Immobilienbewertung und Energieeffizienz - der Mehrwert von klima:aktiv Gebäuden

1. Immobilienbewertung und Energieeffizienz - der Mehrwert von klima:aktiv Gebäuden Susanne Geissler 19. Februar 2010

2. Inhalt • Wie wirken sich nachhaltige Gebäudequalitäten auf den Immobilienwert aus? • Ausgangslage: Gebäudequalität wird transparent • Energieausweis als verpflichtendes System • Green Buildings: freiwillige Bewertungssysteme • Forschungsprojekt „Weiterentwicklung von Immobilienbewertungsmethoden zur Differenzierung von nachhaltigen Gebäuden im Wertermittlungsergebnis“ • Ziele • Inhalte und Vorgangsweise • Ergebnisse

3. Verpflichtende und freiwillige Systeme in Österreich – modulares System Grundlage System EU-Richtlinie 2002/91/EC, nationale Gesetzgebung Energieausweis Auszeichnung; Deklaration gemäß klima:aktiv Kriteriensystem des Lebensministeriums klima:aktiv Gebäudestandard Zertifizierungssystem beruhend auf Forschungsprojekt des bmvit, bmwa und bmlfuw; Überprüfung durch unabhängige Stelle Total Quality TQB Gebäudebewertung GreenBuilding EU-Programm, Auszeichnung

4. klima:aktiv Gebäudestandard • Kriteriensystem • A Planung und Ausführung • diverse Subkriterien • B Energie und Versorgung • diverse Subkriterien • C Baustoffe und Konstruktion • diverse Subkriterien • D Komfort und Raumluftqualität • diverse Subkriterien • Kategorien A B C D für alle Nutzungstypen gleich, Subkriterien unterscheiden sich entspricht dem Energieausweis nach EU Richtlinie enthält Ergebnisse von Produkt-Ökobilanzen

5. Verpflichtendes System: Energieausweis • Gemäß EU-Richtlinie 2002/91/EC; derzeit Recast in Vorbereitung • Ziel: Nachfrage nach Immobilien mit energetisch hochwertigen Gebäuden stärken • Auswirkungen auf den Immobilienmarkt Querschnittsthema für Energie-Experten und Immobilienexperten €€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€ Sind energieeffiziente / nachhaltige Gebäude mehr Wert?

6. Energetische Gebäudequalität und Wertermittlung

7. Energetische Gebäudequalität und Wert-ermittlung

8. Betriebliche Ebene Nutzung der Kriterien für: Optimierung der Planungsziele Qualitätskontrolle Marktkommunikation Politikinstrument Unterstützung des Übergangs zu einem nachhaltigen Gebäudesektor durch: Bewusstseinsbildung Vorbereitung auf zukünftige Rahmen-bedingungen Die Rolle der Gebäudebewertung in der Immobilienwirtschaft

9. Bewusstseinsbildung Veränderung der Nachfrage Veränderung des Immobilienwerts Bewertung bereits bekannter, zukünftiger Risiken Methode? Die Rolle der Gebäudebewertung in der Immobilienwertermittlung

10. Nachhaltige / energieeffiziente Gebäude – weniger Verwertungsrisiko • Qualität des Gebäudes (beschrieben durch Nachhaltig-keitsindikatoren) kommt im Ergebnis der Wertermittlung von Immobilien zum Ausdruck • Weniger Risiko für die Ver- wertung in der Zukunft

11. Forschungsprojekt • Projekttitel: Weiterentwicklung von Immobilienbewertungsmethoden zur Differenzierung von nachhaltigen Gebäuden im Wertermittlungsergebnis • Gefördert durch den klima+energie fonds • Laufzeit: Juni 2008 bis Februar 2010 Dieses Projekt wird aus den Mitteln des Klima- und Energiefonds gefördert und im Rahmen des Programms „ENERGIE DER ZUKUNFT“ durchgeführt.

12. Forschungsprojekt Projektteam • Österreichische Energieagentur (AEA) • Arbeitsgruppe Ressourcenorientiertes Bauen / BOKU • Österreichisches Institut für Baubiologie und –ökologie GmbH • WKO Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Dr. Winfried Kallinger • Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder • Fachhochschule Wien/Studiengang Immobilienwirtschaft der WKW • Expertengruppe Dieses Projekt wird aus den Mitteln des Klima- und Energiefonds gefördert und im Rahmen des Programms „ENERGIE DER ZUKUNFT“ durchgeführt. Austrian Energy Agency | 03/10/14 | Seite 12

13. Projektziel Zugrunde liegende Fragestellung: • Wie kann die Information aus dem Energieausweis / Nachhaltigkeitsbewertungen systematisiert in das Wertgutachten einfließen? Ziel des Projekts: • Entwicklung von Methoden zur nachvollziehbaren Berücksichtigung der energetischen / nachhaltigen Gebäudequalität in der Wertermittlung

14. Projektinhalte • Methodenentwicklung zur Berücksichtigung der Eigenschaften energieeffizienter und Klima schonender Gebäude und der Auswirkungen auf zukünftige Verwertungsrisiken von Immobilien • Wertermittlungen für die analysierten Liegenschaften mit und ohne Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten der jeweiligen Gebäude • Erarbeitung von Empfehlungen zur systematisierten und transparenten Berücksichtigung der Nachhaltigkeitsperformance von Gebäuden in der Liegenschaftsbewertung

15. Vorgangsweise • Hypothesenbildung im Projektteam • Diskussion mit der Expertengruppe • Testen von methodischen Ansätzen anhand von realen Gebäuden • Diskussion mit der Expertengruppe • Testen von methodischen Ansätzen anhand von realen Gebäuden • Diskussion der erarbeiteten Ansätze bei einer Fachveranstaltung im November 2009 • Finalisierung der Projektergebnisse

16. Stellenwert von Gebäudebewertungssystemen Ergebnisse des ersten Expertenworkshops: • Energieausweis: Stellenwert hoch, weil gesetzlich verpflichtend; Bezugswerte für Referenzgebäude vorhanden • Freiwillige Systeme: nachrangig, bestenfalls Informationsquelle; keine Bezugswerte für Referenzgebäude vorhanden • Praktisches Problem Energieausweis: Qualitätsmängel (Akzeptanz)

17. Ertragswertverfahren • Ermittlung Minder- / Mehrkosten von Energie • Ermittlung von Erträgen aus Energie-produktion • Berücksichtigung der energetischen Gebäudequalität • bei der Ermittlung des Rohertrags • Bei der Ermittlung des Reinertrags • beim Kapitalisierungszinssatz • Bei den sonstigen wertbeeinflussenden Umständen

18. Energieeffizienz im Ertragswert-verfahren

19. Energieeffizienz im Ertragswert-verfahren

20. Gebäudequalität im Wertgutachten • Nutzung der Daten aus den Gebäudebewertungen für Risikoabschätzungen für die zukünftige Verwertung • Je nach Immobilienart werden einzelne / andere Kriterien zu berücksichtigen sein • Bei manchen Immobilien wird nach wie vor die Lage dominieren • Es können nur jene Qualitäten berücksichtigt werden, die einen Vorteil / Nachteil für den Eigentümer bedeuten

21. Projektergebnisse • Einfach anwendbarer methodischer Ansatz für die Berücksichtigung von Energieeffizienz im Berechnungsablauf • Empfehlung für die Nutzung der Angaben aus Nachhaltigkeits-bewertungen im Wertgutachten

22. Ausblick Unbedingt erforderlich: Qualitätssicherung Energieausweis Referenzgebäude: rechtlich verbindliche Bezugswerte erforderlich (derzeit nur für Heizwärme und außeninduzierten Kühlbedarf) Kontakt: Mag. Dr. Susanne Geissler Österreichische Energieagentur susanne.geissler@energyagency.at Tel.: 01/586 15 24-154 Austrian Energy Agency | 03/10/14 | Seite 22