WETSWYSIGINGS VIR 2006 TEN AANSIEN VAN DIE WET OP DEELTITELS 95 VAN 1986

1. WETSWYSIGINGS VIR 2006 TEN AANSIEN VAN DIE WET OP DEELTITELS 95 VAN 1986 Deur Belinda Jacobs Universiteit van Stellenbosch Voorgelê vir die “Land Law Forum” 21 Junie 2005

2. Art 1: UitsluitlikeGebruiksgebiede • Wysiging: • Definisie: • Die definisie van uitsluitlike gebruiksgebiede in artikel 1 van die Wet is gewysig deur die weglating van die verwysing na artikel 27. • Probleem: • Die uitdrukking “uitsluitlike gebruiksgebiede” en “uitsluitlike gebruik” kom in verskeie bepalings van die Wet voor. Hierdie situasie veroorsaak regsonsekerheid en probleme met die interpretasie van die Wet.

3. Art 1: UitsluitlikeGebruiksgebiede • Doel van die wetgewer: • Om bogenoemde probleme uit te skakel. • Effek: • Mindere gebruiksgebiede (wat geskep is ingevolge artikel 27A) word nou ook ingesluit by alle bepalings wat gebruiksgebiede raak.

4. Art 27(6): UitsluitlikeGebruiksgebiede • Wysiging van artikel 27(6) bring mee dat dit nou ook moontlik is om behalwe ‘n verband, die volgende saaklike regte oor gebruiksgebiede te registreer naamlik: • huurkontrak • persoonlike serwituut van vruggebruik, usus of habitation

5. Art 27(6): UitsluitlikeGebruiksgebiede • Posisie voor die wysiging: • Registrateurskonferensie besluit 41 van 1994 bepaal dat geen saaklike reg soos byvoorbeeld ‘n vruggebruik, usus, habitatio, terugvallingsreg of verkoopsreg mag oor ‘n uitsluitlike gebruiksgebied geregistreer word nie.

6. Art 27(6): UitsluitlikeGebruiksgebiede • Probleem: • Die Wet maak nie voorsiening vir die registrasie van saaklike regte waar ‘n uitsluitlike gebruiksgebied bemaak word onderhewig aan ‘n vruggebruik nie. • Effek: • Dit verleen regte aan individue wat nie eienaars is van eenhede en dus nie lid is van ‘n regspersoon nie.

7. Art 24(6)(d) • Uitbreiding van dele: • Die 5% waarnaverwys word in art 24(6)(d) waarmee die vloeroppervlakte van ‘n deelvergrootkan word deuruitbreiding is verhoogna 10%. Ditverwysna die wysiging in deelnemingskwotawattoelaatbaar is voordattoestemmingdeur die verbandhouersbenodig word.

8. Art 24(6)(d) • Probleem: • Die 5% perk het nie die koste en tyd in die verkryging van die toestemming van al die verbandhouers in die deeltitelskemageregverdignie. • Effek: • Dit is egteronduidelik of die deelnemingskwotaverwysna ‘n individueledeel of na die deelnemingskwota van al die eenhede in die skema. • Die bestuursreël 68(1)(vi) is gewysigom die regspersoonteverpligomwanneertoestemmingverleen word aan ‘n eienaar van ‘n deelom ‘n struktuur of verbeteringaan die gebou op syuitsluitlikegebruiksgebied op te rig of aante bring dat die bepalings van art 24 en art 25 van die Wet of anderrelevantebepalings van die Wet of die reëlsnieoortree word nie.

9. Art 24(6)(d) • Probleem: • In die praktyk, as gevolg van die omslagtigheid van die bepalings van die uitbreidings van dele, is wat eintlik ‘n uitbreiding van ‘n deel is, behandel as ‘n blote verbetering op ‘n gebruiksgebied. • Effek: • Om trustees te verplig om wanneer hulle ‘n aansoek in terme van verbeterings van uitsluitlike gebruiksgebiede oorweeg, ondersoek in te stel of die voorgenome verandering ‘n oortreding van enige ander bepalings daarstel.

10. Art 47(6) • Vrystelling van betalende lede van die regspersoon • Die wysiging van art 47(6) bepaal dat ‘n lid wie se heffings ingevolge art 37(1) verskuldig was, betaal het voordat vonnis teen die regspersoon verkry is, nie as medevonnisskuldenaar ten opsigte van die vonnisskuld gevoeg mag word nie.

11. Art 47(6) • Probleem: • Die artikel was altyd omstrede en beswarend. Kragtens die artikel kon individuele lede pro rata aanspreeklik gehou word vir ‘n regspersoon se vonnisskuld. Die bepaling is as onbillik ervaar teenoor nuwe eienaars wat geen aandeel in, of kennis het van die skuldlas nie.

12. Art 47(6) • Effek: • Dit is moontlik dat alle lede op datum is met hulle heffings, maar dat die munisipale skulde steeds uitstaande is. Die bewoording van die wysiging is ook so onduidelik dat dit feitlik onmoontlik is vir ‘n skuldeiser om te bepaal welke lede regstreeks aanspreeklik gehou kan word.

13. Art 25 • Ontwikkelaars: • Artikel 25 is gewysig deur die byvoeging van art 25(6) wat daarop neerkom dat indien die ontwikkelaar sy reg soos voorbehou in art 25(1) uitoefen, moet hy onmiddellik na voltooiing van die betrokke eenheid aansoek doen vir die registrasie van die betrokke plan van uitbreiding en die insluiting van sodanige eenheid in die betrokke deelregister. Indien hy versuim om binne 90 dae na voltooiing en bewoning van die deel sodanige uitbreiding te registreer, sal hy na die 90 dae aanspreeklik gehou word vir heffings asof dit wel geregistreer is.

14. Art 25 • Probleem: • Alhoewel artikel 25 van die Wet voorsiening gemaak het vir die uitbreiding van ‘n skema deur die byvoeging van dele, het dit geswyg oor die registrasie van die betrokke plan van uitbreiding en die insluiting van sodanige eenhede/eenheid. Die resultaat was dat baie van die dele nie geregistreer is nie. Dit het die ontwikkelaars instaat gestel om dele te verhuur sonder enige heffingsaanspreeklikheid.

15. Art 25 • Effek: • Die skuiwergat is nou toegemaak. Indien ‘n ontwikkelaar nou versuim om ‘n uitbreiding ná voltooiing te registreer, sal hy na 90 dae aanspreeklik gehou word vir heffings asof dit wel geregistreer is.

16. Art 25 • Artikel 36(7)(a) is gewysig en bepaal dat indien dit ontwikkelaar versuim om: • die eerste algemene vergadering binne 60 dae te belê; • die lede op die vergadering van ‘n afskrif van die deel plan te voorsien • die lede van ‘n munisipale sertifikaat te voorsien dat alle belasting op die eiendom betaal is tot op datum van totstandkoming van die regspersoon of • die lede te voorsien van bewyse van inkomste en uitgawes ten opsigte van die bedryf van die regspersoon vanaf datum van eerste okkupasie tot datum van totstandkoming van die regspersoon, is aan ‘n misdryf skuldig en by skuldigbevinding strafbaar met ‘n boete of gevangenisstraf vir ‘n tydperk van hoogstens twee jaar.

17. Art 25 • Probleem: • Die vorige artikel het bepaal dat ontwikkelaars wat nie aan bogenoemde bepalings voldoen nie beboet kan word met R1 000,00 nie genoegsame afskrikmiddel vir trae ontwikkelaars is nie. • Resultaat: • Die moontlikheid van gevangenisstraf moet dien as ‘n afskrik middel vir trae ontwikkelaars.