Financiële transparantie in zorg en maatschappelijk vastgoed

1. Vastgoed voor Vrouwenopvang Begrippen, rollen en mechanismen in vastgoed Vastgoeddag Vrouwenopvang 8 april 2010 ir. George Müller MRE george.muller@realink.nl 06-34855943 www.realink.nl Financiële transparantie in zorg en maatschappelijk vastgoed

2. Eigendom of huren: financieel • Eigendom => financiering bij de bank: • Bank vraagtrente + aflossing (door aflossingscomponent is de rente die bank vraagtvaak lager dan de IRR die eenbeleggerzaleisen) • Aanvangslastenhogerdanbijhuren, structureellagerelastendanbijhuren • Restwaarderisicobij de zorginstelling • Renterisicobij de zorginstelling • Huren => vastgoedonderbrengenbijbelegger: • Beleggerwilrendement op langetermijn, enerzijdsuitcashflow, anderzijdsuitwaardeontwikkeling • Flexibiliteit • Restwaarderisicobij de belegger • Renterisicobij de belegger

3. Eigendom of huur

4. Eigendom of huur

5. Huren in de zorg ( kleinschalig wonen) Bron: College Bouw Zorginstellingen 2007

6. Spraakverwarring Huur volgens zorginstelling Huur gaat jaarlijks omlaag Per m2 BVO Huur volgens corporatie Huur gaat jaarlijks omhoog Per m2 VVO

7. Huur: vinden van de balans

8. Vastgoedketen vsvastgoedrekenen Vastgoedontwikkelingsproces Grondexploitatie Bouw/ontwikkeling Beheer Gebruik Partij: Doelstelling: Grondeigenaar Sluitende grex Projectontwikkelaar Marge Belegger Rendement Gebruiker Nut - Genot Vastgoedrekenproces Partij: Doelstelling: Grondeigenaar Grondprijs Projectontwikkelaar Kosten Belegger Waarde Gebruiker Huisvestingslast

9. Geldstroomschema grondexploitatie projectontwikkeling exploitatie Restwaarde verkoop verkoop tijd

10. Vastgoedexploitatie(beleggersperspectief) Restwaarde Huurinkomsten tijd Exploitatiekosten Groot onderhoud Investering Bedrijfswaarde= contante waarde toekomstige kasstromen

11. Onrendabele top Restwaarde Huurinkomsten tijd Exploitatiekosten Groot onderhoud Investering Investering > Bedrijfswaarde

12. Kostendekkende huur Restwaarde Huurinkomsten tijd Exploitatiekosten Groot onderhoud Investering Investering = Bedrijfswaarde

13. Investeringskosten (STIKO) • Grondkosten (excl. BTW) • Bouwkosten (excl. BTW • Bijkomende kosten • Directiekosten ( architect, constructeur, etc.) • Heffingen, verzekeringen enz • Rente tijdens de bouw • Reserves totaal werk • Algemene kosten ontwikelaar • Winst en risico ontwikkelaar • (BTW)

14. Demarcatie(Casco versus inbouw) indeling conform ROZ contract

15. Bouwkostenvolgens twee werelden €1335,- €995,- € 675,- € 335,- inbouw € 660,- € 660,- casco zorg woning

16. Vloeroppervlak (BVO versus VVO/GBO)

17. Brutovloeroppervlakte • Gebruiksoppervlakte (GBO) • Delen lager dan 1,5 meter hoog • Vrijstaandeconstructie of leidingschachtwaarvandoorsnede > 0,5 m • Trapgaten,liftschachten of vides > 4m2 • Dragendebinnenwanden

18. Gebruiksoppervlak

19. Verdeling exploitatiekosten eigenaar gebruiker

20. Restwaarde • Courant vastgoed • Woningen • Winkels • Kantoren • bedrijfsruimte • Specifiek vastgoed • Ziekenhuizen • Tankstations • Fabrieken

21. Rendementseis • Vergoeding voor: • Rente • Geldontwaarding (inflatie) • Risico (faillissement huurder) • Varieert tussen 3%-8%

22. Huur: vinden van de balans

23. Processtappen Willen we? Wat gaan we doen Hoe hoog en wie doet wat? Wordt de huur?

24. Huurmodel

25. Huurmodel http://www.realink.nl/index.php/huurmodel.html

26. Checklist • Huur per m2 BVO of VVO? • Demarcatie (casco versus inbouw) • BTW compensatie ( 10, 20 jaar of langer) • Indexering huur (CPI of vast) • Looptijd huur • Exit regeling • Inbreng eigen middelen (aan het begin of periodiek)

27. Financiële transparantie in zorg en maatschappelijk vastgoed www.realink.nl Financiële transparantie in zorg en maatschappelijk vastgoed