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IL MERCATO DEGLI IMMOBILI IN ITALIA: LO SCENARIO Claudio Cacciamani

IL MERCATO DEGLI IMMOBILI IN ITALIA: LO SCENARIO Claudio Cacciamani Università di Parma, Facoltà di Economia. Il settore delle costruzioni in Italia. Elaborazione Ance su dati Istat. Il settore delle costruzioni in Italia. (*) Stima Ance per gli investimenti in costruzioni

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Presentation Transcript

  1. IL MERCATO DEGLI IMMOBILI IN ITALIA: LO SCENARIO Claudio Cacciamani Università di Parma, Facoltà di Economia

  2. Il settore delle costruzioni in Italia Elaborazione Ance su dati Istat

  3. Il settore delle costruzioni in Italia (*) Stima Ance per gli investimenti in costruzioni Elaborazione Ance su dati Istat

  4. Il settore delle costruzioni in Italia Un sostegno crescente all’economia del Paese 1995 2005 al pil 8,9% 9,7% agli investimenti fissi 44,7% 47,2% all’occupazione dell’industria 23,1% 27,6% all’occupazione dei settori economici 7,6% 8,5%

  5. Il settore delle costruzioni in alcuni paesi europei Investimenti in costruzioni Incidenza % sul Pil - 2003 Elaborazione Ance su dati Ocse

  6. Investimenti in costruzioni in alcuni paesi europei Incidenza % sul PIL 2003 Totale abitazioni altre costruzioni costruzioni Danimarca 4,2 5,0 9,2 Francia 3,7 5,4 9,1 Germania 5,7 4,1 9,8 Austria 4,5 8,4 12,9 Gran Bretagna 3,7 5,8 9,5 Italia 4,7 4,0 8,8 Olanda 5,9 5,8 11,7 Portogallo n.d. n.d. 11,9 Spagna 6,7 8,5 15,2 Finlandia 5,0 5,9 11,0 Norvegia n.d. n.d. 11,6 Elaborazione ANCE su dati OCSE Il settore delle costruzioni in alcuni paesi europei

  7. Investimenti in Anni PIL costruzioni 1999 2,6 1,9 2000 6,4 3,6 2001 4,1 1,8 2002 4,8 0,3 2003 1,4 0,0 2004 0,9 1,1 2005 0,5 0,0 2006 1,1(°) 1,6(°°) 2006/1998 23,8 10,7 Continua la crescita degli investimenti in costruzioni in Italia Investimenti in costruzioni e PIL in Italia Variazioni % in quantità (°) Stima Ance; (°°) RPP per il 2007 Elaborazione Ance su dati Istat

  8. Le costruzioni trainano l’occupazione L’occupazione nelle costruzioni, nell’agricoltura, nell’industria, nei servizi e nell’economia in Italia Variazioni % Primi 9 mesi 2006/Primi nove mesi 1998 Elaborazione Ance su dati Istat – Rilevazione continua delle forze di lavoro

  9. La segmentazione del mercato MERCATO PRIMARIO (DELL’EDILIZIA) IL MERCATO MERCATO SECONDARIO (IMMOBILIARE) DEGLI INVESTIMENTI DELLO SPAZIO • Mercato Primario:luogo in cui si incontrano domanda e offerta relative alla costruzione di immobili nuovi o alla ristrutturazione e conversione di quelli esistenti; • Mercato Secondario:l’insieme delle negoziazioni tra venditori ed acquirenti di beni già esistenti. Si suddivide in: • Mercato degli investimenti:in cui si scambia la proprietà degli immobili. • Mercato dello spazio:in cui si scambia l’utilizzo degli immobili; Fonte: SDA Bocconi 2004

  10. 2000 2006 milioni % milioni % Abitazioni 51.965 50,6 75.757 52,6 Nuove 24.763 24,1 36.758 25,5 Manutenzione straordinaria 27.202 26,5 38.999 27,1 Costruzioni non residenziali 50.761 49,4 68.125 47,3 Private 27.809 27,1 37.294 26,0 Pubbliche 22.952 22,3 30.831 21,4 Costruzioni 102.726 100,0 143.882 100,0 Mercato primario Investimenti in costruzioni per prodotto (euro correnti) composizione % Abitazioni 52,6% Abitazioni 50,6% Elaborazione Ance su dati Istat

  11. Mercato primario Investimenti in costruzioni in Italia (*) Stima su Conti Economici Nazionali (°) Preconsuntivi Ance Elaborazione Ance su dati Istat

  12. Mercato primario Elaborazione Ance su dati Agenzia delle Entrate

  13. Grado di utilizzo dello strumento agevolativo per regione N.ro di comunicazioni di ristrutturazione/abitazioni occupate Valori in % Elaborazione Ance su dati Agenzia delle Entrate e Istat

  14. 2005 2006 2007 Risorse a legislazione vigente* 4.472 3.648 3.648 Consistenza dei capitoli 13.247 10.256 10.579 secondo la Tabella F - - 3.703 Articolato** 13.904 17.929 Totale Manovra 17.720 Variazione in termini nominali - 10,6% - 21,5% + 28,9% Variazione in termini reali*** - 13,9% - 23,8% + 25,9% (1) Al netto dei finanziamenti per la rete ferroviaria Alta Velocità/Alta Capacità * Nel 2007 le risorse a legislazione vigente si suppongono costanti rispetto al 2007 ** Tra le risorse disposte con l'articolato del disegno di legge vengono ricompresi i 500 milioni di euro del soppresso Fondo centrale di garanzia per le autostrade e le ferrovie metropolitane, destinati alla prosecuzione degli interventi dell'Anas sulla Salerno-Reggio Calabria *** Deflatore del settore delle costruzioni: 3,9% per il 2005, 3,0% per il 2006, 2,4% per il 2008 Elaborazione Ance su Legge Finanziaria 2008 La manovra per il 2007 Manovra di finanza pubblica per l’anno 2007 Risorse per nuove infrastrutture (1) – milioni di euro

  15. Infrastrutture: aumentano le risorse Risorse disponibili per nuove infrastrutture Milioni di euro 2007 Elaborazione Ance su dati Bilancio dello Stato – Vari anni

  16. Importo % Costo interventi approvati dal CIPE (A) 83.043 100,0% Risorse disponibili (B) 38.430 46,3% di cui: Fondo Legge Obiettivo 8.923 10,7% Altre risorse disponibili 29.507 35,5% Risorse da reperire (A-B) 44.613 53,7% di cui: Risorse pubbliche 27.254 32,8% Mercati finanziari 7.465 9,0% Project Financing/Privati/autofinanziamento 9.893 11,9% Infrastrutture: i finanziamenti della Legge Obiettivo Quadro dei finanziamenti disponibili per le opere approvate dal Cipe Milioni di euro Elaborazione Ance su dati pubblici

  17. 2005 I sem. 2006 Procedura Numero Importo Numero Importo Bandi opere pubbliche 31.667 31.505 16.713 14.280 Totale gare di project financing 316 5.073 184 2.348 Incid. % gare PF/gare OOPP 16,1 16,4 1,0 1,1 2005 I sem. 2006 Procedura Numero Importo Numero Importo Bandi opere pubbliche 1.754 1.753 956 968 Totale gare di project financing 12 94 19 134 Incid. % gare PF/gare OOPP 5,4 13,8 0,7 2,0 La finanza di progetto in Emilia Romagna Italia Importo in milioni di euro Emilia Romagna Importo in milioni di euro Elaborazione Ance su dati Infoplus ed Infopieffe ANCE EMILIA ROMAGNA

  18. Mercato immobiliare: Residenziale Andamento dei prezzi medi delle nuove abitazioni nelle 13 aree metropolitane Periodo 1 Periodo 2 Periodo 3 Periodo 4 Prezzi al mq. Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Nomisma

  19. Mercato immobiliare: Residenziale Andamento dei prezzi medi delle nuove abitazioni nelle 13 aree metropolitane a confronto con il tasso d’inflazione Periodo 1 Periodo 2 Periodo 3 Periodo 4 Prezzi al mq. Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Nomisma

  20. Mercato immobiliare: Residenziale Andamento dei prezzi medi delle nuove abitazioni nelle 13 aree metropolitane a confronto con i tassi d’interesse e d’inflazione Periodo 1 Periodo 2 Periodo 3 Periodo 4 Prezzi al mq. Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Nomisma

  21. Mercato immobiliare: Residenziale

  22. INDICE DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI 1997- 2005 (variazioni % in termini nominali) Canada 52 Belgio 71(*) Italia 81 Danimarca 83 Olanda 87 USA 91 Svezia 103 Francia 112 Australia 118 Spagna 156 Gran Bretagna 167 Irlanda 212 (*) Per il Belgio i prezzi fanno riferimento al periodo 1997 - 2004 Fonte: The Economist Mercato immobiliare: Residenziale • Nomisma, nell’ultimo rapporto di novembre 2006, indica per l’anno in corso una stazionarietà dei valori di scambio.

  23. 13 Avvio dell'Unione Entrata in vigore Monetaria Europea dell'Euro 12 11 10 9 Tassi d'interesse a lungo termine 8 7 6 5 4 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 apr. 2004 Germania Francia Italia UK Elaborazione Ance su dati Banca d'Italia e statistiche nazionali Mercato immobiliare: Residenziale Tassi di interesse a lungo termine in alcuni paesi

  24. Mercato immobiliare: Residenziale • Nel 2003 la consistenza del credito erogato dalle banche alle famiglie per l’acquisto di abitazioni era pari al 10,9% del Pil, a fronte del 31,4% dell’area euro (del 46,3% della Germania e del 37,1% della Spagna).

  25. Mercato immobiliare: Residenziale

  26. 1989 16.905 100,0 1991 19.204 113,6 1993 20.515 121,4 1995 22.160 131,1 1998 25.086 148,4 2000 26.385 156,1 2001 27.760 164,2 2002 28.469 168,4 2003(°) 29.408 174,0 2004(°) 30.320 179,4 2005(°) 31.100 184,0 Mercato immobiliare: Residenziale Redditi medi familiari(*) Valori in euro Indici base 1989=100 (*) Al netto di imposte e contributi (°) Stime Ance ottenute rivalutando il reddito medio dell’anno 2002, di fonte Banca d’Italia, sulla base delle variazioni del reddito disponibile delle famiglie stimate dall’Isae per gli anni dal 2003 al 2005. Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Isae

  27. Abitazioni da Abitazioni nuove Abitazioni usate ristrutturare Indice base Indice base Indice base Valore Valore Valore 1989=100 1989=100 1989=100 1989 121.590 100,0 95.655 100,0 70.560 100,0 1991 163.695 134,6 131.460 137,4 98.910 140,2 1993 169.155 139,1 138.075 144,3 107.625 152,5 1995 167.895 138,1 136.290 142,5 105.210 149,1 1998 159.915 131,5 127.890 133,7 97.125 137,6 2000 184.065 151,4 147.945 154,7 114.135 161,8 2001 195.090 160,4 156.502 163,6 120.697 171,1 2002 214.148 176,1 171.465 179,3 132.772 188,2 2003 235.358 193,6 188.842 197,4 147.367 208,9 2004 258.562 212,7 208.142 217,6 163.285 231,4 2005(°) 279.657 230,0 225.750 236,0 173.038 245,2 Mercato immobiliare: Residenziale Prezzi medi delle abitazioni nelle grandi aree urbane Valori in euro riferiti ad una abitazione di mq. 105 (°) Stime Ance ottenute rivalutando i prezzi dell’anno 2004 sulla base della variazione tendenziale registrata nel I° semestre 2005. Elaborazione Ance su dati Nomisma

  28. Acquisto di abitazione da Acquisto di abitazione nuova Acquisto di abitazione usata ristrutturare rate di rate di rate di quota quota quota mutuo Totale mutuo Totale mutuo Totale contanti contanti contanti (15) (15) (15) 1989 3,60 9,07 12,67 2,83 7,14 9,97 2,09 5,27 7,36 1991 4,26 10,75 15,01 3,42 8,64 12,06 2,58 6,50 9,08 1993 4,12 9,98 14,10 3,37 8,15 11,52 2,62 6,35 8,97 1995 3,79 8,88 12,67 3,08 7,21 10,29 2,37 5,56 7,93 1998 3,19 4,98 8,17 2,55 3,98 6,53 1,94 3,03 4,97 2000 3,49 5,50 8,99 2,80 4,42 7,22 2,16 3,41 5,57 2001 3,51 5,40 8,91 2,82 4,33 7,15 2,17 3,34 5,51 2002 3,76 5,61 9,37 3,01 4,49 7,50 2,33 3,48 5,81 2003 4,00 5,62 9,62 3,21 4,51 7,72 2,51 3,52 6,03 2004 4,26 6,01 10,27 3,43 4,84 8,27 2,69 3,80 6,49 2005 4,50 6,14 10,64 3,63 4,96 8,59 2,78 3,80 6,58 Mercato immobiliare: Residenziale Annualità di reddito impegnate dalle famiglie per far fronte al pagamento della quota contanti e delle rate di mutuo Espresse con riferimento al livello di reddito percepito nell’anno di acquisto Elaborazione Ance

  29. Famiglie per titolo di godimento dell'abitazione di residenza - % 1981 1991 1997 2002 2003 Affitto e subaffitto 35,2 25,4 22,0 18,7 18,5 Proprietà, usufrutto, riscatto 59,2 67,9 71,3 75,2 75,2 Uso gratutito 5,6 6,7 6,7 6,1 6,3 Totale 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Elaborazione Ance su dati Istat: per gli anni 1981 e 1991 elaborazione su dati censuari; per gli anni successivi indagine sui consumi delle famiglie Mercato immobiliare: Residenziale

  30. Mercato immobiliare: Residenziale ALLOGGI IN AFFITTO SUL TOTALE DELLE ABITAZIONI (%) - 2002 60% Germania 47% Olanda 42% Francia 41% Austria 41% Svezia 40% Danimarca 32% Finlandia 32% Regno Unito 28% Belgio 28% Portogallo 26% Lussemburgo 20% Grecia Italia 19% 16% Irlanda 10% Spagna Elaborazione Ance su dati Banca Centrale Europea

  31. SITUAZIONE ABITATIVA DELLE FAMIGLIE IN AFFITTO – 2002 - reddito m e dio Incidenza % affitto m e d io Classi di reddito netto n. famiglie (*) familiare affitto/reddito familiare netto (euro) in affitto (valori in euro) - fino a 10.000 1.003.424 2.192 6.563 33,4 - da 10.000 a 20.000 1.642.950 3.613 14.510 24,9 - da 20.000 a 30.000 24.105 16,2 792. 084 3.905 - da 30.000 a 40.000 423.231 4.223 34.056 12,4 - oltre 40.000 252.311 5.641 59.379 9,5 TOTALE 4.114.000 3.511 19.182 18,3 (*) Al netto di imposte e cont ributi Elaborazione Ance su dati Banca d'Italia, Istat, Nomisma Mercato immobiliare: Residenziale

  32. Mercato immobiliare: Residenziale

  33. Le tendenze demografiche Dal 1996 al 2005 il numero delle famiglie è aumentato di circa 160.000 unità l’anno (+1% medio annuo) MA il numero medio di componenti è sceso da 2,9 a 2,6. Famiglie Over 65: Nel 2005 un italiano su cinque (19.5%) Nel 2040 un italiano su tre (32%) Dipendenza strutturale: 22% nel 1990 29% nel 2005 58% nel 2040 Invecchiamento Gli stranieri residenti in Italia al 1° gennaio 2005 sono circa 2.400.000 (4,1% della popolazione residente). Il 52,6% degli stranieri ha un’età compresa tra 18 e 39 anni ed un ulteriore 20,9% ha meno di 18 anni. Immigrazione

  34. Le grandi città si svuotano verso l’hinterland Variazioni % della popolazione residente tra il 1991 e il 2001 nelle province dei grandi comuni per tipologia di comune (a)

  35. Comune Altri comuni Totale Province capoluogo della provincia provincia Torino 4,2 3,2 3,6 Genova 1,8 1,2 1,6 Milano 4,4 4,4 4,4 Verona 2,4 6,4 5,2 Venezia -0,4 4,4 2,8 Bologna 0,9 5,8 3,8 Firenze 3,3 3,9 3,7 Roma 0,1 10,9 3,4 Napoli -2,0 2,3 0,9 Bari 3,4 2,0 2,3 Palermo -2,2 3,6 0,4 Catania -2,6 4,0 2,1 Messina -2,1 -0,2 -0,9 Modena 2,8 5,6 4,8 Parma 7,3 5,0 6,0 Reggio Emilia 10,7 7,8 8,7 Elaborazione Ance su dati Istat ….qualcosa negli ultimi anni è cambiato Variazioni % 2005/2001

  36. Gli spostamenti quotidiani nei grandi comuni

  37. Caratteristiche generali del mercato immobiliare • Tipologia di beni immobili Fonte: SDA Bocconi 2004

  38. Mercato secondario Volume d’affari da transazioni immobiliari (miliardi di euro)

  39. Mercato immobiliare Elaborazione Ance su dati Scenari Immobiliari, settembre 2004

  40. Mercato immobiliare nei principali Paesi UE Segmentazionedel mercato immobiliare nei principali Paesi UE - 2000. Fonte: Scenari Immobiliari 2001

  41. Mercato immobiliare: Commerciale

  42. Prezzi medi reali degli uffici nelle 13 aree urbane (var. % annuali dei prezzi di ottobre di ciascun anno) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 4,3 6,1 6,5 6,1 4,5 3,8 Fonte: Nomisma Rendimenti medi lordi annui degli uffici nelle 13 aree urbane (valori % riferiti ad ottobre di ciascun anno) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 6,3 6,2 6,0 5,8 5,6 5,4 Fonte: Nomisma Mercato immobiliare: Uffici

  43. I fondi immobiliari La crescita dei fondi immobiliari italiani • I fondi immobiliari non arrestano la loro crescita: il numero dei fondi è cresciuto di tre volte e mezzo nel confronto con giugno del 2003. Il patrimonio gestito è aumentato, nello stesso periodo, raggiungendo i 13.151 milioni di euro (+237%).

  44. 80 67,5 56,8 60 Investim. per destinaz d'uso (in % sul totale) 40 12,7 14,9 14,4 20 9,3 2 5,2 1,4 1,4 3,8 3,3 2,4 n.d. 2,5 1,7 0 RSA Altro Uffici Logistica Industriale Residenziale Commerciale Turistico/ricreativo 30/06/2005 30/06/2006 Elaborazione Ance su dati Assogestioni (2006) I fondi immobiliari Fondi immobiliari: Portafoglio immobili per destinazione d’uso

  45. I fondi immobiliari chiusi di diritto italiano destinati al pubblico dei risparmiatori

  46. I fondi immobiliari chiusi di diritto italiano destinati al pubblico dei risparmiatori

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