DIREITO URBANÍSTICO Estatuto da Cidade Professora Marli Deon Sette – 2013.1

1. Marli Deon Sette - 2013

2. DIREITO URBANÍSTICO Estatuto da Cidade Professora Marli DeonSette – 2013.1 e-mail marli@ladesom.com.br Web: www.marli.ladesom.com.br Obs: Este Material não substitui a bibliografia recomendada Marli Deon Sette - 2013

3. INDICE DA AULA COMPLETA: • Competências urbanísticas • Aspectos constitucionais • O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e suas diretrizes gerais • Instrumentos de política urbana • Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios da Propriedade Urbana • Instrumentos Tributários para a Implementação da Política Urbana • Desapropriação como instrumento de política urbana • Usucapião especial • Direito de superfície • Direito de preempção • Outorga onerosa do Direito de construir • Transferência do direito de construir • Operação urbana consorciada • Estudo de impacto de vizinhança • Plano Diretor • Gestão Democrática da Cidade • Improbidade Administrativa Marli Deon Sette - 2013

4. Considerações Iniciais Marli Deon Sette - 2013

5. Para Benevolo (1997), a cidade se forma quando as indústrias e os serviços já não são executados pelas pessoas que cultivam a terra, mas por outras que não têm esta obrigação, e que são mantidas pelas primeiras com o excedente do produto total. • A cidade, desde a pré-história, é formada fundamentalmente pelos produtos e serviços que são oferecidos em determinado território por meio do trabalho de pessoas humanas mantidas por outras. Marli Deon Sette - 2013

6. Qual é o motivo que ensejou ao ordenamento urbano tratamento especial? A imensa e rápida urbanização pelas quais passou a sociedade brasileira foi uma das principais questões sociais experimentadas no país no século XX. • Em 1960, a população urbana representava 44,7% da população total – contra 55,3% de população rural. • Dez anos depois essa relação se invertera, com números quase idênticos: 55,9% de população urbana e 44,1% de população rural. No ano 2000, 81,2% da população brasileira vivia em cidades (Fiorillo, 2006). Marli Deon Sette - 2013

7. A urbanização vertiginosa, coincidindo com o fim de um período de acelerada expansão da economia brasileira, introduziu no território das cidades um novo e dramático significado: mais do que evocar progresso ou desenvolvimento, elas passam a retratar – e reproduzir – de forma paradigmática as injustiças e desigualdades da sociedade. • Noutros países do mundo, as cidades se desenvolvem com a mesma velocidade ou ainda mais depressa, levando sempre a paralelos muito diferentes, com desigualdades enormes. Marli Deon Sette - 2013

8. As injustiças e desigualdades se apresentam no território das cidades sob várias morfologias, todas elas bastante conhecidas: • Nas imensas diferenças entre as áreas centrais e as periféricas das regiões metropolitanas; • Na ocupação precária do mangue em contraposição à alta qualidade dos bairros da orla nas cidades de estuário; • Na eterna linha divisória entre o morro e o asfalto; • Nos edifícios projetados, planos urbanísticos, serviços públicos, ruas, parques, etc, de um lado e estabelecimentos irregulares, sem projetos, sem título, sem serviços básicos pré- instalados, etc. do outro lado; e • Em muitas outras variantes dessa cisão, presentes em cidades de diferentes tamanhos, diferentes perfis econômicos e regiões diversas. Marli Deon Sette - 2013

9. Hodiernamente, os estabelecimentos irregulares (marginais), crescem com muito maior velocidade do que os regulares, e abriga em muitos países a maior parte da população. • Essa também é a realidade do Brasil, marcado pela necessidade de acomodar 176.000.000 de seres humanos, sendo que em algumas capitais do país existe mais de 1 milhão de pessoas (Fiorillo, 2006, p. 21 e 23). Marli Deon Sette - 2013

10. O crescimento da urbanização e a concentração das populações em grandes centros urbanos, leva a conflitos com o meio ambiente, principalmente ao se considerar as condições de vida das gerações futuras. • Um dos fatores determinantes para o crescimento de conflitos é o fato de que o crescimento populacional ocorre de forma geométrica. Marli Deon Sette - 2013

11. Nessas concentrações urbanas, algumas necessidades são iminentes e essenciais, tais como água, saneamento básico, transporte, etc., razão porque se faz necessária a implantação de políticas de desenvolvimento urbano visando o pleno desenvolvimento das funções sociais e econômicas das cidades e a garantia do bem-estar de seus habitantes. • Isso obriga o Brasil a considerar uma realidade no campo jurídico que tenha origem em regramento constitucional com vistas a superar as discriminações sociais, de forma a garantir a brasileiros e estrangeiros que aqui residem uma cidade que corresponda aos benéficos de um meio ambiente artificial cientificamente concebido. Marli Deon Sette - 2013

12. Não é mais aceitável a ideia originária do direito público e privado em que as cidades programadas são reservadas para a minoria e, ao mesmo tempo imposta como modelo inalcançável à maioria. • Com o regramento constitucional, a cidade e suas duas realidades – estabelecimentos regulares e irregulares – passa a ter natureza jurídica ambiental, deixando de ser observada sob o enfoque de bem privado ou público e passa a ser estruturada a partir da disciplina jurídica do bem ambiental, com todos os benefícios e encargos a ele inerentes. • Portanto, a partir de 1988, a cidade passa a obedecer ao comando constitucional no contexto dos parâmetros jurídicos adaptado ao final do século XX e início do XXI, obedecendo à denominada ordem urbanística. • As bases constitucionais são ditadas de forma mediata pelo art. 225 da CF/88 e, • De forma imediata pelos art. 182 e 183 da CF/88, retromencionados. Marli Deon Sette - 2013

13. O regramento atual vê as cidades não só em função de seu território, mas também em face de sua: • estrutura econômica (produtos e serviços que criam destinados a satisfazer as necessidades de consumo interno e externo); • relações de consumo; e • relações sociais que fundamentam juridicamente o piso vital mínimo disposto no art. 6o da CF/88 – in verbis, “São direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição”, destacando-se as relações laborais. Marli Deon Sette - 2013

14. É nesse contexto jurídico constitucional do que significa uma cidade, com o conceito de ordem urbanística, associado à ordem econômica e social, que nasce o Estatuto da Cidade – Lei 10.257/2001. • Com ele inverte-se a lógica tradicional de “adaptar o homem ao território e a cidade” passando a “condicionar o território e a cidade à dignidade da pessoa humana”. Marli Deon Sette - 2013

15. Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) Marli Deon Sette - 2013

16. Instrumentos de política urbana Art. 4o do EC Marli Deon Sette - 2013

17. O art. 182, § 4º da CF/88 da ao Poder Público Municipal a faculdade de, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, utilizar-se de determinados instrumentos para fazer com que o proprietário do imóvel urbano promova o seu adequado aproveitamento (em solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado), permitindo: • parcelamento ou edificação compulsórios; • imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo; • desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública. Marli Deon Sette - 2013

18. Objetivo: • obrigar o proprietário a um comportamento positivo de promover uma destinação concreta para a sua propriedade. • impedir e inibir o processo de especulação imobiliária; • Garantir a função social, com a intervenção do Poder Público. • Requisitos para aplicação dos instrumentos: • Que a propriedade urbana que não atenda a função social seja integrante de área definida no Plano Diretor como sujeita à aplicação dos instrumentos; • Que seja instituído o plano urbanístico local (lei municipal específica); dispondo sobre as exigências concretas para a propriedade urbana atender sua função social, bem como sobre o procedimento e o prazo para o cumprimento das exigências; • Que haja lei federal (lei federal de desenvolvimento urbano) dispondo sobre a regulamentação dos referidos instrumentos . • O EC, trata dos instrumentos em seu artigo 4º e seguintes. Marli Deon Sette - 2013

19. Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios da Propriedade Urbana artigos 5º e 6º do EC Marli Deon Sette - 2013

20. Parcelamento ou Edificação Compulsórios são instrumentos urbanísticos a serem utilizados pelo Poder Público municipal, (mediante Lei municipal específica para área incluída no Plano Diretor ) que condicionam o proprietário a um comportamento positivo, de utilizar, de construir, de parcelar, de eliminar a subutilização, de forma a assegurar o uso social da propriedade. • Esta obrigação pode ser: a) o parcelamento de uma área urbana subutilizada ou não utilizada, com a qual o proprietário está se beneficiando do processo de especulação imobiliária; ou • a edificação de uma área urbana não edificada, visando o uso máximo do potencial construtivo e de uso da propriedade. Marli Deon Sette - 2013

21. Lei deve fixar: • a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o parcelamento, edificação ou utilização compulsória; • as exigências concretas para a propriedade urbana atender sua função social, (critérios para ser considerada sub utilizada...) • o procedimento (pode ser por consorcio que edifique e dê ao proprietário alguns imóveis em troca do terreno, basta ete requerer justificadamente); e • o prazo para o cumprimento da obrigação de parcelar edificar ou utilizar (A notificação deve ser averbada no RGI e após o decurso dos prazos o PP pode aplicar o IPTU, ). • Requisitos para a Aplicação do Instrumento: • quais formas de uso, de ocupação; e • quais atividades a área urbana delimitada no Plano Diretor deve conter para atender os objetivos da política urbana. Marli Deon Sette - 2013

22. Instrumentos Tributários para a Implementação da Política Urbana art. 7º do EC Marli Deon Sette - 2013

23. O art. 7º, institui o tributo ambiental, em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos sobre parcelamento • O IPTU progressivo no tempo, poderá ser aplicado como medida coercitiva (não sancionatória – neste caso geraria multa não cumprir). • O IPTU progressivo no tempo, pode ter a alíquota majorada pelo prazo de 5 anos consecutivos (O valor da alíquota a ser aplicada a cada ano será fixado em Lei Municipal específica, não podendo exceder a 2 vezes o valor do ano anterior, sendo que a alíquota máxima é de 15% do valor do lançamento fiscal do imóvel, até que o proprietário cumpra com a obrigação). Marli Deon Sette - 2013

24. A progressividade do imposto predial territorial urbano pode ser: Fiscal (sua aplicação é independente da ocorrência dos pressupostos estabelecidos no art. 182, § 4º) e Extrafiscal: pressupõe que o proprietário de imóvel urbano não cumpra o prazo da obrigação, de parcelar ou edificar nos termos do plano urbanístico local. Relaciona-se com o art. 182, § 4º). • Não tem finalidade arrecadatóriae sim de mudar o comportamento do agente econômico (parcelar, edificar ou utilizar). • No caso de a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não ser atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, ficando garantida, alternativamente, a prerrogativa de desapropriar o imóvel para fins de reforma urbana, sendo proibida a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva para os proprietários não cumpridores. Marli Deon Sette - 2013

25. Desapropriação como instrumento de política urbana art. 8º do EC Marli Deon Sette - 2013

26. Se o proprietário deixar o prazo para conferir a destinação social passar e também não o fizer durante os 5 anos de aplicação de IPTU o PP pode desapropriar, com pagamento da indenização feito por meio de títulos da dívida pública, resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano (diferente da indenização prevista no 5º, inciso XXIV CF, justa, prévia e em R$ - mas aceito em função da finalidade ambiental + isonomia e equidade quanto à destinação social). • Os títulos não podem ser utilizados para pagamento de tributos e tarifas públicas. • Base de cálculo = a mesma usada para cobrar IPTU (nem sempre coincide com o valor imobiliário). Marli Deon Sette - 2013

27. O Poder Público municipal, fica obrigado a proceder ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de 5 anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio público, de forma a concretizar a destinação social prevista. • Isso pode ser feito diretamente ou por meio de alienação ou concessão a terceiros, respeitado o processo licitatório. • Aquele que adquirir imóvel nessas condições passa a ter a obrigação anteriormente imposta pelo Poder Público. Marli Deon Sette - 2013

28. Usucapião especial Art. 9º ao 14 do EC e 183 CF/88. Marli Deon Sette - 2013

29. O usucapião urbano também chamado usucapião ambiental é instrumento que reconhece o direito ao domínio àquele que possuir como sua área ou edificação urbana nas seguintes condições (requisitos): • tratar-se de área urbana privada (público não é usucapível (art. 183, § 3º e 191 CF/88); • Que tenha possuído como sua área ou edificação urbana de até 250 m²; • por 5 anos ininterruptamente e sem oposição; • utilizando-a para a sua moradia ou de sua família; • não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. • É vedado o reconhecimento deste direito a mesma pessoa mais de uma vez. • O título pode ser concedido a homem, mulher ou a ambos, independentemente o estado civil. Marli Deon Sette - 2013

30. É possível reconhecer o direito do usucapião urbano coletivamente, mediante sentença judicial (onde o juiz atribuirá fração ideal de terreno para cada possuidor) que servirá de título para o registro no Cartório de Imóveis (independente do parcelamento e da edificação estar regularizada - artigo 55 do EC – isso altera o artigo 167, inciso I, da lei n° 6.015/73 que dispõe sobre os registros públicos). • É possível a sucessão se o sucessor reside no imóvel à época de abertura da sucessão. • São legitimados para promover ação coletiva de usucapião urbano: • Ativo: Os possuidores, individualmente, em litisconsorte ou em estado de composse e a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída com personalidade jurídica (O possuidor pode, para o fim de contagem de prazo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas); • Passivo é o proprietário privado. Marli Deon Sette - 2013

31. Direito de superfície (art. 21 a 24 do EC e 1.369 a 1.377 do CC Marli Deon Sette - 2013

32. O EC trata do direito de superfície dispondo que “o proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis”. • Nascem dois direitos reais distintos e autônomos: a construção (edilícia) ou plantação (rústica, agrária, agrícola ou vegetal) do superficiário e o solo do proprietário. • É atribuído ao superficiário o domínio útil, ficando o dono do solo com o domínio direto (só o direito de superfície é transferido para outras pessoas). • Não é transferida a propriedade do terreno. • Aquilo que for construído pelo superficiário torna-se sua propriedade, mas não lhe da o direito ao solo. • Direito de lage??? Marli Deon Sette - 2013

33. Pode ser utilizado para, por ex. fins de cancelamento de débitos tributários e conceder à Prefeitura para fins de construção de habitação recebendo em troca transferência do direito de construir; etc. • Características da concessão da propriedade superficiária: • Pode ser gratuito ou oneroso; • Por tempo determinado ou indeterminado; • É um direito transferível a terceiros e a herdeiros, nos termos do contrato original; • É um direito resolúvel, já que, uma vez cessada a concessão, o titular do domínio pleno adquire a ressuperficiaria, independentemente de indenização se não foi convencionado diferentemente. Marli Deon Sette - 2013

34. O superficiário responde integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária. • Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência, em igualdade de condições à oferta de terceiros. • O direito de superfície se extingue: • pelo advento do termo; • pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário. • Também pode se extinguir antes do advento do termo se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual foi concedida. Marli Deon Sette - 2013

35. Direito de preempção art. 26 a 27 do EC Marli Deon Sette - 2013

36. O direito de preempção confere ao Poder Público municipal preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares, quando a área estiver enquadrada numa das finalidades relacionadas como passíveis do exercício do direito de preferência, como por ex.: • regularização fundiária; • execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; • constituição de reserva fundiária; • ordenamento e direcionamento da expansão urbana; • implantação de equipamentos urbanos e comunitários; • criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; • criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental; • proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.      Marli Deon Sette - 2013

37. Procedimento: • O proprietário notifica o Município da sua intenção de alienar o imóvel, anexando proposta da compra por terceiro interessado na aquisição do imóvel (preço, prazo e validade) para que o Município, no prazo máximo de 30 dias, manifeste por escrito seu interesse em comprá-lo. • No silêncio do Município, o proprietário poderá realizar a venda ao terceiro (vinculada à proposta apresentada, sendo nula de pleno direito se feita de forma diversa, neste caso o PP pode adquirir pelo valor da base de cálculo do IPTU). Marli Deon Sette - 2013

38. Outorga onerosa do Direito de construir Art. 28 a 31 do EC Marli Deon Sette - 2013

39. A outorga onerosa do direito de construir, é instrumento que amplia o direito de construir, que poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado (Pode ser igual em toda a área urbana ou distinta conforme as especificidades da zona urbana), bem como permite a alteração do uso do solo, sempre mediante contrapartida. • O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando: a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente; e o aumento de densidade esperada em cada área. • Lei municipal específica estabelecerá: a fórmula de cálculo para a cobrança; os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga; a contrapartida do beneficiário. • Os valores arrecadados devem ser utilizados para dar efetividade aos diferentes objetivos descritos nos incisos I a VIII do art. 26 do EC, em decorrência do direito de preempção. Marli Deon Sette - 2013

40. Transferência do direito de construir Art. 35 do EC Marli Deon Sette - 2013

41. Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local (exercer pessoalmente), ou alienar (para terceiro construir), mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de: • implantação de equipamentos urbanos e comunitários; • preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural; • servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social. Marli Deon Sette - 2013

42. Preservaos imóveis ou áreas de importante valor histórico ou ambiental e compensa os proprietários pela impossibilidade de usufruir do coeficiente previsto para a região. • O proprietário pode construir ou vender para outro construir (transferir) se o proprietário participar de algum programa de preservação elaborado em conjunto com o poder público ou elaborado pelo setor privado e aprovado pelo ente técnico responsável. • O proprietário também poderá se utilizar do instrumento se doar ao poder públicos imóvel, ou parte dele, para as finalidades previstas neste tópico. • Cabe ao Poder Público: • Definir claramente as condições de transferência; • listar ou cadastrar os imóveis possíveis de aplicação do instrumento; • Estabelecer critérios de transferência (preço, etc.); • Mediar as negociações dos particulares; • Formular planos de preservação para que as metas sejam executadas; • Acompanhar e monitorar os imóveis preservados. Marli Deon Sette - 2013

43. Operação urbana consorciada Art. 32 a 34 Marli Deon Sette - 2013

44. O EC dispõe que Lei municipal poderá autorizar áreas para aplicação de operações consorciadas, que se entende como um conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental. • Em suma, as operações urbanas articulam um conjunto de intervenções, coordenadas pela prefeitura e definidas em lei municipal, em que se recorta da ordenação geral do uso e ocupação do solo um conjunto de quadras e se define para estas um projeto de estrutura fundiária, potencial imobiliário, formas de ocupação do solo e distribuição de usos distintas da situação presente deste setor e das regras gerais de uso e ocupação do solo vigentes para este. Marli Deon Sette - 2013

45. Estudo de impacto de vizinhança Art. 36 a 38 do EC Marli Deon Sette - 2013

46. O EIV é um estudo prévio necessário para obtenção de licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento, cabendo ao poder público a sua exigência. • É um conjunto de estudos preliminares sócio-econômico-ambiental, que apresenta relatório, planos de recuperação, projeto de controle, diagnóstico ambiental, análise preliminar de risco, etc, às custas do empreendedor, ou seja, é instrumento preventivo (apura as condições que o ambiente ficará, caso o empreendimentos seja realizado e propõe medidas mitigadoras), ao qual deve ser dado publicidade. • O EIV analisa, por ex. (não substituí o EIA): adensamento populacional; uso e ocupação do solo; valorização imobiliária; geração de tráfego e demanda por transporte público; ventilação e iluminação; etc. Marli Deon Sette - 2013

47. Plano Diretor Art. 39 a 42 do EC Marli Deon Sette - 2013

48. A política de desenvolvimento urbano é traçada pelo plano diretor, que é criado por lei municipal e dispõe sobre diretrizes e estratégias para o desenvolvimento urbano e econômico das cidades e orienta os investimentos públicos. • O plano diretor é o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana. É um plano urbanístico auto-aplicável, que planeja a gestão das cidades (zoneando-a comercial, residencial, industrial, regras sobre preempção, coeficiente de construção, alteração de uso, etc.) e deve ser revisto a cada 10 anos. • A ele é reservada a definição da função social da propriedade e a delimitação das áreas subutilizadas, sujeitas a parcelamento e edificação compulsórios, utilização extra-fiscal do IPTU e desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública (§§ 2º e 4º do art. 182). Marli Deon Sette - 2013

49. A participação popular deve ser garantida pela administração no processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua implementação (audiência pública, publicidade, acesso à informação). • É obrigatório para cidades (prazo venceu em 10/10/2006 : • com mais de 20.000 habitantes (182, § 1º CF/88); • integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas; • onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os instrumentos constitucionalmente, quais sejam: o parcelamento ou edificação compulsórios; IPTU progressivo e a desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública; • integrantes de áreas de especial interesse turístico; • inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional. Marli Deon Sette - 2013

50. Gestão Democrática da Cidade Art. 43 a 45 Marli Deon Sette - 2013