Haftung des Planers bei der baubegleitenden Qualit tssicherung

1. Haftung des Planers bei derbaubegleitenden Qualit�tssicherung Rechtsanwalt Norbert K�nig Fachanwalt f�r Bau- und Architektenrecht Schlichter und Schiedsrichter SOBau

2. 2 Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung 2. Baubegleitende Qualit�tskontrolle 3. Rechtsnatur der vertraglichen Vereinbarungen 4. Werkvertragliche Haftung 5. Bestimmung der vereinbarten Beschaffenheit /Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen 6. Haftung des bauleitenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen

3. 3 1. Einleitung In Deutschland nimmt die Bedeutung vom Bauen im Bestand gegen�ber baulichen Aktivit�ten im Zusammenhang mit Neubauten stetig zu. Schon heute betr�gt der Anteil der Baut�tigkeit in der Modernisierung, Instandhaltung, Instandsetzung, Umnutzung usw. mehr als 60 % der Gesamtbaut�tigkeit. Der Modernisierungsmarkt ist damit volkswirtschaftlich am Neubau vorbeigezogen. Bauen im Bestand ist ein starker Wachstumsmarkt und wird es auch langfristig bleiben.

4. 4 1. Einleitung Wo gearbeitet wird, passieren auch Fehler. Mit der Zunahme von Bausch�den beim Bauen hat die Bauwirtschaft in den letzten Jahren einen neuen Wirkungskreis hervorgebracht.Die baubegleitende Qualit�tskontrolle.Insoweit entstand ein Bet�tigungsfeld f�r allerlei unterschiedliche Anbieter (Schadenssachverst�ndige, T�V, DEKRA, Architekten oder Ingenieurgesellschaften).

5. 5 1. Einleitung Beim Bauen w�nschen sich alle Beteiligten Qualit�t statt Sch�den. Qualit�t im rechtlichen Sinn hei�t letztlich nicht mehr, als dass die Leistung vollst�ndig und mangelfrei erbracht wird. Qualit�tssicherung im Sinne einer Vermeidung von M�ngeln in der jeweils geschuldeten Leistung muss deshalb das Ziel aller am Bau Beteiligter sein.

6. 6 2. Baubegleitende Qualit�tskontrolle An der Erstellung eines Bauwerks sind unmittelbar beteiligt: - Architekt (als Objektplaner und/oder Bauleiter);- Fachingenieure (im Bereich Planung/�berwachung);- ausf�hrende Firmen. Die baubegleitende Qualit�tskontrolle ersetzt diese Baubeteiligten nicht, wird vielmehr als zus�tzliche Kontrolleinrichtung installiert.

7. 7 2. Baubegleitende Qualit�tskontrolle Die von der baubegleitenden Qualit�tskontrolle, also dem sogenannten "Controller" geschuldeten Leistungen h�ngen im Einzelfall von der jeweiligen vertraglichen Vereinbarung ab. Ein einheitliches Bild gibt es hierzu selten.

8. 8 2. Baubegleitende Qualit�tskontrolle Die baubegleitende Qualit�tskontrolle enth�lt bei einem"kompletten Auftrag", folgende Leistungsbereiche: Pr�fung der Planung des Objektplaners (Architekten) einschlie�lich der Baugenehmigung; Pr�fung der Planung der Fachingenieure (z.B. Tragwerksplaner, Fachplaner der technischen Geb�udeausr�stung, Bodengutachter etc.; Pr�fung der Kostenermittlungen auf Vollst�ndigkeit, Wirtschaftlichkeit etc.; Pr�fung der Leistungsbeschreibungen (Objektplaner und Fachplaner) und der darauf basierenden Vertr�ge mit den ausf�hrenden Firmen;

9. 9 2. Baubegleitende Qualit�tskontrolle Pr�fen der Ausf�hrung des Objekts auf Fehlerfreiheit in Bezug auf die geplante und beauftragte Leistung sowie Mangelfreiheit und �bereinstimmung mit den anerkannten Regeln der Technik;  Teilnahme an den Abnahmen der einzelnen Gewerke;  Pr�fen der Schlussrechnungen und der Kostenfeststellung;  Unterst�tzung des Auftraggebers bei der Abnahme und �bernahme des fertigen Objekts.

10. 10 2. Baubegleitende Qualit�tskontrolle Wichtig ist hierbei, dass der Controller grunds�tzlich ausschlie�lich im technisch fachlichen Sinne pr�ft. Im Rahmen der vorgenannten Aufgaben erbringt der Controller im Rahmen der baubegleitenden Qualit�tskontrolle keine dem Planer oder Bau�berwacher obliegenden Grundleistungen im Sinne der HOAI oder der vertraglichen Vereinbarungen. Der richtig eingesetzte Controller ersetzt deshalb Projekt-, Fachplaner oder Bauleiter nicht. Er wird vielmehr als zus�tzliche Kontrollinstanz installiert. Er pr�ft die jeweils erbrachte Leistung / Teilleistung und bewertet diese im Sinne des geschuldeten Objekts.

11. 11 2. Baubegleitende Qualit�tskontrolle Der Controller muss je nach erteiltem Auftrag die erbrachte oder zu erbringende Leistung der am Bau Beteiligten auf Vollst�ndigkeit, sachliche Richtigkeit und Tauglichkeit f�r das geschuldete Werk pr�fen. In der baubegleitenden Qualit�tskontrolle wird also nicht dieselbe Leistung noch einmal erbracht, sondern eine bereits erbrachte Leistung �berpr�ft und begutachtet.

12. 12 2. Baubegleitende Qualit�tskontrolle Die Formulierung der Aufgabenstellung des Controllers ist f�r die Abgrenzung der Leistungsbereiche und damit auch f�r die Frage einer eventuellen Haftung von gro�er Bedeutung. Nach dem Eigenverst�ndnis der Controller wird nicht die Leistung der ausf�hrenden Firmen direkt gepr�ft oder beurteilt. Dies ist origin�re Aufgabe des Objekt�berwachers bzw. der Fachingenieure. Der Controller �berpr�ft lediglich, ob diese Aufgabe mangelfrei und vollst�ndig erbracht wurde.

13. 13 3. Rechtsnatur der vertraglichen Vereinbarungen Das b�rgerliche Gesetzbuch kennt weder den Typ des Bauvertrags, noch den des besonderen Architektenvertrags, erst recht nicht einen Vertrag �ber die baubegleitende Qualit�tskontrolle. In der Praxis k�nnen die Vertragsparteien im Rahmen der Vertragsfreiheit ihren Vertrag so gestalten, wie es ihren gemeinsamen Interessen unter Ber�cksichtigung der auszuf�hrenden Leistungen am besten entspricht.

14. 14 3. Rechtsnatur der vertraglichen Vereinbarungen Werkvertrag oder Dienstvertrag?Der Unterschied besteht darin, dass bei einem Werkvertrag ein Erfolg, die Herstellung eines Werkes, bei einem Dienstvertrag nur eine T�tigkeit, ein Wirken schlechthin, geschuldet wird.Von der Rechtsform des Vertrages h�ngt insbesondere ab, wie die Haftung, die Gefahrtragung, die Verg�tung und deren Sicherung, die Verj�hrung und die K�ndigungsm�glichkeiten ausgestaltet sind.

15. 15 3. Rechtsnatur der vertraglichen Vereinbarungen Der Architektenvertrag gilt als Werkvertrag. Der vom Architekten geschuldete Erfolg ist das Entstehenlassen des mangelfreien Bauwerks. Aufgabe des Architekten ist es, durch die Wahrnehmung der ihm obliegenden Aufgaben das Bauwerk mangelfrei entstehen zu lassen.

16. 16 3. Rechtsnatur der vertraglichen Vereinbarungen Werkvertragsrecht gilt hiernach f�r folgende T�tigkeiten: Vollarchitektur Planungst�tigkeit Wird dem Architekten gem�� � 15 Nr.1 - 7 HOAI nur die Vorbereitung (Grundlagenermittlung) und/oder die Planung des Bauvorhabens (Vorplanung, Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung, Ausf�hrungsplanung sowie Vorbereitung der Vergabe und Mitwirkung bei der Vergabe) oder ein Teilbereich hiervon �bertragen, ist der entsprechende Vertrag als Werkvertrag zu werten. Ist dem Architekten nur die Grundlagenermittlung �bertragen, herrscht in der Literatur noch Streit �ber die Einordnung. Nach einer bestrittenen Ansicht soll hier lediglich ein Dienstvertrag vorliegen, weil die Beratungst�tigkeit zum Leistungsbedarf geh�re und das Formulieren f�r die Entscheidungshilfen nicht erfolgsbezogen sei.

17. 17 3. Rechtsnatur der vertraglichen Vereinbarungen Bau�berwachungAuch dann, wenn dem Architekten nur die Objekt�berwachung (� 15 Nr. 8 HOAI) �bertragen wird, liegt ein Werkvertrag vor. K�nstlerische Oberleitung neben der Objektplanung Projektsteuerungsvertr�ge, wenn die zentrale Aufgabe des Projektsteuerers die technische Bau�berwachung ist. Die ingenieurtechnische Kontrolle

18. 18 3. Rechtsnatur der vertraglichen Vereinbarungen Die baubegleitende Qualit�tskontrolle (1/3)Ein Vertrag �ber die stichprobenartige Kontrolle eines Bauvorhabens und die gutachterliche Erfassung von M�ngeln ist ein Werkvertrag. Das gilt auch dann, wenn nur eine begrenzte Anzahl von Baustellenbesuchen bzw. so genannten "Audits" hier: Ein Audit pro Monat, 5 Audits insgesamt, vereinbart ist.BGH Urteil vom 11.10.2001 - VII ZR 475/00

19. 19 3. Rechtsnatur der vertraglichen Vereinbarungen Die baubegleitende Qualit�tskontrolle (2/3)Der Qualit�tscontroller schuldet eine erfolgsbezogene T�tigkeit. Leistungsgegenstand des Vertrages ist die gutachterliche Erfassung von Abweichungen von DIN-Vorschriften und den Regeln der Baukunst.  An der Erfolgsbezogenheit �ndert sich nichts dadurch, dass die M�ngelerfassung nur pr�ventiv und stichprobenartig erfolgen soll. Der geschuldete Erfolg ist auf die Erfassung der bei der jeweiligen Begutachtung erkennbaren M�ngel gerichtet.Es m�ssen die bei den vereinbarten Baustellenbesuchen von einem Fachkundigen erkennbaren M�ngel ermittelt und beanstandet werden.

20. 20 3. Rechtsnatur der vertraglichen Vereinbarungen Die baubegleitende Qualit�tskontrolle (3/3)Die M�ngelerfassung ist die kardinale Aufgabe des "Controllers". Zu dieser T�tigkeit geh�rt insbesondere die Auswahl ausreichender Stichproben. Der Controller haftet f�r die M�ngel, die er bei sorgf�ltiger Erf�llung seiner Untersuchungspflichten h�tte erkennen k�nnen. F�r M�ngel, die f�r ihn auch bei sorgf�ltiger Erf�llung seiner Untersuchungspflicht nicht erkennbar sind, kann er nicht haftbar gemacht werden. Die Haftung f�r so genannte Baustellenkontrollen ist unabh�ngig von der Honorarh�he. Sie ist jedoch durch den �bernommenen Pflichtenkreis beschr�nkt.

21. 21 3. Rechtsnatur der vertraglichen Vereinbarungen Bauherren beauftragten einen Architekten �ber den Verband privater Bauherren mit der Betreuung des Bauvorhabens zu einem Pauschalhonorar von 1.000,00 � netto. Gegenstand des Auftrags waren mehrere Beratungsgespr�che und 7 Baustellenbesuche. Bei einem dieser Baustellenbesuche �bersah der Architekt den fehlenden Einbau der Folie gegen aufsteigende Feuchtigkeit. Nach diesem Baustellenbesuch bezahlten die Bauherren 2 Raten in H�he von insgesamt 82.000,00 � an den Bauunternehmer, �ber dessen Verm�gen kurze Zeit danach das Insolvenzverfahren er�ffnet wurde. F�r die Beseitigung des Mangels mussten die Bauherren 9.500,00 � aufwenden. Die beiden Raten in H�he von 82.000,00 � forderten die Bauherren vom Architekten zur�ck.

22. 22 3. Rechtsnatur der vertraglichen Vereinbarungen Oberlandesgericht OldenburgUrteil vom 20.02.2007 - 12 U 57/06 - = IBR 2007, 380 Auch bei einer eingeschr�nkten Bau�berwachung wird f�r Pflichtverletzungen unabh�ngig von der Honorarh�he gehaftet.Der Umfang der Haftung richtet sich aber nach den mit dem Vertrag �bernommenen Pflichten.Da der Architekt vorliegend nur die Baustellenkontrolle in technischer Hinsicht �bernommen hat, nicht aber die �berpr�fung der Zahlungsfreigabe, haftet er nur f�r die M�ngelbeseitigungskosten. Die �berzahlung des Bauunternehmers ist dagegen Risiko der Bauherren.

23. 23 3. Rechtsnatur der vertraglichen Vereinbarungen Auch die zus�tzliche ingenieurtechnische Kontrolle der Ausf�hrung des Tragwerks auf �bereinstimmung mit den gepr�ften statischen Unterlagen f�r ein Geb�udeteil als "besondere Leistung" ist, wie der Ingenieurvertrag �ber die Tragwerksplanung f�r das Bauvorhaben, der die Leistungsphasen 1 - 3, den Beitrag zur Genehmigungs- und Ausf�hrungsplanung und zur Vorbereitung der Vergabe beinhaltet, als Werkvertrag zu beurteilen.LG Itzehoe Urteil vom 21.10.2005 - 3 O 365/01 - = IBR 2006, 1542

24. 24 4. Werkvertragliche Haftung � 633 BGB : 1. Der Unternehmer hat dem Besteller das Werk frei von Sach- und Rechtsm�ngeln zu verschaffen.2. Das Werk ist frei von Sachm�ngeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachm�ngeln,  1. wenn es sich f�r die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst 2. f�r die gew�hnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art �blich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann. 3. Das Werk ist frei von Rechtsm�ngeln, wenn Dritte in Bezug auf das Werk keine oder nur die im Vertrag �bernommenen Rechte gegen den Besteller geltend machen k�nnen.

25. 25 4. Werkvertragliche Haftung Ein Werk ist mangelfrei, wenn IST - Beschaffenheit und SOLL - Beschaffenheit�bereinstimmen.Zur Ermittlung der SOLL-Beschaffenheit sieht das Gesetz eine dreistufige Pr�fung vor.

26. 26 4. Werkvertragliche Haftung Subjektiver Mangelbegriff Unabh�ngig von allen anderen Gesichtspunkten ist auf der ersten Stufe auf das abzustellen, was die Parteien konkret vereinbart haben, es ist also die "vereinbarte Beschaffenheit�des geschuldeten Werkes zu ermitteln. Dies bedeutet, dass in Architekten- oder Ingenieurvertr�gen, wie auch in Werkvertr�gen mit dem Qualit�tscontroller die Leistungspflicht der Architekten, Ingenieure oder Controller pr�zise definiert werden muss.

27. 27 4. Werkvertragliche Haftung Der Inhalt der jeweiligen Aufgaben muss bestimmt und vollst�ndig beschrieben werden. Sollen Sch�den am Bau durch Qualit�tssicherung einged�mmt werden, m�ssen Auftraggeber und Qualit�tssicherer sehr genau �berlegen und als geschuldete Leistung festschreiben, was die Qualit�tssicherung erreichen soll. Wer eine baubegleitende Qualit�tssicherung durchf�hren will, muss ferner rechtzeitig an der richtigen Stelle t�tig werden. Die Auftraggeberseite muss also sehr gut �berlegen, was der "Controller" bewirken soll. Ein Sachverst�ndiger, der Controller ist, muss sich hinsichtlich des geschuldeten Erfolgs an einem bauleitenden Architekten messen lassen.OLG Dresden Urteil vom 26.10.2000 - 7 U 1524/00 - = IBR 2001, 134

28. 28 4. Werkvertragliche Haftung Bei der Vertragsgestaltung mit Architekten, Ingenieuren und Controllern ist verst�rktes Augenmerk auf die Beschreibung der jeweils geschuldeten Leistungen zu legen. Ankreuzformulare, die h�ufig f�r Neubauobjekte entwickelt wurden sind f�r Instandsetzungsma�nahmen ungeeignet. Gerade bei der Leistungsbeschreibung von Architektenleistungen sollten neue Wege beschritten werden. So sollten entweder Etappenziele der Planung beschrieben werden oder die Beschaffenheit des geschuldeten Werkes und die hierzu erforderlichen Leistungen.

29. 29 4. Werkvertragliche Haftung L�sst sich anhand der Vertragsunterlagen oder sonstigen Auftragsgrundlagen ermitteln, welche Beschaffenheit das Werk nach dem Parteiwillen haben muss und weicht die erbrachte Leistung von dieser geschuldeten Leistung negativ ab, liegt ohne weitere Pr�fung allein durch die Beschaffenheitsabweichung ein Mangel vor. Ob daneben auch die Gebrauchstauglichkeit eingeschr�nkt ist oder nicht, spielt keine Rolle.

30. 30 4. Werkvertragliche Haftung Hat das Werk die vereinbarte Beschaffenheit fehlt ihm aber gleichwohl die Funktionst�chtigkeit, so ist das Werk auch nach neuem Recht nicht mangelfrei. Da der Werkunternehmer ein funktionsgerechtes Werk schuldet, liegt ein Mangel vor, wenn die Funktionst�chtigkeit beeintr�chtigt ist, insbesondere also die Werkleistung nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Die Funktionsgerechtigkeit des Werks bzw. die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik ist quasi ein ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal der �vereinbarten Beschaffenheit�.

31. 31 4. Werkvertragliche Haftung Soweit jedoch die geschuldete Beschaffenheit nicht vereinbart ist bzw. sich eine solche Vereinbarung im Streitfalle nicht feststellen l�sst, ist auf andere Ankn�pfungspunkte abzustellen. Mangelfreiheit liegt in diesem Fall vor, wenn das Werk �sich f�r die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet�. Auf der zweiten Stufe des Mangelbegriffs ist im Wege der Auslegung s�mtlicher Vertragsunterlagen danach zu fragen, was �bereinstimmender Parteiwille zum Verwendungszweck der konkreten Eignung des Werkes war.

32. 32 4. Werkvertragliche Haftung L�sst sich aus dem Inhalt des Vertrages kein konkreter Zweck entnehmen ist auf der dritten Stufe zu fragen, ob sich das Werk �f�r die gew�hnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art �blich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann�. Hier findet letztlich die Pr�fung statt, ob die allgemein anerkannten Regeln der Baukunst eingehalten wurden oder nicht. Die allgemein anerkannte Regel der Technik muss - in der Wissenschaft anerkannt und damit theoretisch richtig sein- sie muss ausnahmslos wissenschaftlicher Erkenntnis entsprechen und sich in der Praxis restlos durchgesetzt haben.

33. 33 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Die Planung des Architekten ist die Grundlage der Bauausf�hrung. Sie muss so beschaffen sein, dass der ausf�hrende Unternehmer die W�nsche des Bauherrn ohne R�ckfrage, in �bereinstimmung mit dem �ffentlichen Baurecht, umsetzen und nach ihr ein mangelfreies Bauwerk errichten kann. Die Planungspflichten eines mit der Planung von Instandsetzungsma�nahmen beauftragten Planers gehen �ber die bei der Planung eines Neubauprojekts hinaus, da hier Untersuchungspflichten hinsichtlich der vorhandenen Substanz hinzutreten.

34. 34 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Einem Architektenvertrag ist wesensimmanent, dass sich der vom Architekten letztlich geschuldete Leistungserfolg h�ufig bei Vertragsabschluss noch nicht bestimmen l�sst, sondern erst bei fortschreitender Planung. Die Abstimmung mit dem Auftraggeber hinsichtlich seiner Gestaltungsvorstellungen und Nutzungsziele f�hren zu Planungsentscheidungen, die mit fortschreitender Planungstiefe letztendlich die Beschaffenheit definieren, die im Endergebnis geschuldet ist. Die Frage nach der vereinbarten Beschaffenheit stellt damit das Ergebnis eines Entwicklungsprozesses dar.

35. 35 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Welcher Leistungserfolg geschuldet ist, wissen bei Instandsetzungsma�nahmen in der Regel weder Bauherr noch Architekt zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Der Bauherr nicht, weil er keine entsprechende Fachkunde besitzt und nur eine vage Vorstellung von dem hat, was er mit seinem Altbau machen kannundder Architekt nicht, weil er die Qualit�t des Altbaus nicht kennt und sich erst an die Aufgabe herantasten muss.

36. 36 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Der Architekt muss mit seiner Beratungsleistung im Rahmen der Grundlagenermittlung erst f�r die Feststellung der Beschaffenheit seiner Leistungspflicht selbst sorgen, in dem er die vorhandene Bausubstanz erkundet und pr�ft, inwieweit sich diese hinsichtlich der vorhandenen Baustoffe, der Bauart, des altersbedingten Abnutzungsgrades f�r einen Umbau eignet. Nur eine sorgf�ltige Bestandserkundung kann die Beurteilungsgrundlage schaffen, ob und inwieweit das vorhandene Altgeb�ude umgebaut werden kann. Diese Leistungspflicht ist unabh�ngig davon, ob dem Architekten die hierf�r ggf. notwendigen Grundleistungen oder besonderen Leistungen nach HOAI beauftragt worden sind.

37. 37 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Die vom Architekten zu erbringenden Leistungen ergeben sich aus dem Umfang vertraglicher Leistungspflichten und dem Werkvertragsrecht des BGB und nicht etwa aus geb�hrenrechtlichen Unterscheidungen ob nur Grundleistungen oder auch besondere Leistungen nach HOAI �bertragen wurden. Die in der HOAI geregelten "Leistungsbilder" sind allein Geb�hrentatbest�nde f�r die Berechnung des Honorars der H�he nach. BGH Urteil vom 24.10.1996 - VII ZR 283/95 -

38. 38 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Verpflichtung zur sorgf�ltigen BestandserkundungErst das Ergebnis der Bestandserkundung schafft Erkenntnisquellen und damit Entscheidungsgrundlagen. Vorrangig ist hier die Beurteilung der vorhandenen Bauqualit�t. Es muss festgestellt werden, welche Baum�ngel vorliegen. Graduelle Unterschiede ergeben sich aus der Aufgabenstellung. Je st�rker nach den Vorstellungen der Bauherren in den Bestand des Geb�udes eingegriffen werden soll, desto intensiver gestaltet sich die Bestandserkundungspflicht. Die Bestandserkundungspflicht geh�rt damit im Bereich der Instandsetzungsma�nahmen zu einer Kardinalpflicht des Architekten.

39. 39 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Sonderfachmann Fehlt dem Architekten die Sachkunde f�r die Beurteilung der vorhandenen Bauqualit�t hat er den Auftraggeber hier�ber zu informieren und den Bauherrn aufzufordern geeignete Sonderfachleute zu beauftragen. Den Bauherrn dar�ber zu beraten, dass die Einschaltung eines Sonderfachmanns notwendig ist, ist eine Hauptpflicht des Architekten, die bereits im Rahmen der Grundlagenermittlung zu erbringen ist. Wenn der Bauherr auf Empfehlung des Architekten einen Sonderfachmann einschaltet, haftet der Architekt nur, wenn er entweder einen unqualifizierten Sonderfachmann empfiehlt oder das Gutachten oder die Planung des Sonderfachmanns auch f�r den Architekten erkennbar falsch oder unvollst�ndig ist.

40. 40 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Gelegentlich k�nnen vorhandene Baum�ngel nicht sofort erkannt werden, sondern zeigen sich erst w�hrend der Bauzeit, wenn umfassende Bauteil�ffnungen stattfinden. Zeigen sich erst dann, bis dahin nicht bekannte M�ngel der Bausubstanz, hat der Architekt den Bauherrn umfassend und unverz�glich hier�ber zu unterrichten. Eine sachgerechte Beratung verlangt vom Architekten, den Bauherrn auf die Risiken einer gew�hlten Umbaut�tigkeit hinzuweisen, sodass er in die Lage versetzt wird, verantwortungsbewusst zu entscheiden. Insoweit liegt eine Verletzung der Beratungspflicht vor, wenn nicht von Anbeginn gepr�ft wird, ob die gemachte Umbauplanung technisch im Rahmen einer wirtschaftlichen Planung umsetzbar ist. Ziel einer ordnungsgem��en Bestandserkundung muss also die darauf aufbauende Wahl der richtigen Bauausf�hrung sein.

41. 41 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Durch eine fachgerechte Bestandserkundung muss gekl�rt werden, welche Ma�nahmen f�r einen geplanten Umbau technisch erforderlich sind. welcher Qualit�tsstandard mit der Instandsetzungsma�nahme erreicht werden soll. Welcher Stand der Regeln der Technik gew�nscht ist, der heutige oder ein fr�herer? Besondere Bedeutung gewinnt dieses Thema hinsichtlich des Schall-, W�rme- und Brandschutzes. Weiter stellt sich die Frage der Wirksamkeit oder des Vorhandenseins einer ausreichenden Isolierung.

42. 42 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Nach der st�ndigen Rechtsprechung des BGH schuldet der Architekt, wie der Unternehmer, ein m�ngelfreies und funktionstaugliches Werk. Bei Neubauten ist nach der �blichen Erwartungshaltung der Auftraggeber ein Bauvorhaben entsprechend den im Zeitpunkt der Errichtung anerkannten Regeln der Baukunst geschuldet.

43. 43 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Bei Instandsetzungsma�nahmen fehlt ein einheitlicher Beurteilungsma�stab. Auch hier wird jedoch grunds�tzlich ein zweckentsprechendes, funktionstaugliches Architektenwerk vorausgesetzt, es sei denn, es wird ausdr�cklich etwas anderes vereinbart. Die Beurteilung ist also danach auszurichten, welches Modernisierungsziel vorlag und ob dieser angestrebte Gebrauchszweck erreicht ist. Das Gebrauchsziel bestimmt bei Instandsetzungsma�nahmen die Anforderung an die Beschaffenheit.

44. 44 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Beispiel 1Bei einem Umbau einer 100 Jahre alten nicht unterkellerten Gastst�tte in Wohnungen kommt es wegen Fehlens einer Horizontalsperre zu aufsteigender Feuchtigkeit. Der Architekt wendet ein, dass es bis zum Umbau keine Beschwerden �ber eingedrungene Feuchtigkeit gegeben habe und auch w�hrend des Umbaus hierf�r keine Anhaltspunkte festzustellen gewesen seien. OLG D�sseldorf Urteil vom 5.3.2004 - 22 U 121/03

45. 45 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Das OLG D�sseldorf verurteilte den Architekten zum Schadensersatz in H�he der Mehrkosten f�r den nachtr�glichen Einbau einer Horizontalsperre. Der Architekt schuldet die Planung und Bauleitung f�r die Herstellung von zum Wohnen geeigneten R�umen in dem fr�heren Gastst�ttengeb�ude. Er habe seine Planung an dem auszurichten, was f�r einen diesen Anforderungen gen�genden Umbau erforderlich sei. Gebrauchsziel �zum Wohnen geeignete R�ume� im Boden auftretende Feuchtigkeit darf nicht in das Haus eindringen

46. 46 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Beispiel 2Die K�ufer einer leer stehenden Altbauvilla ziehen im Vorfeld Architekten als Berater hinzu. Diese erstellen nach zwei Begehungen einen Vorentwurf f�r die Modernisierung und den Umbau des Hauses mit einer Kostensch�tzung. Die Substanz des Geb�udes wird mit "gut" bezeichnet. Sp�ter wird Schwammbefall in gro�en Teilen des Geb�udes festgestellt. Die K�ufer verlangen von den Architekten einen Teil der Sanierungskosten in H�he von 150.000,00 DM. OLG K�ln Urteil vom 6.12.1995 - 11 U 92/95

47. 47 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Das OLG K�ln verurteilt die Architekten zum Schadensersatz. Die Beratungst�tigkeit der Architekten h�tte sich auf die Wirtschaftlichkeit des Kaufvertrages bezogen, weshalb eine Kostensch�tzung angefertigt wurde. Hierf�r komme es entscheidend auf die Frage der Sanierungsbed�rftigkeit der Bausubstanz an. Im Hinblick auf das "Altbaurisiko" seien die Architekten verpflichtet, ihr besonderes Augenmerk auf Anzeichen f�r Sch�den und Sch�dlingsbefall zu richten und diese ggf. zum Anlass gr�ndlicher Untersuchung zu nehmen. Der K�ufer, der einen Architekten anl�sslich eines Kaufes eines Altbaus hinzuzieht und ihn um Angaben der Finanzierbarkeit bittet, kann demnach verlangen, dass der Architekt die Bausubstanz eingehend begutachtet. Der Architekt muss beachten, dass er das Haftungsrisiko hierf�r �bernimmt.

48. 48 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Beispiel 3Beim Umbau eines ehemaligen Stallgeb�udes in ein Gesch�ftshaus tritt 3 Jahre nach Fertigstellung erstmals Feuchtigkeit auf. Im Rahmen eines gerichtlichen Beweisverfahrens stellt der Sachverst�ndige fest, dass die Au�enwand entgegen den Bestimmungen der DIN 1895 nicht ordnungsgem�� abgedichtet war. Der Bauherr nimmt die Architekten auf Schadensersatz in Anspruch. OLG Schleswig Urteil vom 3.11.2004 - 9 U 70/03 -

49. 49 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Das OLG Schleswig verurteilt den Architekten zum Schadensersatz. Es h�lt den Architekten bei einem Planungsauftrag f�r eine Um- und Ausbauma�nahme f�r verpflichtet, daf�r Sorge zu tragen, dass ausreichende Vorkehrungen gegen Bodenfeuchtigkeit sowie dr�ckendes oder nicht dr�ckendes Wasser vorgesehen sind. Der Architekt als Objektplaner d�rfe in seiner Planung nur eine Konstruktions- bzw. Ausf�hrungsart vorsehen, bei der v�llig sicher sei, dass sie den zu stellenden Anforderungen gen�gt. Hierbei seien die gesamten m�glichen bauphysikalischen Randbedingungen zweckentsprechend zu ber�cksichtigen. Dies gelte selbst dann, wenn konkrete Feuchtigkeitssch�den zum Umbauzeitpunkt noch gar nicht erkennbar gewesen sind. Der Architekt h�tte also die Isolierung der Au�enwand �berpr�fen und die erforderlichen Abdichtungsma�nahmen planen m�ssen.

50. 50 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Beispiel 4Ein Bautr�ger stockt im Rahmen einer Umgestaltung und Sanierung einen 1950 errichteten Altbau auf. Statt des Dachbodens, der sich oberhalb des ersten OG befand, errichtet er ein zweites OG und ein Dachgeschoss. LG Hamburg Urteil vom 5.7.2002 - 317 O 123/00 -

51. 51 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen In dem Kaufvertrag �ber die Wohnung im ersten OG verpflichtet sich der Bautr�ger gegen�ber der Erwerberin, das Wohneigentum "normgerecht und nach den anerkannten Regeln der Baukunst zu sanieren". Trotz dieser Zusage in der Baubeschreibung, dass die Holzbalkendecke �ber dem 1. OG die erforderlichen Schalld�mmwerte habe, erreicht der Trittschallschutz nicht die Mindestanforderungen der zum Zeitpunkt der Sanierung g�ltigen DIN 4109.Die Erwerberin verlangt M�ngelbeseitigung. Der Bautr�ger und der Architekt, dem der Bautr�ger den Streit verk�ndet hat, berufen sich darauf, dass die von der Baubeh�rde geforderten geringeren Schallschutzanforderungen eingehalten seien.

52. 52 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Das Landgericht verurteilt den Bautr�ger zur Nachbesserung. Die vom Bauordnungsamt niedergelegten, geringeren Schallschutzanforderungen, die unter den Mindestanforderungen der g�ltigen DIN liegen, seien nicht ma�gebend. Diese geringeren Schallschutzanforderungen w�rden keine allgemein anerkannten Normen f�r Wohnungstrenndecken darstellen. Nach dem Kaufvertrag schuldet der Bautr�ger eine normgerechte Schalld�mmung.

53. 53 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Der Bautr�ger nahm den Architekten in Regress. Das Rundschreiben des Bauordnungsamtes Hamburg wurde dem Architekten zum Verh�ngnis. Der Architekt h�tte vorliegend einer Haftung nur entgehen k�nnen, wenn er den Bautr�ger nachweisbar dar�ber belehrt h�tte, dass die von der Baubeh�rde gestellten Anforderungen an den Schallschutz der Holzbalkendecke nicht den aktuellen Anforderungen der DIN 4109 gen�gen und sich deshalb Baum�ngelanspr�che der sp�teren Erwerber ergeben k�nnen, nachdem die Baubeschreibung eine andere Art der Bauleistung verspreche.

54. 54 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Ergebnis der Grundlagenermittlung muss sein, welches Vorhaben, wo unter welchen nutzungsfunktionalen, �sthetischen, finanziellen und sonstigen Anforderungen geplant und umgebaut werden soll. Baubeschreibung, Entwurfs- und Ausf�hrungspl�ne sind insoweit Zwischenergebnisse eines gesamten Planungsprozesses, der die insoweit festgelegten Zielvorgaben erreichen muss.

55. 55 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Weicht etwa die Baubeschreibung von den vertraglich definierten globalen DIN-Vorgaben ab, ist sie in diesem Punkt fehlerhaft, es liegt damit ein Planungsfehler vor. Insoweit er�ffnet sich eine Haftungsfalle f�r den Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen. Erfasst etwa eine Baubeschreibung Leistungen nicht, die zur Erreichung der globalen Zielvorgabe erforderlich sind, beschreibt sie also nur scheinbar die zu erbringenden Leistungen vollst�ndig, schuldet ein Bautr�ger seinen Vertragspartnern die nicht erw�hnten, aber erforderlichen Leistungen ohne zus�tzlichen Verg�tungsanspruch. Der Bautr�ger wird hier versuchen seinen Verlust beim Architekten zu liquidieren.

56. 56 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen F�r den Ver�u�erer von teilsanierten Objekten besteht eine Pflicht zur Untersuchung der Altbausubstanz - wenn der Bautr�ger hinsichtlich der betroffenen mangelhaften Altbausubstanz ausdr�cklich eine Herstellungsverpflichtung vertraglich �bernommen hat oder- wenn der Bautr�ger vertraglich Bauleistungen �bernimmt, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind oder- wenn der Bautr�ger etwa in einer Klausel in den Erwerbervertr�gen seine Haftung f�r das Unterlassen von notwendigen Renovierungsarbeiten an der Altbausubstanz auf Vorsatz oder grobe Fahrl�ssigkeit beschr�nken will.

57. 57 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Verspricht der Ver�u�erer eines Altbaus eine Sanierung bis auf die Grundmauern, darf der Erwerber dies grunds�tzlich dahin verstehen, dass der Ver�u�erer zu diesem Zweck im Rahmen des technisch M�glichen die Ma�nahmen angewandt hat, die erforderlich sind, um den Stand der anerkannten Regeln der Technik zu gew�hrleisten. Ein Planer darf in seiner Planung nur eine Konstruktion vorsehen, von der er v�llig sicher ist, dass sie den an sie zu stellenden Anforderungen gen�gt. Dies gilt nicht nur f�r die urspr�ngliche Planung, sondern auch f�r Umst�nde, die erst w�hrend der Ausf�hrung erkennbar werden.

58. 58 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Vertragssoll bei Altbausanierung OLG D�sseldorf, Urteil vom 22.05.2003 - 5 U 33/00 1. Wenn der Ver�u�erer sanierter Altbauwohnungen sich verpflichtet, u.a. die Fassade zu renovieren, k�nnen die Erwerber grunds�tzlich erwarten, dass auch die dort vorhandenen Balkone und deren Abdichtung nach den Regeln des Dachdeckerhandwerks und dem Stand der Technik im Zeitpunkt der Sanierung �berarbeitet werden. 2. Wenn sich aus der Baubeschreibung ergibt, dass der Ver�u�erer die Kellerr�ume so ausbaut, wie es heutigen Nutzungszwecken und Gewohnheiten entspricht, so k�nnen die Erwerber grunds�tzlich auch eine (nachtr�gliche) ordnungsgem��e Isolierung erwarten.

59. 59 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Eine in Altbausanierungen erfahrene Projektentwicklungsgesellschaft saniert in schl�sselfertiger Bauweise mit guter Ausstattung ein bestehendes um die Jahrhundertwende erbautes Patrizierhaus. Im Zuge der Sanierung entstehen im gesamten Objekt separate Eigentumswohnungen.In den notariellen Ver�u�erungsvertr�gen hei�t es ua.: "Der Ver�u�erer verpflichtet sich, das Wohnungseigentum, sowie das Gemeinschaftseigentum entsprechend den Aufteilungspl�nen, sowie den vorerw�hnten Anlagen nach den Grunds�tzen einer ordnungsgem��en Gesch�ftsf�hrung und nach den allgemeinen Regeln der Technik fertig zu stellen.� Die Wohnungseigent�mergemeinschaft macht zahlreiche M�ngel am Gemeinschaftseigentum geltend.

60. 60 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Der Grundsatz, dass ein Versto� gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik regelm��ig einen Sachmangel darstellt, ist bei der Ver�u�erung sanierter und modernisierter Altbauten nicht ohne weiteres anwendbar. So kann es z.B. zweifelhaft sein, ob der aktuelle Stand der Technik auch hinsichtlich solcher Bauteile geschuldet wird, die von der Sanierungsma�nahme erkennbar nicht erfasst sind, die also erkennbar nach altem Standard errichtet worden sind und unver�ndert angeboten werden. Es kommt darauf an, inwieweit sich aus dem Vertrag und den ihm zugrunde liegenden Umst�nden ergibt, dass gerade das beanstandete Gewerk nach den aktuellen allgemein anerkannten Regeln der Technik herzustellen ist.

61. 61 5. Haftung des planenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Vorliegend hatte die Beklagte sich verpflichtet, das Objekt in schl�sselfertiger Bauweise mit guter Ausstattung zu sanieren, und u.a. auch die gesamte Fassade des Vorderhauses zu renovieren. Dann aber durften die Erwerber zu Recht erwarten, dass auch die Balkone und deren Abdichtung nach den Regeln des Dachdeckhandwerks und dem Stand der Technik im Zeitpunkt der Sanierung �berarbeitet w�rden und zwar unabh�ngig davon, ob die vorhandene Konstruktion bis zur Sanierung ihre Funktion erf�llt hatte oder nicht. Denn nach den Ausf�hrungen des Sachverst�ndigen lie� der alte Aufbau der Balkone Sch�den an der Unterseite der Balkone (abbl�tternder Anstrich und abtropfendes Wasser) bef�rchten und Durchfeuchtungen an den Anschl�ssen zwischen W�nden und Balkonen.

62. 62 6. Haftung des bauleitenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Die Objekt�berwachung umfasst vor allem das �berwachen der Ausf�hrung des Objekts auf �bereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausf�hrungspl�nen und Leistungsbeschreibungen mit den anerkannten Regeln der Baukunst/Technik und den einschl�gigen Vorschriften sowie das Koordinieren der am Bau fachlich Beteiligten.

63. 63 6. Haftung des bauleitenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Ausgangspunkt f�r eine Haftung des bauleitenden Architekten ist der Baumangel. Der bauleitende Architekt haftet jedoch nicht f�r jeden Baumangel, sondern nur f�r den Baumangel, der dadurch verursacht wurde, dass der bauleitende Architekt seine Kontroll- und �berwachungspflichten nicht ordnungsgem�� erf�llt hat. Grobe M�ngel bei kritischen Arbeiten begr�nden den Anschein einer Pflichtverletzung des bau�berwachenden Architekten

64. 64 6. Haftung des bauleitenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Der bauleitende Architekt schuldet das mangelfreie Entstehenlassen des Bauwerks und zwar unabh�ngig davon, ob die umzusetzende Planung M�ngel hat oder nicht. Ein Planungsmangel des planenden Architekten entlastet den bauleitenden Architekten nicht, f�hrt vielmehr gar zu einer gesteigerten Pr�fpflicht des bauleitenden Architekten. Der bauleitende Architekt hat sich zu vergewissern, ob der planende Architekt bei der Erstellung der Planungs- und Ausschreibungsunterlagen von den gegebenen tats�chlichen Verh�ltnissen ausgegangen ist.

65. 65 6. Haftung des bauleitenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Der Bauleiter kann seiner Aufgabe nur gerecht werden, wenn er seine Kontroll- und Aufsichtspflichten erf�llt. Als �rtlicher Bauf�hrer muss er die Baustelle und die dort t�tigen Unternehmer oder Handwerker im Griff haben. Er muss zur rechten Zeit am richtigen Ort sein. Der Umfang der Kontroll- und Aufsichtspflichten richtet sich nach dem Schwierigkeitsgrad der Bauaufgaben und des jeweiligen Bauabschnitts. Der die Bauaufsicht f�hrende Architekt ist nicht verpflichtet, sich st�ndig auf der Baustelle aufzuhalten. Er muss jedoch die Arbeiten in angemessener und zumutbarer Weise �berwachen und sich durch h�ufe Kontrollen vergewissern, dass seine Anweisungen sachgerecht erledigt werden.

66. 66 6. Haftung des bauleitenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Die Intensit�t der Bauaufsicht richtet sich danach, ob es sich um so genannte�Arbeiten mit Signalwirkung� handelt(dann erh�hte Bauaufsichtspflicht)oder um so genannte�handwerkliche Selbstverst�ndlichkeiten�(dann geringe Bauaufsichtspflicht).

67. 67 6. Haftung des bauleitenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Zu den Arbeiten mit Signalwirkung geh�ren beispielsweise:- Abbrucharbeiten - Unterfangungsarbeiten - Arbeiten an erdber�hrten Bauteilen, insbesondere Abdichtungsarbeiten - Arbeiten an der W�rmed�mmung - Arbeiten im konstruktiven Dachbereich - Arbeiten am Trittschallschutz und Estricharbeiten - �berpr�fung der Bewehrung bei der Herstellung von Ortbeton - grunds�tzlich Arbeiten, die durch den Baufortschritt verdeckt werden - Umbauma�nahmen

68. 68 6. Haftung des bauleitenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Zu den handwerklichen Selbstverst�ndlichkeiten geh�ren beispielsweise:- Putzarbeiten- Malerarbeiten- das Eindecken eines Dachs mit Dachpappe- Verlegen von Platten

69. 69 6. Haftung des bauleitenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen An die Bauaufsicht beim Bauen im Bestand stellt die Rechtsprechung h�here Anspr�che, als an die Bauaufsicht bei einem Neubau. Der Architekt schuldet eine Bauaufsicht, die sich an den Besonderheiten einer Altbausanierung zu orientieren hat. Er hat zu �berpr�fen, inwieweit die alte Bausubstanz erhalten bleiben kann, denn nur wenn die alte Bausubstanz geeignet ist die Grundlage f�r die vorzunehmenden Sanierungsarbeiten zu bilden, k�nnen die Arbeiten den Regeln der Technik entsprechen. Der Architekt muss sich selbst ein Bild vom Zustand der Bausubstanz verschaffen, eine stichprobenartige �berpr�fung darf er nicht den Unternehmern �berlassen.

70. 70 6. Haftung des bauleitenden Architekten bei Instandsetzungsma�nahmen Eine pflichtgem��e Bau�berwachung erfordert nach der BGH Rechtsprechung eine unverz�gliche und umfassende Aufkl�rung der Ursachen sichtbar gewordener Baum�ngel sowie die sachkundige Unterrichtung des Bauherrn vom Ergebnis der Untersuchung und der sich darauf ergebenen Rechtslage. Dies gilt auch f�r eigene Planungs- oder Aufsichtsfehler und die daraus sich ergebende eigene Haftung. Wird diese Untersuchungs- und Beratungspflicht schuldhaft verletzt schuldet der Architekt dem Bauherrn Schadensersatz. Der Anspruch geht ua dahin, dass der werkvertragliche Schadensersatzanspruch gegen den Architekten als nicht verj�hrt gilt. BGH Urteil vom 26.10.2006 - VII ZR 133/04 -

71. 71 Herzlichen Dank f�r Ihre Aufmerksamkeit RA Norbert K�nig www.rae-blk.de