Kurs i forvaltnings- og husleierett ved utleie av kommunalt disponerte boliger

1. Kurs i forvaltnings- og husleierett ved utleie av kommunalt disponerte boliger Med Gina Russell og Per Bonesmo

2. Har folk krav på bolig? • §3-7: Kommunen skal medvirke til å skaffe bolig til dem som ikke selv klarer det • § 27: Kommunen er forpliktet til å finne midlertidig husvære for dem som ikke klarer det selv • Behovet • Kommunenes selvpålagte forpliktelser • Føringer fra staten • Helse og omsorgstjenestelovens § 3-7 og lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen   § 15 og  § 27

3. NOU 2011:15 Rom for alleEn sosial boligpolitikk for framtida NOUen finner du her

4. Byggje – bu – leveSt.melding 17 (2012 – 2013) • http://www.regjeringen.no/nb/dep/krd/dok/regpubl/stmeld/2012-2013/meld-st-17-20122013.html?id=716661

5. Kommunalt disponerte boliger omfatter: • Kommunens utleie av boliger • Boliger kommunen eier • Boliger kommunen har leid inn • Boliger kommunen har disposisjonsrett til • Bistand ved privat leie? • Faller utenfor

6. Veien frem til kommunal bolig Søknad Vedtak Ventetid Kontrakt/ Bolig

7. For å starte med begynnelsen… • Søknad nødvendig? • Krav på svar! • Skal være skriftlig Fvl.   § 11a og   § 23

8. Enkeltvedtak? • Avgjørelser av søknader om tildeling av kommunal bolig er enkeltvedtak • Forvaltningsloven § 2 første ledd bokstav a) og b) • Sivilombudsmannens uttalelse i sak 96-0228 • Hva med tildeling av konkret bolig?

9. Hva betyr det at avgjørelsen er et enkeltvedtak? • Vanlige krav i forvaltningen gjelder • Taushetsplikt, habilitet osv. • Egne regler om enkeltvedtak • Regler om form • Regler om innhold • Klageadgang

10. Vedtak og underretning • Praktisk at dette er samme dokument

11. Vedtaket bør alltid inneholde • Begrunnelse: • Fakta i saken • Hvilke regler som gjelder • Hovedhensyn bak skjønnet • Redegjørelse for hvorfor vilkårene er/er ikke oppfylt • Konklusjon Fvl.   § 24 og   § 25

12. Litt om begrunnelser Hensikten er: • At vedtakene skal bli gode og riktige • At søkeren skal forstå hvorfor han fikk avslag/tilsagn • ”Støtte for tanken” • Grunnlag for praksis • Gi klageinstansen grunnlag for å vurdere holdbarheten hvis det kommer klage

13. Underretningen bør alltid inneholde • Begrunnelsen • Info om • Klageadgang • Klageinstans • Klagefrist • Fremgangsmåte ved klage • Info om retten til å se sakens dokumenter Fvl. § 27

14. Underretningen bør noen ganger inneholde info om: • Adgangen til å • be om utsatt gjennomføring (oppsettende virkning) • kreve sakskostnader • søke fritt rettsråd • Eventuelle vilkår ifm. søksmål • Kommunens veiledningsplikt Fvl.  § 27

15. Hva skal vi legge vekt på? • Regler i forvaltningsloven • Egne retningslinjer • Praksis • Ulovfestede forvaltningsrettslige regler • Urimelig forskjellsbehandling • Vilkårlighet • Utenforliggende hensyn

16. Litt om positive vedtak • Hvor detaljert skal vedtaket være? • Beliggenhet, størrelse, etasje, heis? • Hva hvis søker også skal ha et tjenestetilbud? • Ett felles vedtak eller to vedtak?

17. Kan kommunen sette vilkår? • Godta den boligen de får? • Godta oppfølging/trekk i trygd m.v.? • Betale gammel husleierestanse? • Hva hvis søkeren ikke godtar vilkåret?

18. Hva hvis søkeren får avslag? Vedtak Klage Ny vur- dering Klage- instans

19. Klage! • Hvem skal ta imot klagen? • Det forvaltningsorgan som har behandlet saken, fvl.  § 32 • Hvem skal avgjøre i klagesaken? • Avhengig av ordningen i kommunen, fvl.  § 28 • Kommunestyret • Formannskapet • Særskilt klagenemnd

20. Når det kommer en klage… • Er treukers-fristen overholdt? • Hvis ikke, skrive til klager og be om årsaken • Vurdere oppreisning • Ikke kan lastes • Særlige grunner • Bare innen ett år fra vedtaket ble truffet (men omgjøring av eget tiltak kan fortsatt skje) Fvl.   § 29 og   § 31

21. Underskrift på klagen • Undertegnet av en annen: • Be om at klager undertegner selv • Eller fullmakt • Ikke undertegnet • Be om at klager undertegner Fvl.  § 32

22. Avvisning • Hvis underskrift mangler eller klagen er for sen uten at oppreisning gis? • Da skal klagen avvises • Det er klageadgang på avvisningen! Fvl.   § 34

23. Klagen • Klagen må opplyse hvilket vedtak det gjelder • Må fremgå at det er en klage • Dersom det mangler opplysninger, må vi be om det – sette kort frist • Dersom det er behov for nærmere undersøkelser, må dette gjøres Fvl.  § 32 og  § 17

24. Klagebehandling i førsteinstansen • Førsteinstansen må vurdere om klagen skal avvises • Forvaltningsloven krever ikke at underinstansen vurderer realiteten på ny, MEN: • Raskere for klager • Lokale regler kan bestemme dette • Bedre å endre selv enn bli overprøvd • Sparer klageinstansen for unødig arbeid

25. Utfallet av førsteinstansens behandling • Klager får fullt medhold – saken avsluttet • Klager får delvis medhold – klager må få beskjed, ny tre ukers frist • Vedtaket opprettholdes - saken må forberedes og sendes til klageinstansen • Klagen avvises – klagerett på avvisnings-vedtaket   Førsteinstansen kan i klagebehandlingen bare endre vedtaket til FORDEL for klageren!

26. Hva kan det klages på? • Avslag • Ny søknad • Forlengelse (ny kontrakt) • Bytte

27. Også tilsagn kan det klages på • EKSEMPLER: • Egnethet: type bolig/antall rom/fysisk tilgjengelighet • Leietidens lengde • Eventuelle vilkår • Bortfall – hvis strykes fra ventelista

28. Utfallet av en klagesak • Klagen avvises • Klagen tas ikke til følge • Vedtaket oppheves • Vedtaket omgjøres

29. Veien frem til kommunal bolig Søknad Vedtak Ventetid Kontrakt/ Bolig

30. Når kontrakt er inngått Kontrakt Husleie- loven I leietida Opphør av kontrakt Fravikelse

31. Hamskifte Fra boligsøker til leietaker Fra søknadsbehandler til utleier

32. Tildeling av bolig • Hvordan foregår det? • Forvaltningsvedtak? • Fra tildeling til kontrakt • Hva hvis søker takker nei?

33. Gjelder forvaltningsloven? Alminnelige saksbehandlingsregler? Habilitet? Taushetsplikt? ”Noens personlige forhold” Forvaltningsvedtak?

34. Hva regulerer leieforholdet? Husleieloven Husleieavtalen

35. Når gjelder husleieloven? • Gjelder bruksrett til husrom mot vederlag • Gjelder ikke når hovedformålet er noe annet enn bruksrett til husrom Husleielovens   § 1-1

36. Hva inneholder husleieloven? • Et sett med regler som regulerer utleier og leietakers plikter og rettigheter i leieforholdet. • Loven kan ikke fravikes ved avtale til ugunst for leietaker med mindre lovteksten gir adgang til det. • Husleielovens  § 1-2

37. Hovedpunkter i en leiekontrakt Kontraktspartenes navn Identifisering av boligen Husleia Kontraktslengde Hjemmel utkastelse hvis husleie ikke betales Hjemmel utkastelse når kontrakt utløpt Husk underskrifter

38. To hovedtyper kontrakter • Tidsbestemt kontrakt. Minimum 3 år. • Tidsubestemt med oppsigelsesfrist • Kan avtales at tidsbestemt kontrakt kan sies opp i leieperioden. • Oppsigelsestiden kan fravikes til ugunst for leietaker. Husleielovens Kapittel 9. Leieforholdets varighet – opphør

39. Husleie • Må være et bestemt beløp • Kan fastsettes i annet enn penger • Kan avtale innkreving av utleiers utgifter til elektrisitet og brensel (vann og avløp) forholdsmessig fordelt. • Husleielovens   § 3-1

40. Husleiefastsetting - Leieprisvern • Ikke urimelig i forhold til: • Tilsvarende utleieforhold • På avtaletidspunktet • For liknende husrom • Ved ny utleie • På liknende avtalevilkår = Markedsleie Husleielovens   § 4-1

41. Indeksregulering • Ikke mer enn endring i konsumprisindeks • Iverksettes tidligst ett år etter siste fastsetting • Den annen part må gis 1 mnd skriftlig varsel Husleielovens   § 4-2

42. Gjengs leie • Gjelder regulering i leieperioden • Leienivået for liknende husrom • På liknende avtalevilkår • På iverksettingstidspunktet • Hvert 3. år med 6 mnd skriftlig varsel • Husleielovens   § 4-3

43. Forskjellen på markedsleie og gjengs leie

44. Nærmere om husleieregulering Indeksregulering: Gjengs leie:

45. Depositum • Skal sikre utleiers krav på skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking • Settes på særskilt konto i leiers navn • Så lenge leieforholdet varer, jf. dog renter Husleielovens   § 3-5

46. Depositum forts. • Skyldig leie utbetales utleier med mindre leietaker ikke reist søksmål innen 5 uker • Utbetaling iht skriftlig samtykke, dom. • Betaling til leietaker hvis ikke krav 5 uker Husleielovens   § 3-5

47. Vedlikeholdsansvar Loven pålegger utleier hovedansvaret for vedlikehold Leietaker skal vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosett, elektriske kontakter/brytere, varmtvannsbeholder, inventar. Loven kan fravikes gjennom husleieavtalen Husleielovens   § 5-3

48. Ro og orden • Loven pålegger utleier å opprettholde vanlig ro og orden. Kan fravikes i avtale. • Leieren har plikt til å følge vanlige husordensregler og rimelige påbud for sikring av god husorden. • Leietaker kan holde dyr selv om utleier har nedlagt forbud, forutsatt gode grunner og ikke til ulempe for utleier eller øvrige brukere Husleielovens   § 5-2

49. Tilleggsavtaler Vanlig innhold i tilleggsavtaler Må ta i mot oppfølging Må følge behandlingsopplegg Holdes atskilt fra husleieavtalen Nytteverdien?

50. Utleiers adgang til boligen Boligen er leietakers egen heim Tilsyn med boligen Melding i rimelig tid Nødrett Husleielovens   § 5-6