Reserva y Transferencia de aires

1. Reserva y Transferencia de aires Dra. Salomé Jó Luza Registradora Pública

2. Base Legal • Ley Nº 29090 – Ley de Regularización de Habilitaciones Urbanas y de edificaciones • Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios – Resolución de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 248-2008-SUNARP-SN.

3. Base Legal • Ley Nº 27157 – Ley de Regularización de Edificaciones • D.S. 035-2006-Vivienda TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157. • Resoluciones del Superintendente Nacional de los Registros Públicos 248-2008 y 340-2008-SUNARP-SN

4. Independización • Acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria, resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen

6. Habilitación Urbana

7. Desmembración

8. Subdivisión

9. Acumulación

10. Independización de U.I.

11. Al Independizar: • Se deja constancia del antecedente dominial en la nueva partida • Se efectúa una anotación de independización en la partida matríz • Si existe fábrica inscrita, se describe en cada lote o unidad a independizar.

12. Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común • Es el régimenjurídicoquesupone la existencia de unaedificación o conjunto de edificacionesintegradasporseccionesinmobiliarias de dominioexclusivo, pertenecientes a distintospropietarios, y bienes y servicios de dominiocomún. • Cuentan con un reglamentointerno y una junta de propietarios

13. Opción de Régimen(art. 127 D.S. 035-2006-Vivienda) • Propiedad Exclusiva y Propiedad Común

14. Opción de Régimen(art. 127 D.S. 035-2006-Vivienda) • Independización y Copropiedad

15. Opción de Régimen(art. 127 D.S. 035-2006-Vivienda) • Régimen Mixto: Pluralidad de Reglamentos

16. Aprobación del Reglamento • Por el promotor o constructor, quien debe ser también el propietario

17. Aprobación del Reglamento • Por acuerdo de más del 50% de los propietarios que conforman la edificación

18. Modificación del Reglamento • Actos de Administración: Por acuerdo de junta que cuente con más del 50% de la participación de los propietarios.

19. Actos de Administración • Elección del Presidente • Nombramiento del Administrador • Aprobaciónobrasque se ejecuten en bienescomunes, cuandoestándestinadas a suconservación y mantenimiento • Contratarservicios de vigilancia o de seguridadpara la integridad de la edificación • Administración de las playas de estacionamientocomunes.

20. Modificación del Reglamento • Actos de Disposición: Voto de propietariosquerepresentencuandomenos 2/3 de participaciones de los bienescomunes, incluyendoporcentajes de los querenunciaron a la junta

21. Actos de Disposición • Modificación del porcentaje de participación. • Modificación del reglamentointerno • Modificación de la independización • Desafectación de los bienescomunes, • Venta, gravamen, cesión en uso o afectaciónpermanente de zonascomunes. • Modificación o limitación de uso de laszonascomunes

22. Comunicación Notarial • Se debecursarcartanotarial a los propietariosque no asistieron a la junta. • Para ejecutar los acuerdos, debenhabertranscurrido 20 díasútilesdesde la comunicaciónnotarial. • La acreditación de la convocatoria, comunicaciónnotarial, y el transcurso del plazopuede ser acreditadomediantedeclaraciónjuradaotorgadapor el presidente de la Junta.

23. Inscripción • El reglamentointerno o sumodificación se inscriben en mérito de: • Escriturapública o • Documentoprivado con firmaslegalizadas del Presidente de la junta. • Si solo interviene el Presidente, bastará la copiacertificada del acta de la junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo, sin requerirse la transcripción del texto del reglamento o sumodificación.

24. Cláusulas previas • Cuandoexistencláusulasespeciales de consentimientoprevio en el reglamento: • El propietariopuedeacumular, subdividir e independizarporescriturapública unilateral en la quereordenelascuotas de participación de lasunidadesafectadas. • La modificacióntambiénpuede ser dispuestasólopor el presidente de la junta de propietarioscuandoasí se establezca en el reglamentointerno

25. Extensión de las Unidades • Las UnidadesInmobiliariaspuedenextenderse al áreatechada y al espaciovacíoquecorresponda a la planta en que se encuentre, según la proyección vertical y hasta los límites del perímetro.

27. Extensión de las Unidades • El murocircundante de la edificación o el suelo se considerazonacomúnesencial, sin quesobreellaproceda la desafectación.

28. Límites de la zonificación • La extensión y ámbito de la propiedadprivada se adquiere y transfiere con independencia de los límitesimpuestospor la zonificación.

29. Construcción • El sector construcción constituye uno de los motores de nuestra economía, y propulsa nuestro desarrollo urbanístico • Construcción Formal • Construcción Informal

30. Crecimiento Vertical • Tendencia al crecimiento vertical de las edificaciones • Falta de espacio para expansión horizontal • El valor económico de los aires, normalmente es menor que el de un terreno.

31. Aires • El concepto de aires, está vinculado al derecho de vuelo o sobreedificación, o derecho de levante. • Es la facultad otorgada a una persona para que pueda levantar una o más plantas sobre un edificio ya construido.

32. Aires • Los aires se generan sobre la superficie final de una edificación, y comprende el derecho de sobreelevación vertical proyectada sobre dicha superficie, a futuro

33. Aires

34. Aires

35. Reserva de Aires • En el reglamentointernopuedeestablecersereserva de aires de la edificación, y puedeindependizarsecomosección de dominioexclusivo, si se le asignaporcentaje de participación y cuandocuente con un áreaproyectada de acceso

36. Beneficiarios de la reserva • A favor de: • El propietario constructor • Alguno de los propietarios de lasseccionesexclusivas (Ej. De los propietarios de lasunidadessuperiores) • De todos los propietarios de la edificación

37. Art. 45 del R.I.R.P. • La reserva de aires, se entenderá que constituye una sección de dominio exclusivo, debiendo asignársele porcentajes de participación en los bienes comunes. En este caso la independización procederá siempre que cuente por lo menos con un área proyectada de acceso

38. Punto 5.5 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva • Contiene 2 supuestos normativos: • Reserva de aires con independización • Reserva de aires sin independización

39. Reserva de Aires sin independización • Debeconstar en el reglamentointerno. • Debepublicitarse en un asientoespecífico de la partidamatriz, o de otrapartidavinculada. • Es recomendableprecisar y establecer los límites de la reserva

40. Reserva de Aires sin independización

41. Reserva de Aires sin independización • No incide en la asignación de porcentajes de participación. • Conflictúa con lo dispuesto en el art. 55 del RIRP, pues allí se señala que independizadas las secciones exclusivas, en la partida matríz solo se mantendrán las zonas comunes. • Complejiza innecesariamente la partida matríz.

42. Reserva de Aires con independización • Forma parte de la independización primigenia o esconsecuencia de la modificación de independización. • Se consideracomounaunidadexclusivaadicional, y cuenta con porcentaje de participación • Deberespetar la proyección de laszonascomunes en lo pertinente.

43. Reserva de Aires con independización

44. Reserva de Aires con independización • Requiere de la existencia de unaescalera de accesohacia el nivel de aires, o contar con unazonareservadapara la proyección de la futuraazotea. • No se permite la independización de aires de aires

45. Transferencia de los Aires • La venta o cualquieracto de transferencia de aires de la unidad superior se inscriben, siempreque se constituyareglamentointerno y se adjuntenplanos de independización y memoriadescriptivaautorizadaporingeniero o arquitectocolegiado.

46. Bienes comunes intransferibles • Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario: • El terreno salvo que sobre él se constituya derecho de superficie. • Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales esenciales… • Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, … vías y áreas de circulación común.

47. Bienes comunes intransferibles • Los ascensores y montacargas... • Los sistemas de instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura... • Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de instalaciones, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva. • Los estacionamientos exigidos reglamentariamente. • Aquellos que se señalen como tales en el Reglamento Interno

48. Pozos de luz propios • Los pozos de luz propios y los ductos de ventilación propios se generan dentro de una misma sección exclusiva y solo sirven a dicha unidad inmobiliaria. • De existir éstos, deberían declararse como tales, correspondiendo en propiedad al titular de la unidad a la que pertenecen

49. Condición Jurídica de los aires • Los aires se reputanzonascomunes, salvo que en los títulos de propiedad de lasseccionesaparezcancláusulas en contrarioporlascuales se les atribuya la condición de sección de propiedadexclusiva. • La cláusula en contrariodebeconstar en el reglamentointerno, o en unamodificación posterior del reglamentointerno, queapruebe el acto de reconocimiento de la propiedadpreexistente de los aires

50. Condición Jurídica de los aires • Si el reglamentointernoatribuyeexpresamente la condición de zonacomún a los aires: se requierepreviamente la desafectación y acuerdo de destino, de dichaárea; salvo que el reconocimiento de la propiedadpreexistente se realiceporunanimidad de los propietarios.