KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ - lainsäädäntövertailun johtopäätökset ja suositukset

1. KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ- lainsäädäntövertailun johtopäätökset ja suositukset 26.5.2008 VT Sirkka Terho

2. TUTKIMUKSEN KOHTEET • LAINSÄÄDÄNTÖ • verrattiin Suomen asunto-osakeyhtiölakia ja sitä lähinnä vastaavaa virolaista lainsäädäntöä • 1) hallinnon järjestäminen ja toimivaltasuhteet • 2) päätöksentekomenettely • 3) kunnossapitovastuu ja muutokset • 4) huoneiston omistajan maksuvelvollisuus

3. TUTKIMUKSEN KOHTEET • korjausrakentamiseen liittyvä lupa- ja sopimusjärjestelmä • asuinhuoneiston vuokrausta koskeva lainsäädäntö • säännösten olennaiset erot ja ongelmakohdat • => ratkaisukeinoja

4. OMISTUSOIKEUS • Suomessa asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistaminen oikeuttaa hallitsemaan tiettyä huoneistoa, kun puolestaan Virossa omistusoikeus kohdistuu reaalisesti huoneistoon ja maapohjaan • => olennaista havaita, mitkä erot johtuvat järjestelmän erilaisuudesta

5. HALLINTO • Virossa edelleen sekä KÜ:n kautta hallinnoituja asuinyhteisöjä että pelkän yhteisomistuksen pohjalta toimivia • => KÜ:n perustamista tarpeen helpottaa, koska KÜ toimivampi perusta yhteisen omaisuuden hoidolle ja yhteisten vastuiden kantamiselle

6. YHTIÖKOKOUS • Harkittavaksi yleiskokouksen päätösvaltaisuuden uusi määrittely • => osallistujien lukumäärän sijasta huomio kokouskutsun oikeaan tapaan ja aikaan

7. RAKENNUKSEN ULKOPUOLISET MUUTOKSET • Omistajan oman huoneistonsa kohdalle tekemien muutosten valvonta • => julkisivuun haitallisesti vaikuttavien muutosten/lisäysten estäminen

8. VASTIKE • Virossa asuntoyhdistyslain 15 § oikeuttaa perimään vastiketta rakennuksen ja kiinteistön ylläpitoon ja korjauksiin, ylläpidon palveluihin, veden ja jätehuollon kustannuksiin, lämmityskustannuksiin ja kiinteistöveroon • => olisi tarpeellista ulottaa oikeus myös tavanomaisiin ja kustannuksiltaan kohtuullisiin parannuksiin

9. KUNNOSSAPITOVASTUU • Asuinrakennusten kunnossapidon tehostamiseksi näyttäisi olevan tarpeellista lisätä Viron rakennuslakiin kunnossapitovelvollisuutta koskevat säännökset • => harkittavaksi myös peruskorjaamisen tukeminen julkisin varoin ja valvontakeinojen riittävyys

10. KUNNOSSAPIDON LAATU • Rakennuksen kunnossapidon palvelua voisi tuottaa vain rekisteröity yrittäjä, jolla on työsuhde kiinteistöhallinnan tai -kunnossapidon pätevyystodistuksen omaavan vastuuhlö:n kanssa • => laadun varmistaminen

11. YLEISET SOPIMUSEHDOT • Tilaajapuolen ottaminen mukaan rakennusurakan yleisten sopimusehtojen kehittämiseen ja pienurakan yleisten sopimusehtojen laatiminen yhdessä tilaajapuolen kanssa

12. ISÄNNÖITSIJÄNTODISTUS • Yhtenäinen käytäntö tärkeä asuntokaupan luotettavuuden ja annettavien tietojen yhteismitallisuuden sekä kiinteistön kunnon arvioimisen kannalta • => perusteita laintasoiselle tai alemmalle viranomaissääntelylle

13. OIKEUS PÄÄSTÄ HUONEISTOON • Asuinyhteisön edustajalla ja huoneiston omistajalla tarve päästä huoneistoon esimerkiksi korjausten toteuttamiseksi tai huoneiston kunnon valvomiseksi • => laillisten edellytysten luominen

14. HÄIRITSEVÄÄN ELÄMÄÄN PUUTTUMISEN KEINOT • Suomessa huoneiston hallintaanotto mahdollista määräajaksi, Virossa voidaan velvoittaa omistaja myymään huoneistonsa • => Suomen asunto-osakeyhtiölaissa ei pysyvää keinoa puuttua omistajan häiritsevään elämäntapaan; olisiko tarvetta Viron mallin mukaiselle myyntivelvoitteelle?

15. ASUINHUONEISTON VUOKRAAMINEN • Virossa ei asuinhuoneiston vuokrausta koskevaa erillistä lakia • => asuinhuoneiston vuokrausta koskevan sääntelyn uudistamiselle näyttäisi olevan tarvetta; vuokralaisen korostettu suoja erityisesti vuokrasuhteen päättämistilanteissa vaikeuttaa vuokramarkkinoiden toimintaa

16. Kiitos!

17. LAINSÄÄDÄNTÖ • keskeiset lait Suomessa ja Virossa • Suomi: • asunto-osakeyhtiölaki (AOYL) • maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL) • asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki (AHVL) • Viro: • aatteellisia yhdistyksiä koskeva laki (Mittetulundusühingute seadus) • asunnon omistusta koskeva laki (Korteriomandiseadus) • asuntoyhdistyksiä koskeva laki (Korteriühistuseadus) • rakennuslaki (Ehitusseadus) • asuinhuoneiston vuokrausta koskevat säännökset