150 likes | 283 Views
Verkenning van de kantorenmarkt; risico’s voor de Rgd bij koop en huur van vastgoed. Hans Nelen 9 december 2008 CIROC. Structuur presentatie. Onderzoeksvragen en methoden Enkele relevante ontwikkelingen op de commerciële vastgoedmarkt Potentiële malafide praktijken Prikkels en remmen
E N D
Verkenning van de kantorenmarkt; risico’s voor de Rgd bij koop en huur van vastgoed Hans Nelen 9 december 2008 CIROC
Structuur presentatie • Onderzoeksvragen en methoden • Enkele relevante ontwikkelingen op de commerciële vastgoedmarkt • Potentiële malafide praktijken • Prikkels en remmen • Enkele afsluitende opmerkingen
Ratio achter project • Gelegenheidsbenadering; • Incentives en constraints • Toegespitst op koop en huur; • Relationele integriteit; Probleemstelling: Met welke specifieke situationele factoren en omstandigheden moet de Rgd rekening houden in relatie tot het bewaken van de relationele integriteit van de dienst bij de aankoop en huur van vastgoed en welke concrete maatregelen vergt dat?
Onderzoeksvragen • Welke taken en functies vervult de Rgd op het terrein van de aankoop en huur van vastgoed? • Met welke actoren heeft de Rgd op deze markt van doen? • Bij welke onregelmatigheden in de sfeer van koop of huur van vastgoed kan de Rgd betrokken raken? • Wat zijn de belangrijkste risicovolle gelegenheden en omstandigheden waarmee de dienst als marktspeler in de vastgoedsector in termen van aantasting van de relationele integriteit te maken krijgt? • Welke maatregelen kunnen worden getroffen om de weerbaarheid tegen integriteitschendingen te optimaliseren?
Methoden van onderzoek • Literatuur • 33 interviews (37 respondenten) • Zoekslag Kadaster
Kenmerken kantorenmarkt • Uniciteit • Kwaliteit • Locatie/bereikbaarheid • Omgeving • Voorzieningenniveau • Verhuurbaarheid
Twee belangrijke ontwikkelingen • Substantiële toename van buitenlandse investeerders; • Substantiële toename van particuliere beleggers
Particulier Kortere termijn Meer risico Hoog rendement Locale inbedding Snelheid van handelen Sociaal kapitaal Beperkt extern toezicht Institutioneel Langere termijn Minder risico Gemiddeld rendement (Inter)nationaal Trage besluitvorming Stringent extern toezicht Particuliere versus institutionele beleggers
Internationalisering • NL als logistiek paradijs • NL als financieel centrum • Klimaat in NL voor buitenlandse investeerders buitengewoon aantrekkelijk, maar…….. • Dat trekt ook malafide investeerders aan; • Economische versus justitiële belangen
Gevolgen voor de Rgd • Vastgoedmarkt ondoorzichtiger en onvoorspelbaarder geworden • Minder goed zicht op achtergrond en beweegredenen van zakenpartners • Spagaat 1: toegenomen dynamiek en snelheid versus noodzaak van maatwerk en zorgvuldigheid; • Spagaat 2: dicht op de markt opereren versus het bewaren van afstand
Potentiële malafide praktijken • Irreguliere prijsbeïnvloeding • Fraude met huurcontracten • Witwasconstructies • Belastingontduiking/ -fraude; • Corruptie en collusie; ons-kent-ons
Prikkels Vastgoedmarkt trekt grote vermogens aan Aantrekkelijkheid van de overheid: “gouden vis”; Beslotenheid en ondoorzichtigheid van de markt Gebrekkig toezicht Lage opsporingsprioriteit Remmen Rgd bindt zich niet aan specifieke aanbieders Rgd houdt zekere distantie Rgd “traag, veeleisend en niet slagvaardig”; Integriteitverklaring Prikkels en remmen
Bronnen en methoden • Taxatierapporten • Informatie uit Kadaster; • Informatie van KvK; • Hypotheekregister; • BIBOB? • Risicoanalyses; • Monitoring & bewaking
Hoe kan het beter? • Kennen • Kunnen • Willen
Stelling • Verscherping van het externe toezicht op de vastgoedmarkt – bijvoorbeeld door het oprichten van een Autoriteit Vastgoed Markt (AVM) – zal slechts in beperkte mate de transparantie op de markt vergroten.