Situación y Perspectivas del Sector de la Construcción

1. Provincia de Córdoba Córdoba, 10 de junio de 2008 Situación y Perspectivas del Sector de la Construcción Lic. Raúl Hermida IIE – Bolsa de Comercio de Córdoba CEDIN – Centro de Investigaciones Inmobiliarias

2. IIE La situación económica actual en Argentina: de dónde venimos y a dónde vamos ? • Últimos 6 años: Fuerte aumento del PBI y el empleo • Perspectivas: Excelente entorno económico global …sin embargo • Hoy: Estamos frente a dificultades …

3. IIE EVOLUCION DE LA ECONOMIA ARGENTINA El crecimiento de la economía lleva ya 19 trimestres a “tasas asiáticas” de más del 8%... Crecimiento interanual del PBI (Porcentajes) Crecimiento PBI 2007* (Porcentajes) 8,7% 6,1% -4,2% Ene-Mar 08: + 8,8% El arrastre estadístico para 2008 alcanza el 3,7%, previéndose un crecimiento de al menos 7%... Fuente: IIE sobre la base de MECON y FMI. *Datos estimados por FMI

4. IIE • Porqué estamos en dificultades? • Agotamos la capacidad ociosa instalada que teníamos en el último quinquenio. • El equilibrio macroeconómico tiende a deteriorarse • La inflación se transformó en una pesadilla

5. IIE • Cómo podemos comenzar a salir de las actuales dificultades? • En cuanto a la coyuntura: • Dejar de pensar en enfriar o no enfriar la economía: se está enfriando sola. • Atacar el problema principal: la inflación • En cuanto a las cuestiones de fondo: • Crear las condiciones para un desarrollo económico sostenido

6. IIE EVOLUCION DE LA ECONOMIA ARGENTINA El PBI per cápita tuvo una recuperación inédita en los últimos años, lo cual es muy bueno pero es difícil de sostener… PBI per cápita Argentina 1875-2007 (Pesos constantes de 1993) La línea de resistencia para la serie de PBI per cápita muestra que actualmente nos estamos aproximando a ella… Fuente: IIE sobre la base de O.J. Ferreres, INDEC

7. IIE EVOLUCION DE LA ECONOMIA ARGENTINA Con un crecimiento más lento, pero sostenido, sería posible duplicar el PBI per cápita en 18 años Producto Bruto Interno real (Tasas de crecimiento del período) Esto señala la necesidad de planificar a largo plazo el modelo de país… Fuente: IIE

8. IIE • Los primeros pasos para superar los desequilibrios … • Sincerar las variables económicas • Efectuar las correcciones necesarias • Generar las condiciones adecuadas para el entorno económico: convivencia y planeamiento a largo plazo

9. IIE INFLACION La incorrecta estimación del Índice de Precios al Consumidor es un problema… IPC Ecolatina: I trimestre de cada año (Porcentajes interanuales) IPC* oficial vs. IPC Ecolatina (Porcentajes interanuales) 36% 27% Diferencia: 18,1% En el primer trimestre de 2008, la medición privada de la inflación se aceleró rápidamente, ayudada por el paro del campo... Fuente: IIE sobre la base de INDEC y Consultora Ecolatina. IPC: Indice de Precios al Consumidor

10. IIE • ¿Por qué la inflación es tan alta? • Una de las razones es que el Gasto Público está creciendo a tasas muy elevadas sin haber mejorado sustancialmente su eficiencia …y la presión impositiva es cada vez más alta …

11. IIE GASTO PUBLICO Y PRESION IMPOSITIVA …un enorme aumento del gasto público nacional y la presión impositiva Recursos tributarios e imp. Distorsivos** (Porcentajes del PBI) Gasto público*/ PBI a precios corrientes (Porcentajes del PBI) 28% Rec. tributarios/PBI (eje izq.) 25,4% 5% Imp. Distorsivos/PBI (eje der.) Fuente: IIE sobre la base de MECON. *Incluye transferencias autom. a provincias **imp. Al cheque y retenciones

12. IIE • ¿A dónde va el Gasto Público? • Una parte muy significativa delGasto Público está destinada a subsidiar: • Energía • Transporte • Alimentos • Los gastos de capital han aumentado

13. Alta Inflación – aumento en costos Inflación Presión Impositiva Rentabilidad Empresaria e Inversiones Capacidad Adquisitiva del Salario Nominal + Gasto Público (subsidios) Precios “Administrados” Menor crec. Actividad IIE SUBSIDIOS

14. IIE • Algunas de las consecuencias de la inflación… • Deteriora los ingresos y genera pobreza • Desalienta la inversión, especialmente en la construcción • Reduce el ritmo de crecimiento • Aprecia el tipo de cambio real y afecta las utilidades • Destruye el mercado de capitales (crédito hipotecario) • Amplía la desigualdad y concentra la economía… No hay que subestimarla…

15. INFLACIÓN – EFECTOS EN EL SALARIO IIE Inflación: fuerte impacto sobre los salarios …. Tasa de Crecimiento salario real* nivel general (Porcentaje interanual) Tasa de Crecimiento salario obrero real (Porcentaje interanual) Fuente: IIE sobre la base de MECON y SEL Consultores * Deflactado con IPC Ecolatina.

16. INFLACION – EFECTOS EN LA POBREZA INDEC SEL Dic 06/ Jun 06 6.3% 6.3% Dic 07/ Dic 06 11.1% 38.3% IIE Según la consultora SEL, el número de pobres aumentó durante el año 2007 … Población bajo la línea de la pobreza (porcentajes) Variación del valor de la Canasta Bas.Alim. (porcentajes) 30,3 22,4% Algo similar ocurre con la CBT, ya que la valuación de la misma por SEL es un 26.3% más alta que la publicada por el INDEC. Se estima que en 2007 cayeron en la pobreza 1.3 millones de personas En el II semestre de 2007 la incidencia de la pobreza en la población fue de 30.3%, y no del 23,3% como dice el INDEC Fuente: IIE sobre la base de SEL consultores

17. IIE DETERIORO DEL ENTORNO DE INVERSIONES El desempeño de Argentina en cuanto a IED no es bueno … Ingresos de IED 2007 por país (Millones de dólares) Estos resultados no son casuales sino que responden a la calidad del país receptor... Fuente: IIE sobre la base de CEPAL y World Economic Outlook Database

18. IIE ENFRIAMIENTO – EFECTOS EN EL CONSUMO …algunos indicadores señalan que la inflación también estaría afectando el nivel de actividad… Débitos de ctas. ctes.y cajas de ahorro en términos reales (Miles de millones de pesos en términos reales) Crecimiento del volumen de ventas minoristas (Porcentaje – variación interanual) Mayo 08: -5,1% Fuente: IIE sobre la base de CAME, BCRA, INDEC y Ecolatina.

19. LA PRESIÓN DEL AUMENTO DE COSTOS IIE Los salarios en dólares están alcanzado los valores de la convertibilidad … Salario formal en dólares (Dólares) • Con una expectativa de crecimiento promedio de salarios del 25,5% y el tipo de cambio estable, este año se estaría alcanzando el valor de salario en dólares de los ’90 • El efecto de mayor competitividad de la devaluación se está agotando US$ 845* Promedio de los ‘90 US$ 927 US$ 329 *Estimaciones IIE, considerando un tipo de cambio de $3,20 por US$1 y un crecimiento de los salarios del sector formal del 25,5% Fuente: IIE sobre la base de AFIP, BCRA e IDESA.

20. AUMENTO DE COSTOS IIE El aumento de los costos es la principal preocupación de los empresarios, en especial PyMEs Principales problemas de las Pymes – I Trim. 08 (Porcentajes sobre el total de respuestas) Fuente: IIE sobre la base de Observatorio PyME.

21. IIE ACCESO AL CRÉDITO HIPOTECARIO Crédito Hipotecario, comparación internacional Argentina está muy atrasada en materia de crédito hipotecario… Fuente: IIE sobre la base de EMF, INDEC e información del mercado de créditos

22. IIE ACCESO AL CRÉDITO HIPOTECARIO Pero las condiciones de ingresos no son suficientes…. Distribución de los individuos según tramo de ingreso: I Trim. 2008 vs. I Trim. 2007 (porcentajes) Excluidos Con Potencial Beneficiados Fuente: IIE sobre la base de INDEC e información del mercado de créditos

23. IIE ACCESO AL CRÉDITO HIPOTECARIO Y sigue empeorando… Características – Créditos hipotecarios (Pesos corrientes - Variación porcentual) • Por el conflicto con el agro, se produjeron subas en las tasas de interés • Hipótesis de compra: departamento usado en Almagro, 3 ambientes, valor U$S60.000, se financia el 70% del inmueble, la cuota no debe superar el 35% de los ingresos, tasa variable inicial 12,75% TNA, Banco Nación. El acceso a este instrumento es cada vez más limitado… Fuente: IIE sobre la base de datos de Reporte Inmobiliario.

24. IIE CONCENTRACIÓN ¿ Cómo dependen las provincias de la coparticipación? Ingr. de origen nacional / ingr. totales provinciales (porcentaje anual) Recaudación nacional a provincias / Rec. total (Porcentajes – prom. Acum. 12 meses) Extremos*:Formosa: 93% de sus ingresos provienen de la nación CABA: sólo 15% 62% Además, en los últimos tres meses la recaudación que se coparticipa y reciben las provincias ha crecido menos que la que recibe la nación (26% vs. 39% interanual) Fuente: IIE sobre la base de MECON . *Se tomaron promedios de los últimos 3 años **Proyecciones

25. CONCENTRACIÓN: ÍNDICE DE COMPETITIVIDAD PROVINCIAL IIE Federalismo en Argentina: la comparación con Chile deja mucho que desear … Factor Infraestructura de provincias (Rango de variación entre 0 y1) Cociente entre el valor máximo y el valor mínimo Promedio: 0,34 Chile posee un mayor promedio nacional (0,41) y una menor diferencia entre la de mejor y la de peor desempeño (3.83) Fuente: IIE

26. IIE • El entorno económico actual y su impacto sobre la • evolución y perspectivas del Sector Construcciones

27. IIE SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN La construcción es un importante impulsor de la actividad en el modelo actual… Comparación de la caída y posterior recuperación en el PBI y el PBI construcciones (Índices base en el trimestre pico anterior al comienzo de la recesión) Período 1988 - 1999 Período 1999-2007 Durante la década de los ’90 el dinamismo de la construcción era mucho menor que el actual Fuente: IIE sobre la base de O.J. Ferreres y MECON

28. IIE SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN …sin embargo, el fuerte impulso inicial se está agotando ... Despachos Anuales de Cemento(Millones de Toneladas) Tasa de variación de los Despachos de Cemento (Porcentajes) 9,6 7,12 En 2007 se despacharon 9,6 millones de toneladas de cemento, lo que constituyó un nivel récord. La tasa de variación anual pasó de 18,6 % en 2006 a 7,6 % en 2007... Fuente: IIE sobre la base de AFCP

29. IIE SITUACIÓN HABITACIONAL El déficit habitacional muestra fuertes disparidades entre las provincias argentinas, llegando a valores superiores al 60% como en el caso de Formosa… Hogares con déficit habitacional en el año 2001 - provincias seleccionadas(Porcentajes del total de hogares) Fuente: IIE sobre la base de Censo 2001.

30. IIE • ¿Qué está ocurriendo en los primeros meses de este año? • El ISAC mostró un buen comportamiento • La obra pública continúa creciendo, pero geográficamente mal distribuida • El número de permisos de la construcción en Buenos Aires comenzó a disminuir

31. IIE SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN A comienzos del año 2008 el panorama ha mejorado sensiblemente... Crecimiento del ISAC Desestacionalizado (Porcentajes -Variación interanual) El Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción mostró en abril un crecimiento anual de 17,5% respecto de abril de 2007, sin considerar los efectos de la estacionalidad 17,5% 11,8% 4,5% Fuente: IIE sobre la base de INDEC.

32. IIE SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN Pero en Capital Federal la construcción de edificios cayó fuertemente… Permisos de edificación multi-viviendas (nuevas construcciones) – CABA (Cantidad de metros cuadrados) 1er. Trim. 2008 vs. 1er. Trim. 2007 -37,1% Los proyectos de edificios en PH disminuyeron drásticamente en el primer trimestre de 2008 Fuente: IIE sobre la base de Reporte Inmobiliario

33. IIE SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN La inversión del Sector Público continúa creciendo fuertemente… Gasto Público: Gastos de Capital* (millones de pesos) Crec. del Gastos de Capital* (Porcentajes anuales) +6 veces! En el último cuatrimestre de este año se incrementó un 63% respecto al mismo período de 2007 Fuente: IIE sobre la base de MECON *Excluye los gastos en inversión financiera, incluye coparticipación.

34. IIE • Perspectivas de la Construcción • Factores de expansión de la demanda: • El Impulso desde el Sector Externo • El Aumento del Ahorro Interno

35. IIE SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN El valor de la producción agrícola crece de forma exponencial… Valor de la producción agrícola: maíz, girasol, soja y trigo*(millones de dólares) El crecimiento en el valor de la producción agrícola de los últimos dos años refleja el espectacular incremento de los precios internacionales de nuestros productos El valor a precios FAS es considerablemente menor debido a la política arancelaria del gobierno +150% +320% Fuente: IIE sobre la base de SAgPyA *Supuesto: se valúa la producción al precio del grano promedio anual, por lo que el indicador subestima el verdadero valor al no considerar los mayores precios de productos de mayor valor agregado

36. IIE SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN Las relaciones Stock / Consumo son históricamente bajas… Evolución Histórica del Ratio Stock/Consumo (Porcentajes) Importaciones de Grano Soja (Millones de Tn ) 0,18 0,21 0,13 0,12 El valor más bajo registrado fue de 0,21 en el año 1972/73 para el trigo. El maíz también se encuentra cerca de su mínimo histórico de 0,12, el cual se alcanzó en el año 1973/74. En los últimos cuatro años China aumentó sus importaciones tanto aceite de soja, como de granos. Fuente: IIE sobre la base de USDA

37. IIE SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN Asimismo, los inmuebles se han abaratado en término de los bienes agrícolas… Ton. de Granos necesarias para adquirir un metro cuadrado de dpto.* (Tonelada/metro cuadrado) Precio deptos Precio deptos Precio granos Precio granos > > • En los últimos meses a pesar de que el precio del m2 se ha recuperado, el precio de los granos ha experimentado un crecimiento inusitado. • En este contexto, disminuyen las cantidades de granos necesarias para adquirir un m2. Fuente: IIE sobre la base de SAGPyA y CEDIN. * Dpto tipo de 40 mts2 con valor estimado entre U$S 900-1000 el m2.

38. IIE SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN La construcción continúa siendo una posible alternativa de inversión ante el encarecimiento de otras opciones... Valor de la tierra en zona pampeana* (Dólares por hectárea) • El incremento en el valor de la tierra para la zona maicera fue de 170% entre 2000 y febrero de 2008 • Pero mayor aún fue el incremento en el valor de la tierra de la zona triguera que fue del 297% en el mismo período Fuente: IIE sobre la base de Revista Márgenes Agropecuarios. * Datos correspondientes a la provincia de Bs. As.

39. IIE LA CONSTRUCCIÓN Y EL SECTOR AGROPECUARIO • Los márgenes agropecuarios están muy ajustados… Rendimientos promedio de soja por provincia (Tn/ha, prom. cosecha 2004/5-2007/8) Análisis de Sensibilidad MAREA SOJA a Dic. 2008* Break even = 2,85 • Los márgenes del sector son muy sensibles al rendimiento cuando se considera el costo del capital tierra y se estima un aumento del costo de producción anual del 30%. Fuente: IIE en base a IIE y Revista Márgenes Agropecuarios *Incluyendo un costo sobre la tierra propia de 3%.

40. IIE SECTOR AGROPECUARIO: Nuevas Medidas Los últimos anuncios de la Presidenta, permiten estimar un monto aproximado de US$ 820 millones para el Programa de Redistribución Social … Programa de Redistribución Social(Millones de Dólares) 20 % 20 % 823,47 * Programa Federal de Construcción de Vivienda ** Según Plan Nacional de Inversiones Públicas 2008/10 *** BAPIN 60 % … los US$ 823,47 millones corresponden al 56 % de las Exportaciones de Soja de la Campaña 2007/08 Fuente: IIE sobre la base de estimaciones propias

41. IIE LA INCERTIDUMBRE Y EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN La incertidumbre aumenta el riesgo país y afecta al sector construcciones Indice de PBI Construcciones vs. EMBI( Base 1997=100) • Esto se refleja a través de • Instituciones débiles • Escasa convivencia • Ausencia de federalismo • Excesivo cortoplacismo Fuente: IIE sobre la base de Bloomberg y Mecon

42. IIE SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN • Perspectivas de la Construcción • Factores de expansión de la demanda: • El Impulso desde el Sector Externo • El Aumento del Ahorro Interno

43. IIE SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN Luego del año 2001, Argentina vio sus niveles de ahorro interno fuertemente incrementados.. Ahorro Nacional respecto del PBI - precios corrientes (Porcentajes) La Ecuación macroecónomica se presenta favorable para la inversión (Promedios 2002-2007, en % del PBI) 26,5% Inversión = Ahorro priv + Ahorro gob + Ahorro ext 19,2 % = 22,7 % + 4,8 % + (-8,2 %) El crecimiento del ahorro doméstico evitó la falta de financiamiento para la inversión… Fuente: IIE sobre la base de MECON.

44. IIE SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN Pero estos mayores ahorros no fueron canalizados hacia los bancos…. Depósitos a Plazo Fijo como porcentaje del PBI (Porcentajes) • A fines de la década de los ’90 los depósitos a plazo fijo llegaban casi al 20% del PBI, de los cuales más del 80% se correspondían con depósitos en moneda extranjera. 19% • A pesar de la recuperación de la economía de los últimos años y el crecimiento de los ingresos de muchos sectores, los depósitos a plazo fijo se encuentran estancados por debajo del 10% del PBI. • ¿Hacia dónde se canalizan los ingresos de divisas de los sectores exportadores? 7,3% Fuente: IIE sobre la base de BCRA y MECON.

45. IIE SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN La evolución del PBI construcciones también acompaña a los precios de los departamentos PBI construcciones e índice de precios de departamentos (1997=100) Fuente: IIE

46. IIE • Perspectivas de la Construcción • Factores de expansión de la oferta: • Rentabilidad y Financiamiento

47. SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN - CÓRDOBA IIE En Córdoba, la rentabilidad ganada con la devaluación ya no existe Índice de Rentabilidad de la Construcción* en dólares (Base 1998=100) • La rentabilidad de la construcción se está reduciendo por el incremento sostenido de los costos, ya que éstos crecen por encima de los valores de los inmuebles Rentabilidad: ICC - GBA Rentabilidad: ICC - CBA Hipótesis: Precios de Inmuebles y Costos varían igual que en el año anterior Fuente: IIE sobre la base de CEDIN e INDEC *Departamentos ubicados en la Ciudad de Córdoba

48. IIE • La construcción en Córdoba • Los precios de los departamentos son impulsados por los inversores • No se recupera la relación alquiler / precio • La situación en la agroindustria afecta la construcción • Incertidumbre y costos desalienta la nueva inversión

49. IIE IIE INDICADORES DE LA CONSTRUCCIÓN - CÓRDOBA Los valores en dólares de los departamentos no dejan de crecer en Córdoba … Variación Precios en dólares de los dptos.* en Córdoba (Porcentajes) Los valores de los departamentos tipo en Nueva Córdoba sobrepasaron el valor de la convertibilidad Pero… ¿pasó lo mismo con los alquileres? Fuente: IIE sobre la base de CEDIN. *Dpto tipo: 40m2 con valor estimado entre US$900 y US$1000 el m2.

50. IIE IIE INDICADORES DE LA CONSTRUCCIÓN - CÓRDOBA La respuesta es NO: la rentabilidad de los departamentos no termina de recuperarse… Relación alquiler/precio inmueble* en Córdoba (En tantos por uno) Tomando un departamento tipo en Nueva Córdoba, el ratio: Alquiler Precio del Inmueble Todavía no recuperó su valor pre- devaluación, estando un 28% por debajo -28% Fuente: IIE sobre la base de CEDIN. *Dpto tipo: 40m2 con valor estimado entre US$900 y US$1000 el m2.