KENTSEL DÖNÜŞÜM:HUKUKİ ÖZELLİKLER,UYGULAMALAR, AKSAMALAR, ÇÖZÜM ÖNERİLERİ:

1. KENTSEL DÖNÜŞÜM:HUKUKİ ÖZELLİKLER,UYGULAMALAR, AKSAMALAR, ÇÖZÜM ÖNERİLERİ: Afet Yasası Kapsamındaki Kentsel Dönüşüm Gayrimenkul Alanında özel bir ÇAĞ açıyor.

2. 6306 SAYILI YASANIN 5 KARAKTERİSTİK ÖZELLİĞİ: • Afet Yasası ile gelen Kentsel Dönüşümü önemli kılan 5 özellik: • 1-Olağanüstü bir yoldur . • 2-Geçicidir. • 3-Kamusal sözleşmeler ve uygulamalar dönemidir. • 4- Nehir kanundur. • 5-Fırsatlar getirmiştir.(Yasallık, estetik olma,zenginleşme)

3. 1-OLAĞAN-ÜSTÜLÜK: • Olağanüstü yoldur, çünkü;Yasa, AFET tehdidine dayanmaktadır, MÜCBİR SEBEP ve KAMU YARARI kavramlarını baz aldığı için normalde dokunulmaz olan bazı hak ve hürriyetlere dokunur.Anayasa 119.maddedeki olağanüstü hal hükümlerine benzemektedir.

4. . • Bu olağanüstülük 4açıdan dikkati çeker: • a-Kişi hak ve özgürlüklerine müdahale etmektedir, kamu yararını öne çıkarmaktadır. Normalde, kişi hakları ve özgürlüklerinden olan, mülkiyet hakkı, kişinin kendi seçtiği yerde ikamet hakkı, iradi olarak sözleşme yapma hakkı … gibi haklar zor sınırlanırken, bu yasa; yaşama hakkı ve kamu yararını diğerlerine üstün tutarak, onları geçici sınırlandırmaktadır.

5. . • Yasa ,Bazı Temel kanunların üstündedir. • Türkiye’de bazı yasalar çok güçlüdür ve Anayasa gibi görülürler. 6306 s.Afet yasası bunların üstündedir: • Orman kanunu, ve Anayasa 169,170 • Zeytincilik kanunu, • Turizm teşvik kanunu, • Kültür ve tabiat varlıklarına dair kanun(SİT alanları) • Kıyı kanunu, • Mera Kanunu, • Boğaziçi geri görünüm ve etkilenme açısından Boğaziçi kanunu, • -Askeri bölgeler kanunu

6. . • b-Ülkenin ve özelde Kentin doğal olarak çarpık büyümesine ve plansızlığına KAMUSAL bir müdahaledir. Ülkenin tamamını AFET BÖLGESİ olarak görmüş ve tamamına müdahale etmekte, kamu kurumlarının tamamını SEFERBER etmektedir. • c-Devlet kamu hizmeti için harç ve resim almamaktadır:Kamu, her işi için vatandaştan vergi, resim ve harç alır.Hem yenilemede görevli, hem yetkili, hem de kamusal hizmetin karşılığı VERGİ,HARÇ VE RESİMLER iken , bunları da almaktan yasaklıdır.

7. . • d-İmarda merkeziyetçilik getirmektedir. • Özal dönemine kadar imarda İMAR VE İSKAN BAKANLIĞI ya da BAYINDIRLIK BAKANLIĞI tüm ülkeyi planlıyordu ve yeterli teknik imkan ,bilgi ve eleman olmadığı için de PLANSIZ YAPILAŞMALAR dönemi olmuştu, ülkeyi saran batıya göç hamlesi ile de büyük şehirlerde kontrol edilemez büyüme olmuştu.Merkezileşmenin karşıtı olarak MAHALLİ LİBERALİZM uyugulandı, küçük belde belediyeleri, ilçe belediyeleri oluşturuldu, bu defa da her biri farklı anlayışta ‘’ feodal beylere ‘’ benzeyen yapılar oluştu, bunlar da kendi yaptıkları imar uygulamaları ya da kaçaklarla başka bir çarpık yapılaşma getirdiler.

8. . • Son yıllarda küçük belediyelerin kapanması olumluydu, devamında Afet Yasası ile buna da temel neşter vurulmuş oldu. ŞEHİRCİLİK adına başıboş planlama durduruldu, bu da büyük ölçekte MERKEZİYETÇİLİĞE dönüş sağladı.Ancak, uygulamanın geçiciliğine dikkat çekmek gerekmektedir.

9. 2-GEÇİCİLİK: • Geçicidir; Çünkü; AFET DURUMU DAİMİ BİR DURUM DEĞİLDİR.SÜRELİDİR:Afet Riski altındaki alanları İYİLEŞTİRME, TASFİYE , YENİLEME VE GÜZELLEŞTİRME amacı güder.(Kanun madde 1)Bunlar bitince yasa da fonksiyonunu yitirecek.(1959 tarihli Afet kanunu var, halen geçerli ve bu kanun lokal çözümler getiriyor, bölgesel ve ülkenin tamamını afet bölgesi olarak gören bu yasa ise farklıdır.)

10. 3-KAMUSAL SÖZLEŞMELER VE UYGULAMALAR • Kamusal Sözleşmeler ve uygulamalar dönemidir; çünkü; kanunda , ana hedef kişilerin birbiriyle ya da devletle ya da onun adına Toki’yle ya da Belediyelerle sözleşme yapması ilke olarak belirtilmiş ama, bu olmazsa, devletle iradi ya da mecburi sözleşmeler getirilmiştir. Genelde sözleşmeler normal hukuk alanında iken idari sözleşmeler gündemde ağırlık kazanacaktır.

11. 4-NEHİR ÖZELLİKLİ BİR YASADIR. • Nehir özellikli bir yasadır. • 6306 sayılı kanun birçok ilave yeni kanun ve mevzuat çıkmasına yol açacak niteliktedir.Mevcut haliyle Anayasa’da bazı maddelerin değişmesi, imar , belediye , medeni kanun, borçlar kanunu gibi bazı temel yasalarla birçok yönetmeliğin değişmesi halinde işlerlik kazanacaktır. Bu mevzuatın değişmesi de zamanla olmak zorundadır.

12. . • 6306 sayılı yasanın tamamlayıcısı olarak İmar Kanunu değişiklik çalışmaları halen meclistedir. • Afet yasasının ihtiyaca göre bazı maddeleri değişmiştir. • Uygulama yönetmeliği üç defa değişikliğe uğramıştır. • Planlı alanlar tip imar yönetmeliği çıkmış ve 6 ay içinde 2 defa değişmiştir. • Kat Mülkiyeti yasasında değişmeler olmak zorundadır. • Bütün bu çalışmalar, 6306 s. Yasanın etkinliğini artırmak amacını güder.

13. 4-Fırsatlar getirmiştir.(Yasallık, estetik olma,zenginleşme) • Yasallık Fırsatı: Türkiye’de , hem şehir hem kırsalda binaların büyük kısmı kaçaktır. Afet Yasası, bu kaçak ve eski binalara yenilenme ve yasallaşma fırsatı tanımıştır. Yasal olmak insanlara hem güven hem de geleceğe doğru olumlu bir mirastır. • Estetik Binalar: Binalar, estetik bir yapıda olursa, kent güzelleşir ve içindeki insanlar ruhsal, fiziksel daha rahat eder. Bu çerçevede, binaların bölgesel mimari ile uyumlu olması ve mimariyi de geliştirecek tarzda yapılması gerekir. Bakanlık, Planlı alanlar yönetmeliğinde, şehirlerin güzelleşmesi için gerekirse binaların dış cephelerine müdahale imkanı da getirmiş, yine, yöresel mimariye uygun yapılarda özel teşvik uygulaması getirmektedir, bunlar bina ve kent estetiğine olumlu yansıyacaktır.

14. . • Zenginleşme fırsatı: • Ülkenin tamamında yürütülecek inşai faaliyetler, bir çok sektörü canlandırmaktadır. Eski yapıların yerine yapılan yenilerinin ise bazen birkaç katı daha değerli olduğu görülmektedir.

15. 2-Mevcut gayrimenkul mevzuatı bu yapıyı kaldırır mı? -Ülkedeki mevcut binaların 6.5 milyon adedini bakanlık çürük olarak vasıflandırıyor. Yenileme hızını düşürecek faktörleri ortadan kaldırmak için kanuna özel maddeler konmuş durumda. -Gayrimenkul sadece bir konut ya da barınma aracı değil, aynı zamanda bir milli zenginlik… İnsanlar ev, arsa ya da işyeri olarak bu varlıklarına sahip çıkıyorlar.

16. . • Gayrimenkulün yani toprak ve üzerine yapılan değerlerin tek bir mevzuatta toplanması lazım. • Gayrimenkulü düzenleyen 200 civarında mevzuat var.Bu mevzuatın onlarcası birbiriyle çelişkili , bazısı diğerini iptal etmiş görünüyor, ama geçerli mi geçersiz mi, tartışmalı. • Afet Yasasının hedeflediği yasal,meşru,depreme dayanıklı, estetik , enerji dostu binalar ve yaşanabilir çevrenin sağlanabilmesi için başka desteklere ihtiyaç var.

17. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ HIZLANDIRACAK ÖNERİLER. • Özel gayrimenkul temel yasası: Gayrimenkule ait 200 civarında yasa var. Bu yasaların bir kısmı Osmanlı zamanından bir kısmı Cumhuriyetin ilk yıllarından kalma.Bu yasaların birbiriyle çelişen ,uyuşmayan hükümleri var.Bu yasaların tamamını ele alan ve çelişkileri gideren bir ana gayrimenkul yasasına ihtiyaç var.

18. . • Özel gayrimenkul Mahkemesi :Gayrimenkule ait değerlerin çok büyük olmasına rağmen , ÖZEL BİR MAHKEMESİ bile yok.Bu davalar, hala ADLİ mahkemede mi, İDARE mahkemelerinde mi görülür, tartışmalar var.Yargıtay farklı, Danıştay farklı düşünmekte. • Çok sınırlı bir ekonomik büyüklüğe sahip telif hakları ve marka-patent sektörü için şu anda 20 ye yakın ihtisas mahkemesi var, bu sektörde dönen resmi para yaklaşık yıllık 200 milyon dolar…Deniz ticareti için bile özel mahkemeler var.

19. . • Mahkemelerde de zaten bu davalar alacak,nüfus,bazen boşanma davalarına bakan mahkemelerde yürüyor.Halbu ki, kadastro, tapu, orman, havza, sit alanı,imar,vakıflar, tarım arazileri gibi temel mevzuatı bu alanda 15-20 yıl çalışmış bir hakim anlayabiliyor. Avukatlarda da ihtisas olmadığı için bu konularda davalar yanlış açılabiliyor. • Bir konuda ihtilaf çıkınca kolay çözülemiyorsa, o alanda hak sahipleri de yatırımcılar da iş yapmak istemez.

20. . • Müteahhitlerin sanayici sayılması: • Gayrimenkulün özel ayakları olan müteahhitlerin ve emlakçilerinde özel KANUNU yok. Müteahhitlik yasası çıkmalı, müteahhitler sanayici sayılmalı:Müteahhitlerin bir KANUNU YOK. Müteahhitler , borçlar kanunundaki istisna ve eser sözleşmesine göre iş yapıyor.Bir marangoz masayı, ressam tablo siparişini bu sözleşmeye göre yapıyor.

21. . • Müteahhit, bazen 50-100 milyon dolarlık bir imalatı yapıyor , 3-5 yıl sürüyor, yüzlerce işçi,teknoloji, beceri,sermaye,pazarlama,satışdan oluşan bir organizasyon, hala esnaf ya da taci olarak niteleniyor.Halbu ki, ciddi bir imalattır ve sanayici sayılmalıdır.Ürettiği ürüne 5-20 yıla kadar GARANTİ vermek zorunda yasal olarak.Bu tüccar olabilir mi?

22. . • Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ana konuları yasada düzenlenmeli:Kat karşılığı yada inşaat sözleşmeleri, özel bir yasa ile yeniden tanımlanmalı, böyle önemli ve hayati bir konu, eser sözleşmeleri genel başlığından çıkarılmalıdır.Borçlar kanunun 79 maddesi sadece kira sözleşmesine ayrılmışken, eser sözleşmesine sadece 16 madde ayrılmıştır. Bu sözleşme, özel olarak ayrı bir kanunla düzenlenmeli, haklar, yükümlülükler,süreler son derece açık ve kolay uygulanır şekilde hazırlanmalıdır.

23. . • Emlak Kanunun çıkması: • Emlak sektörü, gayrimenkülü güvene dayalı iç ve dış müşteriye nasıl pazarlayacak? Yetkisi nedir, kuralları nedir, meslekmidir, tartışmalı. • Emlakçiye kanun ‘’ simsar ‘’ diyor.Halbu ki, Emlak sektörü, ticari olarak gayrimenkul sektörünün ürününü satan bir piyasadır, kentsel dönüşüm sonucu üretilen varlıkları iç ve dış piyasada pazarlayacaktır. Sorumluluk ve hakları kanunla belirlenmelidir.

24. . • Gayrimenkul piyasasında alıcıyı risklerden koruyan hükümler getirilmelidir. İç piyasada ya da dış piyasalarda ofis ve daire satan müteahhit ya da emlakçinin bu yetkisi tanımlanmalı, imal edenin ayrı, satanın ayrı ilkeleri olmalıdır.Bu konuda yasal boşluklar vardır ve sektör dolandırıcılığa açık haldedir.Ülke imajının sarsılması halinde güven kolay kurulamaz. Bu bakımdan özellikle iskanı bitmemiş binalarda ek tedbirler ve alıcıyı koruyan ek sigortalar getirilmelidir.

25. . • Yanıltıcı Reklamlar : Hem ülke içinde hem ülke dışında yapılan reklamlarda, gerçekle alakası olmayan hayali özellikler vaadedilerek satışa arz yapılıyor.Saağlam iş yapan müteahhitler de bu haksız rekabbetten zarar görüyor.Yeni Tüketici kanunu 7 Kasım da mecliste kabul edildi, burada yanıltıcı reklam verene 200 binliraya kadar ceza veriliyor ama bu ceza, mağdurun cebine değil devletin bütçesine gidiyor.Burada, mağduriyetin giderilmemesi halinde HAPİS tehdidi yer almalıdır.

26. . • Önödemeli Satışlar için Tüketici Kanunu’nun getirdiği yenilik:Yapı Ruhsatı alınmadan, kişilerden bedel alınmaması yasalaştı, yerinde bir uygulamadır.Büyük projeler için bakanlıktan izin alması, sigorta istenmesi ya da teminat yatırması ise mağduriyetleri önleyecektir, yasa olumludur.Tüketicinin 14 güne kadar alımdan dönebilmesi olumlu ancak konut teslimine kadar herhangi bir zamanda dönme imkanı ise firmaları sıkıntıya sokabilecektir.

27. UYGULAMA SORUNLARI. • Bina üzerindeki ipotek hacizler ve şerhler: Bina yıkılınca, kanun gereği, arsa payına yüklenecek ve aktarılacaktır. Ama, ipotek alacaklısı örneğin bir kredi vermiş bir banka ise, bu kredisini geri çağıracaktır. Geçen hafta bir banka, bu şekilde bir krediyi kat etmiş ve hissenin maliki, 10 yılda ödeyeceği borcu 1 ay içinde ödeyemezse batacaktır. Bu tip alacaklar için özel madde eklenerek, mağduriyet önlenmelidir. Çünkü burada kamusal bir güç ve mücbir sebeple yani borçlunun iradesi olmadan bir sonuç vardır.

28. . • Riskli binanın yenilenmesine karşı çıkan hissedarın payının satılmasında 3. şahısların ihaleye katılması: Dönüşüm ve yenilemeye karşı çıkan malik hissedar, bazen gerçekten mağdur ve haklı olabiliyor. Bu kişinin hissesini komşuları şu veya bu şekilde almak istemezlerse, bakanlık ‘’ satın alabilir’’ deniyor, alır, değil, alması için de bir süre konmamış.Komşular almazsa, 2.satışta bakanlığa değil 3.kişilerin, yatırımcıların girebileceği bir satışa imkan verilmesi faydalı olacaktır.Eğer, hisse değeri çok yüksek çıkarsa, komşular almayacak, bakanlık da almazsa, hisse eski malikte kalmaya devam edecek ama, tapudaki şerhten dolayı işlem yapılamayacaktır.

29. . • Tüm malikler binayı yeniden yapmakta ittifak halinde iseler: • Bina eski deprem yönetmeliği zamanında yapılmış ise binanın riskli olduğu farzedilmektedir.Burada, artık risk raporu alınması, prosedürlerin takibi aranmamalı, binanın tüm malikleri tek taraflı başvuru ile bakanlığa müracaat edip yenileme yapabilmelidir.Bu durumda, 3-5 aylık bir zaman kaybı ve risk raporu için yapılacak masraflar da olmayacaktır.Bu kanunun hedeflediği’’ anlaşarak çözüm ‘’ mantığına uygun olacaktır.

30. . • Emsal olarak tam kullanılmış binalarda durum: • İstanbul’un birçok bölgesinde, bina emsali 5-8 arasıdır, yani 100 metrekare arsaya 500-800 metrekare bina yapılmıştır.Bu binaların dönüşmesi yasanın uygulama alanında zordur ve avantaj bulamamaktadır.Müteahhite ya da inşaatçıya bir pay çıkmadığı için, bina maliklerinin kendi binalarını yapmaları ihtimali ya da hakediş-taahhüt usülü inşaat yaptırmaları dışında çözüm kalmamaktadır.Bu tip yapılar için çok uzun vadeli ödeme sistemi getirilmelidir.

31. . • Bu şekildeki binalar için, piyasada yeni formüller üretilmektedir, ancak bu formüllerin dikkatlice hazırlanması gerekmektedir.İnşaatı yapacak firma, inşaatını yaptığı oranda parasını malikten yada bankadan/finans kuruluşundan alacaktır. Sözleşmede bir üçüncü taraf banka ya da finans kuruluşu olarak yer almaktadır.Burada sözleşmelerin çok dikkatli yapılması gereklidir.

32. . • Gene, arsa üzerindeki kaçak yapılmış bina üzerinde , arsaya yüzde belli oranda arsa payı ile ortak olmuş ve üzerindeki kaçak yapıda oturanların durumu da bu yasa ile çözülmemektedir.Çünkü, mevcut imar durumu çoğu zaman, kaçak yapıdaki hak sahiplerine yeterli metrekareyi verememektedir.Bu durumda, İstanbul’un yüzde 50 sinden fazlasına çözüm üretilememektedir.Belki, bakanlık, rezerv alanlarda, bu mağdur olan kişilere yer verebilir o zaman da imarlı olarak binasını yıkıp yaparken metrekare olarak daha aza razı olan kesim mağdur görünecektir.

33. . • Buna benzer bir durum da, binası aslında yapılırken imarlı,ruhsatlı ama, belediyenin o bölgedeki imar oranlarını düşürmesi sebebiyle, artık yenileme durumunda aynı binayı yapamaması sonucundaki mağduriyettir.Bu tip bina sahipleri de yenileme konusunda direnç gösterecek, ama bir kişi risk raporu alırsa, mağdur olacaktır.Bu tip mağduriyetlerde, rezerv alanlarından eşdeğere yakın imkan verilmesi formüle edilmelidir.Bu tip yapıların oranı mevcut yapılara göre yüzde 20 civarındadır.Yasa bunu çzömelidir.

34. . • İmar adası bazında yenilemede öne çıkan bir konu; aynı adada bulunan parsellerin parsel bazında karar alarak (2/3 oranında), diğer yan parsellerle birleşmesi tevhit edilmesi imkanıdır.Burada, parselin birisi karşı gelirse, birleşme olmamakta, küçük parsellerin birleşmesi gerçekleşmemektedir.Burada, adanın tüm metrekaresine göre 2/3 çoğunluk bulunursa, adanın tamamı yenilenebilmelidir.

35. . • Kayıp ve ulaşılamayan ya da fiil ehliyeti olmayan kişilerin durumu: • Bu tip durumlarda, gerek tebligatların yapılamaması, gerekse yapılmış olsa bile irade açıklaması yapamayacak kişiler olduğu için geçersiz olması sebebiyle, kişilerin mağduriyetini önleyecek bir mekanizma ile, o kişilerin hisseleri üzerinde hemen bir mahkeme kayyımı ya da bakanlık kayyımı görev almalı, onun adına işlemleri yapmalı ve yenileme faaliyetinde onlar adına imza atarak işlemleri yürütmelidir. Yönetmelikde buna benzer bazı maddeler varsa da işlevsiz görünmektedir ve yine bu maddeler kanunda yer almazsa, geçersiz olacaklardır.

36. . • Zayıf Kişiler mağdur oluyor.Kentsel dönüşüm alanlarında ya da binalarda oturan kimsesiz, yaşlı, yahut ekonomik olarak aciz durumda kişiler , dönüşüm sürecinde ne yapacaklarını bilemedikleri gibi, resmi kurumların ya da komşularının aldığı kararlardan mağdur olmaktadırlar. Bu tip kişi ya da aileler için kaymakamlık ya da belediyelerde özel bürolar olmalı, bu kişileri tespit edip onların kendi tabii çevrelerinden koparılmadan makul bir konuta taşınmaları sağlanmalıdır.

37. . Sonuç: Kentsel Dönüşüm , iyi bir planlama, iyi bir uygulama ve iyi bir hukuki yorum konusudur. Problemler hemen oluşma aşamasında , birikmeden çözülürse, 10-15 yıl sonra insani , modern kentlere ve çevreye kavuşmak mümkün olacaktır.Türkiye bu şansını iyi kullanmalıdır.

38. . 100 soruda Kentsel Dönüşüm isimli çalışmamızda bunların bir kısmına cevap vermekteyiz. Kitapçığı info@gayrimenkulhukuku.org adresinden ya da 0212 2665000 adresinden isteyebilirsiniz.

39. . TEŞEKKÜRLER. AV. ALİ YÜKSEL GHE-GAYRİMENKUL HUKUKU ENSTİTÜSÜ BAŞKANI