LEMBAGA HUKUM JAMINAN HUTANG Oleh Dr . HENNY TANUWIDJAJA, S.H, Sp.N

1. LEMBAGA HUKUM JAMINAN HUTANG Oleh Dr. HENNY TANUWIDJAJA, S.H, Sp.N • Dr. HENNY TANUWIDJAJA, S.H, Sp.N

2. Pengertian “Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah” Berdasarkan Pasal 4 ayat (4) UUHT, Hak Tanggungan dapat dibebankan bukan saja pada hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan, tetapi juga berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut. 2 • DR. Dr. HENNY TANUWIDJAJA, S.H, Sp.N

3. Hak Tanggungan Dapat Menjamin Lebih Dari Satu Hutang Pasal 3 ayat (2) UUHT menentukan sebagai berikut : “ Hak Tanggungan dapat diberikan untuk suatu utang yang berasal dari satu hubungan hukum atau untuk satu hutang yang lebih berasal dari beberapa hubungan hukum”` 3 • DR. Dr. HENNY TANUWIDJAJA, S.H, Sp.N

4. Di Atas Hak Tanggungan Tidak Dapat Diletakkan Sita Oleh Pengadilan • Tidak dapat diletakkannya sita atas Hak Tanggungan adalah sejalan dengan tujuan diadakannya Hak Tanggungan. • Putusan MARI No. 394K/Pdt/1984 Tanggal 31 Mei 1985 • Hak Tanggungan dapat diberikan dengan disertai janji-janji tertentu. • Objek hak Tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki sendiri oleh Pemegang Hak Tanggungan bila debitor cidera janji. 4 • DR. Dr. HENNY TANUWIDJAJA, S.H, Sp.N

5. Kepastian Hukum Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan Menurut pasal 6 UUHT, apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Pasal 6 UUHT itu memberikan hak bagi pemegang Hak Tanggungan untuk melakukan parate eksekusi. 5 • DR. Dr. HENNY TANUWIDJAJA, S.H, Sp.N

6. Sertifikat Hak Tanggungan Berkekuatan Eksekutorial Sertifikat Hak Tanggungan, yang merupakan tanda bukti adanya Hak Tanggungan yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan dan ada yang memuat irah-irah dengan kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan umum tetap dan berlaku sebagai pengganti grisse acte hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah. Demikian ditentukan dalam Pasal 14 ayat (1), (2) dan (3) UUHT. 6 • DR. Dr. HENNY TANUWIDJAJA, S.H, Sp.N

7. Beberapa Ketentuan Umum DALAM Undang-undang Hak Tanggungan • Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu-kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. • Kreditor adalah pihak yang berpiutang dalam suatu hubungan utang-piutang tertentu; • Debitor adalah pihak yang berutang dalam suatu hubungan utang-piutang tertentu; 7 • Dr. HENNY TANUWIDJAJA, S.H, Sp.N

8. Sifat-SIFAT Hak Tanggungan • Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi , kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada butir nomor 2. • JENIS UTANG ATAS HAK TANGGUNGAN • Utang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan dapat berupa utang yang telah ada atau telah diperjanjikan dengan jumlah tertentu atau jumlah yang pada saat permohonan eksekusi Hak Tanggungan diajukan dapat ditentukan berdasarkan perjanjian utang-piutang yang bersangkutan. • Hak Tanggungan dapat diberikan untuk suatu utang yang berasal dari satu hubungan hukum atau untuk satu utang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum. • ObJek Hak Tanggungan • Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah: • Hak Milik; • Hak Guna Usaha; • Hak Guna bangunan; 8 • Dr. HENNY TANUWIDJAJA, S.H, Sp.N

9. PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN • Suatu objek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari utang. • Apabila suatu objek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan, peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada kantor pertanahan. • Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan. • HAK KREDITUR ATAS OBJEK HAK TANGGUNGAN • Apabila Debitur cidera janji, pemegang Hak Tanggungan Pertama mempunyai Hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil pernjualan tersebut. • Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada. 9 • Dr. HENNY TANUWIDJAJA, S.H, Sp.N

10. debitur pemberi Hak Tanggungan • Pemberi Hak Tanggungan adalah orang-perorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan yang bersangkutan. • Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan. • KREDITUR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN • Pemegang Hak Tanggungan adalah orang-perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang. 10 • Dr. HENNY TANUWIDJAJA, S.H, Sp.N

11. Tata cara pemberian, pendaftaran, peralihan dan hapusnya Hak Tanggungan • Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. • Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. 11 • Dr. HENNY TANUWIDJAJA, S.H, Sp.N

12. AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN • Di dalam Akta Permberian Hak Tanggungan wajib dicantumkan: • Nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan; • Domisili pihak-pihak sebagaimana dimaksud pada huruf (a) dan apabila diantara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia baginya harus pula dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia, dan dalam hal domisili pilihan itu tidak dicantumkan, kantor PPAT tempat pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dianggap sebagai domisili yang dipilih; • Penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin sebagai mana dimaksud dalam pasal 3 dan pasal 10 ayat (1); • Nilai tanggungan; • Uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan. • 2. Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan janji-janji, antara lain : • Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan objek Hak Tanggungan dan atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa dimuka, kecuali dengan persetujuan tertulis terlebih dahuku dari pemegang Hak Tanggungan; • Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan objek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertukis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan; 12 • Dr. HENNY TANUWIDJAJA, S.H, Sp.N

13. PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN • Pemberi Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. • Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (2), PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan. • SERTIFIKAT HAK TANGGUNGAN • Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat Hak Tanggungan sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. • Sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) memuat irah-irah dengan kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”. • PERALIHAN HAK TANGGUNGAN • Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih karena cessie, subrogasi, pewarisan atau sebab-sebab lain, Hak Tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditor yang baru. • Beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) wajib didaftarkan oleh kreditor yang baru kepada Kantor Pertanahan. Pasal 16 UUHT. 13 • Dr. HENNY TANUWIDJAJA, S.H, Sp.N

14. BENTUK DAN ISI AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN • Bentuk dan isi Akta Pemberian Hak Tanggungan, bentuk dan isi buku-tanah Hak Tanggungan dan hal-hal lain yang berkaitan dengan tata cara pemberian dan pendaftaran Hak Tanggungan ditetapkan dan diselenggarakan berdasarkan Peraturan Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 Undang-Undang No 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. • HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN • Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut: • Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan; • Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan; • Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri; • Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan; • Hapusnya Hak Tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya Hak Tanggungan tersebut oleh pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan; 14 • Dr. HENNY TANUWIDJAJA, S.H, Sp.N

15. HAK PEMBELI TERHADAP OBJEK HAK TANGGUNGAN • Pembeli objek Hak Tanggungan, baik dalam suatu pelelangan umum atas perintah Ketua Pengadilan Negeri maupun dalam jual beli sukarela, dapat meminta kepada pemegang Hak Tanggungan agar benda yang dibelinya itu dibersihkan dari segala beban Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian. • Pembersihan objek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan dengan pernyataan tertuls dari pemegang Hak Tanggungan yang berisi dilepaskannya Hak Tanggungan yang membebani objek Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian. • Eksekusi Hak Tanggungan • Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan : • Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau; • Titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2) Undang-undang Hak Tanggungan. • Atas kesepatakan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan,penjualan objek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. 15 • Dr. HENNY TANUWIDJAJA, S.H, Sp.N

16. ROYA ATAS Hak Tanggungan • Setelah Hak Tanggungan hapus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18, Kantor Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan tersebut pada buku-tanah hak atas tanah dan sertifikatnya. • Dengan hapusnya Hak Tanggungan, sertifikat Hak Tanggungan yang bersangkutan ditarik dan bersama-sama buku-tanah Hak Tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor Pertanahan. • Sanksi Administratif • Pejabat yang melanggar atau lalai dalam memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (1), Pasal 13 ayat (2) dan Pasal 15 ayat (1) Undang-undang ini dan/atau peraturan pelaksanaannya dapat dikenai sanksi administratif, berupa: • Teguran lisan ; • Terguran tertulis • Pemberhentian sementara dari jabatan; • Pemberhentian dari jabatan. • Pejabat yang melanggar atau lalai dalam memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (4), Pasal 16 ayat (4) dan Pasal 22 ayat (8) Undang-undang ini dan/atau peraturan pelaksanaannya dapat dikenai sanksi administratif sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. 16 • Dr. HENNY TANUWIDJAJA, S.H, Sp.N • `

17. Ketentuan Peralihan • Hak Tanggungan yang ada sebelum berlakunya undang-undang ini, yang menggunakan ketentuah Hypotheek atau Credietverband berdasarkan Pasal 57 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria diakui, dan selanjutnya berlangsung sebagai Hak Tanggungan menurut Undang-undang ini sampai dengan berakhirnya hak tersebut. • Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat menggunakan ketentuan-ketentuan mengenai eksekusi dan pencoretannya sebagaimana diatur dalam Pasal 20 dan Pasal 22 setelah buku-tanah dan sertifikat Hak Tanggungan yang bersangkutan disesuaikan dengan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14. • Ketentuan Penutup • Ketentuan Undang-undang ini berlaku juga terhadap pembebanan hak jaminan atas Rumah Susun dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. • Sepanjang tidak ditentukan lain dalam Undang-undang Hak Tanggungan, ketentuan lebih lanjut untuk melaksanakan Undang-undang Hak Tanggungan ditetapkan dengan peraturan perundang-undangan (Pasal 28 UUHT). 17 • Dr. HENNY TANUWIDJAJA, S.H, Sp.N

18. Ketentuan Penutup Ketentuan Undang-undang ini berlaku juga terhadap pembebanan hak jaminan atas Rumah Susun dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Sepanjang tidak ditentukan lain dalam Undang-undang Hak Tanggungan, ketentuan lebih lanjut untuk melaksanakan Undang-undang Hak Tanggungan ditetapkan dengan peraturan perundang-undangan (Pasal 28 UUHT) 18 • Dr. HENNY TANUWIDJAJA, S.H, Sp.N