III Tomtefeste med særlig sikte på feste av grunn for bolig og fritidshus

1. III Tomtefeste med særlig sikte på feste av grunn for bolig og fritidshus

2. Til disp. III 1

3. Festetomt Til disp. III 1 34/1/1 Grunneiendommen: bortfester

4. Til disp. III 1 Grunnboken Kommune: 0438 Gnr. 34 Bnr.: 1 Festenr. 1 Hjemmelsinformasjon: Eiendommen er utskilt fra: 3339 09.07.1982 REGISTRERING AV GRUNN Matrikkel: Gnr. 34 Bnr. 1 Tinglyst navn: Peder Ås 3440 15.07.1982 FESTEKONTRAKT Tinglyst navn: Lars Holm Peder Ås er eier av grunnen og bortfester Lars Holm er fester

5. Til disp. III 1 § 1. Kva lova gjeld        Lova her gjeld feste (leige) av grunn til hus som festaren (leigaren) har eller får på tomta.       Inn under lova går òg bruksrett til grunn som skal nyttast til veg, bilplass, hage eller liknande i samband med hus på festetomta. Dette gjeld òg særlege bruksrettar som bortfestaren har over framand eigedom og overlet til festaren, så langt det er tale om rettshøvet mellom festaren og bortfestaren.        Om høvet til grunneigaren der bortfestaren er leigar av grunnen, gjeld føresegnene i § 42.        Lova gjeld ikkje grunnleige der hovudføremålet er anna enn hus og bruk i samband med hus.

6. Til disp. III 2.1 Tomtefesteloven av 20. desember 1996 nr. 106. Trådte først i kraft fra 1. januar 2002 Loven endret en rekke ganger, sist endret i juni 2006 Ta med særtrykk av tomtefesteloven til eksamen

7. Til disp. III 2.1

8. Til disp. III 2.2-2.4

9. Til disp. III 2.2-2.4 § 2. Særleg om tilhøvet til nye og eldre festeavtaler        Lova gjeld for festeavtaler anten dei er inngått før eller etter at lova her tek til å gjelde, om ikkje noko anna er sagt i lova eller går fram av samanhengen. Festeavtaler som er inngått etter at lova her tek til å gjelde, er kalla nye festeavtaler.        Der det er sagt i lova eller går fram av samanhengen at føresegnene berre gjeld for nye festeavtaler eller for festeavtaler inngått etter 1975, gjeld føresegnene òg for eldre festeavtaler som vert lenga med ei avtale etter desse tidspunkta. Festeavtaler inngått etter 1975, men før 2002: Forlengelse etter 2001: Reglene for nye festavtaler får anvendelse. Festeavtaler inngått før 1976: Forlengelse etter 1975, men før 2002: Reglene for festeavtaler etter 1975 får anvendelse. Disse igjen forlenges etter 2001: Reglene for nye festeavtaler får anvendelse.

10. Til disp. III 3 § 5. Festeavtale        Avtale om tomtefeste skal gjerast skriftleg. For nye festeavtaler skal det seiast i avtala om festet gjeld tomt til bustadhus, tomt til fritidshus eller tomt til anna føremål, og tomteverdien skal opplysast.        Partane vert likevel rekna å ha bunde seg i høve til kvarandre når det er ytt og motteke vederlag for festet, eller når festaren i samsvar med ei munnleg avtale har teke over festet utan motsegn frå bortfestaren ved å ta til med arbeid på tomta eller på annan måte. Kvar av partane har i så fall krav på å få avtala sett opp skriftleg.        Så snart partane har gjort avtale, skal bortfestaren gjera det som trengst for å få halde turvande kart- og delingsforretning. Om kostnadane med dette og med gjennomføring av avtala elles, gjeld avhendingslova § 2-6 tilsvarande, så langt ikkje noko anna fylgjer av det som er avtalt.        Paragrafen her gjeld berre avtaler inngått etter 1975.

11. Til disp. III 3 Festetomt – kartforretning etter tomtefestel. § 5 tredje ledd 34/1/1 Grunneiendommen: bortfester

12. Til disp. III 4.1 - 4.3 § 7. Festetid ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus        For nye festeavtaler og avtaler som er lenga etter § 33 gjeld feste av tomt til bustadhus og fritidshus til festet vert sagt opp av festaren eller tomta vert innløyst.        For festeavtaler inngått etter 1975, men før lova her tek til å gjelde, er festetida 80 år, dersom det ikkje er avtalt lengre tid eller feste utan tidsavgrensing, eller avtalt at festet fell bort ved innløysing eller oppseiing frå festaren.        For festeavtaler inngått før 1976 gjeld det som er fastsett i avtala om festetid. Omtvistet område Tufsingen eller til festeren sier opp festeforholdet

13. Til disp. III 5 § 16. Fysisk råderett (1. ledd) Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus har festaren same fysiske råderett over festetomta til bruk innanfor festeføremålet som ein eigar har, så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt. Er det avtalt at festaren ikkje kan hogge ned tre på tomta, kan festaren likevel krevje at bortfestaren i rimeleg mon tek bort tre som hindrar utsikt eller på annan måte er til ulempe, og setje seg imot hogst av tre som bør verte ståande for trivnaden si skuld. Er det ikkje sagt noko i avtala om storleiken på tomta (punktfeste), gjeld føresegnene i andre punktum for eit areal på eitt dekar (daa), medrekna der huset eller husa står og høveleg avrunda etter tilhøva på staden.

14. Til disp. III 6.1 § 17. Overføring av festerett (1., 2. og 3. ledd)        Festaren har rett til å føre festeretten over til ein annan så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt eller festeføremålet.        Har bortfestaren teke atterhald om forkjøpsrett ved overføring av festerett og bygning, gjeld lov av 9. desember 1994 nr. 64 om løysingsrettar §§ 8 og 9.        Andre ledd gjeld tilsvarande dersom bortfestaren har teke atterhald om godkjenning ved overføring av festerett til tomt til bustadhus og fritidshus. Godkjenning til overføring av festerett kan elles berre nektast når det er sakleg grunn til det. Nektinga skal grunngjevast. Har festaren ikkje motteke skriftleg grunngjeve avslag innan to månader etter at det vart søkt om godkjenning, vert samtykke rekna som gjeve.

15. Til disp. III 7.1 – 7.2Festeavgift § 11. Forbod mot urimeleg høg festeavgift        Det kan ikkje avtalast eller krevjast ei festeavgift som er urimeleg høg i høve til det som vanlegvis vert betalt på staden ved nye feste av liknande tomter på liknande avtalevilkår. § 12. Forskotsbetaling av festeavgift        Er ikkje anna avtalt, kan bortfestaren krevje at festeavgifta skal betalast på forskot for eitt år om gongen.

16. Til disp. III 7.3 § 13. Fråskiljing av krav på festeavgift        Retten til bortfeste eller til å krevje festeavgift kan ikkje skiljast frå eigedomsretten til festetomta, utan når det gjeld krav på forfalne terminar og når det gjeld framfeste. Festetomt 34/1/1 Omtvistet område grunneiendommen Tufsingen

17. Til disp. III 7.4 § 15. Regulering av festeavgift  (1. ledd): Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus kan kvar av partane krevje at festeavgifta blir regulert i samsvar med endringa i pengeverdien sidan festeavtala vart inngått. Har festeavgifta vorte regulert, er det den avgifta som lovleg vart innkrevd etter forrige regulering, som kan bli regulert i samsvar med endringa i pengeverdien sidan det tidspunktet. Har partane tvillaust avtalt at festeavgifta skal stå uendra, eller har dei avtalt ei lågare regulering enn det som følgjer av endringa i pengeverdien, gjeld denne avtala istaden.  Festeavtale inngått 1. regulering 2. regulering  (siste ledd):Når ei festeavgift - eller høgstebeløpet - etter lov eller avtale skal bli regulert i samsvar med endringa i pengeverdien, skal reguleringa skje i samsvar med utviklinga i (den berekna) konsumprisindeksen frå Statistisk sentralbyrå. Ved regulering sidan festeavtala vart inngått i festehøve frå før 1865, skal ein regulere festeavgifta ut frå utviklinga i konsumprisindeksen frå 1865. Kommentar: Her bestemt at det for tomtefeste til bolig og fritidsbolig ikke kan avtales høyere regulering av festeavgiften enn det som følger av endringer i pengeverdien. Det kan altså ikke avtales regulering f.eks. etter tomteverdien, hvis det vil lede til en regulering som ligger høyere enn regulering etter pengeverdien

18. Til disp. III 7.4 § 15. Regulering av festeavgift (2. ledd se senere) (3. ledd gjelder andre tomtefeste enn til bolig og fritidshus) (4. ledd):  Vert partane ikkje samde om ny festeavgift og dei ikkje har avtalt eller vert samde om annan avgjerdsmåte, høyrer avgjerda under skjønn.  (5. ledd):  Avgiftsregulering kan skje kvart tiande år, om ikkje anna er avtalt. Avtala kan likevel ikkje fastsetje at reguleringa skal skje oftare enn kvart år.     (6. ledd):  Når avgiftsregulering er avhengig av at ein av partane krev det, kan kravet berre gjelde framtidige terminer.

19. Til disp. III 7.5 Overgangsregler i § 15 annet ledd for avtaler inngått før 1. januar 2002: Bestemmelsen innebærer at ved første regulering av festeavgiften etter 1. januar 2002 skal regulering skje etter reglene før lovendringen i 2004. Senere reguleringer skjer i henhold til reglene i § 15 første ledd. § 15 annet ledd: ”Er ei avtale om feste av tomt til bustadhus eller fritidshus gjort før 1. januar 2002, gjeld desse reglane for den første reguleringa som skjer frå 1. januar 2002 eller seinare: 1.Når regulering skal skje i samsvar med endringa i pengeverdien, kan bortfestaren krevje regulering i samsvar med endringa sidan festeavtala vart inngått, sjølv om festeavgifta har vore regulert før. 2.Bortfestaren kan krevje avgifta regulert i samsvar med det som tvillaust er avtalt. Men er avtala inngått 26. mai 1983 eller før, kan bortfestaren likevel ikkje krevje avgifta regulert meir enn til eit høgstebeløp om året for kvar dekar tomt eller til det beløpet som regulering i samsvar med pengeverdien ville gje. Høgstebeløpet etter andre punktum er kr 9.000 justert ved kvart årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringa i pengeverdien. Dette høgstebeløpet gjeld òg der tomta er mindre enn eitt dekar. 3.Gjer avtala at verdien av tomt utan hus er ein del av reknegrunnlaget for ny festeavgift, skal verdien ikkje bli sett høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta. 4.Har festeavgifta vorte regulert 1. januar 2002 eller seinare, kan festaren krevje ny regulering i samsvar med nr. 3 innan 1. januar 2006.”  

20. Til disp. III 8.1 § 32. Rett til innløysing av festetomt til bustadhus og fritidshus        Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida - om ikkje kortare tid er avtalt – eller når festetida er ute. Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festaren også krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus kvar gong det er gått to nye år, og ei festetomt til fritidshus kvar gong det er gått ti nye år.        Når festetida er ute for ei slik tomt som er festa bort for festaren si livstid, kan desse krevje innløysing: a)festarens ektemake, b)livsarving til festaren, c)fosterbarn som står i same stilling som livsarving, d)nokon som dei siste to åra har høyrt til same husstand som festaren. Omtvistet område Tufsingen

21. Til disp. III 8.1 § 35. Avgrensing i festarens plikt til innløysing Avtale om at bortfestaren kan krevje at festaren innløyser tomt som er festa bort til bustadhus og fritidshus før festetida er ute, er ikkje bindande for festaren. Ei slik føresegn i ei avtale inngått før 1976 gjeld likevel dersom det etter tilhøva ville vere urimeleg andsynes bortfestaren ikkje å kunne krevje innløysing.

22. Til disp. III 8.1 § 34. Unntak frå festarens rett til innløysing (2. og 3. ledd)        Ved krav om innløysing av ei festetomt til bustadhus eller fritidshus som høyrer til ein bygdeallmenning, kan bortfestaren i staden tilby festaren lenging på same vilkår som før etter § 33. Det same gjeld ved krav om innløysing av ei festetomt til fritidshus som høyrer til ein statsallmenning eller til Finnmarkseigedomens grunn i Finnmark.        Kongen kan fastsetje i forskrift at det same som i andre leddet skal gjelde så lenge tomt festa bort til fritidshus høyrer til ein landbrukseigedom og inntekta frå festearealet som høyrer til bruket, tilseier at innløysing ikkje finn stad.

23. Til disp. III 8.2 § 37. Innløysingsvilkår        Ved innløysing av tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus, skal innløysingssummen vere 30 gonger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida, om ikkje ein mindre innløysingssum er avtalt. Om ikkje anna er avtalt, kan kvar av partane likvel krevje at innløysingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal vere 40 pst. av tomteverdet på innløysingstida, med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta. jfr. § 15

24. Til disp. III 9 § 33. Lenging i staden for innløysing av festetomt til bustadhus og fritidshus I staden for å krevje innløysing av festetomt til bustadhus eller fritidshus etter § 32 når festetida er ute, kan festaren eller dei som er omfatta av § 32 andre ledd krevje lenging av festet på same vilkår som før. For feste som er lenga etter fyrste punktum gjeld § 7 fyrste ledd om festetid. § 32. (2. ledd): Når festetida er ute for ei slik tomt som er festa bort for festaren si livstid, kan desse krevje innløysing: a) festarens ektemake, b) livsarving til festaren, c) fosterbarn som står i same stilling som livsarving, d) nokon som dei siste to åra har høyrt til same husstand som festaren.

25. Til disp. III 9Forlengelse § 34. Unntak frå festarens rett til innløysing (2. og 3. ledd)        Ved krav om innløysing av ei festetomt til bustadhus eller fritidshus som høyrer til ein bygdeallmenning, kan bortfestaren i staden tilby festaren lenging på same vilkår som før etter § 33. Det same gjeld ved krav om innløysing av ei festetomt til fritidshus som høyrer til ein statsallmenning eller til Finnmarkseigedomens grunn i Finnmark.        Kongen kan fastsetje i forskrift at det same som i andre leddet skal gjelde så lenge tomt festa bort til fritidshus høyrer til ein landbrukseigedom og inntekta frå festearealet som høyrer til bruket, tilseier at innløysing ikkje finn stad.