Markedsleie for hybler og leiligheter i Oslo 4. kvartal 2005

1. Markedsleie for hybler og leiligheter i Oslo4. kvartal 2005 Leieprisstatistikk gjennomført for Boligbygg Oslo KF Ansvarlig: Seniorkonsulent Hans Petter Skogstad Oslo, 15.12.2005

2. Forord • Alle leieboliger er forskjellige og vurderes derfor også ulikt i markedet. Markedsverdien av en leiebolig vurderes utfra de de egenskapene selve boligen har, de omgivelsene den ligger i og den kontrakten som tilbys av utleier. • Det finnes derfor ikke én markedsleie for en bolig selv ikke for en ett roms leilighet på Frogner. Leieprisene varierer. • Markedsleien for kategorier av leieobjekter må derfor beregnes statistisk for å kunne forklare hva som er de viktigste felles årsakene til at leieprisene varierer. Vi har valgt å benytte tilsvarende metode for beregning av markedsleie, som Eiendomsmeglerbransjen og Statistisk sentralbyrå benytter til beregning av boligpriser. Det faglige navnet er matematisk regresjon. Metoden innebærer at vi isolerer effekten på leieprisen av at ulike egenskaper ved boligen og området påvirker leieprisen. • Denne rapporten dokumenterer de metoder vi har benyttet til å beregne markedsleie for leiligheter og hybler i Oslo. • Rapporten gjengir også resultatene av våre beregninger som viderefører leieprisstatistikkene til Boligbygg fra mars 2002 og frem til i dag. Vi håper statistikken blir et viktig arbeidsredskap for Boligbygg og at den kan fungere som en god rettesnor for resten av markedet. • Vi vil takke FINN.no for tilgang til et svært godt datamateriale. Oslo 15. desember, Hans Petter Skogstad (Opinion)

3. Innhold: • Forord side 2 • Sammendrag side 4 • Metode og dataunderlag side 12 • Undersøkelse av tilbyderne side 26 • Markedspriser side 34 • Vedlegg side 38 • Tabeller

4. Sammendrag Leieprisene fortsetter oppgangen i Oslo • Leieprisene er nå de høyeste i Oslo på tre år (4. kvartal 2002) • De månedlige leieprisene økte med 1% fra 3. – 4. kvartal og ligger 4% høyere enn på samme tid i 2004 • I gjennomsnitt koster det 7.648 kroner pr måned å leie en leilighet i Oslo Kilde: Opinion og FINN.no

5. Sammendrag Markedsleien på 5-roms har økt med 10% siste året, mens leien på 1-roms står stille • Leieprisene på 1-roms leiligheter har falt mest fra 1. kvartal 2002 til oktober 2005 (19%), mens månedsleien for større leiligheter og hybler har falt med 10-14% i samme periode • Det siste året har månedsleien økt for alle typer leiligheter med unntak av 1-roms hvor prisene har vært uendret. Prisene har økt mest for de største leilighetene Kilde: Opinion og FINN.no

6. Sammendrag Kraftig økning i tilbudet av hybler og 1-roms leiligheter (0 soverom) til leie • Siden 3. kvartal 2003 har andelen leiligheter til leie uten eget soverom økt nær doblet seg (fra 8 til 15 prosent) • Den sterk veksten i tilbudet er en nærliggende forklaring til at prisveksten på 1-roms leiligheter har vært særlig lav Kilde: Opinion og FINN.no

7. Sammendrag St. Hanshaugen og Frogner holder stand som mest attraktivt område å leie bolig i • Månedsleien vokser i alle områder etter å ha ligget flatt i 2003-04 • Prosentvis er veksten sterkest i Prissone 4 (Bjerke, Grorud…) • Rangeringen av prissonene har holdt seg relativt stabil de siste fire årene. Groruddalen og søndre Nordstrand har i gjennomsnitt om lag like lave månedsleier • I gjennomsnitt er månedsleien 21% høyere i prissone 1 (St. Hanshaugen…) enn i prissone 4 (Bjerke, Grorud…) Kilde: Opinion og FINN.no

8. Sammendrag Sentrum vest befester sin posisjon med størst tilbud av utleieleiligheter. Groruddalen er på vei opp, mens ytre vest faller • Utleie av leiligheter ser ut til å bli relativt mindre populært i ytre vestlige bydeler. Andelen har falt fra 20% i 3. kvartal 2003 til 15% nå • St. Hanshaugen og Frogner er på vei opp igjen og er fortsatt den delen av byen hvor det tilbys flest leiligheter til leie • Groruddalen er litt på vei opp og har passert 7 prosent av samlet tilbud Kilde: Opinion og FINN.no

9. Sammendrag De beregnede månedsleiene er uten en rekke kvaliteter som strøm, oppvarming og varmtvann • De oppgitte månedsleiene er eksklusive en rekke kvaliteter • Vi har beregnet verdien av flere kvaliteter. En del av kvalitetene viser seg å ha tydelig betydning for forskjeller i månedsleie • I gjennomsnitt betyr heis isolert sett mest med 400 kroner i tillegg i gjennomsnitt, mens fellesvaskeri trekker mest ned med nær 250 kroner lavere leie • I det siste tilfellet er det grunn til å anta at kvaliteten fellesvaskeri opptrer sammen med andre egenskaper som teller negativt. Det er nok ikke fellesvaskeri i seg selv som er negativt, mer at felleskvaskeri oftere opptrer til leiligheter med lav standard som vi ikke fanger opp • Garasje eller p-plass verdsettes til 130 kroner i måneden i gjennomsnitt. Her er det helt klart slik at prisen er høyere i sentrum enn i ytre by Kilde: Opinion og FINN.no

10. Sammendrag Avvik i leiepris mellom inngåelse og avslutning av forrige leieforhold og mellom forrige og nåværende leieforhold Totalt gjennomsnittlig avvik Leieprisen fra inngåelse til avslutning av leieforhold har i snitt økt med 0,24% Leieprisen fra forrige leieforhold til nåværende leieforhold har i snitt økt med 3,8%. I gjennomsnitt er det over 5-6 kvartaler % Base: alle som har leid ut tidligere n=258

11. Sammendrag En detaljert og svært forklaringskraftig modell • Vår modell for beregning av leiepriser i Oslo er detaljert i beskrivelsen av egenskaper som forklarer variasjonen i annonsert markedsleie, og har svært høy forklaringskraft. Vi har følgende stikkord som beskriver modellen: • Matematisk regresjon med 11.474 annonserte boliger som grunnlag for beregningen av markedspriser i 4. kvartal 2005. Til sammen 44.000 annonserte boliger fra januar 2002 – oktober 2005 • 82,3% av variasjonen i leieprisene ble forklart ved hjelp av modellen i 4. kvartal 2005. Vi er ikke kjent med noen matematisk regresjon på leiepriser på verdensbasis som er i stand til å forklare i nærheten så stor andel av spredningen i leieprisene • Justering av annonsert leie i forhold til faktisk oppnådd leie basert på resultater fra en egen spørreundersøkelse blant personer som har leid ut hybel eller leilighet på FINN.no

12. Metode og dataunderlag Hovedtrekk i metoden for beregning av markedsleie • Markedsleien defineres som den leieprisen markedet er villig til å betale for et leieobjekt i det frie åpne leiemarkedet. • Vår metode for beregning av markedsleie består av følgende trinn: • Annonsert leie beregnes ved hjelp av matematisk regresjon på data fra FINN.no • Ved å isolere effekten av ulike egenskaper, beregner vi en annonsert leie for hybler og leiligheter uten heis, parkett, parkering, balkong, kabel-TV mm • Markedsleien beregnes ved å justere beregnet annonsert leie i forhold til: • Avvik mellom annonsert og faktisk leie • I hvilken grad beregnede leiepriser inkluderer varmtvann, oppvarming eller strøm • Justeringen av annonsert leie gjøres på bakgrunn av en webundersøkelse vi har gjort mot de som har annonsert en hybel eller leilighet til leie siste tre måneder (august-oktober 2005) på FINN.no

13. Metode og dataunderlag Om lag halvparten av hybler og leiligheter til leie i Oslo annonseres på det åpne markedet som gir grunnlag for å beregne markedsleie • Privatpersoner og boligselskaper eide 69% av leieboligene i Oslo i 2001. Til sammen var det 53.000 boliger • En del privatpersoner leier ut boliger til ikke kommersielle vilkår gjennom slekt, venner o.l • En del boligselskaper leier ut på ikke kommersielle vilkår. Blant disse er trolig Student-samskipnaden størst med sine 6.000 enheter. • Vi vil derfor anta at om lag 50% av boligene i Oslo leies ut på kommersielle vilkår og at det utgjør ca 40.000 boliger • Av disse igjen vil en del utgjøres av eneboliger, rekkehus og lignende som enten leis ut til en person eller som bofellesskap. Vår statistikk omhandler kun hybler og leiligheter. Bofellesskap er en egen kategori på FINN.no, men er ikke brukt i våre beregninger Kilde: Folke- og Boligtellingen 2001, SSB ”FINN.no markedet” består av ”privatpersoner” og ”boligselskaper” som annonserer sine boliger på det åpne markedet

14. Metode og dataunderlag Markedsleie • Boligbyggs markedsleiestatistikk tar utgangspunkt i markedsleien for umøblerte hybler og leiligheter med enkel standard hvor varmtvann, strøm og oppvarming ikke er inkludert. Med enkel standard mener vi hybler og leiligheter eksklusive parkett, heis og flere andre egenskaper som er listet opp i plansje 19 • Markedsleien beregnes for hybler og leiligheter etter antall rom (1-5 rom) • Markedsleien beregnes for fem prissoner inndelt etter bydeler: • Prissone 1: St. Hanshaugen og Frogner • Prissone 2: Ullern, Nordre og Vestre Aker • Prissone 3: Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene • Prissone 4: Bjerke, Grorud, Stovner og Alna • Prissone 5: Østensjø, Nordstrand og Søndre Nordstrand • Vi benytter matematisk regresjon for beregning av markedsleie og gjennomfører en spørreundersøkelse blant utleiere for å kontrollere og justere resultatene av regresjonen • Datagrunnlaget for beregning av markedsleien er Finn.no sin elektroniske database over annonserte boliger til leie

15. Metode og dataunderlag Vi har valgt en modell som er intuitiv, gir høy forklaringskraft og som gir relativt stabile resultater over tid • Siden vi må beregne markedsleien, sier det seg selv at det kan gjøres på ulike måter. Hver måte vil gi forskjellige resultater. Vi har derfor forsøkt oss frem med ulike metoder for å finne en som både er intuitiv,har høy forklaringskraft og som finner stabile og tydelige strukturer i datamaterialet fra FINN.no • Modellen gjør fire antagelser om hva som gir de viktigste forskjellene mellom leieprisene i Oslo: • Prisen pr kvadratmeter er høyest for den første kvadratmeter. Vi har i tillegg antatt at leieprisen synker mer for hver ekstra kvadratmeter når leiligheten er liten, enn når den er stor. Figuren på neste side av leiepris pr kvm mot antall kvadratmeter, gir umiddelbar støtte for dette • Leieprisen får et tillegg evt fradrag etter hvor mange soverom leiligheten har. Tillegget er gjort avhengig av antall kvadratmeter slik at tillegget blir større jo færre kvadratmeter leiligheten har • Leieprisen får et tillegg evt fradrag etter hvilken prissone leiligheten ligger i. Tillegget er gjort uavhengig av størrelse og evt andre egenskaper ved leiligheten • Leieprisen får et tillegg evt fradrag om den er en hybel eller om den har en eller flere av en rekke egenskaper oppfylt (heis, uteplass, parkering, kabel-tv osv. ), uavhengig av hvilken prissone leiligheten ligger i. Tillegget er også gjort uavhengig av størrelse og evt andre egenskaper ved leiligheten

16. Metode og dataunderlag Data over annonserte hybler og leiligheter har vi fått fra den elektroniske databasen til FINN.no • Alle data er lagt inn av brukerne selv (i 4. kvartal var det 32% profesjonelle og 68% privatpersoner) • Alle annonser kan til enhver tid endres. Det betyr at hvis man ikke får leietakere, kan man endre annonsen for å tiltrekke se interessenter. Å justere månedsleien nedover er trolig det mest effektive blant annet fordi pris er et søke- og sorteringskriterium for potensielle leietakere på FINN.no • Våre data inneholder sist oppdaterte annonse, og er derfor svært forskjellig fra data som noteres manuelt fra Aftenposten, FINN.no eller annen kilde

17. Metode og dataunderlag Betydelig variasjon mellom leiligheter med samme antall soverom, men tydelig tendens til at leie pr kvadratmeter faller med antall rom • En statistikk basert på gjennomsnittspriser for hver størrelseskategori (antall rom), vil åpenbart gi gjennomsnitt med stor variasjon og usikkerhet Kilde: Opinion og FINN.no N=44.000

18. Metode og dataunderlag Betydelig variasjon i leiepriser innen prissonene i Oslo • Plottet av priser fordelt på de fem prissonene i Oslo viser stor variasjon innad i hver enkelt prissone • Vi kan også skimte at prisene ligger høyest i prissone 1 (St. Hanshaugen og Frogner) og at prissone 3 (Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene) kommer som nr 2. • Verken prissone eller antall soverom kan derfor hver for seg forklare forskjellene i leiepriser Kilde: Opinion og FINN.no N=44.000

19. Metode og dataunderlag Markedet betaler mest for den første kvadratmeteren. Markedsleie pr kvm avtar med størrelse. • Vårt datamateriale inneholder 44.000 annonserte leiligheter / hybler annonsert på FINN.no i perioden jan 2002 – okt 2005 • Vi har satt en nedre grense på 10 kvm og en øvre grense på 200 kvm • Videre har vi luket ut objekter med leiepris: • Under 2.000 kr pr måned • Over 30.000 kr pr måned • Til slutt har vi luket ut objekter med leiepris pr kvm pr år: • Under 600 kr • Over 6.000 kr Kilde: Opinion og FINN.no N=44.000

20. Metode og dataunderlag Vi kan beregne den isolerte verdien av ulike egenskaper ved hyblene og leilighetene • FINN.no har en definert liste med egenskaper som den enkelte kan huke av når han publiserer annonsen. • Alle egenskapene er positive i hvert fall for en nærmere definert målgruppe (det vil være forskjellig oppfatning om ”barnevennlig” er objektiv positivt eller negativt”) • Matematisk regresjon sikrer at svingninger i andelen med egenskaper ikke slår ut i våre beregnede priser • Markedsleiene vi beregner er beregnet gitt at leiligheten er umøblert og har kabel-TV. Markedsleien er beregne uten de øvrige objektive egenskapene i tabellen Andel av annonserte boliger som har ulike egenskaper. Annonser i 2002-04 Kilde: Opinion og FINN.no

21. Metode og dataunderlag Våre prisberegninger lar boligstørrelse og en rekke egenskaper ligge fast over tid slik at vi rendyrker reell økning i leieprisene Forutsetninger om størrelse og antall soverom i våre beregninger av markedsleie • De beregnede markedsleiene kjennetegnes for øvrig av at: • Fyring, strøm og varmtvann ikke er inkludert i beregnet markedsleie • 2/3 av leilighetene leies ut gjennom privatpersoner • Leilighetene er umøblert og har kabel-TV. Verdien av de øvrige objektive egenskaper fra tabellen på forrige plansje, er ikke inkludert i markedsleien

22. Metode og dataunderlag Variable som forklarer variasjon i leieprisene pr måned. Estimat, t-verdi og forklaring. Estimert på annonser i 2005. Del 1 Regresjonsresultater. Avhengig variabel er månedlig husleie Minus tall kommer til fradrag i forhold til BASIS eller alternativet uten egenskapen T-verdien må ha absoluttverdi lik 2 eller høyere for at egenskapen skal ha signifikant utslag på prisen. I dette tilfellet er ikke månedsleien for en leilighet med 5 soverom signifikant forskjellig fra månedsleien med 1 soverom (alt annet likt)

23. Metode og dataunderlag Variable som forklarer variasjon i leieprisene pr måned. Estimat, t-verdi og forklaring. Estimert på annonser i 2005. Del 2 Regresjonsresultater II. Avhengig variabel er månedlig husleie • Vår regresjonsmodell tar i bruk informasjon for inneværende og de tre siste kvartalene. Datagrunnlaget i beregningen over er derfor alle annonser lagt ut i oktober og de tre første kvartalene i år. Totalt er det 11.474 annonser • Hvert kvartal inngår som en egen variabel i beregningene, slik at vi skiller ut generelle prisendringer • Et par fortegn på estimatene krever en forklaring. For det første kommer det 242 kroner til fratrekk i beregnet annonsert leie, hvis leiligheten har tilgang til ”fellesvaskeri”. Vi finner det nærliggende å tro at det ikke er fellesvaskeriet i seg selv som er negativt, men at det er andre egenskaper ved de leilighetene som har tilgang til fellesvasker som oppfattes negativt i markedet. Det kan også virke litt underlig at en leilighet som er ”delvis møblert” har en lavere beregnet leie enn en umøblert leilighet. Muligens er det slik at møblene i en del tilfeller har dårlig standard og kan oppfattes mer til sjenanse enn til berikelse i forhold til å kjøpe selv. • Ellers merker vi oss at heis øker den månedlige leien med 400 kroner (alt annet like) i gjennomsnitt, at en hybel oppnår 521 kroner mindre i husleie enn leilighet (alt annet like) og til slutt at leiligheter leid ut gjennom eiendomsmegler / profesjonelle utleiere oppnår 603 kroner mer i leie enn leiligheter leid ut av privatpersoner.

24. Metode og dataunderlag Annonsert leie var nær identisk med realisert / oppnådd leiepris i 3-4. kvartal 2005 • Det var svært liten forskjell mellom annonsert månedsleie og realisert månedsleie i 3-4. kvartal 2005 • Det var heller ikke signifikante forskjeller mellom områder eller type leilighet • I gjennomsnitt var realisert månedsleie 0,44% lavere enn annonsert. Like mange fikk høyere som lavere leie • Beregnet markedsleie er da lik annonsert leie justert ned i alle områder og for alle boligtyper med 0,44%. • Siden vi ikke vet annet har vi antatt samme justeringsfaktor i 2002-oktober 2005

25. Metode og dataunderlag Beregnet markedsleie er eksklusive strøm, fyring og varmtvann. Jo større bolig, jo færre har dette inkludert i leien • Boligbygg har følgende sjablon for hvor mange kroner de legger til husleien når en leilighet har: • Varmtvann: 75 kr pr kvm i året • Varmtvann + oppvarming: 112 kr pr kvm i året • Varmtvann, oppvarming og strøm: 150 kr pr kvm i året • Vi har spurt utleiere på FINN.no om strøm, oppvarming eller varmtvann er inkludert i husleien • Med andelen innen ulike leieobjekter og verdien fra Boligbyggs sjablon, har vi beregnet verdier som vi har trukket fra våre beregnede månedsleier. Kronebeløpet som trekkes fra er angitt i øverste graf til venstre som kroner pr måned i leie

26. Webundersøkelse rettet mot utleiere i Oslo med annonse på FINN.no i august – oktober 2005 Totalt 380 respondenter Undersøkelsen er gjennomført i uke 46/47 – 2005 Hensikten med undersøkelsen har vært å finne justeringsfaktorer mellom annonsert og faktisk månedsleie samt beregne andel som har strøm, oppvarming og varmtvann inkludert i husleien. Ansvarlig konsulent for undersøkelsen: Sigrun Høvik

27. Undersøkelse av tilbyderne Nær 9 av 10 har fått leid ut hybelen eller leiligheten midt i november når de annonserte den i perioden august - oktober Ble den annonserte leieprisen også den endelige, eller ble leieprisen satt opp eller ned? Om lag like mange fikk høyere som lavere månedsleie % Base: alle som har fått leid ut n=353

28. Undersøkelse av tilbyderne Det er svært liten forskjell mellom annonsert og endelig realisert månedsleie Totalt avvik mellom annonsert og endelig pris Den gjennomsnittlige prisen har gått ned med 0,44% fra annonsert til endelig basert på det totale utvalget. Base: alle som har leid ut n=353

29. Undersøkelse av tilbyderne Mange privatpersoner (29%) setter månedsleien lavere enn de mener de kunne fått i markedet Er leien satt til den prisen du mener det er rimelig at du kunne få, eller har du satt leieprisen lavere? % Base: alle som har leid ut n=353

30. Undersøkelse av tilbyderne Trygghet og økt interesse er de viktigste grunnene til å sette månedsleien lavere enn markedsleie Hva er årsaken til at du bevisst satte leieprisen lavere enn markedsleie? % Base: alle som bevisst har satt leieprisen lavere enn det de mener er rimelig å få n=94

31. Undersøkelse av tilbyderne Jo mindre bolig, jo flere har strøm, oppvarming og varmtvann inkludert i månedsleien Er strøm/oppvarming/varmtvann inkludert i leieprisen? NB!. Pga få observasjoner for 5-romsleiligheter og større enn 5 rom (hhv. 5 og 3 observasjoner) er disse ikke tatt med i denne grafikken. % Base: alle n=380

32. Undersøkelse av tilbyderne Leieforholdene varer som regel noen måneder kortere enn kontraktstiden. Jo større bolig, jo lenger varer leieforholdet Hvor lenge varte forrige leieforhold for denne leiligheten?/Hvor lang kontrakt er det inngått på det nye leieforholdet på denne leiligheten? Grafikken viser gjennomsnittlig antall måneder leieforholdet har vart ved forrige leieforhold vs. er satt til å vare ved nåværende leieforhold NB!. Pga svært få observasjoner for 5-romsleiligheter og større enn 5 rom (hhv. 3 og 2 observasjoner) er disse ikke tatt med i denne grafikken. % Base: alle som har leid ut i en bestemt periode n=241

33. Undersøkelse av tilbyderne Månedsleien i identiske utleieobjekter har i gjennomsnitt økt med 3,8% Totalt gjennomsnittlig avvik Leieprisen fra inngåelse til avslutning av leieforhold har i snitt økt med 0,24% Dette er en alternativ måte å regne ut leieprisøkningen på. Fordelen er at vi har identisk like objekter. Resultater stemmer godt med vår øvrige metode som ga en prisøkning i Oslo på om 4% på 5-6 kvartaler Leieprisen fra forrige leieforhold til nåværende leieforhold har i snitt økt med 3,8% % Base: alle som har leid ut tidligere n=258

34. Markedspriser Sentrum vest og ytre by har hatt sterkest vekst i månedsleiene siste året. I 4. Kvartal (oktober) var Groruddalen vinner Kilde: Opinion og FINN.no

35. Markedspriser Prissone 1 har høyest månedsleie for alle leilighetsstørrelser Kilde: Opinion og FINN.no

36. Markedspriser Forskjellene er ikke store mellom de øvrige fire prissonene. Prissone 3 ligger høyest av de fire, med prissone 2 på andre plass Kilde: Opinion og FINN.no

37. Markedspriser I gjennomsnitt er det om lag 1.500 kroner pr måned i forskjell for en 2-roms mellom høyeste og laveste prissone, alt annet like. Kilde: Opinion og FINN.no

38. Vedlegg; Tabeller Markedsleie pr måned i Oslos fem prissoner

39. Vedlegg; Tabeller Markedsleie pr kvadratmeter pr år i Oslo. Prissone og type leilighet