1 / 17

EVIDENCE IN POSTOPKI MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA NEPREMIČNIN

EVIDENCE IN POSTOPKI MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA NEPREMIČNIN. mag. Dušan Mitrović, Geodetska uprava RS 25. september 2006, Portorož. POSAMIČNO – MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN. Posamično vrednotenje nepremičnin Ocenjevanje ene ali nekaj nepremičnin hkrati

chavez
Download Presentation

EVIDENCE IN POSTOPKI MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA NEPREMIČNIN

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. EVIDENCE IN POSTOPKI MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA NEPREMIČNIN mag. Dušan Mitrović, Geodetska uprava RS 25. september 2006, Portorož

  2. POSAMIČNO – MNOŽIČNOVREDNOTENJE NEPREMIČNIN Posamično vrednotenje nepremičnin • Ocenjevanje ene ali nekaj nepremičnin hkrati • Uporaba podrobnejših podatkov o lokalnem trgu in nepremičnini sami • Rezultat: elaborat cenitve Množično vrednotenje nepremičnin • Vrednotenje istovrstnih skupin nepremičnin (stanovanja, hiše, zazidljiva zemljišča, …) • Rezultat: sistem, modeli, vrednost

  3. POSTOPKI MNOŽIČNEGAVREDNOTENJA (1) Generalno vrednotenje : • Opredelitev • Umerjanje • Testiranje modelov vrednotenja nepremičnin Pripis vrednosti : • Izračun vrednosti nepremičnin Indeksacija vrednosti : • Letni popravek vrednosti nepremičnin

  4. 4 leta 4 leta 4 leta Pripisana in/oziroma indeksacija vrednost Pripisana in/oziroma indeksacija vrednost Pripisana in/oziroma indeksacija vrednost Generalno vrednotenje Generalno vrednotenje Generalno vrednotenje Indeksacija pripisane vrednosti je lahko pozitivna ali negativna Generalno vrednotenje POSTOPKI MNOŽIČNEGAVREDNOTENJA (2)

  5. GENERALNO VREDNOTENJE (1) Iterativni postopek: • Opredelitev (specifikacija) modelov vrednotenja nepremičnin (kateri dejavniki vplivajo na tržno vrednost nepremičnin) • Coniranje – določitev območij enakovrednih primerljivih nepremičnin • Umerjanje (kalibracija) modelov vrednotenja nepremičnin (kolikšen je vpliv dejavnikov) • Testiranje modelov vrednotenja nepremičnin (preverjanje konsistentnosti)

  6. GENERALNO VREDNOTENJE (2) MATEMATIČNA OBLIKA MODELOV MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA NEPREMIČNIN • Vrednostne ravni : obseg in razpon razredov • Vrednostna območja : podobne tržne sile, podobne vrednosti • Vrednostne tabele : vpliv najpomembnejših dejavnikov • Vrednostne faktorje (koeficiente) : vpliv dejavnikov, ki niso zajeti v tabelah

  7. Določitev vrednostnih con Določitev vrednosti conam GENERALNO VREDNOTENJE (3) • VREDNOSTNE CONE

  8. GENERALNO VREDNOTENJE (6) • FAKTORJI Izračun končne vrednosti nepremičnine (VA) VA= končna vrednost stanovanja TA= vrednost pridobljena iz tabele Ael = faktor dvigala Ano = faktor števila stanovanj v stavbi Afl = faktor za nadstropje v katerem je stanovanje Ahe = faktor za vrsto ogrevanja VA = TA x Ael x Ano x Afl x Ahe

  9. OBSTOJEČE IN NOVE JAVNE EVIDENCE PO “ZMVN”

  10. PODATKI O NEPREMIČNINAH • Zemljiški kataster • Kataster stavb • Zbirka podatkov o dejanski rabi prostora • Zbirka podatkov o namenski rabi / Občinski plani = • Zbirka podatkov o upravnih aktih • Kataster trajnih nasadov • Gozdno gospodarski načrti • Dodatni podatki o nepremičninah – vprašalniki /drugi predpisi/ REGISTER NEPREMIČNIN

  11. REGISTER NEPREMIČNIN VZPOSTAVITEV • POPIS NEPREMIČNIN 2006 VZDRŽEVANJE • Obveznost po ZEN • Po uradni dolžnosti: • terenski ogled in izmera • inventarizacija prostora (digitalni foto, aerofoto interpretacija) • posredovanje vprašalnikov

  12. POPOLN TRG NEPREMIČNIN • Veliko malih kupcev/prodajalcev • Kupec/prodajalec ni prevelik, da vpliva na ceno • Popolne in razpoložljive informacije • Homogeni produkti • Nizki stroški transakcij • Ni zakonskih omejitev

  13. VPLIV NA VREDNOST NEPREMIČNIN • Lokacija nepremičnine (pravni status, dostop do infrastrukture, parki, šole, športne površine…) • Velikost stavbe • Velikost zemljišča • Kakovost stavbe (infrastruktura) • Starost stavbe (pričakovana življenjska doba) • Planska raba (prostorsko planske omejitve) • Drugi elementi, ki vplivajo na ceno (onesnaženje, hrup – ceste, železnica, jezero, obala, “socialni geto”, kriminal, …)

  14. PODATKI O TRGU NEPREMIČNIN

  15. UPORABNIKI PODATKOV O CENAH IN VREDNOSTI NEPREMIČNIN • - Banke Tržna vrednost • - Zavarovalnice Elementi trga, stroški gradnje (RCN) • - NepremičninskePosplošena tržna vrednost, agencije Realizirane cene • Elementi trga • Kupci/prodajalciPosplošena tržna vrednost, • CenilciPosplošena tržna vrednost, Realizirane cene • Elementi trga • - StatistikeVse vrste informacij • - RaziskaveVse vrste informacij • Prostorsko Posplošena tržna vrednost načrtovanje • ObčinePosplošena tržna vrednost • DURS Posplošena tržna vrednost Elementi trga • ITD..

  16. OCENA VREDNOSTI ZEMLJIŠČA Vrednost nepremičnine minus stroški stavbe Poslovne nepremičnine SIT Stroški stavbe Stanovanjske nepremičnine B Stroški stavbe Zemljišče za stanovanjsko rabo Zemljišče za lokale

  17. VREDNOST ZEMLJIŠČ (2) • ZEMLJIŠČA ZA GRADNJO NSZ – po 218.členu ZGO-1 Ostala zemljišča znotraj območij naselij in območij predvidenih za širitev naselij, ki so določena s prostorskimi akti

More Related