Készítette: Kovács László Szent István Egyetem, Gazdaság- és Társadalomtudományi Kar,

1. Hasonlóságelemzéssel támogatott értékbecslés ingatlanfejlesztők számáraE-VALUATION - SUPPORTED WITH SIMILARITY ANALYSIS -FOR REAL ESTATE DEVELOPERS XXX. Jubileumi OTDK Közgazdaságtudományi Szekció Gazdasági informatika és E-business Tagozat 2011. április 15. Készítette: Kovács László Szent István Egyetem, Gazdaság- és Társadalomtudományi Kar, Vezetés és szervezés INNOCSEKK 156/2006

2. Vázlat • Célok – célcsoportok – hasznosság • „Best” practice • Adatvagyon • On-line felület • Üzleti modell • Jövőbeni fejlesztési irányok

3. Célok – célcsoportok – hasznosság • Célok: • Stratégiai cél: Objektum értékelés, értékbecslés megreformálása • Operatív cél: Ingatlanközvetítők árajánlataik elemzéssel történő alátámasztása, eladás elősegítése • Operatív cél: Befektetők és ingatlant vásárlók objektumok közötti választásának objektív segítése • Gazdasági cél: Üzleti modell kialakítása • Célcsoportok: Ingatlanfejlesztők • Ingatlanirodák, • Ingatlant vásárlók, • Befektetők, • Hitelintézetek, … • Hasznosság: • Az egyensúlyi ár levezetése objektumonként • Ingatlanközvetítők érveinek objektív megerősítése • A döntések racionális alátámasztása • Bevételszerzés INNOCSEKK 156/2006

4. „Best” practice Értékbecslési módszerek: • A hozamszámításon alapuló értékelési módszer A vizsgálat célja annak megállapítása, hogy a vagyontárgy képes-e a befektetett tőkére vonatkozóan elvárt hasznot biztosítani a jövőben. • A nettó pótlási költség alapú értékbecslés A módszer az értéket a vagyontárgy újraelőállításának, illetve helyettesítésének költsége alapján állapítja meg. • A piaci összehasonlító adatokon alapulóforgalmi értékbecslés A hasonló tulajdonságú tárgyaknak hasonló az értéke. INNOCSEKK 156/2006

5. A piaci összehasonlító adatokon alapulóforgalmi értékbecslés Forrás: http://www.szekszard.hu/szekszard/UserFiles/File/kozugyek/onkormanyzat/kozgynapirend/2008_08_07/2mell.pdf

6. A piaci összehasonlító adatokon alapulóforgalmi értékbecslés Forrás: http://www.szekszard.hu/szekszard/UserFiles/File/kozugyek/onkormanyzat/kozgynapirend/2008_08_07/2mell.pdf

7. Adatvagyon Lehetséges adatforrások: • Alternatív adatvagyonok (erdő, gyümölcsös, istálló, legelő, szántóföld, tanya, termőföld, stb.), • Közbeszerzési folyamatok adatai, • Kisajátítási folyamatok adatai, • Apróhirdetések, • Telephelyválasztás (vállalkozás fejlesztés), … INNOCSEKK 156/2006

8. Adatvagyon A dolgozathoz használt adatok: A demo-adatbázis egy ingatlaniroda 2009. 02.14-i on-line kínálatából származik. Az on-line kínálatból a következő attribútumok kerültek felhasználásra: • Alapterület (m2) • Szobaszám (db) • Emelet (sorszám) • Lakás állapota (sorszám) • Épület állapota (belül) (sorszám) • Épület állapota (kívül) (sorszám) • Terasz (van/nincs) • Y: Irányár (MFt) INNOCSEKK 156/2006

9. On-line felület (input) Mekkora összegért szeretné eladni ingatlanát? Mekkora összeget kérnek az Ön által kiszemelt ingatlanért? INNOCSEKK 156/2006 http://miau.gau.hu/myx-free/index.php3?x=exs0001

10. On-line felület (output) INNOCSEKK 156/2006

11. Üzleti modell • Az értékbecslési szolgáltatás profittermelő képessége • 332 000 db lakáseladás egy évben, ha ebből kb. 100 000 db szolgáltatás igénybevétel • 1000 Ft/online becslési futtatás, 100-200 Ft nyereség • évi 10-20 millió Ft profit • Az Ingatlangazdaságtan című könyv revidiált kiadása • 1000-2000 db eladás évente • példányonként 1000 forintos nyereség • évi 1-2 millió Ft profit INNOCSEKK 156/2006

12. Jövőbeni fejlesztési irányok • A demo-változatra alapuló teljes körű szolgáltatás létrehozása (objektum-, attribútum lista bővítése) • Felhasználóbarát on-line szolgáltatás kialakítása • A szolgáltatás megértését segítő help modulok fejlesztése INNOCSEKK 156/2006

13. Jövőbeni fejlesztési irányok • Élethelyzet:egyéni ingatlan-vásárló keresgél a megadott online kínálatban, s a kapott, elvileg megfelelő objektumokat tartalmazó szűrlet alapján arra a kérdésre keresi a választ: milyen sorrendben látogassa meg az objektumokat, ha a sorba rendezés szempontja az ár/teljesítmény viszony. A vásárló ad hoc preferencia-profilt kell, hogy definiáljon az ismert attribútumokra (pl. annál jobb, minél magasabban fekszik egy ingatlan, minél messzebb a forgalomtól, stb.). • Élethelyzet:profi (tudatos) vevő és/vagy ingatlanközvetítő saját ingatlanfelmérések adatait adja át az elemzőrutin számára az ár/teljesítmény sorrend, ill. az objektumonként racionális árintervallum kinyerése érdekében. • Élethelyzet:ingatlanközvetítő, ill. profi befektető email-jelzéseket vár az adatbázistól előre megadott profilok szerinti ár/teljesítmény-előnyösség szempontjából kiemelkedőnek vélelmezett (frissen lejelentett) objektumokról. INNOCSEKK 156/2006

14. Jövőbeni fejlesztési irányok • Élethelyzet:hirdetés előtt a tulajdonos keresi a kínálati ár meghatározásához saját objektuma norma-árát eltérő profilok alapján, ill. mely tulajdonságok melyik szintje mennyit ér a norma-ár százalékában. • Élethelyzet:telephelynek alkalmas objektumok közötti választás támogatása. • Élethelyzet:mezőgazdasági bérleti díjak, szántóterületek, erdőterületek értékének levezetése a konkurens ajánlatok jellemzői és ára alapján. • Élethelyzet:előzetesen kialakított ügyfél-profilok alapján a meglévő adatvagyon konkurensnek tűnő ajánlataira vonatkozó ár/teljesítmény adatok kalkulálása, ill. ezek alapján objektumok-rangsorolása azon hirdetők esetén, akik ehhez hozzájárulnak (akik nem, azok önálló listába kerülnek "minősítést nem vállaló" megjelöléssel). INNOCSEKK 156/2006

15. Köszönöm amegtisztelő figyelmet! További részletek: http://miau.gau.hu/myx-free/index.php3?x=exs0001 http://miau.gau.hu/myx-free/index_cocottage.php3 INNOCSEKK 156/2006