Obsah přednášky

1. Obsah přednášky • Nezastavěné pozemky a lesnická částvyhlášky - stručný výklad a souvislosti • Porovnání výsledkůocenění lesního porostu metodou VHF (§ 35) a zjednodušeného způsobu ocenění (§ 40) na několika lesních majetcích • Návrh použití metody čisté současné hodnoty (ČSH) jako pomocného prostředku pro stanovení ceny obvyklé (přiblížení se tržní hodnotě) včetně příkladů • Diskuse (připomínky…)

2. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů,ve znění pozdějších předpisů(oceňovací vyhláška) ****** Jiří Matějíček Výzkumný ústav lesního hospodářství a myslivosti, v.v.i.

3. Změny ve vyhlášce obecně • největší změny v oceňování pozemků s pozemními komunikacemi a určených pro pozemní komunikace – diferenciace cen z jediné ceny v obci na škálu 9 možností • změny v oceňování nově vymezených pozemků vodních ploch • zvýšení cen jiných hospodářsky nevyužitelných i hospodářsky využitelných pozemků • lesní porosty (§ 40 – nový zjednodušený způsob ocenění pro účely některých majetkových daní)

4. Hlavní změny v lesnické části vyhlášky • Nové základní ceny lesních pozemků (nové rozpětí cen) • Zvýšení hodnoty pro výpočet Kv • Snížení ceny lesního porostu při uplatnění více druhů srážek o max. 75 % • Nové druhy CPS u lesních pozemků a lesních porostů • Zjednodušený výpočet vlastnického podílu u singulárních lesů • Nahrazení nevyhovujícího § 37a novým způsobem zjednodušeného ocenění lesního porostu v § 40

5. Aktéři a návrhy úprav • ČUSZLH – jednání na MF k § 37a • Znalci (petice na MF, na poslance….) • VÚLHM, v.v.i. (výnosové sazby k § 40 do přílohy č. 33) • Sdružení znalců a poradců v lesnictví a myslivosti (CPS) • Sdružení lesních školkařů (genetika) • Vlastní úpravy MF

6. § 1Předmět úpravy Tato vyhláška stanoví ceny, koeficienty, přirážky a srážky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a služeb.

7. Zákon o oceňování majetku • zjišťování cen majetku v případech, kdy sjednané ceny majetku podle zákona č.526/1990 Sb., o cenách v platném znění, nejsou k dispozici, protože zboží a majetek nejsou předmětem koupě a prodeje, a přitom ocenění je nezbytné pro majetkové, daňové či soudní řízení. • odkazování řady zákonných norem našeho právního řádu na oceňování podle cenových předpisů

8. § 2Vymezení pojmů Pro účely této vyhlášky se rozumí: • halou …. • vedlejší stavbou …. • stářím stavby… • stavbou pro rodinnou rekreaci… • souborem stavem… • funkčním celkem… • pozemkem vodní plochy • rybníkem …. • malou vodní nádrží…. • počtem obyvatel obce ke dni ocenění…

9. § 2 odst. j)Počet obyvatel obce ke dni ocenění Počet obyvatel podle stavu uveřejněného ČSÚ v Malém lexikonu obcí ČR, který je aktuální v období počínajícím prvým dnem druhého měsíce po jeho vydání. Za prvý měsíc se považuje měsíc následující po dni vydání. Při změně územní struktury ke dni ocenění se vychází z počtu obyvatel obce aktuálního ke dni ocenění.

10. § 28Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků ZC = Cp . 5,00, kde C ….. cena pozemku v Kč/m2 zaokrouhlená na dvě desetinná místa, vypočtená podle vzorce Cp = 35 + (a – 1000) . 0,007414 v němž a….. počet obyvatel v obci, pro a vždy platí a 1000; je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a = 1000,

13. § 29Zemědělský pozemek • Základní cena pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a TTP, není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho nezemědělské využití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se zjistí podle BPEJ, které jsou uvedeny v příloze č. 22. • Základní cena podle odstavce 1 se upraví se zdůvodněním přirážkami a srážkami podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39. • Je-li potvrzeno Pozemkovým úřadem, že zemědělsky obhospodařovaný pozemek nebyl bonitován, ocení se průměrnou základní cenou v Kč/m2 zemědělských pozemků v daném katastrálním území, uvedenou ve zvláštním právním předpisu26). Tato cena se upraví se zdůvodněním podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39. • Cena zjištěná podle odstavců 2 a 3 činí nejméně 1 Kč/m2.

14. Komentář k § 29 Zemědělský pozemek • základní ceny aktualizovány po 6 letech s ohledem na cenový vývoj nemovitostí (x index 15,2), v důsledku zvýšení nejnižší ceny hospodářsky nevyužitelných pozemků (+ 0,19 Kč/m2) a zejména se zřetelem na reálné zvýšení HRRE zemědělských pozemků plošnými dotacemi zhruba o 1/3 • původní rozpětí 0,70-14,81 Kč/m2 interval 1,00 – 17,25 Kč/m2 • poprvé po 17 letech vzrostla průměrná cena zemědělských pozemků nad úroveň prvního ceníku BPEJ z roku 1990 (vyhláška č. 316/1990 Sb.) • vyhl. č. 287/2007 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských půd (účinnost od 1.1.2008) • trh se zemědělskými pozemky pod dominantním vlivem teritoriálně nerovnoměrného prodeje státních zemědělských pozemků realizovaného PF ČR s cenovou úrovní zřetelně nižší než jsou ceny zjištěné  Kp = 1,00

15. § 31 Pozemek vodní plochy (6) Zjištěná cena pozemků vodních ploch podle odstavců 2, 3 a 4 (pozn.: rybník a malá vodní nádrž) je nejméně 10 Kč/m2. (7) Cena pozemku zamokřené plochy močálu, mokřadu a bažiny se zjistí jako součin jeho výměry v m2, koeficientu 0,25 a průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území, upravené podle položky č. 1 přílohy č. 23. Tuto cenu lze na základě věcného zdůvodnění snížit až o 50 %, avšak činí nejméně 1 Kč/m2.

16. Komentář k pozemku vodní plochy • Zreálnění ceny pozemků (rybníky, přírodní vodní nádrže, přírodní vodní toky) s ohledem na jejich nesporný hospodářský význam • Vyhl. č. 287/2007 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských půd • Vodohospodáři navrhovali 5 Kč/m2 jako minimum pro pozemky zamokřených ploch (pozn.: pro laiky jako „nehodnotné“ vs ekonom. a ekologický přínos) Min. cena zemědělských pozemků = 1 Kč/m2

17. § 32Jiné pozemky • Pozemky a jejich části, které podle § 9 ods. 1 písm. a) zákona prokazatelně nejsou pozemky stavebními, ale jsou zahrnuty do platného územního plánu 28), 3) nebo platného regulačního plánu3) jako pozemky určené k zastavění nebo pozemky, na nichž je přípustná stavba, se ocení podle § 28 ods. 2 nebo 7 a vynásobí se koeficientem 0,30. Tato cena činí nejméně 10 Kč/m2. • Cenou v Kč/m2 pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkemoceněným podle cenové mapy stavebních pozemků nebo podle § 28 odst. 2, je cena zjištěná podle § 28 odst. 2 vynásobená koeficientem 0,40. Tato cena činí nejméně 10 Kč/m2.

18. § 32Jiné pozemky (3) Cena pozemku prokazatelně hospodářsky nevyužitelného se zjistí jako součin jeho výměry v m2, průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území26), upravené podle položky č. 1 přílohy č. 23 a koeficientu 0,25. Tuto cenu lze na základě věcného zdůvodnění snížit až o 50 %, avšak činí nejméně 1 Kč/m2. (4) Cena pozemku neuvedeného v odstavcích 1, 2 a 3 a pozemku, který prokazatelně není stavebním, zemědělským, lesním ani pozemkem vodní plochy, se zjistí jako součin ceny uvedené v § 28 odst. 1 písm. a) až l), jeho výměry v m2 a

19. § 32Jiné pozemky a) koeficientu 0,09, jde-li o pozemek v zastavěném území29) a v zastavitelné ploše30), b) koeficientu 0,06, jde-li o pozemek v nezastavěném území31). (5) Na základě věcného zdůvodnění lze ceny podle odstavce 4 snížit až o 50 %. Tato cena však činí nejméně 10Kč/m2.

20. § 30Lesní pozemek a nelesní pozemek s lesním porostem (1) Základní cena lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem (dále jen ,,lesní pozemek“), není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho jiné využití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se zjistí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině. Cena lesního pozemku je součtem cen jeho částí v jednotlivých porostních skupinách, které jsou v něm vymezeny. Ceny v Kč/m2 pro jednotlivé soubory lesních typů jsou uvedeny v příloze č. 24.

21. § 30Lesní pozemek a nelesní pozemek s lesním porostem (2) Základní cena podle odstavce 1 se upraví se zdůvodněním srážkami podle přílohy č. 25 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39. (3) Cena zjištěná podle odstavce 2 činí nejméně 1 Kč/m2.

22. Komentář k SLT - 1 • indexová úprava základních cen (15,2 % + 0,19 Kč/m2 )  v průměru zvýšení o 21,5 % • zhruba poloviční cenová úroveň ve srovnání s pozemky zemědělskými (původní rozpětí 0,70-7,50, nyní 1,00 – 8,86 Kč/m2) • ocenění výnosovým a porovnávacím způsobem (§ 12 odst.1 zákona o oceňování majetku) • Argumentace MF k předmětu trhu: je to jen zlomek z jejich celkové výměry v ČR v držbě privátních subjektů + tento segment trhu s nemovitostmi rovnoměrně nepokrývá celé území státu  žádná změna ve způsobu uplatňování Kp  Kp = 1,00

23. Komentář k SLT - 2 • Více SLT – viz zákon o oceňování • Použití typologické mapy či webové stránky ÚHÚL (mapový server s OPRL) • Týká se to větších oceňovacích případů • V hospodářské knize LHP/LHO je jeden převládající SLT

24. Pozemek p.č. ….

25. Definice stavebních pozemků Definice stavebních pozemků = zákon o oceňování majetku (§ 9 odst. 1 – členění pozemků)  • Nezastavěné pozemky evidované v KN v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění • Pozemky evidované v KN v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo jsou již zastavěny a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem… • Plochy pozemků skutečně zastavěnéstavbami bez ohledu na evidovaný stav v KN

26. § 20 katastrálního zákona • Údaje v KN o druhu pozemku a způsobu využití nejsou právně závazné pro právní úkony s nemovitostmi vedenými v KN • v souladu s § 9 odst. 3 zákona o oceňování majetku sepozemky zásadně oceňují podle skutečného účelu jejich užití

27. Způsob využití pozemku • příloha k vyhlášce č. 26/2007 Sb. • způsob využití lesního pozemku (druh pozemku = 10): • Školka (lesní školka) • plantáž dřevin (plantáž RRD, vánočních stromků, lignikultury apod.) • les jiný než hospodářský (les ochranný a zvl. určení) • lesní pozemek, na kterém je budova (pozemek není odňat plnění funkcí) • ostatní komunikace (místní nebo účelová komunikacevč. zpevněné lesní komunikace) • sportoviště a rekreační plocha (autokemp, tábořiště aj.) • dobývací prostor (výhradní ložiska)

28. Oceňování trvalých porostů§ 35Lesní porost na lesním pozemku (1) Cena lesního porostu na lesním pozemku je součtem cen jednotlivých skupin dřevin uvedených v příloze č. 26 v poměru jejich plošného zastoupení v porostu.

29. Oceňování trvalých porostů§ 35Lesní porost na lesním pozemku (2) Základní cena v Kč/m2 jednotlivých skupin dřevin se zjistí podle vzorce Ha = [(Au - c) x fa + c] x Ba x Kv x Kp, kde Ha…cena skupina dřevin ve věku ke dni ocenění, Au…cena mýtní výtěže skupina dřevin ve věku obmytí u pro příslušný bonitní stupeň, c….. náklady na zajištěnou kulturu, fa…. věkový hodnotový faktor pro obmytí u, věk ke dni ocenění a příslušný bonitní stupeň, Ba… zakmenění ve věku ke dni ocenění, Kv… věkový koeficient lesního porostu Kp… koeficient prodejnosti

30. Komentář k § 35 • jako hlavní metoda zachována metoda věkových hodnotových faktorů (VHF) (§ 15 zákona o oceňování majetku - ocenění les. porostu nákladovým a výnosovým způsobem) • VHF (fa) – vliv faktoru času v LH • Au a c stále bez možnosti vstupu znalce • koeficient Kv – schematický, věcně nezdůvodnitelný, neřeší rozpor mezi cenou zjištěnou a sjednanou • koeficient prodejnosti Kp v příloze č. 39 (§ 33 odst. 3 zákona o oceňování majetku: FÚ shromažďují v daňových spisech obsažené údaje o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti v případě jejich prodeje. FÚ předávají údaje MF a ČSÚ) (Sdružení znalců a poradců….databáze?) • Kv a Kp nepatří do základní ceny (viz § 37 odst. 1 a 2)

31. Oceňování trvalých porostů§ 35Lesní porost na lesním pozemku (3) Údaje o zastoupení dřevin v lesním porostu, o jejich věku, bonitním stupni a zakmenění se zjistí z lesního hospodářského plánu nebo lesní hospodářské osnovy32) a ověří se, popřípadě upraví podle skutečného stavu. Převodní tabulky bonitních stupňů lesních dřevin jsou uvedeny v příloze č. 27. (4) Cena mýtní výtěže Au ve věku u podle jednotlivých skupin dřevin, obmýtí a bonitních stupňů je uvedena v příloze č. 28; pro obmýtí neuvedené v příloze č. 28, pokud je v rámci rozpětí obmýtí přirazeného skupinám dřevin v příloze č. 26, se cena mýtní výtěže Au zjistí jako přiměřená hodnota interpolací.

32. Komentář • Pojem „přiměřeně“ = tzv. neurčitý právní pojem • Přiměřená interpolace hodnot Au může být provedena různě, např. a) lineární (přímkou) … méně přesné b) nelineární (křivkou) … VHK • právní přípustnost obou výsledků, nejedná se o pochybení znalce *** • námět na tabelování nejčastějšího obmýtí, tj. u = 110

33. VHK a způsob interpolace 80 90 100 VHK = polynom 5. stupně

34. Oceňování trvalých porostů§ 35Lesní porost na lesním pozemku (5) Obmytí u se přebírá z lesního hospodářského plánu nebo z lesní hospodářské osnovy. Je-li v nich uvedené obmýtí nižší než nejnižší obmýtí pro danou skupinu dřevin stanovené v příloze č. 28, použije se pro ocenění toto nejnižší obmýtí. Je-li v lesním hospodářském plánu nebo v lesní hospodářské osnově uvedeno obmýtí vyšší než v příloze č. 28, ve které je stanoveno nejvyšší obmýtí pro danou skupinu dřevin, použije se pro ocenění toto nejvyšší obmýtí.

35. Oceňování trvalých porostů§ 35Lesní porost na lesním pozemku (6) Náklady na m2 zajištěné kultury c podle skupin dřevin jsou uvedeny v příloze č. 29. Náklady na zajištěnou kulturu zahrnují výdaje na založení lesního porostu, na potřebnou ochranu kultury, na odvrácení případných rizik a na ošetřování kultury až do doby zajištěné kultury lesního porostu33) a nezahrnují náklady vynakládané po uplynutí doby zajištění kultury, například náklady na péči o mlaziny a náklady na pročistky a prořezávky. (7) Věkový faktor fa pro příslušné obmýtí je uveden v příloze č. 30.

36. Oceňování trvalých porostů§ 35Lesní porost na lesním pozemku (8) Pro obmýtí neuvedené v příloze č. 30, pokud je v rámci rozpětí obmýtí přirazeného skupinám dřevin v příloze č. 26, se cena za m2 skupiny dřevin vypočte podle vzorce kde fa…. se převezme z přílohy č. 30 pro nejblíže vyšší tabulkové obmýtí, 1 …. je opravný faktor pro obmýtí, kde číselná hodnota f fuv se převezme z přílohy č. 30 pro věk odpovídající hledanému obmýtí ze stejného sloupce jako hodnota fa.

37. Oceňování trvalých porostů§ 35Lesní porost na lesním pozemku (9) Je-li skutečný věk dřevin vyšší než obmýtí pro danou skupinu dřevin uvedené v příloze č. 30, má věkový hodnotový faktor fa hodnotu jedna a cena za m2 skupiny dřevin se vypočte podle vzorce Ha = Au . Ba . Kv . Kp kde Au …cena mýtní výtěže skupiny dřevin ve věku obmýtí u pro příslušný bonitní stupeň

38. Oceňování trvalých porostů§ 35Lesní porost na lesním pozemku (10) Je-li skutečný věk dřeviny vyšší než obmýtí stanovené v lesním hospodářském plánu nebo lesní hospodářské osnově a skutečný věk dřeviny se přitom nachází v rozpětí cen mýtní výtěže Aa, přirazené skupinám dřevin v příloze č. 28, má věkový hodnotový faktor fa hodnotu jedna a cena za m2 se vypočte podle vzorce Ha = Aa . Ba . Kv . Kp, kde Aa … cena mýtní výtěže skupiny dřevin ve věku a, tj. skutečný věk skupiny dřevin pro příslušný bonitní stupeň zjištěné interpolací z cen mýtní výtěže uvedených v příloze č. 28.

39. Komentář k § 39 odst. 9 a 10 • Ustanovení duplicitní, nadbytečná • Vyžádali si to nelesníci (stavaři) • Návrh na zjednodušení vyhlášky, tj. zrušení těchto paragrafů MF neakceptovalo

40. § 36 • Není-li lesní hospodářský plán nebo lesní hospodářská osnova vyhotoveny, zjistí se údaje o zastoupení dřevin v lesním porostu, o jejich věku, bonitním stupni a zakmenění podle skutečnosti. Obmýtí se převezme z oblastního plánu rozvoje lesů pro příslušný hospodářský soubor. • Je-li cena mýtní výtěže Au nižší než náklady na zajištěnou kulturu c, například u lesů s nízkou produkcí, jsou základní cenou lesního porostu náklady na zajištěnou kulturu c uvedené v příloze č. 29.

41. Když Au < c Správně by mělo být • Je-li cena mýtní výtěže Au nižší nebo rovna než náklady na zajištěnou kulturu c • Lesy s nízkou produkcí (ochranné lesy)

42. § 36 (3) Základní cenou nezajištěné kultury je součet nákladů vynakládaných v jednotlivých letech podle stáří kultury uvedený v příloze č. 29, upravený podle podílu skutečného a stanoveného minimálního počtu jedinců34), nejvýše 1,3 násobku minimálního počtu jedinců. 34) § 2 odst. 3 vyhlášky č. 139/2004 Sb.

43. § 36 (4) Při ocenění vlastnického podílu singulárních lesů lze využít ocenění podle § 39 a průměrného zakmenění a plochy po věkových stupních v členění na jehličnaté a listnaté, průměrné bonity dřevin, popřípadě i průměrného procenta srážek stanoveného pro jednotlivé věkové stupně v lesním hospodářském plánu nebo lesní hospodářské osnově.

44. Pojem „singulární lesy“ les singulární = les společenstevní: historicko-právní vlastnická kategorie lesů, kdy jejich vlastnictví příslušelo společenstvu osob, v němž jednotliví vlastníci participovali určitým počtem podílů. Byl to v podstatě pozůstatek původní rodové organizace vlastnictví zemědělské půdy, jejíž analogie byla i v zahraničí (Německo, Rakousko).

45. Pojem „singulární lesy“ • Byly obhospodařovány společně singularisty • Vyvinul se (na Moravě) podobně jako pozdější obecní statek (v Čechách) • Majetek singularistů se odvozoval z ustanovení císařského patentu č. 130/1853 ř. z. o vyvázání a výkupu služebností • Podle § 31 tohoto zákona se měly lesy jako náhrada za oprávnění služebnosti odstupovat obcím nebo „veškerenstvu oprávněných“ (singularistům), nikoliv však jednotlivým osobám • Singulární lesy byly zrušeny prováděním zákona č. 46/1948 Sb. o nové pozemkové reformě • Současná legislativa navrácení těchto majetků neřeší

46. Pojem „singulární lesy“ • Na území ČR jen malá výměra lesů – 16 336 ha (převážně na jihovýchodní Moravě), celkem 188 singulárních majetků *** • Na Slovensku označení „lesy urbariátní“ (420 000 ha), zrušeny v roce 1948 + lesy komposesorátní, které představovaly nedělitelné spoluvlastnictví původně šlechtického (zemanského) pozemkového majetku. Největší rozlohu (33 000 ha) měl Oravský komposesorát, zánik v roce 1946

47. § 36 (5) Při oceňování víceetážových porostů nebo porostů s přirozenou obnovou nesmí součet ploch jednotlivých etáží překročit skutečnou výměru lesních pozemků v dané porostní skupině.

48. § 37Cenová přirážka, srážky a koeficienty • Základní ceny skupin dřevin zjištěné podle § 35 a 36 se upraví přirážkami a srážkami podle tabulek č. 1 až 3 přílohy č. 31 se zdůvodněním a koeficientem Kp z přílohy č. 39. • Je-li věk dřevin oceňované skupiny lesních dřevin nižší než její obmýtí, sníží se její základní cena koeficientem Kv vypočteným jako hodnota 1,00 snížená o rozdíl obmýtí a věku oceňované skupiny lesních dřevin násobený hodnotou 0,005/rok (dále jen ,,věkový koeficient lesního porostu“).

49. Komentář ke Kv Kompromis v hodnotě Vzorec pro výpočet: Kv = [1 – (u – a) . 0,005] Častá chyba znalců: - obmýtí pro porostní skupinu  skupina dřevin - obmýtí pro skupinu dřevin Příklad: okamžik ocenění porostu a = 50 let obmýtí pro porost u = 110 let zastoupení dřevin: SM 80, BŘ 20

50. § 37Cenová přirážka, srážky a koeficienty (3) Jsou-li splněny podmínky pro uplatnění více druhů srážek, lze základní cenu snížit výjimečně až o 75 %. Pozn.: Jako výsledek vyhodnocení souvisejících znaleckých výkonů (problematická aplikace, věcně nezdůvodněné, důkazně nepodložené cenové úpravy) sníženo o 15 %.