Wat draagt de woonsector bij aan plattelandsontwikkeling? Terugblik en vooruitblik. Van feiten naar uitdagingen

1. Wat draagt de woonsector bij aan plattelandsontwikkeling? Terugblik en vooruitblik. Van feiten naar uitdagingen Pascal De Decker Sint-Lucas Architectuurschool Gent/Brussel Leuven, 26 april 2012

3. SRW: vaststellingen • meerderheid: goed & betaalbaar & vanuit eigen financiële mogelijkheden • grote woonsatisfactie • …maar • zeer ruimte-verslindend • bepaalde groepen vallen uit de boot (huurders)

4. SRW: vaststellingen • Model lijkt in transitie • meer koop & renovatie dan bouw • meer stedelijk • meer projectontwikkeling & minder individueel initiatief • Botst tegen haar sociale & ruimtelijke grenzen • sociaal: geen progressie meer; groepen in problemen blijven even groot • ruimtelijk: files, betaalbaarheid wonen in steden, overstromingen

5. Wat volgt • 1, demografische ontwikkelingen Gezinsverdunning, aantal huishoudens, vergrijzing, diversiteit • 2, woningprijzen & betaalbaarheid Schaarste, polarisering • 3, ruimtelijke ontwikkelingen Reserves, mismatch stad land, typologische mismatch • 4, uitdagingen

6. demografie

7. Demografie • Groeiende bevolking  meer gezinnen  meer woningen nodig  onderschatting • Migratiehypothese • Studenten • ‘Werktoeristen’ • Overflow Brussel • Niet iedereen woont waar hij/zij staat ingeschreven (statistische realiteit=reële realiteit) • Vergrijzing: dubbele problematiek • Aangepast wonen • Locatie: niet op plaatsen waar voorzieningen zijn  zelf’werk’zaamheid daalt • Migratie • Hyperdiversiteit • Ook niet stedelijk • Aandeel/aantal gezinnen met kinderen daalt

8. Demografie • Mismatch tussen bestaande voorraad (grote eengezinswoningen) en nieuwe vraag (kleine woningen) • 1p HH 769,000 in 2008 950,000 in 2030 • 2p HH 880,000 in 2008  1,050,000 in 2030 = +350,000 (een equivalent van alles wat er bij zou moeten komen)

9. Demografie • Enkele conclusies • behoorlijke uitbreiding van de voorraad nodig • uitdaging door vergrijzing • uitdaging door externe migratie • uitdaging door toenemende differentiatie • mismatch tussen ‘wat is’ en wat ‘zou moeten/kunnen’ (woningtype, locatie, sociale samenstelling)

10. Prijs en betaalbaarheid

11. Onderscheid tussen • Prijs/prijsevolutie • Betaalbaarheid/betaalbaarheidsevolutie • Prijsstijgingen beïnvloeden niet noodzakelijk betaalbaarheid

12. prijzen

13. Prijzen • Prijsevolutie 1996-2005 • Gewone woonhuizen +265% • Appartementen +241% • Oorzaak: Schaarste? Tekort aan nieuwbouw? Tekort aan bouwgronden?

14. Prijzen • Prijsstijgingen Philippe Janssens, in Canfyn (Wonen aan 200,000€ all-in, Garant, 2011) • 1983-2010 • inflatie budget +80% • koopkracht  +55% • interestdaling  +82% • looptijdverlenging  +17% • ontleningscapaciteit: x6 • prijs van woningen: x5,98 (prijsstijgingen gaan samen met de economische fundamentals)

15. Prijzen • Andere prijsopdrijvende elementen • Beleid • Vraagondersteunende subsidies: woonbonus, meeneemrecht, fiscale amnestie, stimulering schenkingen… • Gedrag vragers • Van huur naar koop  meerwaarden • Mama/papa/oma/opa • Andere: bouwkost

16. 2010 1997 Prijzen 1985 Geografische verschillen - Bouwgrondprijzen: piramide wordt plateau  druk naar buiten + kloof stad/rand vergroot

17. Prijzen • Geografische verschillen Woningprijzen • J1985-87 • duur=krans rond Brussel, noordoosten van Antwerpen & Brugse ommeland • goedkoper=rest + Gent, Aalst-Dendermonde • J2008-10 • duur: Brugse ommeland, brede centrumzone +Antwerpen & Gent • ‘Location, location, location’: mobiliteit (stations, snelwegen)

18. Prijzen • Huurprijzen: • vlakkere evolutie dan koopprijzen • stijging afgeremd wegens lage inkomens • verzwakking van sociaaleconomisch profiel

19. betaalbaarheid

20. Betaalbaarheid Prijsstijgingen eigendomssector beïnvloeden de betaalbaarheid van de eigen woning dus niet negatief met uitz voor lage inkomens Ander verhaal voor huurders: ERI daalt Tekort aan betaalbare huurwoningen; bijna overal

21. Betaalbaarheid • Verwachtingen huurmarkt • Verdere polarisering te verwachten (gevolg van inkomenspolarisering) • Problemen bij 1 inkomens/1oudergezinnen/bejaarden • Aanbod=? • kleine verhuurders stappen eruit (ouderdom, last, extra verplichtingen)  verdere inkrimping  prijsstijgingen • investeringen in de betere segmenten (beleggingen) • sociale huur: +43.000 = consolidatiescenario • Energiefactuur? Energie-investeringen?  vrees: betaalbaarheid voor huurders verder achter uit, want nauwelijks overheidstussenkomst

22. Betaalbaarheid • Kort samengevat • Sterk stijgende prijzen • Geen noemenswaardige betaalbarheidsproblemen… voor kopers en bouwers • Voor huurders daarentegen… huurbeleid

23. RUIMTE

24. Voldoende woningen? • Voldoende bouwgrond? • Zijn vraag en aanbod op elkaar afgestemd? Ruimte

25. Verschil: 5% (=2de verblijven, kamers, frictie, structureel overschot) (=statistische realiteit) Ruimte Woningen vs Huishoudens

26. Ruimte Bouwgrond • Wat is: 2009: 41,000 ha op Ruimtelijke Uitvoeringsplannen 614,000 bouwmogelijkheden Volgens verschillende modellen ca. 25-30% van de voorraad nodig Geen tekort, wel kwalitatief/locatie-probleem • Slechts 20% in de steden (=tekort) • 30% in linten/verspreid • 50% langs uitgeruste weg

27. Ruimte

28. Ruimte Mismatch tussen stad en land • Globaal genomen gezinsverdunning • sterker in het buitengebied • parallel met vergrijzing • maar daar zijn net vooral de grote woningen aanwezig en is er een grondvoorraad om grotere woningen te bouwen  stimuleren van de bouw van alleenstaande woningen niet opportuun

29. Mismatch tussen stad en land • Steden: nood aan extra woningen/gezinswoningen, maar • in de grootsteden zijn bouwmogelijkheden schaars • in het grootstedelijk woonaanbod neemt echter vooral het aandeel appartementen toe • typologische mismatchinzake prijs(te duur voor de doelgroep waar ze op gericht zijn) Ruimte

30. Afsluitend Globaal genomen is het goed wonen in Vlaanderen Woonmodel loopt tegen zijn grenzen aan • Ruimtelijk • Sociaal • Voor een bepaalde groep blijft eigenwoningbezit onbereikbaar • Een groot deel van deze groep blijft aangewezen op private huurwoningen van slechte kwaliteit, terwijl toegang tot een betaalbare en goede woning een grondrecht is

31. Afsluitend Marges waarbinnen toekomstig woonontwikkeling kan plaatsvinden • Er is nog ruimte • Veel Vlamingen kunnen (blijvend) op eigen kracht goed en betaalbaar wonen • Dat voor iedereen binnen het bereik brengen is de uitdaging

32. Afsluitend Richtingen • Huurbeleid is nodig  opportuniteit via staatshervorming • Bevoegdheden • Middelen (woonbonus) • Andere woontypologieën promoten (kleiner, denser, centraler, zonder inleveren woonkwaliteit) • Ruimtelijk: omgaan met de mismatch • Grote woningen staan op verkeerde plek (wat met babyboomwoningen?) en kleine woningen (wat met de verkrottende stedelijke woningen?) dus ook • Iedereen gezinnen met kinderen? En niemand: lage inkomens, alleenstaanden, immigranten?