110 likes | 226 Views
RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR. Kantoren en retailvastgoed: het waarom, wat en hoe van intergemeentelijke afstemming. Presentatie Neprom congres , 30-01-2013 Pieter Tordoir Universiteit van Amsterdam Amsterdam School of Real Estate Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir.
E N D
RUIMTELIJK ECONOMISCHATELIER TORDOIR Kantoren en retailvastgoed:het waarom, wat en hoe van intergemeentelijke afstemming PresentatieNepromcongres, 30-01-2013 Pieter Tordoir Universiteit van Amsterdam Amsterdam School of Real Estate Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir
RUIMTELIJK ECONOMISCHATELIER TORDOIR Outline • Waaromafstemming • Problemenbijafstemming • Locationale trends in kantoren en retail • Opgavenvoorafstemming • Slotstellingen
RUIMTELIJK ECONOMISCHATELIER TORDOIR Waarom regionale afstemming -1 • Naarschatting 65% van kantorenmarkten en 35% van retailmarktenzijnsterkgemeentegrensoverstijgend • Effect gemeentegrenzen: • nauwelijks op de vraagzijde van markten • aanzienlijk op aanbodzijde van markten • Marktverstoringbeperktbijopgaandemarkt maar grootbijneergaandemarkt • Vastgoed = voorraadmarkt: geeft extra complicaties
RUIMTELIJK ECONOMISCHATELIER TORDOIR Waarom regionale afstemming -2 • Gemeentelijke overheden beheersen aanboduitbreiding: • passief: vergunningsverlening • semi-actief: scheppen voorwaarden (o.a. bereikbaarheid) • actief: m.n. door actief grondbeleid • Gemeenten handelen veelal niet marktconform: • beschouwen alleen de gemeentelijke vraagmarkt • laten zich door maatschappelijke & politieke overwegingen leiden • houden weinig rekening met aanbod en plannen elders • Periode ‘90-’12: sterke verbetering t.a.v. bedrijventerreinen, enige verbetering t.a.v. kantoren, nauwelijks verbetering t.a.v. retail
RUIMTELIJK ECONOMISCHATELIER TORDOIR Problemen bij regionale afstemming • Nota bene: probleemligtnietalleenbijgemeente maar ookbijontwikkelaars & beleggers!! • Non-zero sum game van afstemmingluktmoeilijk door: • onvoldoende en onzekereinformatie over regionalemarkt • weinigzicht op mogelijkemeeropbrengsten van afstemming • weinigmogelijkhedenommeeropbrengsten over partijenteverdelen • veelspelers in het spel • weinigmogelijkhedenomfreeridersteremmen • Extra complicatiebijneergaandemarkt: verdelen van verliezen • Extra complicatie: weinigzicht op marktsegmentatie & differentiatie
RUIMTELIJK ECONOMISCHATELIER TORDOIR Markttrends: kantoren • Perfect storm in de markt: combinatie van conjunctuurcrisis en versnellendestructuurverandering • Structuurverandering: • kanteling in gevraagdegebouwkwaliteiten • kanteling in gevraagdeomgevingskwaliteiten • Vraagkanteling van suburbane monofunctionelesnelweglocatiesnaar urbane gemengde en multimodalelocaties • Re-centralisatiekantorenversterkt door interregionalesysteemwerking: schaalvergroting in netwerkkantorenlocaties
RUIMTELIJK ECONOMISCHATELIER TORDOIR Jaarlijkse aanbod/opname ratio naar kantoorlocatietypen in de Randstadbron: Jones Lang LaSalle, RE Atelier Tordoir
RUIMTELIJK ECONOMISCHATELIER TORDOIR Markttrends in retail • Conjunctuurcrisis, maar in latere fase (m.n. vanaf 2010) • Nog geen dramatische structuurverandering, m.u.v. problemen in duidelijke krimpregio’s • Geen duidelijke tekenen van (re-)centralisatie: geografisch beeld leegstand is veelzijdig en veranderlijk • Oorzaken van verschillen in leegstand: • complex van locatiespecifieke omstandigheden • krachtige intergemeentelijke bewegingen van vraagmarkt • Effect internet op fysieke locaties is vooralsnog klein
RUIMTELIJK ECONOMISCHATELIER TORDOIR Opgaven voor regionale afstemming Inhoud: • Beterzicht op geografischeomvang en segmentatie van vraag- en aanbodmarkten. Kantoren & retail zullenflinkverschillen! • Kiezen van optimalebalanstussenbenutting en modernisering van vastgoedvoorraad • Zicht op economische en maatschappelijkemeerwaardeafstemming Proces: • Instrumentelegereedschapskistvoorinteractieveregionale planning • Betrokkenheid van marktactoren • Verdeling van winst & verlies: vergroting van onderhandelingsmand • Instititutionelekatalysator: druk van buitenaf (taakprovincies!)
RUIMTELIJK ECONOMISCHATELIER TORDOIR slotstellingen • Structuurverandering (en dus veroudering en leegstand) is onvermijdelijk en zelfs wenselijk: economische en maatschappelijke modernisering geeft welvaartswinst en investeringsimpuls • Beslisladders voor beleid van het ‘type Verdaas’ werken uiteindelijk niet: onvoldoende ruimte voor dynamiek, geen ‘non-zero sum game’ • Fundamenteel probleem ligt (nog) eerder bij beleggers en ontwikkelaars dan bij overheden: aanbodmarkt is te weinig professioneel en geinformeerd (geldt wat meer voor kantoren dan voor retail)