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REGULARIZACION DE EDIFICACIONES - FABRICA

REGULARIZACION DE EDIFICACIONES - FABRICA. Dra. Salomé Jó Luza Registradora Pública. Base Legal. Ley Nº 27157 – Ley de Regularización de Edificaciones D.S. 035-2006-Vivienda TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157.

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  1. REGULARIZACION DE EDIFICACIONES - FABRICA Dra. Salomé Jó Luza Registradora Pública

  2. Base Legal • Ley Nº 27157 – Ley de Regularización de Edificaciones • D.S. 035-2006-Vivienda TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157. • Resoluciones del Superintendente Nacional de los Registros Públicos 248-2008 y 340-2008-SUNARP-SN

  3. Regularizar • ¿Qué es regularizar? • Significa normalizar • Ley 27157: establece los procedimientos para: • Saneamiento de titulación; • Declaratoria de fábrica • Régimen de unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común

  4. Ley 27157 • Título I: Procedimientos para regularización de edificaciones • Título II: Declaratoria de Fábrica • Título III: Régimen de Unidades de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común

  5. Formularios registrales • Formulario Registral N° 1: Propiedad exclusiva • Formulario Registral N° 2: Edificio de Departamentos • Formulario Registral N° 3: Quintas • Contenido del expediente de regularización - participantes

  6. Declaratoria de fábrica • Es el reconocimiento legal de cualquier tipo de edificación efectuada mediante declaración del propietario, con los requisitos de ley • La declaratoria de fábrica comprende : la edificación nueva, la demolición total o parcial; la modificación, la remodelación, la ampliación de fábrica

  7. Tipos de Declaratoria de Fábrica • Ley 24687: DF vivienda única - Municipalidades hasta el 31.12.88 • Ley 26389: DF - rústicos y urbanos, terminadas hasta el 31.12.97 (Para acogerse hasta 31.12.98). El valor no debe exceder de 50 UIT (Ley 26609, 27609 y 26919) • Ley 27157: FOR, FUE, Escritura Pública con Conformidad de obra: 10ª Disp. Transitoria.

  8. Tipos de Declaratoria de Fábrica • Regularización Municipal: Se rige por diversas Ordenanzas. Ej: Edificaciones construidas desde el 21.07.99 - 30.04.2004; plazo para acogerse hasta el 01.02.2006: Ordenanza 740 - Lima Cercado • Saneamiento de Bienes del Estado: D.S. 130-2001-EF: saneamiento integral especial • Centro Histórico

  9. Por formulario registral • Edif. construidas antes del 21.07.99 - proyecto de habilitación urbana. • Edif. construidas desde el 21.07.99 - 31.12.2003. Fecha cierta: 31.12.2005 (14ª D. C. LOM modificada Ley 28437) • Edificaciones construidas desde el 21.07.99 - 30.04.2004; plazo para acogerse hasta el 01.02.2006: Ordenanza 740 - Lima Cercado

  10. Regularización • Artículo 4° D.S 008-2000 MTC.- Regularización: Tramite para obtener reconocimiento legal e inscripción de edificaciones sobre: • Predios urbanos. • Terrenos con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea. • Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas

  11. Habilitación Urbana de Oficio • Las Municipalidades Provinciales y las Distritales, identificarán los predios ubicados en zonas urbanas consolidadas (Urbanos en la Municipalidad e inscritos como rústicos en RRPP), declarándolos habilitados de oficio mediante Resolución de Alcaldía, disponiendo la inscripción del cambio de uso, acto que será gestionado por el propietario.”

  12. Criterios de Calificación • Formalidad del título a inscribir • Fábrica: FOR, FUE, FORMUN, EP, Formularios antiguos • Reglamentos: FOR 2 o 3; Doc. Privado, EP, • Patrimonio Cultural, Bienes del Estado • Fecha de culminación de obra • Dominio / Representación • Adecuación a antecedentes registrales

  13. Acto de Administración • La declaratoria de fábrica constituye un acto de administración, y debe ser declarada por el propietario • Personas Jurídicas • Copropietarios • Cónyuges. Art. 310 CC • Caso de Menores Art. 448 CC.

  14. Calificación de Fábricas • Formalidad del ingreso y del reingreso • Adecuación de la declaratoria con los antecedentes registrales • Concordancia de la memoria descriptiva con los planos • Descripción correcta de ambientes. • Participación del Verificador Responsable: Cumplimiento de parámetros y normas de edificación

  15. Asiento de dominio • Cuando intervengan ambos cónyuges en la declaratoria de fábrica sobre terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio • Art. 50K del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

  16. Ampliaciones y otros • En el caso de remodelación, ampliación, modificación o reparación, los planos de arquitectura se desdoblarán en dos: uno correspondiente a la fábrica inscrita, en el que se indicarán los elementos a eliminados, y el otro, a la ampliación, la modificación o la remodelación efectuada, según sea el caso. • Finalmente, se debe declarar la fábrica resultante.

  17. Pre – Declaratoria de Fábrica • Requisitos • Cargo del FUE (sellado, NroExp.) • Resolución de Licencia de Edificación • Plano de Ubicación y de Arquitectura • Memoria descriptiva • Pre- reglamento por documento privado con firmas legalizadas

  18. Anotación Preventiva • 1 año contado desde la fecha del asiento de presentación • Prorrogable antes de su vencimiento por el mismo plazo. • La vigencia de la anotación no puede exceder del plazo de la vigencia de la Licencia de Edificación

  19. Verificadores • Verificador Responsable / Verif. Ad Hoc • Funciones: • Emisión del ITV • Solicita Informe Ad Hoc y cancela derechos • Art. 16 y 17 literal b) D.S. 035-2006-Viv. • Art. 25 del Reglamento de Verificadores • Entidades Rectoras -INC, INRENA, CGBVP, INDECI, Ministerio de Defensa

  20. Cuadro de Áreas • Item 4 FOR / Plano de Ubicación • Area Techada: El área encerrada por el perímetro de la proyección de los techos con cualquier tipo de cobertura, sobre el plano del piso: • Incluye: Muros, aleros, mezzanines • Excluye: elementos arquitectónicos elevados que no constituyen techos (cornisas, jardineras, etc)

  21. Área Libre • En el 1er piso, es la resultante de la diferencia entre el área del terreno y el área techada de ese piso.En los pisos superiores, es la resultante de la diferencia entre el área ocupada y el área techada del piso correspondiente. • Los porcentajes que fijan los parámetros están referidos al área libre del primer piso.

  22. Área Ocupada • Es el área total del piso correspondiente, que incluye áreas techadas y libres, cercos, etc. • Area Ocupada por niveles / Area Ocupada por unidad a independizar. • En el 1er piso: Area Ocupada es igual al Area del terreno.

  23. Discrepancia de medidas • Cuando hay discrepancias entre el área real, linderos y medidas perimétricas respecto de las registradas: • Si el el área real es menor, se inscribe como carga. • Si el área es mayor y no hay superposición, se puede anotar preventivamente – 1 año

  24. Catastro • ¿Qué verifica Catastro? • Los datos técnicos del plano presentado • Su informe incluye el análisis de los antecedentes registrales – aspectos técnicos • La existencia o no de superposición con propiedades de terceros • Otras informaciones relevantes

  25. Cargas Técnicas • Las cargas técnicas son declaradas por el verificador responsable. • Constatación del cumplimiento de parámetros urbanísticos y edificatorios • Constatación del cumplimiento de normas de edificación

  26. Levantamiento de Cargas • Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo informe técnico, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación, acompañando, de ser el caso, de la documentación adicional que lo corrobore. • Art. 34 del D.S.008-2000MTC.

  27. Normas Especiales • Centro Histórico – Zona Monumental: Ordenanzas Nº 062, 201, 232; 201 • Ley 28296 • Ley 27580 • Ordenanza 011-MDB • Ordenanza 184 MML

  28. Centro Histórico • Ordenanzas Nº 062, 201, 232; las obras deben ejecutarse con autorización de la Municipalidad Metropolitana de Lima; • Ordenanza Nº 201: Comisión Técnica Especial de Licencias de Construcción revisa y califica los proyectos de edificación, ampliación, remodelación, demolición y/o cercado.

  29. Centro Histórico • Ordenanza 232-99-MML: las obras que se ejecuten sin la autorización o licencia de la Municipalidad Metropolitana de Lima, o que transgredan las otorgadas, serán paralizadas o suspendidas por el órgano de control urbano de la Municipalidad o por disposición del Instituto Nacional de Cultura de acuerdo a Ley...".

  30. Ordenanza 062 • Zona A: gran cantidad de ambientes monumentales y de monumentos de arquitectura civil y religiosa, de producción artístico cultural de los Siglos 17 y 18. Esa Zona debe conservarse en forma integral y rigurosa, considerando tanto a los monumentos como el entorno físico y cultural que relieva y defina la calidad de los mismos. - Zona B

  31. Ley 28296 • Se presume bien integrante del Patrimonio Cultural de la Nación toda manifestación del quehacer humano que por su importancia, valor y significado ... sea expresamente declarado como tal o sobre el que exista la presunción legal de serlo. La presunción legal queda sin efecto por declaración expresa de la autoridad competente

  32. Ley 27580 • Toda obra pública o privada .... que se relacione con un bien cultural declarado, requiere para su inicio la autorización previa del INC, con la intervención de un representante de las municipalidades. • Respecto de éste tipo de bienes está prohibido, sin excepción alguna, conceder autorizaciones en vía de regularización, bajo responsabilidad penal

  33. Ordenanza 184 • ZRE de Pantanos de Villa y Zona de Amortiguamiento. • Determinación de Zonas y aplicaciòn de normas especiales • Las áreas habilitadas no podrán ser subdivididas y toda edificación futura debe adecuarse a las normas de la ordenanza

  34. Ordenanza 011-MDB • Certificado de Parámetros establece si el inmueble se encuentra ubicado en ZM. • La Ordenanza determina que para inmuebles ubicados en la Zona Monumental no son de aplicación las normas y los procedimientos de regularización de edificaciones y sobre declaratorias de fábrica que contiene la Ley N° 27157.

  35. D.S. 130-2001-EF • Medidas reglamentarias para el saneamiento técnico, legal y contable de bienes de propiedad estatal. • Están obligadas a realizar el tramite: Poder Ejecutivo, Legislativo, Judicial, Gobiernos Regionales, Org. Públicos Autónomos, Gob. Locales. • 5ta Disp. Ley 27333 - FOR

  36. Actos a inscribir • Inmatriculación ,Inscripción de dominio • Declaratorias de fabrica • Rectificación de áreas y linderos • Inscripción o modificación de lotización • Independización, acumulación, desmembración, servidumbres, ... • Cancelación de cargas y gravámenes, etc

  37. Trámite • Publicación (1 día): Diario Oficial y otro de circulación nacional la relación de bienes • Puede existir oposición judicial que impide la inscripción definitiva • Declaración jurada (no existir proceso), memoria, publicaciones, planos, declaración jurada del Verificador Ad Hoc inscrito en RRPP, dando fe de los datos técnicos.

  38. Trámite • Inscripción provisional en los RRPP por 30 días calendario a partir de la fecha de publicación de los avisos • Conversión a inscripción definitiva vencido el plazo • ¿Que sucede con los derechos registrales??

  39. Resoluciones del Tribunal Registral

  40. Segunda Regularización No procede admitir a Registro, la inscripción de una segunda regularización otorgada respecto de actos de demolición, remodelación y ampliación que preexistían a la fecha en que se realizó la primera regularización de la fábrica. (Res. 333-2005-SUNARP-TR-L )

  41. Rectificación de declaratoria de fábrica • Es posible la rectificar para consignar el área techada que realmente tiene la edificación, si el error incurrido se refiere al cálculo del área techada sin que se hayan realizado nuevas construcciones • (Res. 718-2012-SUNARP-TR-T del 05/12/2012)

  42. Resolución 167-2005 (23.03.05) Cuando de los documentos presentados se advierta que la edificación a regularizar, tiene las características señaladas en el art. 11 DS. 008-2000 MTC, que ameritan la intervención del Verificador Ad Hoc, se debe exigir se acredite la comunicación efectuada a la entidad rectora que corresponda

  43. Regularización – Ordenanza 740MML Esta regularización, es un acto administrativo mediante el cual la administración municipal efectúa una declaración en el marco de las normas de derecho público. Esta declaración no puede ser objeto de cuestionamiento registral (Res. 2374-2011-SUNARP-TR-L del 28/12/2011)

  44. Saneamiento de Bienes del Estado Para el saneamiento de inmuebles pertenecientes al Estado y/o entidades públicas debe cumplirse con los requisitos establecidos en el D.S 130-2001-EF y D.S. 007-2008- Vivienda. Las anotaciones preventivas son asientos provisionales.

  45. Copropiedad Es válida la regularización de una fábrica formulada por alguno de los copropietarios, si la edificación según declaración del verificador se concluyó antes de la adquisición del bien por parte de los copropietarios

  46. MuchasGraciasporsuatención!!salome_jo2004@yahoo.essalomeluza@gmail.comMuchasGraciasporsuatención!!salome_jo2004@yahoo.essalomeluza@gmail.com

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