YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI

1. YABANCI İŞLER DAİRESİ BAŞKANLIĞI

2. YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİN ÜLKEMİZDE TAŞINMAZ MÜLKİYETİ VE SINIRLI AYNİ HAK EDİNİMLERİ

3. GENEL OLARAK ŞİRKETLER Ticaret şirketleri yerli ve yabancı şirketler olarak iki kısımda değerlendirilebilir. YERLİ ŞİRKETLER Ülkemizde, ülkemiz mevzuatına göre kurulmuş, Ticaret Sicil Müdürlüklerinde yetkileri ve yetkililerine ilişkin kaydı bulunan Ticaret Şirketleri; YABANCI ŞİRKETLER Yabancı Ülkelerde, kendi ülkelerinin mevzuatına göre kurulmuş Ticaret Şirketleridir. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı Mayıs 2013

4. YABANCI ŞİRKETLER • Bu kavram Yabancı Sermayeli Şirket kavramı ile karıştırılmaktadır. Ancak bu konu ayrı bir ders konusu olduğundan ayrıca ayrıntılandırılacaktır. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

5. YERLİ ŞİRKETLER; • Türk (Yerli) Şirketleri sermaye yapısı bakımından iki grupta incelemek uygun olacaktır. • Yerli Sermayeli Şirketler; • Yabancı Sermayeli Şirketler; Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

6. YERLİ SERMAYELİ ŞİRKETLER; Taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimleri genel mevzuata tabi olduğundan sunum dışında bırakılmıştır. Sermayesinin tamamı Türkiye’de ikamet eden Türk vatandaşları ya da Tüzel Kişilerince sağlanan şirketlerdir. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

7. YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLER; Yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip Türk Şirketleridir. Yabancı yatırımcı; Türkiye’de doğrudan yatırım yapan; i) yabancı ülke vatandaşlığına sahip gerçek kişiler, ii)yurt dışında ikamet eden Türk vatandaşları ile yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzelkişiler ve uluslararası kuruluşlar kapsamaktadır. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

8. YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLER; Doğrudan yabancı yatırımı; yabancı yatırımcı tarafından ülke içi ve dışından sağlanan iktisadî kıymetler ile (i) yeni şirket kurma veya şube açma,  (ii) menkul kıymet borsaları dışında hisse edinimi veya menkul kıymet borsalarından en az % 10 hisse oranı ya da aynı oranda oy hakkı sağlayan edinimler yoluyla mevcut bir şirkete ortak olmayı ifade etmektedir. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

9. YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLER; Yabancı sermayeli şirketlerin edindikleri taşınmazları tasnif edecek olursak; * Sanayi ve ticaret işletmeleri, ticari gayrimenkul ve konut yatırımları açısından genellikle satın alma yoluna gittikleri, *Turizm, liman, tersane, madencilik, enerji işlerinde ise sınırlı ayni hak tesis ettiklerini görmekteyiz. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

10. YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLER; Yabancı Sermayeli Şirketler, yapısı nedeniyle geçmişten günümüze farklı uygulamalara tabi tutulmuş ve 18.05.2012 tarih, 6302 sayılı kanunla değişik 2644 sayılı Tapu Kanununun 36. maddesinde düzenlenen şekilde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimi öngörülmüştür. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

11. Yabancı sermayeye yönelik ilk düzenleme 01.03.1950 tarih ve 5583 sayılı kanundur. • Daha sonra 01.08.1951 tarih ve 5821 sayılı kanun çıkarılmıştır. • Taşınmaz edinimine esas uygulama ise 18.01.1954 tarih ve 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunudur. • Mevcut düzenlemelerden önceki son yabancı sermayeye yönelik mevzuat ise 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunudur. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

12. Yabancı sermayeli şirketler ülkemizde 05.06.2003 tarih ve 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununun 3/d maddesindeki “Yabancı Yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türk vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmeleri serbesttir.” hükmü gereğince vatandaşlarımızın edinimine açık her yerde ve yüzölçümünde taşınmaz edinebilmekteydiler. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

13. Ancak bu husus Anayasa Mahkemesinin 2003/71 Esas 2008/79 Karar sayılı Kararı ile iptal edildiğinden konu 03.07.2008 tarih ve 5782 sayılı Kanunla 2644 sayılı Tapu Kanununun 36 ıncı maddesinde yeniden düzenlenmişti. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

14. Buna göre; Yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilmekte ve kullanabilmekteydiler. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

15. Ancak edinilecek taşınmazın askeri yasak bölge, güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgede kalması halinde Genelkurmay Başkanlığının; Özel güvenlik bölgesinde kalması halinde ise taşınmazın bulunduğu yerdeki Valiliğin izni; Öngörülmüştü. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

16. Kanunun uygulamasına ilişkin 12 Kasım 2008 tarih ve 27052 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Edinimine İlişkin Yönetmelik” çıkarılmış ve taşınmaz ya da sınırlı ayni hak edinim süreçleri bu yönetmelikle belirlenmişti. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

17. Buna göre taşınmaz edinim başvuruları anılan yönetmeliğin 4 üncü maddesinde sayılan belgelerle taşınmazın bulunduğu Valiliklere yapılmakta, Valiliklerce konu Sanayi Ticaret İl Müdürlüğüne faaliyet yönüyle intikal ettirilmekteydi; Alınacak olumlu cevaba göre de; Bölge sorgusu için Genelkurmay Başkanlığı (yada yetkilendirilmiş ilgili Komutanlığa) ve Valiliklerde oluşturulmuş Komisyonlara intikal ettirilmekteydi; Cevapların olumlu olması halinde ilgili şirkete ve işlemin bu açıdan karşılanabilirliği yolunda Tapu Sicil Müdürlüğüne bilgi verilmekteydi. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

18. Daha sonra gerek şirketlerden ve gerekse Valilikler ile ilgili ve ilişkili Kurum ve Kuruluşlardan gelen çeşitli konular Hazine Müsteşarlığınca yeniden gündeme getirilmiş ve anılan yönetmelik yeniden düzenlenmek suretiyle “Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik” adıyla 06 Ekim 2010 tarih 27721 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmişti. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

19. Yabancı Sermayeli Şirketlerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi konusu son olarak 18.05.2012 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanunun 36. maddesinde düzenlenmiştir. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

20. Buna göre; • Yabancı uyruklu gerçek kişilerin (Türk vatandaşları ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 28. Maddesi kapsamındaki kişiler hariç), • Yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin, • Uluslararası kuruluşların, • %50 veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya • Yönetim hakkına haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de Kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

21. ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

22. Kanunun 1. fıkrasında belirtilen şirketlerin Türkiye’de kurulu başka bir şirkete ortak olması (doğrudan veya dolaylı olarak) durumunda, Yabancı yatırımcının nihai ortaklık oranının %50 veya daha fazla olması halinde, Taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin %50 veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi durumunda ve Taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirketlerde yabancı ortaklık oranının hisse devri sonucunda %50 veya daha fazlasına ulaşması durumunda da aynı esaslar geçerlidir. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

23. 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin, • Askeri Yasak Bölgeler • Askeri Güvenlik Bölgeleri • Aynı kanunun 28. maddesi çerçevesinde belirlenen (Genelkurmay Başkanlığının teklifi üzerine askeri yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle tespit edilecek bölgelerde) bölgelerdeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığı’nın ya da yetkilendireceği komutanlıkların Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

24. Özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki Valiliğin iznine tabidir. • Bütün bu süreçlerde “ülke güvenliği” esas alınmıştır. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

25. 36. Madde kapsamı dışında kalan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

26. Taşınmaz rehni tesisinde taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi kapsamındaki edinimlerde; Şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde, Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

27. 36 madde kapsamındaki yabancı sermayeli şirketlerin 6361 sayılı Finansal Kiralama Kanunu kapsamında kiracı olması ve finansal kiralama konusunun taşınmaz mal olması halinde bu sözleşme yazılı şekilde yapılır ve söz konusu sözleşme kütüğün şerhler hanesine kaydedilir. Sözleşme süresi sonunda taşınmazın kiracı adına devri öngörülmüşse kira süresi sonunda taşınmazın devri talep edildiğinde valilik süreci işletilecektir. Bu durumda resmi senet düzenlenir ve işlem tapu harcından müstesnadır. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

28. Organize Sanayi Bölgeleri Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

29. Endüstri Bölgeleri Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

30. Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

31. Serbest Bölgeler Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

32. gibi yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerinde belli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi veya alacaklarını tahsil amacıyla edinmiş oldukları taşınmazlarda bu madde hükümleri uygulanmaz. Bu kapsamdaki edinilen taşınmazların kullanımı Valiliklerce belli aralıklarla takip edilir. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

33. Bu madde hükümleri dışında edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığı’nca verilen sürede tasfiye edilir. Aksi takdirde taşınmaz veya sınırlı ayni hak bedele çevrilerek bedeli hak sahibine ödenir. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

34. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesinin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, Ekonomi Bakanlığı’nın 16.08.2012 tarih ve 28386 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesi kapsamındaki şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik” çıkarılmış ve taşınmaz ya da sınırlı ayni hak edinim süreçleri belirlenmiştir. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

35. 36. Maddenin yeni hükmü gereğince; Yabancı yatırımcıların şirketteki ortaklık oranlarının birlikte veya ayrı ayrı %50 veya daha fazla olmadığı veya şirket yöneticilerinin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip bulunmadığı tespit edilen yabancı sermayeli şirketlere ilişkin Yetki Belgesinde “2644 sayılı Tapu Kanununun 36. maddesi kapsamı dışındaki Yabancı Sermayeli Şirkettir” ibaresine yer verilmesi gerekmektedir. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

36. Söz konusu yetki belgesinde bu ibarenin bulunduğu yabancı sermayeli şirketlerin 36. madde gereğince yerli sermayeli şirketler gibi değerlendirilerek bu doğrultudaki taleplerinin genel esaslar çerçevesinde doğrudan Tapu Müdürlükleri tarafından karşılanması gerekmektedir. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

37. Yine 36. Maddenin yeni hükmüne istinaden, Yabancı yatırımcıların şirketteki ortaklık oranlarının birlikte veya ayrı ayrı %50 veya daha fazla olması veya şirket yöneticilerinin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip bulunduğu tespit edilen yabancı sermayeli şirketlere ilişkin Yetki Belgesinde “2644 sayılı Tapu Kanununun 36. maddesi kapsamındaki Yabancı Sermayeli Şirkettir” ibaresine yer verilmesi gerekmektedir. Söz konusu yetki belgesinde bu ibarenin bulunduğu yabancı sermayeli şirketlerin ilgili yönetmelik gereğince gerekli evraklar ile Valilik İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü’ne başvurması gerekmektedir. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

38. Valilik şirket başvurusundan sonra 3 iş günü içerisinde edinilmek istenen taşınmazın Askeri Yasak Bölge, Askeri Güvenlik Bölgesi veya 2565 sayılı kanunun 28. maddesi kapsamında kalıp kalmadığını, Genel Kurmay Başkanlığına veya yetkilendireceği Komutanlıklara, Özel Güvenlik Bölgesi içinde kalıp kalmadığını İl Emniyet Müdürlüğü’nden veya İl Jandarma Komutanlığı’ndan sorar. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

39. İlgili komutanlığın, İl Emniyet Müdürlüğünün veya İl Jandarma Komutanlığının 15 gün içinde cevap vermesi gerekmektedir. Aksi halde söz konusu taşınmazın belirtilen alanlar içinde kalmadığına hükmedilerek işlem yapılır. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

40. Edinilmek istenen taşınmaz yukarıda belirtilen bölgeler dışında kaldığının tespit edilmesi halinde tescil işleminin yapılması için Valilik tarafından şirket veya iştirak ile Tapu Müdürlüğüne 3 iş günü içinde yazılı bilgi verir. Yazılı bilginin şirket veya iştirake tebliğinden itibaren 6 ay içinde tescil talebinde bulunulması gerekmektedir. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

41. Valiliklerce yapılacak inceleme ve değerlendirmeye esas olmak üzere söz konusu şirketlerce sorgulananlara esas harita ve belge sunumları ve tapu kayıtları harç ve döner sermaye ücretine tabidir. (işleme konu yerin 1/25000 ölçekli harita üzerinde gösterilmesi gerekir) Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

42. Ancak Valiliklerce söz konusu şirketin adına kayıtlı taşınmazların yönetmelik hükümleri doğrultusunda faaliyete uygunluğunun denetlenmesine esas olmak üzere Tapu ve Kadastro Müdürlüklerinden istenen her türlü harita, bilgi ve belgeler herhangi harç ve ücrete tabi değildir. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

43. Edinilmek istenen taşınmaz yukarıda belirtilen bölgeler içinde kaldığının bildirilmesi halinde Valilik başvuru belgelerinin birer suretini Genel Kurmay Başkanlığı veya yetkilendireceği komutanlıklara göndererek şirket talebinin ülke güvenliği açısından uygun olup olmadığına 30 gün içinde bildirmesini talep eder. Taşınmazın Özel Güvenlik Bölgesi içinde kalması halinde ülke güvenliği açısından uygun olup olmadığı Valilik tarafından oluşturulan komisyon tarafından 5 gün içinde değerlendirilir. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

44. Bu kapsamda Genel Müdürlüğümüz tarafından 17.09.2012 tarihinde 2012/13 sayılı genelge düzenlenmiştir. Bu genelge kapsamında Yabancı Sermayeli Şirketlerin 36. madde kapsamındaki işlemlere yönelik taleplerinde Tapu Kanunu 2. maddesi gereğince Ticaret Sicil Müdürlüklerince verilmiş yetki belgesinde şirketin 36. madde kapsamında olup olmadığına ilişkin ibarenin varlığı aranmalı ve işlemlere bu doğrultuda yön verilmelidir. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

45. 36. Madde kapsamı dışında kaldığı belirtilen Yabancı Sermayeli Şirketler kanun gereğince Yerli Sermayeli Şirketler gibi değerlendirilecektir. Ancak TAKBİS üzerinde bu şirketin Yabancı Sermayeli olduğunun mutlaka belirtilmesi gerekmektedir. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı

46. Ekonomi Bakanlığı verilerine göre ülkemizde toplam 32.146 adet yabancı sermayeli şirket bulunmaktadır. Sinan ŞIĞVA T.K. Uzmanı