Perspectivas

2. Perspectivas Factores clave en el futuro del sector inmobiliario en España Impacto sobre actividad inmobiliaria Observación • Demografía • Hábitos sociales • Renta disponible / empleo • Tipos de interés • Esfuerzo financiero acceso Persistencia de elevada demanda, amparada en movimiento poblacional e inmigración (aunque a menor ritmo que en 2000-2006) Gradual convergencia con los estándares europeos (estructura demográfica, número de personas por hogar, etc) Seguirá el dinamismo de la economía española, aunque el crecimiento del PIB se reducirá hasta ritmos inferiores a los últimos dos años Escenario de estabilidad de tipos BCE, y elevada probabilidad de reducción en el Euribor 12 meses (por caída de prima de riesgo). La familia española ya ha ajustado en gran medida su presupuesto. El fin de las subidas de tipos y de precios frenará el deterioro, permitiendo una mejora a medio plazo.

3. Crecimiento • Durante 1998-2006, el PIB de España creció un 34,0% frente al 18,0% que creció la UME. Un 22,9% de tal crecimiento queda explicado por la aportación de la construcción (10,6% en no residencial, 12,3% en vivienda). • España creció un 16,0% más que la UME en el mismo período. Un 38,5% del crecimiento diferencial se explica por la construcción (21,3% por vivienda y 17,2% por el sector no residencial). Descomposición del incremento del PIB 1998-06 en España: construcción residencial, no residencial y resto del PIB Descomposición del diferencial de crecimiento del PIB 1998-06 entre España y UME (construcción y resto)

4. Empleo • El empleo en España se incrementa un 42,6% entre 1998 y 2006. En la UME un 13,4%. Los sectores construcción e inmobiliaria aportan un 34,9% al total de empleo creado en este período. • Un 33% del diferencial de creación de empleo acumulado durante ese período con la UME se explica exclusivamente por los sectores construcción e inmobiliaria. Explicación del diferencial de creación de empleo acumulado 1998 - 2006 entre España y UME Creación de empleo en España: 1998 - 2006

5. Inversión • Del crecimiento total de la inversión en España entre 1998 y 2006, la destinada a la construcción supone un 55,3% del total (25,6% no residencial y un 29,7% la inversión en vivienda). • Del diferencial total de inversión entre España y la UME en este mismo período (un 38,2% a favor de España) un 67,8% se explica por la inversión en construcción (siendo un 37,7% la vivienda y un 30,1% la no residencial). Descomposición del incremento de la inversión (FBCF) en España: construcción residencial, no residencial y resto de FBCF: 1998 - 2006 Explicación del diferencial de nueva inversión acumulada 1998 - 2006 entre España y UME

6. Precios: moderación gradual • La evolución de la tasa interanual de variación de los precios de la vivienda presenta una senda decreciente desde hace ya más de dos años: las expectativas de los agentes se están ajustando de forma “suave”, a diferencia de lo ocurrido en los años 91-93, donde las cesiones fueron rápidas e intensas.

7. Pocos paralelismos con la anterior crisis • Entre 1992 y 1993 la crisis de la construcción se enmarca en una recesión generalizada en España. Todo lo contrario que en la actualidad, donde la inversión no residencial sigue boyante y el sector exterior cada vez drena menos en un entorno de suave moderación de la demanda interna.

8. Evolución tipos de interés • Tras alcanzar mínimos históricos durante los años 2003-2005, los tipos de interés de referencia oficiales (Euribor 12 meses) y las principales referencias hipotecarias (tipos de concesión de operaciones nuevas a plazos superiores a 3 años de Bancos, Cajas y conjunto de Entidades) han repuntado de forma significativa. • Aun así, están situados muy lejos de los niveles medios históricos de tipos nominales. Fuente: elaboración propia.

9. Tipos de interés: Perspectivas • El actual ritmo de crecimiento de la UME, superior al 3% interanual y muy por encima del potencial - entorno al 1,9%-2,1% según el propio BCE-, irá moderando hacia tasas más sostenibles durante los próximos 2 años. • Las presiones sobre los precios, lógicas en un entorno de crecimiento superior al potencial y elevado precio de materias primas, serán evidentes en los próximos meses. Sin embargo, para los años 2008 y 2009, la moderación del crecimiento económico hacia tasas cercanas al potencial y el efecto de las subidas de tipos acumuladas permiten manejar un escenario de estabilidad de precios (IPCA en torno al 2% i.a., objetivo del BCE).

10. Tipos: Relevancia para el mercado inmobiliario • Los tipos son clave en la capacidad de compra y, por tanto, para demanda y precio de vivienda. • El esfuerzo para acceder a la compra de vivienda sintetiza las variables clave que determinan la demanda de vivienda y, por ende, su precio. La relación de este indicador con el número de hogares (demanda) y con el precio de la vivienda es evidente: aumentos de esfuerzo, llegados a un nivel, presionan a la baja demanda y precios.

11. Demografía • La evolución demográfica es el factor principal a la hora de establecer previsiones de demanda de vivienda: entrada de nuevos residentes, tendencia natural de la población nativa y pautas o hábitos de comportamiento social. • En los últimos años, España ha experimentado un crecimiento demográfico sin precedentes derivado del fenómeno de la inmigración. El desarrollo económico y la intensa creación de empleo, son los factores de atracción de este colectivo. • Se esperan cambios importantes en estas variables demográficas: el previsible menor dinamismo económico y, por ende, del mercado laboral, reducirán el ritmo de entrada de nuevos residentes.

12. Demografía • Al mismo tiempo, las tendencias hacia la caída del número de personas por hogar y la disminución de la edad de emancipación pueden desacelerarse. Con ello, el número de nuevos hogares y la demanda de vivienda principal se reducirán con relación a los últimos años. • En cuanto a la segunda residencia, la competencia de nuevos destinos y el deterioro en las condiciones de financiación causarán una moderación más acusada de su demanda.

13. Demografía • El escenario base de demanda que se plantea para 2007-2015 se concreta en 3,3 millones de viviendas principales (media anual de 365.000) y 660.000 viviendas secundarias (73.500 anuales). • La traslación de la demanda de vivienda a decisiones de compra o alquiler depende de las condiciones de accesibilidad y de las expectativas de revalorización, determinantes claves en la intención de compra. • El deterioro actual de ambas variables permite estimar una intensa moderación en la tasa de vivienda en propiedad para los próximos 2-3 años.

14. Demografía • Ello supone un trasvase de demanda de vivienda en propiedad hacia alquiler de un 35-40% anual durante el período 2007-2009 (sobre el incremento de demanda anual total). • A partir de entonces, la mejora en las condiciones de accesibilidad a la compra de vivienda permitirá, junto a la elevada demanda existente, una mucho menor caída en la tasa de vivienda en propiedad. • Es decir, una demanda anual de vivienda dirigida fundamentalmente a la adquisición (80%) frente al alquiler (20%).

15. Perspectivas evolución demográfica: 2007-2015 • Las estimaciones sitúan el incremento de la población en el 8,6% acumulado para el horizonte 2006-15 (+ 3.850.000 habitantes) derivado de: • Desaceleración significativa en la entrada de inmigrantes, hacia tasas interanuales de incremento de la población extranjera del 4,4% frente a niveles medios cercanos al 16% para los últimos 3 años. Las causas: menor dinamismo de la economía española, acuerdos con países de origen y retorno a sus países -en especial, hacia Europa del Este-. • Mayor protagonismo de la dinámica demográfica natural, que por sus características (tasas de natalidad bajas y alto envejecimiento), hará que la población modere su crecimiento. En concreto, frente a tasas de crecimiento de la población medias del 1,7% para el quinquenio 2002-06, se espera un crecimiento medio anual del 0,9% para el período 2007-2015. • Menor ritmo de incremento de la emancipación -motivado por el deterioro de expectativas para el mercado laboral: menor creación de empleo-, en concreto, se minora la tasa de reducción del número de personas por hogar, desde el -1,35% interanual (promedio de los últimos cinco años) hacia un 1,0% interanual.

16. Perspectivas evolución demográfica

17. Comportamiento social de residentes • La estructura demográfica es fundamental a la hora de explicar la evolución del mercado inmobiliario, sobre todo cuando se analiza en términos de formación de hogares. • Variables demográficas internas como (i) inmigración, (ii) movimientos naturales, (iii) envejecimiento o (iv) emancipación de jóvenes determinan en gran medida la demanda de vivienda. El fenómeno de la inmigración ha alterado el patrón demográfico de España. Su principal consecuencia ha sido el fuerte aumento de la población entre 1998 y 2006: más de 4,8 millones de personas; el más elevado de todos los países UE; la población inmigrante explica el 72% del incremento.

18. Comportamiento social de residentes • El ascenso en la tasa de natalidad, que ha evitado crecimientos vegetativos negativos y ha permitido la recuperación de la dinámica natural, responde también al boom inmigratorio: en 2005 se situaba en 1,34 hijos por mujer en edad fértil, todavía muy por debajo de la media UE-25 (1,52) pero superior a la registrada en 2001 (con 1,21 hijos era la menor de la UE). • El envejecimiento poblacional se pone de manifiesto en la pirámide de grupos de edad. El segmento de más de 80 años es el que experimenta mayor crecimiento (un 35% acumulado desde 1998-2006). La inmigración y las generaciones del baby boom han permitido que el grupo más relevante para la demanda de vivienda (entre 28-38 años) creciese también a ritmos elevados (23%). Los más jóvenes: el segmento que peor se ha comportado.

19. Comportamiento social de residentes • El incremento constante en el número de hogares en los últimos años es consecuencia de: (i) la presión ejercida por las generaciones en la fase de su ciclo vital “familia-hipoteca” y de (ii) los cambios en la estructura familiar. • Los más jóvenes tan sólo explican el 16% del total de hogares en 2006. Pese a que la tasa de emancipación ha aumentado en los últimos años, todavía es de las más bajas de la UE: el 56% de los jóvenes entre 18 y 34 años vive en el hogar paterno. Entre las causas: mercado laboral (dificultades para acceder al primer empleo y temporalidad) y encarecimiento de la vivienda y el alquiler. • Uno de los principales cambios en la estructura de hogares es que cada vez están compuestos por menos miembros: el tamaño medio ha pasado de 2,90 personas en 2001 a 2,71 en la actualidad, como consecuencia de la creación de nuevos hogares unifamiliares y de tipo monoparental. • Ambas tendencias se espera que se mantengan, aunque probablemente no con la misma intensidad, durante los próximos 5-10 años.

20. España y la inmigración • España es el país de la OCDE con mayor tasa de inmigración neta, con mucha diferencia frente al resto. • De los 8,7 millones de inmigrantes que llegaron a la UE-15 entre 2001 y 2005, 5,7 vinieron a España (Italia y Alemania le siguen en orden de importancia). • ¿Por qué España? Como “factores de atracción” destacan: • crecimiento económico superior a la media europea; • dinamismo del mercado laboral (mayores oportunidades de empleo); • proximidad geográfica (Norte de África) y • rasgos lingüísticos y culturales comunes (sobre todo con América Latina)

21. España y la inmigración • ¿A dónde se dirigen los emigrantes? A aquellos países donde el nivel de ingresos es relativamente elevado y existen oportunidades laborales porque el desempleo está cayendo (caso de España) o ya es bajo. • Existe alta correlación entre el porcentaje de población inmigrante y renta per capita. De igual modo, los países con menores niveles de renta, presentan mayores tasas de emigración. Relación directa con ingresos e indirecta con tasa de paro.

22. Creación de hogares 2007-20015 • A corto plazo, crecimiento del número de hogares por encima de la población y reducción de su tamaño medio: • Contribución positiva de los inmigrantes residentes (integración, aumento de la calidad de vida y hábitos sociales adquiridos) pese a la moderación esperada para la entrada de población extranjera • Reducción de la edad de emancipación • Crecimiento de los hogares unipersonales en línea con las nuevas preferencias de convivencia (cada vez más personas viven solas) • A más largo plazo, ralentización significativa en el ritmo de creación de nuevos hogares: menor crecimiento de la población e impacto de la caída de entrada de inmigrantes.

23. Demanda vivienda 2007-2015 • La moderación prevista en la demanda de vivienda principal ralentizará el incremento anual del parque de viviendas en relación al quinquenio anterior: se espera, para 2007-15, una demanda de 3.300.000 viviendas principales, o una media de 365.000 por año. • La desaceleración del modelo de “sol y playa”, los nuevos destinos turísticos en Europa, y el deterioro de las condiciones de compra de 2ª vivienda llevan a rebajar la demanda de 2ª residencia: se estima, para 2007-15, una demanda de 660.000 viviendas secundarias, o una media de 73.500 por año.

24. En octubre de 2006 se dijo:

25. Variación interanual precio de la vivienda en España • El precio de la vivienda en España ha estado creciendo a un ritmo exponencial hasta el primer trimestre de 2004, dónde la tasa interanual de aumento de los precios superaba el 18%. A partir de esta fecha, se ha producido un punto de inflexión con tasas de crecimiento más moderadas pero muy superiores a la inflación. En septiembre los precios de la vivienda han subido un 5,34%.

26. Variación interanual precio de la vivienda en España • Este fuerte aumento de los precios ha estado en gran parte motivado por el gran encarecimiento de los precios de la vivienda usada en el período 2002-2004.

27. Variación interanual precio de la vivienda Galicia • Galicia no es ajena a esta evolución y su comportamiento parece que se va adaptando a la pauta que siguen los precios en el territorio nacional pero con cierta demora. El pasado mes de septiembre los precios han crecido un 6,7% respecto al mismo mes del año anterior.

28. Indice de precios de la vivienda • Si comparamos el comportamiento del precio del m2 de la vivienda en Galicia con el resto de España, tenemos que mientras a nivel nacional en los doce últimos años éste se ha triplicado, en Galicia se ha multiplicado por 2,6.

29. Precio m2 de la vivienda Galicia • De las provincias gallegas la más cara es, desde 2001, Pontevedra que continúa amentando la diferencia de precios frente A Coruña. Por su parte Ourense mantiene una constante tasa de crecimiento positiva; mientras que llama poderosamente la atención la evolución de los precios en la provincia de Lugo a partir de la segunda mitad de 2003, llegando a superar ligeramente a Ourense.

30. Precio m2 de la vivienda • Por comunidades son Madrid y el País Vasco las más caras, mientras que Galicia era el pasado mes de septiembre la cuarta comunidad más barata para adquirir una vivienda.

31. Conclusiones • El sector inmobiliario en España es responsable en gran parte de: • El crecimiento diferencial del PIB español frente a la UEM en los últimos años • El intenso dinamismo del mercado laboral • En términos absolutos • En su función integradora de la inmigración • El importante crecimiento de la actividad crediticia -y por tanto del balance- de Bancos, Cajas de Ahorros, y Cooperativas de crédito • El desarrollo, maduración y éxito internacional de los mercados financieros españoles • En emisión de títulos respaldados por garantía hipotecaria • En la evolución de las bolsas de valores españolas • El desarrollo reciente de la actividad de Leasing, sobre todo el fuerte incremento registrado en el leasing de maquinaria vinculada a actividades de construcción • El aumento de la riqueza neta de las familias, con el consiguiente efecto positivo sobre el consumo de las mismas, responsable de más de la mitad del PIB

32. Futuro del sector • La demanda de vivienda para 2007-2015 encuentra su apoyo en la demografía (inmigración) y los cambios de hábito social de la sociedad española. • El deterioro en esfuerzo para la compra de vivienda y la menor expectativa de revalorización inmediata afectará a la actividad de compra de vivienda al menos durante los próximos dos años. La demanda de alquiler, por tanto, puede verse beneficiada en este período. A medio y largo plazo, la propensión a comprar seguirá siendo mayoritaria. • Dado que la oferta de vivienda es elevada, los precios llevan ya algún tiempo moderando su ritmo de crecimiento, aunque sin brusquedades. Nuestras previsiones de estabilidad de precios para 2007-10 supondrán un impulso a la capacidad de compra, que permitirá al mercado afianzar el equilibrio.

33. Futuro del sector • El ajuste en cantidad tampoco está siendo brusco y se produce con cierto retraso. La corrección de la oferta no debería ser muy significativa, lo que permitiría un impacto moderado sobre empleo, consumo y PIB. • Es clave la tendencia hacia el re-equilibrio iniciada por el crecimiento del PIB en España, apoyada por la fortaleza del ciclo mundial y, en particular, de nuestros principales socios comerciales. Son estos aspectos que alejan el fantasma de una reedición a la 1991-93. • En definitiva, el escenario de ajuste es relativamente optimista para el crecimiento del PIB en el horizonte de 2007-2009 (3,7%, 2,8% y 2,4% para cada uno de los tres años, respectivamente). • Y en esta dinámica, la situación del sector inmobiliario no justifica un castigo desproporcionado: el ciclo inmobiliario cambia, pero no se puede hablar de crisis.