اولين كنفرانس اقتصاد شهري ايران 2-3 آذرماه 1390

1. اولين كنفرانس اقتصاد شهري ايران2-3 آذرماه 1390 The First Iranian Conference of Urban Economics 23 – 24 Nov 2011

2. مدل تعیین قيمت مسكن، کاربردی از روش رگرسیون موزون جغرافیایی GWR • اقتصاد مسکن، زمین و کاربری های شهری داود سوري – سلیمه منیری جاوید

3. نقش شهرداري(دولت محلي) در اقتصاد • نقشي كه علم اقتصاد براي شهرداري قائل است تنها به تهيه كالاها و خدمات در محدوده جغرافيائي مشخص و براي افرادي است كه براي تهيه آن كالا و خدمات حاضر به پرداخت هستند. • اصل دريافت كننده منافع: تا حد امكان هزينه خدمات شهري بايد توسط استفاده كنندگان پرداخت شود. ميزان اعمال اين اصل به ويژگيهاي خدمات ارائه شده بستگي دارد(خصوصی / عمومی) • چگونه تعادلی بین رضایتمندی شهروندان از بهره مندی و استفاده از خدمات شهری و عدم رضایت حاصل از پرداخت مالیات و هزینه استفاده برقرار شود؟

4. منابع اصلي كسب درآمد شهرداري ها • مالياتها و درآمدهاي ملي: كمك يا تخصيص نسبتي از منابع دولت ملي يا استاني (سهمي از مالياتها يا افزون شدن آنها) • عوارض و مجوزها و مالياتهاي محلي(شهري): عوارض بهره مندي از خدمات، ماليات بر كالاهاي داراي خصلت محلي (هتل و سوخت)، ماليات بر درآمدهاي داراي خصلت محلي (مستغلات)، مجوزهاي محلي (تغيير كاربري) • سرمايه گذاري مستقيم و غير مستقيم بخش خصوصي: خريد اوراق قرضه يا مشاركت، احداث تاسيسات و ارائه خدمات • مشاركت مردم: واگذاري احداث تاسيسات و ارائه خدمات شهري يا نظارت به سازمانهاي غير دولتي

5. ويژگيهاي يك ماليات خوب: • پايه مالياتي متحرك نباشد • پاسخگوي هزينه ها باشد • از طرف ساكنين به غير ساكنين منتقل نشود • شفاف باشد • عادلانه تصور شود • به راحتي جمع آوري و مديريت شود

6. ماليات بر املاك • ماليات بر منافع/سرمايه • ويژگيها: • شفاف و در معرض ديد • با ثبات است • به شهرداريها استقلال مي بخشد

7. ماليات بر املاك • مراحل اجرا ماليات بر املاك • ارزشيابي ملك • روش مبتني بر مساحت • روش مبتني بر ارزش • ويژگيها • روشهاي ارزشيابي: • Mass Appraisal • Hedonic • Self assessment

8. كاربردهاي مورد انتظار از مدل • تعيين قيمت املاك شهري به منظور خريد و يا فروش توسط شهرداري و يا ديگر نهادهاي بخش عمومي • تعيين مبنائي براي اخذ عوارض شهري توسط شهرداري • تعيين مبنائي براي قيمت گذاري خدمات شهري و مجوز ساخت • مورد استفاده در برنامه ريزي هاي شهري توسط شوراي شهر و دولت • مورد استفاده توسط ديگر نهادها مانند: دارائي، آب، برق و تلفن در اخذ عوارض و قيمت گذاري خدمات خود

9. مدل هدانيك: قيمت گذاري املاك • نظريه تقاضاي لانكستر • فرم كلي تابع هدانيك P=P(S, N) • ضرايب تابع= قيمتهاي سايه

10. ويژگيهاي بازار ملك (زمين و ساختمان) • بازار ملك بازاري پوياست و همواره در معرض تغيير است • ملك كالائيست بادوام، غير قابل انتقال و وابسته به مكان • ساختمان قابليت نوسازي و يا تغيير كاربري دارد • برخلاف ديگر كالاهاي بادوام، ملك كاربردي دو گانه دارد: مصرفي و سرمايه اي • نظر به فقدان و يا عدم كارائي بازار ديگر دارائيها، ملك عمده ترين دارائي و پس انداز خانوارها را تشكيل مي دهد • نوسانات بازار مسكن در ارتباط مستقيم با سياستگذاريهاي اقتصاديست و تحولات جمعيتي است.

11. مدل مي بايست: • ويژگيهاي اقتصادي ـ اجتماعي محله ملك را در نظر بگيرد. • تاسيسات شهري موجود در محله ملك را مد نظر قرار دهد. • ويژگيهاي ملك را در نظر بگيرد. • وابستگي زماني(Temporal dependence)قيمت املاك را در نظر بگيرد • وابستگي مكاني(Spatial dependence) قيمت املاك را در نظر بگيرد • ناهمگني مكاني (Spatial heterogeneity) را در نظر بگيرد

12. رگرسیون موزون جغرافیاییGWR

13. رگرسیون موزون جغرافیاییGWR

14. نمونه:منطقه 8 شهرداري تهران

15. متغيرها • عوامل محيط و همسايگي • میزان آلودگی هوا در محله • میزان آلودگی صوتی در محله • میزان امنیت در محله • فاصله واحد مسکونی از نزدیکترین پارک • فاصله واحد مسکونی از نزدیکترین بیمارستان • فاصله واحد مسکونی از مدرسه • فاصله واحد مسکونی از نزدیکترین مسجد • فاصله واحد مسکونی از نزدیکترین باشگاه ­ورزشی • عوامل فيزيکي • نسبت مساحت زيربناي واحد مسکوني به مساحت زمين واحد مسکوني • نوع ملك • تعداد آپارتمان در ملك • نوع معبر (عريض ترين معبر) مجاور ملك • طول بر ملك در معبر (عريض ترين معبر) مجاور • عمر بنا • مساحت آپارتمان • طبقه وقوع آپارتمان • نوع نماي ساختمان

16. پراکندگی ضریب متغیر فاصله از پارک(در شعاع ۵۰۰ متری واحدمسکونی)

17. پراکندگی ضریب متغیر فاصله از پارک(در شعاع بیش از ۱۰۰۰ متری واحدمسکونی)

18. پراکندگی ضریب متغیر طول بر ملک

19. با تشکر از بذل توجه شما