AGLOMERARI COMERCIALE

1. AGLOMERARI COMERCIALE Presented by: EURISKO CONSULTING March 2004

2. PREZENTARE GENERALA • Situatia economica a Romaniei a cunoscut un declin dramatic dupa revolutia din 1989, dar performatele economice s-au imbunatatit semnificativ in ultimii ani datorita atentiei acordate reformelor necesare intrarii in UE • Ratele de crestere ale PIB si ale indicelui consumului sunt mult mai mari decit cele din tari vestice cu economii stabile • Se estimeaza ca sectorul de consum va continua sa evolueze pozitiv in urmatorii ani, datorita scaderii (estimate) a ratelor inflatiei si somajului • Nivelul investitiilor atrase de economia romaneasca este in continua crestere si se estimeaza metinerea sa pentru anii anteriori accesiunii la UE • Capitala prezinta cele mai bune performante economice in Romania

3. PROFIL DEMOGRAFICcaracteristici generale • Populatia totala a Romaniei este de 21,7 milioane locuitori, a doua piata ca marime in Europa Centrala si de Est • 52.7% din populatia Romaniei locuieste in zone urbane, iar densitatea populatiei este 91 locuitori / km2, sub media zonei • 7 orase din Romania au peste 300,000 locuitori, iar 26 de alte localitati au o populatie peste 100,000 locuitori • In 2001, aproximativ 5,000,000 de turisti au vizitat Romania, majoritatea fiind europeni • Profil demografic: categorii de virste • Venitul mediu lunar se situeaza in jurul sumei de 140 Euro, la care se adauga un procent variind intre 20 si 40% de venituri provenite de pe piata neagra

4. PROFIL DEMOGRAFIC venituri si comportament de consum • Desi nu exista informatii oficiale cu privire la diviziunea consumului populatiei, estimam ca locuitorii din Bucuresti vor cheltui 2.22 miliarde Euro in 2004 pe bunuri de larg consum, adica 1.151 Euro / locuitor (46.7 milioane lei) • Consumul de bunuri de larg consum este estimat sa creasca cu ~ 18% / an in urmatorii ani • O scadere graduala a inflatiei • Cresterea puterii de cumparare • Cresterea a consumului in urma cresterii potentialului de cistig

5. PIATA DE RETAIL caracteristici generale - oferta • Piata de retail in Romania se afla in fazele cele mai incipiente ale dezvoltarii: valoarea sa este estimata la 5 miliarde Euro, o figura infima prin comparatie cu alte tari din Europa Centrala si de Est • Polonia - 76.2 miliarde Euro • Ungaria - 17 miliarde Euro • Slovenia - 10.4 miliarde Euro • Piata comerciala din Bucuresti este net peste nivelul tarii, desi stocul total de spatii comerciale se afla la un nivel foarte scazut scazut:

6. PIATA DE RETAIL caracteristici generale - oferta • Noul PUG pentru Bucuresti a fost aprobat in Decembrie 2000 si stabileste liniile de dezvoltare urbana, diferentiate in functie de destinatia proiectelor • Se observa o tendinta clara de separare a zonelor de dezvoltare, cu accent pe directionarea centrelor comerciale de mari dimensiuni catre iesirile din oras: • Rezidential: Baneasa, Iancu Nicolae, Pipera, Petricani, Stefanesti, Fundeni etc. • Retail (centre comerciale/ retail warehouse / hipermarketuri) si industrie usoara: DN1-zona Otopeni, autostrada Bucuresti-Pitesti, DN2, iesirea spre Urziceni • Centre de afaceri: centrul (Blvd. Unirii, Piata Victoriei, zona de nord – DN1) • Exista insa si dezvoltari comerciale atipice (C.C. Orhideea, Cora Lujerului), localizate in oras, datorita necesitatilor de trafic si accesibilitate • O influenta interesanta o va avea finalizarea vinzarii celor 4300 spatii comerciale de catre municipalitate, conform Legii 550/2002 • Noul stoc de spatii comerciale disponibile va influenta pentru scurt timp insa rata de ocupare, multe dintre spatii fiind deja pre-contractate

7. PIATA DE RETAILcentre comerciale • In aceasta prezentare, vom descrie trei tipuri de aglomerari comerciale: • Centrele comerciale tip mall • Centrele comerciale tip hypermarket • Aglomerarile comerciale on street • Centrele comerciale tip mall si hypermarket au caracteristici similare de: • Compartimentare • Mix de chiriasi • Model bazat pe ancore • Zone de clienti tinta • Trafic • Timp petrecut in incinta • Frecventa de cumparaturi • Comportament de consum • Aglomerarile comerciale on street sunt descrise datorita gradului de relevanta prin comparatie cu dezvoltarile de mari dimensiuni, fiind atit un concurent cit si o completare ale acestora

8. PIATA DE RETAILcentre comerciale • Pina in prezent, exista 8 centre comerciale moderne in Romania, dintre care 5 sunt in Bucuresti: • Bucuresti Mall, • Unirea Shopping Center, • Carrefour Militari, • Carrefour Orhideea, • Cora Granitului • Iulius Mall Iasi, • Lotus Mall Oradea • Tomis Mall Constanta • Suprafata totala de vinzare in aceste centre este de 207.500 mp, iar in urmatorii ani sunt anuntate proiecte pentru inca 191,000 mp • Romania are cel mai redus stoc de spatii comerciale in acest tip de centre in Europa Centrala si de Est: 9.56 SNV/ 1000 locuitori

9. CENTRE COMERCIALE mall Ancore • Supermarket-uri • Leisure & entertainment • Food court • Multiplex cinema Shopping Area • Zona de comert civilizat, cu o mare varietate de bunuri si branduri Model • Reprezinta mai ales un loc de petrecere a timpului liber decat de cumparaturi • Timpul petrecut in incinta este maxim posibil pe piata • Datorita chiriilor ridicate, produsele vandute sunt greu accesibile publicului larg • combinatia hypermarket & galerie comerciala

10. CENTRE COMERCIALE proiecte- Dambovita Center • Deschidere- Decembrie 2005 • Locatiecentrala-Sector 1, la intersectia Splaiul Independentei cu Str. Stirbei Voda, cu multiple posibilitati de acces cu diferite mijloace de transport • Descriere - 170,000 mp, 5 etaje, cuprinzand • galerie comerciala: 24.500 mp (supermarket, department store, white goods, imbracaminte, accesorii) • leisure area (multiplex, food court), • centru de sanatate si clinica psihoterapeutica, • birouri, sali de conferinte, • hotel, • apartamente de lux

11. CENTRE COMERCIALE hypermarket Model • Tind spre modelul retail warehouse • Sunt o combinatie intre comert strict necesar si oportunitati de petrecere a timpului liber (leisure & shopping) Shopping Area • Hypermarketul in sine si produse complementare ca brand si gama de produse • Timpul petrecut este mai scurt, dar vizitele sunt mai dese Tendinte • Tendinta este de a maximiza ambii factori: astfel modelul hypermarket nu se va mai respecta si se va merge spre modelul mall avind ca ancora un hypermarket

12. CENTRE COMERCIALE proiecte: Baneasa Shopping Center & Lakeview Center Baneasa Shopping Center- 2005 • Localizare-DN1, langa aeroportul Otopeni, • Descriere-suprafata 83,000 mp, 2 nivele si 2,400 locuri de parcare. Cuprinde: hypermarket, magazine de mobila si bricolaj, galerie comerciala, food court si multiplex Lakeview Shopping Center- 2006 • Localizare-soseaua interna de centura , sector 3. • Descriere-suprafata de 57,000 mp si 1,800 locuri de parcare. Cuprinde: hypermarket, galerie comerciala, multiplex.

13. CENTRE COMERCIALE on street- caracteristici comerciale Model • Sunt zone de comert strict necesar vietii de zi cu zi • Se creeaza in jurul marilor centre comerciale sau pe caile de acces spre acestea • Chiriile sunt mai mici • Beneficiaza de traficul creat de centre • Ofera produse complementare • Problema parcarii nu exista neaparat, fiind magazine care se adreseaza in primul rind celor ce locuiesc in cartier • Tendinta comerciantilor este sa se apropie de consumator si sa-i ofere cat mai multe servicii si un mediu agreabil de cumparaturi • Investitiile in spatiile comerciale cresc pe masura ce gradul de exigenta al cumparatorilor creste • Pentru bunuri cu caracteristici specifice se creeaza zone specializate, in afara traficului aglomerat

14. CENTRE COMERCIALE on street- informatii generale • Cele mai importante zone din punct de vedere al gradului de populare si al spatiilor comerciale: • Zona Centrala- in care sunt situate majoritatea bancilor, sediile companiilor internationale si branduri comerciale internationale • Zona de Nord- considerata zona cea mai bogata din Bucuresti.Exista o tendinta de crestere a companiilor straine sau bancilor care isi stabilesc sediile in acest sector • Zona de Est- este cea mai intinsa zona si cu cea mai mare densitate de locuitori/ kmp • Zona de Vest- este a doua zona ca densitate de populatie si reprezinta o importanta zona pentru dezvoltarea de noi spatii comerciale • Zona de Sud- este cea mai putin dezvoltata si inregistreaza cel mai scazut nivel al veniturilor din Bucuresti

15. AGLOMERARI COMERCIALE on street

16. AGLOMERARI COMERCIALE mall & hypermarket

17. CENTRE COMERCIALE restul tarii • Restul tarii este sub-dezvoltat la capitolul centre comerciale: exista doar trei pina in acest moment • Iulius Mall Iasi • Lotus Mall Oradea • Tomis Mall Constanta • Majoritatea oraselor din Romania au un centru comercial central, detinut de stat pina de curind: tendinta este modernizarea lor spre centre comerciale civilizate in limitele permise de structuri • In afara celor 7 orase cu peste 300,000 locuitori este putin probabil sa se dezvolte insa centre comerciale noi • Aglomerarile comerciale on street sunt limitate la centrul orasului

18. CENTRE COMERCIALE concluzii • Puterea de cumparare este mica comparativ cu alte tari din Europa Centrala si de Est, dar va cunoaste o crestere constanta in urmatorii ani • Comportamentul de consum se aliniaza celui vest european • Potentialul pietei de retail este sub-utilizat • Oferta de spatii comerciale on street este limitata si de proasta calitate • Tendinta de investitie este in proiecte de mari dimensiuni care sa inglobeze toate tipurile de comert creatoare de trafic: mall si retail warehousing • Aglomerarile comerciale on street se creeaza in jurul sau pe ruta de accea spre dezvoltarile comerciale • Aglomerarile comerciale on street sunt formate in majoritate din magazine pentru bunuri de larg consum • Oferta de servicii este in crestere, cererea principala pe piata venind din partea acestor comercianti • In urmatorii ani, Investitiile comerciale se vor concentra pe orasele cu peste 300,000 locuitori.