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Ulrich van Suntum: Effekte der Grundsteuerreform im Thünen-Modell

Ulrich van Suntum: Effekte der Grundsteuerreform im Thünen-Modell. A) Das Modell B) Modellergebnisse ohne Steuern C) Wirkungen der Grundsteuer. A. Das Modell:. Intensive Bebauung („MFH“) mehr HH pro qm (e 2 ) niedrigere Kosten/Wohnung (K 2 ) niedrigere Wertschätzung W2.

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Ulrich van Suntum: Effekte der Grundsteuerreform im Thünen-Modell

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Presentation Transcript

  1. Ulrich van Suntum:Effekte der Grundsteuerreform im Thünen-Modell A) Das Modell B) Modellergebnisse ohne Steuern C) Wirkungen der Grundsteuer

  2. A. Das Modell: • Intensive Bebauung („MFH“) • mehr HH pro qm (e2) • niedrigere Kosten/Wohnung (K2) • niedrigere Wertschätzung W2 • Extensive Bebauung („EFH“): • weniger HH pro qm (e1) • höhere Kosten/Wohnung (K1) • höhere Wertschätzung W1 Peripherie Zentrum

  3. Realität: Zonenabgrenzung nachZeitentfernung/Infrastruktur Zentrale bzw. verkehrsgünstige Lage Periphere bzw verkehrsun- günstige Lage

  4. Zentrale Modellgleichungen: (Wertschätzung einer Wohnung im Zentrum) (dito in Entfernung u vom Zentrum) (Bodenrente in Entfernung u) (Grenze zwischen EFH und MFH) • Symbole: • u = Entfernung vom Zentrum, zugleich Flächeneinheit • Ki = Kosten des reinen Gebäudes pro Wohnung • ei = Zahl der Wohnungen pro Flächeneinheit u • wi = Zahlungsbereitschaft für eine Wohnung • t = Mobilitätskosten pro Entfernungseinheit • X = Zahl der Haushalte

  5. Vereinfachung: Fläche steigt proportional mit Entfernung u (statt quadratisch) => Intensität e = Bevölkerung X/Fläche u „Bietrentenfunktionen“: Bodenrestriktion r2(u) (MFH) r1(u) (EFH) Entfernung u • Renten = Spiegelbild der Transportkostenersparnis + ggfs. Knappheit • Transportkosten pro Flächeneinheit bei EFH geringer • Im GG: Indifferenz aller Haushalte bzgl. Standort und Wohnform!

  6. Lösungsgleichungen Grundmodellohne Bodenrestriktion: • An der Grenze von EFH und MFH-Bebauung gilt r1(u) = r2(u) => • An der Bebauungsgrenze gilt r1(umax) = 0 => • Daraus folgt für den Wert eines EFH im Zentrum • Alle anderen Werte lassen sich daraus rekursiv ermitteln!

  7. Lösungsgleichungen Grundmodellmit Bodenrestriktion: • An der Grenze von EFH und MFH-Bebauung gilt weiterhin • Die Bebauungsgrenze ist jetzt aber exogen vorgegeben: => • Daraus folgt jetzt für den Wert eines EFH im Zentrum • Alle anderen Werte lassen sich daraus wieder rekursiv ermitteln!

  8. B. Modellergebnisse ohne Steuern: • Veränderung der Mobilitätskosten t (z.B. durch Wegfall Kilometerpauschale) • Baulandausweisung an der Peripherie • Brachflächenmobilisierung im Zentrum • Wohnungssubventionen A) gleicher Betrag pro Wohnung EFH und MFH B) nur für Wohnung in EFH („EH-Zulage“) C) nur für Wohnung in MFH („Mietbeihilfe“)

  9. 1. Erhöhung der Mobilitätskosten r(u) r2(u) (MFH) r1(u) (EFH) u • Flächenverbrauch sinkt, Anteil MFH nimmt zu • Bodenrenten und Mieten im Zentrum steigen • Saldo aus Transportkosten- und Mietanstieg für alle HH gleich!

  10. 2. Baulandausweisung in Peripherie r(u) Bodenrestriktion r2(u) (MFH) r1(u) (EFH) u • Bodenrenten und Mieten sinken überall (Land weniger knapp) • EFH dehnen sich nach beiden Seiten hin aus, Anteil MFH sinkt • Preisverfall für alle Wohnungen gleich hoch (Planungswertverluste)

  11. 3. Flächenmobilisierung im Zentrum: r(u) Bodenrestriktion r2(u) (MFH) r1(u) (EFH) u • Bodenrenten und Mieten sinken überall (Land weniger knapp) • EFH dehnen sich zum Zentrum hin aus, Anteil MFH sinkt! • (Ohne Bodenrestriktion: zumindest Flächenersparnis an Peripherie)

  12. 4.WohnungssubventionenA. gleicher Betrag für alle Wohnungen Ohne Bodenrestriktion Mit Bodenrestriktion ri(u) ri(u) u u • Bodenrenten bleiben unverändert (keine Substitutionsprozesse) • Wohnkosten sinken überall um den Subventionsbetrag

  13. 4.WohnungssubventionenB. nur für EFH („EH-Zulage“) Ohne Bodenrestriktion Mit Bodenrestriktion ri(u) ri(u) u u • Substitutionseffekte zugunsten EFH nur ohne Bodenrestriktion • Ohne Bodenrestriktion: Nur an Peripherie steigt Bodenrente • Mit Bodenrestriktion: Bodenrenten steigen überall

  14. 4.WohnungssubventionenC. nur für MFH („Mietbeihilfe“) Ohne Bodenrestriktion Mit Bodenrestriktion ri(u) ri(u) u u • Ohne Bodenrestriktion: Nachfrage nach EFH sinkt, Zunahme MFH • Mit Bodenrestriktion: Keine Substitution, Bodenrenten sinken (weil • MFH jetzt attraktiver und Bodennachfrage tendenziell sinkt)

  15. C. Wirkungen der Grundsteuer 1. Bodenwertsteuer (s% auf den Bodenwert) 2. Flächensteuer (fester Betrag s auf den qm) 3. Gesamtwertsteuer (s% auf den Boden- und Gebäudewert pi) mit

  16. Überblick Grundsteuerwirkungen

  17. Ergebnisse ohne Bodenrestriktion ri(u) ri(u) Bodenwertsteuer Flächensteuer u u ri(u) Gesamtwertsteuer u

  18. Ergebnisse mit Bodenrestriktion ri(u) ri(u) Bodenwertsteuer Flächensteuer u u ri(u) Gesamtwertsteuer u

  19. Vergleich ohne/mit Restriktion Ohne Boden- restriktion: Mit Boden- restriktion:

  20. Höherer Flächenverbrauch Grundrente Zentrum sinkt Grundrente Peripherie kann steigen oder sinken Wohnkosten im Zentrum sinken Wohnkosten in Peripherie sinken Höherer Flächenverbrauch Grundrente Zentrum steigt Grundrente Peripherie sinkt auf jeden Fall (und stärker) Wohnkosten im Zentrum sinken (ebenso stark) Wohnkosten in Peripherie sinken (ebenso stark) Wechsel von Gesamtwertsteuer zuBodenwertsteuer bzw Flächensteuer Fazit: begünstigt Peripherie Fazit: begünstigt Zentrum

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