Verkenning van de kantorenmarkt; risico’s voor de Rgd bij koop en huur van vastgoed

1. Verkenning van de kantorenmarkt; risico’s voor de Rgd bij koop en huur van vastgoed Hans Nelen 9 december 2008 CIROC

2. Structuur presentatie • Onderzoeksvragen en methoden • Enkele relevante ontwikkelingen op de commerciële vastgoedmarkt • Potentiële malafide praktijken • Prikkels en remmen • Enkele afsluitende opmerkingen

3. Ratio achter project • Gelegenheidsbenadering; • Incentives en constraints • Toegespitst op koop en huur; • Relationele integriteit; Probleemstelling: Met welke specifieke situationele factoren en omstandigheden moet de Rgd rekening houden in relatie tot het bewaken van de relationele integriteit van de dienst bij de aankoop en huur van vastgoed en welke concrete maatregelen vergt dat?

4. Onderzoeksvragen • Welke taken en functies vervult de Rgd op het terrein van de aankoop en huur van vastgoed? • Met welke actoren heeft de Rgd op deze markt van doen? • Bij welke onregelmatigheden in de sfeer van koop of huur van vastgoed kan de Rgd betrokken raken? • Wat zijn de belangrijkste risicovolle gelegenheden en omstandigheden waarmee de dienst als marktspeler in de vastgoedsector in termen van aantasting van de relationele integriteit te maken krijgt? • Welke maatregelen kunnen worden getroffen om de weerbaarheid tegen integriteitschendingen te optimaliseren?

5. Methoden van onderzoek • Literatuur • 33 interviews (37 respondenten) • Zoekslag Kadaster

6. Kenmerken kantorenmarkt • Uniciteit • Kwaliteit • Locatie/bereikbaarheid • Omgeving • Voorzieningenniveau • Verhuurbaarheid

7. Twee belangrijke ontwikkelingen • Substantiële toename van buitenlandse investeerders; • Substantiële toename van particuliere beleggers

8. Particulier Kortere termijn Meer risico Hoog rendement Locale inbedding Snelheid van handelen Sociaal kapitaal Beperkt extern toezicht Institutioneel Langere termijn Minder risico Gemiddeld rendement (Inter)nationaal Trage besluitvorming Stringent extern toezicht Particuliere versus institutionele beleggers

9. Internationalisering • NL als logistiek paradijs • NL als financieel centrum • Klimaat in NL voor buitenlandse investeerders buitengewoon aantrekkelijk, maar…….. • Dat trekt ook malafide investeerders aan; • Economische versus justitiële belangen

10. Gevolgen voor de Rgd • Vastgoedmarkt ondoorzichtiger en onvoorspelbaarder geworden • Minder goed zicht op achtergrond en beweegredenen van zakenpartners • Spagaat 1: toegenomen dynamiek en snelheid versus noodzaak van maatwerk en zorgvuldigheid; • Spagaat 2: dicht op de markt opereren versus het bewaren van afstand

11. Potentiële malafide praktijken • Irreguliere prijsbeïnvloeding • Fraude met huurcontracten • Witwasconstructies • Belastingontduiking/ -fraude; • Corruptie en collusie; ons-kent-ons

12. Prikkels Vastgoedmarkt trekt grote vermogens aan Aantrekkelijkheid van de overheid: “gouden vis”; Beslotenheid en ondoorzichtigheid van de markt Gebrekkig toezicht Lage opsporingsprioriteit Remmen Rgd bindt zich niet aan specifieke aanbieders Rgd houdt zekere distantie Rgd “traag, veeleisend en niet slagvaardig”; Integriteitverklaring Prikkels en remmen

13. Bronnen en methoden • Taxatierapporten • Informatie uit Kadaster; • Informatie van KvK; • Hypotheekregister; • BIBOB? • Risicoanalyses; • Monitoring & bewaking

14. Hoe kan het beter? • Kennen • Kunnen • Willen

15. Stelling • Verscherping van het externe toezicht op de vastgoedmarkt – bijvoorbeeld door het oprichten van een Autoriteit Vastgoed Markt (AVM) – zal slechts in beperkte mate de transparantie op de markt vergroten.