Veränderung am Bau - Pflichten des Verwalters

1. Veränderung am Bau -Pflichten des Verwalters Klaus Eichhorn Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

2. Klaus Eichhorn • Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht • Dozent • EBZ, Bochum • RDM Essen • VNWI • Inhouse-Seminare • Fachautor • WE verwalten (Haufe) • NaWEGator • NZM Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

3. Ablauf des Vortrages • Bedeutung des Themas • Vorsorgemaßnahmen • Ungeplante/geplante Veränderungen • Differenzierung der Maßnahmen • Vorgehensweise/Formalien • Hinweispflichten • Beschlusskompetenzen • Auftragserteilung/Vertragsabschluss • Bauüberwachung/Abnahme • Vorschläge für ORGA-Beschlüsse Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

4. Bedeutung des Themas • Verwalter =Sachwalter des Immobilienvermögens • Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums § 27 I Nr.2,3 WEG OLG Frankfurt, U.v.26.11.2003 – 21 U 38/03 • Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht zur ordentlichen Verwaltung. OLG Karlsruhe U.vom 23.12.2008 – 14 U 107/07; OLG München, B. v. 24.10.2005 – 34 Wx 082/05). • Gebäudeunterhaltspflicht § 836,838 BGB = mit der Verwalterbestellung genauso verantwortlich und haftbar wie der Gebäudeeigentümer BGH U.v. 23.03.1993 – VI ZR 176/92 Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

5. Vorsorge-maßnahmen • Begehung der Anlage mindestens 2 x pro Jahr (Frühjahr, Winter) • Regelmäßiger Dachcheck am besten vor dem Wintereinbruch, bei starker Beanspruchung ggf. auch im Frühling, je nach Bauart u. Standort (2 bis 5 Jahre) • Beachtung bestehender Gewährleistungsfristen ab der Abnahme der Anlage bzw. weiterer Arbeiten • Instandsetzungsplan für alle Bereiche angenommene Lebensdauer • Angemessene Rücklagenbildung § 21 V 4 WEG weiter Ermessensspielraum der WEG zur Höhe u. Zeit BGH, U v. 01.04.11, Az. V ZR 96/10 • ausreichende Dokumentation der Tätigkeit Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

6. Fall 1 • In einer Gemeinschaft wird für künftig anstehende Reparaturen eine Prioritätenliste für die Sanierung der Bausubstanz geführt. 2005 stellte ein Gutachten weitere Mängel zum Schallschutz fest. Der Antrag eines WE zur Behebung dieser Mängel wird nicht beschlossen, weil zunächst die Altmängel behoben werden sollen. Hiergegen wendet sich der Kläger. Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

7. Lösung zu Fall 1 • Beschließt eine Eigentümergemeinschaft in Bezug auf die Sanierung der Bausubstanz eine Prioritätenliste zu erstellen und diese abzuarbeiten, so entspricht dies nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Prioritätenliste bei neueren Erkenntnissen überprüft und angepasst wird. • OLG Hamburg B.v.07.10.2009 – 2 Wx 58/09 Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

8. Ungeplante Veränderungen IWitterung/Beschädigungen • Witterung (Herbststurm, Schnee) • Beschädigungen (z.B.Vandalismus) • Pflichten des Verwalters • Begehung der Anlage • Feststellung der Schäden • Ermittlung des Instandsetzungsbedarfs • Einholung von Alternativangeboten • Information der Eigentümer • Information Dritter (Versicherung, Behörden) • Herbeiführung von Beschlüssen Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

9. Ungeplante Veränderungen IIGesetze/Auflagen • Änderungen der Gesetze (z.B. TrinkwasserVO) • Auflagen der Behörden • Pflichten des Verwalters • Information über geplante Gesetze und Auflagen • Prüfung der Rechtslage (ggf. mit Unterstützung) • Ggf. erforderliche Umsetzung • Information der Eigentümer • Herbeiführung von Beschlüssen Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

10. Fall 2 • Die Stellplätze der Tiefgarage waren mit Metallgittern abgetrennt und durch Metalltor verschließbar, in der Baugenehmigung so aber nicht vorgesehen. In einigen Stellplatzboxen wurden brennbare Stoffe gelagert. Die Ordnungsbehörde sandte eine Ordnungsverfügung mit der Androhung eines Zwangsgeldes an den Verwalter. Er sollte bei der WEG durchsetzen, dass die Metalltore dauerhaft geöffnet sind und keine brennbaren Gegenstände mehr in den Boxen gelagert werden. Der Verwalter reicht Klage beim Verwaltungsgericht ein, weil die Verfügung gegen die einzelnen Wohnungseigentümer hätte gerichtet werden müssen. Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

11. Lösung zu Fall 2 • Die Ordnungsbehörde kann den Verwalter verpflichten, dafür zu sorgen, dass die Metalltore in der Tiefgarage ständig geöffnet sind. Er ist zur Betreuung des Gemeinschaftseigen- tums verpflichtet und kann hierfür als Störer in Anspruch genommen werden. • Dagegen ist er nicht verpflichtet, aus den Boxen unzulässig gelagerte Materialien zu entfernen. Bei den Stellplätzen handelt es sich um Sondereigentum, für das nicht der Verwalter sondern nur die Wohnungseigentümer handlungsbefugt sind. • OVG Nordrhein-Westfalen, B. v. 28.01.11 - 2 B 1495/10 - Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

12. Ungeplante Veränderungen IIIeigenmächtige Maßnahmen Dritter • Bauliche Maßnahmen Dritter • (Sondereigentümer, Nachbarn etc.) • Pflichten des Verwalters • Information über tatsächlichen Zustand • Prüfung der Rechtslage (ggf. mit Unterstützung) • Ggf. erforderliche Umsetzung • Information der Eigentümer • Information Dritter (Versicherung, Behörden) • Herbeiführung von Beschlüssen Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

13. Fall 3 • Nach Beschädigung und Entwendung seiner Fahrzeuge trennt S seine Stellplätze durch Gitterelemente und Rolltor vom Rest der Gemeinschaftsgarage ab. Die WEG lehnt eine Genehmigung dieser Maßnahmen auf der Eigentümerversammlung vom 19.06.2007 ab und beschließt, ihn „ • zum Rückbau der Garagenbox aufzufordern und zu verpflichten". Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

14. Lösung zu Fall 3 • Die Eigentümerversammlung kann über Fragen des Gebrauchs (WEG § 15), der Verwaltung (WEG § 21) und der Instandhaltung/ Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (WEG § 22) mit Mehrheit befinden. • Sie ist jedoch nicht berechtigt, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Pflichten aufzuerlegen. Die Mehrheit kann nur beschließen, ob diese Ansprüche geltend gemacht werden. • BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/09 - Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

15. Fall 4 • WE der Dachgeschosswohnung hat Sondernutzungsrecht am Dachboden. Er unterteilt Dachraum mit Trennwänden. Sein Rechtsnachfolger ergänzt den Bauzustand und baut zu Wohnzwecken aus, ohne die Zustimmung des anderen WE zu haben. Er muss den von ihm vorgenommenen Ausbau entfernen. • Der andere WE will nun auch die Entfernung der vom Voreigentümer errichteten Trennwände erreichen, die der andere WE dulden soll. Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

16. Lösung zu Fall 4 • Der Rechtsnachfolger kann nicht als Handlungsstörer auf Rückbau baulicher Veränderungen eines früheren Eigentümers • wohl aber als Zustandsstörer auf Duldung ihrer Beseitigung in Anspruch genommen werden. • OLG Düsseldorf B. 09.04.2008 – I-3 WX 3/08 Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

17. Geplante VeränderungenBauliche Maßnahmen • Instandhaltung • Erhaltungdes ursprünglichen Zustands der Anlage • Instandsetzung • Beseitigung von Abnutzung, Alterung, Beschädigung • Modernisierende Instandsetzung • Reparatur nach dem aktuellen Stand der Technik • Modernisierung • Anpassung des Gemeinschaftseigentums an Stand der Technik • Bauliche Veränderung • über die ordnungsgemäße Instandhaltung hinaus Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

18. Grundlage§ 22 Abs. 1 WEG • „Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, • die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen • können beschlossen oder verlangt werden, • wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, • dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr.1 bestimmte Maß hinaus • beeinträchtigt werden. Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

19. Prüfungsschema Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

20. Instandhaltung • Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustands der Wohnungseigentumsanlage • Maßnahmen zur Beseitigung normaler und gebrauchsbedingter Abnutzungen • Erstmalige ordnungsgemäße Herstellung • Beispiel • Wartungsmaßnahmen an Elektro- und Sanitäranlagen • Pflege- und Reinigungsmaßnahmen • Kleinreparaturen Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

21. Instandsetzung • Erhaltung des bestehenden Zustands der Wohnanlage • Beseitigung von Schäden, die auf der Abnutzung, Alterung, oder aber auch der Einwirkung Dritter beruhen • Schaden muss nicht bereits eingetreten aber auf Grund des technischen Zustandes jederzeit eintreten können • Beispiel • Reparatur der defekten Antennenanlage Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

22. Fall5 • Die TE der Gemeinschaft weist sämtliche Fenster und Wandverglasungen der Wohnung dem Sondereigentum zu. Weiter überträgt die TE „ die Behebung von Schäden an Flächen des SE ( z.B. Tür- und Fensterflächen einschließlich Tür- und Fensterrahmen) die an das GE angrenzen“, ohne Rücksicht auf die Ursache auf den jeweiligen SE. E meint die Kosten müssten von der WEG getragen werden. Gegen die Ablehnung legt er Klage ein. Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

23. Lösung zu Fall5 • Die Instandhaltungspflicht für Gemeinschaftseigentum kann durch Vereinbarung auch dem einzelnen Sondereigentümer übertragen werden. • Dies gilt insbesondere, wenn solche Teile des Gemeinschaftseigentums betroffen sind, die sich innerhalb des Sondereigentums befinden oder dieses räumlich abschließen. • OLG Karlsruhe, B. v. 07.07.2010 - 11 WX 115/08 Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

24. Modernisierende Instandsetzung • Auch im Rahmen der Instandsetzung nicht zwingend Beschränkung auf den bisherigen alten technischen Standard • Defekte, veraltetet oder unzureichende Einrichtungen werden nicht durch gleichartige sondern durch technisch neuere bessere und möglicherweise kostspieligere ersetzt. • Bei mehreren gleich erfolgversprechenden Maßnahmen hat die Gemeinschaft einen Ermessensspielraum,OLG Düsseldorf B.v. 26.04.2000, 3 Wx 81/00 • Beispiel • Umstellung der Heizung von Öl auf Gas, wenn die Erneuerung der Anlage ohnehin erforderlich ist • KG B. v. 27.056.1994 – 24 W 7640/93 Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

25. Fall 6 • In einer Wohnung bildet sich Schimmel, der auf Mängeln in der Fassade beruht. Ein Gutachter ermittelt für eine • Dämmung der Giebelseite € 17.000 • Dämmung der kompletten Hausfassade € 34.900 • Die Versammlung beschließt die Dämmung der kompletten Hausfassade. Kläger meint eine Volldämmung sei nicht erforderlich und ficht an, da der Beschluss nicht ordnungsmäßig sei. Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

26. Lösung zu Fall 6 • Die Volldämmung einer Fassade ist in der Regel eine modernisierende Instandsetzung. • Bei einer modernisierenden Instandsetzung haben die Wohnungseigentümer ein Ermessen, was sie tun (hier: ob sie die ganze Fassade oder nur Teile in Stand setzen). • OLG Frankfurt B. v. 15.11.2010 – 20 W 138/08 Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

27. Fall 7 • WEG beschließt mit doppelter Mehrheit, die Heizung inklusive der Steigleitungen wegen ihres Alters zu erneuern. Weiter beschließt sie die Erneuerung der Heizkörper und der zugehörigen Anschlussleitungen. • In der TE steht, dass die Anschlussleitungen ab dem Abzweig und die Heizkörper im Sondereigentum stehen. Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

28. Lösung zu Fall 7 • Die Heizzentrale und die Steigleitungen einer Zentralheizung stehen im GE. Ihre altersbedingte Erneuerung ist als modernisierende Instandhaltung nach § 22 III, 21 III,IV WEG möglich. • Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können dem SE durch TE oder Vereinbarung zugeordnet werden. • BGH, U.v.08.07.2011 – V ZR 176/10 Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

29. Modernisierung § 22 Abs.2 WEG • Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, • die der Modernisierung entsprechend § 559 BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, • die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern • und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen • können abweichend von Absatz 1 • durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs.2 • und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile • beschlossen werden Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

30. Begriff der Modernisierung • Weite Auslegung im WEG- Recht: • Verbesserungen, die im Mietrecht nur dem Vermieter nutzen, sind auch positiv für den WE • Beschlusskompetenzen erweitert, um den WE auch ohne Bedarf zu ermöglichen, den Verkehrswert zu beeinflussen • Ausreichend eine Maßnahme, die aus Sicht eines WE eine sinnvolle Neuerung darstellt und voraus- sichtlich geeignet ist, den Gebrauchswertnachhaltig zu erhöhen BGH, U.v.18.02.2011 – V ZR 82/10 Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

31. Änderung der Eigenart der Wohnanlage • Charakteristisches Aussehen des Gebäudes • Haus im Jugendstil, Plattenbau • Flachdach statt Satteldach • Typische Nutzung der Anlage • Studentenwohnheim • Betreutes Wohnen • Nutzungseigenart • Grünfläche • Wohnungen statt Speicher zum Abstellen Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

32. unbillige Beeinträchtigungeinzelner WE gegenüber anderen • Nicht jede Beeinträchtigung ist von Bedeutung • Nicht soweit zwangsläufig mit Modernisierung verbundene Änderung • Unbillige Beeinträchtigung • Nutzungseinschränkung von mehr als 10% • Risiko der Mietminderung • Optisch (z.B. Verschattung) • Kosten im Einzelfall • Immissionen im Einzelfall Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

33. Fall 8 • WEG beschließt mit doppelter Mehrheit die nachträgliche Errichtung von Außenbalkonen im rückwärtigen Innenhof der Anlage. Die Beteiligung der WE steht zur Disposition. Eine der vermieteten Wohnungen kann durch deren Lage an die Anlage nicht angeschlossen werden. Eine weitere Wohnung soll auf Wunsch des WE ausgespart bleiben. Dieser ficht den Beschluss an, weil er nicht einstimmig beschlossen wurde. Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

34. Lösung zu Fall 8 • Der Anbau von Balkonen ist eine Modernisierung im Sinne von §§ 22 II 1 WEG iVm 559 I BGB. • Nachträgliche Anbauten sind eine Veränderung der Eigenart der Anlage u. bedürfen der Einstimmigkeit. • Eine Nutzungseinschränkung von mehr als 10% der GE-Fläche ist eine erhebliche Beeinträchtigung gemäß § 14 Nr.1 WEG. • Das Risiko von Mietminderungen bei baulichen Maßnahmen ist ein Kriterium bei §§ 14 Nr.1, 22 Abs.2 WEG • LG Lüneburg U.v.31.05.2011 – 9 S 75/10 – Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

35. Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

36. Vorgehensweise • Ermittlung des Bedarfs bzw. der Anforderung zur Instandsetzung/Modernisierung etc. • Abwägung der möglichen Maßnahmen • Einholung von alternativen Kostenanschlägen • Information der Eigentümergemeinschaft • Informations- und Bedenkenhinweise • Herbeiführung von Beschlüssen OLG Köln, B. v. 17.04.2000 – 16 Wx 13/00 - • Umsetzung der Beschlüsse Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

37. Fall 9 • Der Verwalter stellte fest, dass in einen Keller der Wohneigentumsanlage Wasser eintrat. Tonrohre im Fundament waren beschädigt und die Isolierung des Kellers unzureichend. Wegen der Gefahr einer Fundamentunterspülung erteilte er den Auftrag zu umfassenden Sanierungsarbeiten. Die vorgelegte Rechnung von 17.000 € beglich er aus Mitteln der WEG. Diese meinte, dass er den Auftrag nicht ohne ihre vorherige Entscheidung erteilen durfte. Deshalb klagte sie Schadensersatz ein. Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

38. Lösung zu Fall 9 • Ein Verwalter darf einen Vertrag für die WEG ohne Ermächtigung nur abschließen, wenn die Maßnahme zur Erhaltung gemeinschaftlichen Eigentums so eilbedürftig ist, dass er vorher keine Eigentümerversammlung einberufen kann. Ohne Notgeschäftsführung muss die WEG zuvor einen Beschluss fassen. Setzt sich ein Verwalter über die Beschlusskompetenz der WEG hinweg, verletzt er seine Pflichten und muss der Gemeinschaft den gesamten daraus entstandenen Schaden ersetzen. Hier musste der Verwalter nicht sofort eine umfassende Sanierung in Auftrag geben. Er hätte den Schaden provisorisch beheben können und über alles Weitere die WEG entscheiden lassen OLG Hamm, Beschluss v. 19.07.11, Az. 15 Wx 120/10 Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

39. Informations- Hinweis- und Prüfungspflichten • Information über den Sachstand • - Stand der Sanierungsmaßnahme • Erläuterung, warum ein Beschluss erforderlich ist • Erforderlichkeit einer Sonderumlage • Hinweise bei tatsächlicher o. rechtlicher Bedeutung • technisch kompliziert • Erheblicher Kostenaufwand • Besondere Mehrheitserfordernisse • Bedenkenhinweis • Unbestimmter oder rechtswidriger Beschluss • Hinweis auf mögliche Folge (eV oder SE) • Prüfung bei der Beschlussverkündung Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

40. Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

41. Fall 10 • Einstimmiger Beschluss vom 29.09.2009: • Bausachverständiger des TÜV wird über die Mängel am Balkon u. an der Tiefgaragenzufahrt ein Gutachten erstellen. Firma S wird mit Frist zur Mängelbeseitigung aufgefordert. Sollte die Frist verstreichen, wird eine entsprechende Klage eingereicht und die Sanierung des Balkons in Auftrag gegeben. Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

42. Lösung zu Fall 10 • Eigentümerbeschlüsse, die unklar und mehrdeutig sind und deren Inhalt allenfalls im Wege der Auslegung festzustellen wäre, widersprechen dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung und sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären. • OLG Düsseldorf, B. v. 23.09.2008 – I-3 Wx 272/07 Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

43. Auftragserteilung Abschluss eines Bauvertrages • Rechtsdienstleistung § 2 I RDG • jede Tätigkeit in konkreten fremden Angelegenheiten, sobald sie eine rechtliche Prüfung im Einzelfall erfordert. • Mitwirkung beim Vertragsabschluss als Rechtsdienstleistung? • nein - Presseerklärung Bundesministerium Justiz • ja - Finzel KommRDG, § 2/12 • Rechtsdienstleistung erlaubt mit (§ 5 II RDG): • 1. Testamentsvollstreckung • 2. Haus- und Wohnungsverwaltung • 3. Fördermittelberatung Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

44. Vertragsabschluss • Pflicht des Verwalters • bei der Gestaltung von Vertragsklauseln die Formulierung zu wählen, die für den Eigentümer die größtmögliche Sicherheit bietet. • KG Berlin, Urteil vom 13.10.2006 – 3 U 3/06 • LG Berlin, Urteil vom 29.02.2008 – 53 S 145/07 • AG Lichtenberg, Urteil vom 17.04.2008 – 12 C 283/07 • Kriterium • Umfang und Dauer der Baumaßnahme • Auswahl der Vertragsart (BGB,VOB, etc.) • Eigene Kenntnis und Risikofreude • Sondervergütung Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

45. Fall 11 • Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft: • Die Rohre des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums sollen gemeinsam saniert werden. • Vorher Hinweise des Verwalters • auf Bedenken und Anfechtungsrisiko Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

46. Lösung zu Fall 11 • Verwalter hat es zugelassen, dass ein offensichtlich rechtswidriger Beschluss gefasst worden ist. • Hinweis auf die mögliche Anfechtung reicht nicht aus. • Hinweis auf die Folgen (Kosten für die Wohnungseigentümer und Verzögerung der Durchführung des Beschlusses) erforderlich. • Verwalter trägt 1/3 der außergerichtlichen Kosten • LG Köln, Beschluss vom 10.03.2008 – 29 T 159/07 Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

47. Beschlussvorschlag Teil 1Modernisierung Rohrleitungdes GE • Die WE nehmen zur Kenntnis, dass die gesamten Rohrleitungen der Anlage so sanierungsbedürftig sind, dass absehbar Schäden und eine Überprüfung der Versicherungsbedingungen zu erwarten sind. • Die WEG beschließt, das Rohrleitungssystem des GE entsprechend dem Angebot der FA …. vom… zu sanieren. • 3. Der Verwalter wird ermächtigt, hierzu im Namen der WEG mit der Fa…. einen Vertrag abzuschließen. • 4. Sonderumlage Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

48. Beschlussvorschlag Teil 2Modernisierung Rohrleitungdes SE • Die WE werden wegen der Hinweise aus Teil 1 aufgefordert, die in ihrem SE liegenden Teile der Rohrleitungen bis zum…. so instand zu setzen, dass die Auflagen der Versicherung vom… erfüllt werden. • Kommt ein SE dieser Aufforderung innerhalb der Frist nicht nach, wird der Verwalter ermächtigt, den SE im Namen der WE mit Anwalt gerichtlich und kostenpflichtig zur Durchführung der Maßnahme in Anspruch zu nehmen. • Ergibt sich aus der unterlassenen Sanierung ein Schadensersatzanspruch, wird der Verwalter ermächtigt, diesen gegen den SE durchzusetzen. Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

49. Bauleitung /Bauüberwachung • Aufgabe/Bedeutung • Überwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit • Baugenehmigung/Zustimmung • Ausführungsplänen/Leistungsbeschreibungen • Koordinierung der Beteiligten bei Objektüberwachung • Führung v. Zeitplan/Bautagebuch • Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen • Abnahme der Bauleistung • Kriterium • Umfang und Dauer der Baumaßnahme • Eigene Fachkenntnis und Risikofreude • Vergütung des Architekten § 15 HOAI • Sondervergütung des Verwalters Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

50. Abnahme der Bauleistung • Bedeutung • Entgegennahme der Werkleistung/Billigung als vertragsgerecht • Einklagbare Hauptpflicht des Bestellers § 640 BGB • Rechtsfolgen • Erfüllungswirkung (§ 631 I BGB Konkretisierung auf Werk) • Fälligkeit der Vergütung § 641 I BGB • Umkehr der Beweislast • Verlust von Rechten (Vorbehalt von Mängeln/Vertragsstrafen) • Übergang Vergütungs-/Leistungsgefahr • Verjährung von Mängelrechten §§ 634a, 13 Nr.4 VOB/B Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld