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Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

HAUS UND GRUND RHEIN-BERG E.V. Fallstricke bei Kauf einer Wohnimmobilie.

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Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

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Presentation Transcript

  1. HAUS UND GRUND RHEIN-BERG E.V.Fallstricke bei Kauf einer Wohnimmobilie Eine nützliche Information von Markus Bohlscheid und Dr. Robert Mödl Notare in Bergisch Gladbach

  2. Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf • Markus Bohlscheid Dr. Nobert Mödl ...damit es später keinen Ärger gibt...

  3. Übersicht • Vor der Beurkundung • Das Haus • Die Finanzierung • Vorbereitung des Vertrages • Der notarielle Kaufvertrag • Nach der Beurkundung • Zahlung • Übergabe • Eigentümer werden

  4. I. Vor der Beurkundung1. Das Haus • Das Traumhaus finden… • …und untersuchen: • Rechtmäßig gebaut? • Zustand • Gewährleistung ist beim Kauf eines gebrauchten Hauses meist ausgeschlossen • Deshalb sachkundig untersuchen lassen

  5. I. Vor der Beurkundung1. Das Haus • Erschließung • Zufahrt und alle notwendigen Ver- und Entsorgungsleitungen sind vorhanden? • Von der öffentlichen Straße oder abgesichert durch Dienstbarkeiten? • Straße, Kanal und Anschlüsse sind abgerechnet? Kostenrisiko Erschließungsbeiträge – Bescheinigung der Gemeinde einholen

  6. I. Vor der Beurkundung1. Das Haus • Grundstücksgrenzen: Passen Natur und Flurkarte zusammen? • Abweichende Grenzen • Überbau • Vergessene Flurstücke: Wissen Sie, was Sie kaufen? • Infrastruktur • Gut: Verkehrsanbindung, öffentliche Einrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten… • Weniger gut: Fluglärm, emissionsintensive Betriebe, nahe Mülldeponie…

  7. I. Vor der Beurkundung1. Das Haus • Der Fluch der Vergangenheit: Altlasten – Einsicht in das Altlastenkataster • Öffentlich-rechtliche Bindungen: Baulasten • Denkmalliste • Vergleichspreise (www.boris.nrw.de; Internetrecherche…) • Bei Vermietung, (teil-)gewerblicher Nutzung, Solaranlagen u.ä.: Steuerliche Folgen klären

  8. I. Vor der Beurkundung2. Die Finanzierung • Gesamtbedarf ausrechnen • Kaufpreis • Grunderwerbsteuer (seit 1.10.2011 in NRW 5 %) • Sanierung, Renovierung, Umzug • ggf. Maklerprovision (bis 3,57 %) • Notar & Grundbuchamt (insgesamt ca. 1 % für Kaufvertrag, bis ca. 1,5 % mit Finanzierung) • Finanzierungsgrundschuld: Kann im Termin für den Kaufvertrag beurkundet werden, wenn vorher beauftragt.

  9. I. Vor der Beurkundung3. Den Kaufvertrag vorbereiten • Freie Auswahl des Notars (häufig durch den Käufer) • Angaben zum Vertragsentwurf • Objekt (Grundbuchangaben) • Kaufpreis • Fälligkeit • Besitzübergang • Besonderheiten… • Vertragsentwurf prüfen (beim Kauf vom Unternehmer mindestens 2 Wochen)

  10. II. Der notarielle Kaufvertrag1. Inhalt des Vertrages • Erstes Ziel des Notars: keine ungesicherte Vorleistung • Fälligkeit des Kaufpreises erst nach • Vorliegen aller Genehmigungen • Vormerkung • Freiheit von Kreditsicherheiten des Verkäufers • Nichtausübung von Vorkaufsrechten • Räumung • Übergabe des Kaufgegenstandes und Umschreibung des Eigentums erst nach • Zahlung des vollständigen Kaufpreises • Wenn es schnell gehen soll: „Sie können mir ja schon mal den Schlüssel geben…“

  11. II. Der notarielle Kaufvertrag1. Inhalt des Vertrages • Mängel: Haftung unter Privaten i.d.R. nur für verschwiegene Mängel; deshalb: bekannte Mängel aufnehmen • Räumung und Übergabe • Mietverhältnisse • Besonderheiten: Mitverkaufte Gegenstände, Einbauküche u.ä.

  12. II. Der notarielle Kaufvertrag2. Die Beurkundung • Gesetzlich zwingend ist der gesamte Vertrag allen Beteiligten vorzulesen… • …und wird durch den Notar erläutert. • Bis zur Unterschrift kann der Text noch angepasst werden. • Gelegenheit, alle Fragen zum Vertrag und zum weiteren Ablauf zu stellen.

  13. II. Der notarielle Kaufvertrag2. Die Beurkundung • Gelegenheit, Folgefragen anzusprechen • Erbfolge • Vollmachten • Ein Partner erwirbt allein, bezahlt wird gemeinsam. • Ungleiche Beiträge…

  14. III. Nach der Beurkundung • Finanzierungsgrundschuld falls notwendig - Voraussetzung für die Auszahlung des Kredits • Veräußerung der Gebäudeversicherung anzeigen • Schnell im Briefkasten: Der Steuerbescheid • Fälligkeitsmitteilung des Notars abwarten • Zahlung mit der Bank abstimmen, vor allem bei verteilter Zahlung

  15. III. Nach der Beurkundung Besitz ist manchmal wichtiger als Eigentum: • Zum Übergabetermin: Zähler ablesen, Versorgungsverträge ummelden, Kosten abgrenzen…und einziehen • Umschreibung des Eigentums – häufigMonate später

  16. Zusammengestellt nach einem Vortrag von Dr. Robert Mödl und Markus Bohlscheid Notare in Bergisch Gladbach Am Stadion 18-24 51465 Bergisch Gladbach 02202-2933-0 www.notare-bm.de

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