi haberdar etme borcu • Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin arsa paylarını müteahhide veya onun öngöreceği kişiye devretmesi hususu da inşaat sözleşmesinde iş sahibinin borçları arasındadır.