P LAN ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIĄ

1. PLAN ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIĄ

2. Istota i funkcje planu zarządzania Plan zarządzania jest wizytówką zarządcy świadcząc o jego umiejętnościach identyfikowania celów i priorytetów właściciela oraz budowania realistycznej strategii dla ich realizacji. Plan nie jest jeszcze dowodem na skuteczność wykonawczą zarządcy, albowiem zweryfikuje to dopiero jego działalność operacyjna. Prezentacja planu zarządzania właścicielowi może skutkować przyjęciem planu w całości lub wprowadzeniem do niego wzajemnie uzgodnionych zmian. Niektórzy właściciele mogą nie godzić się na dodatkowe inwestycje i zaakceptują - poza wydatkami bieżącymi - tylko wydatki na bieżącą konserwację. Inni mogą dopuścić inwestowanie, ale tylko w zakresie gotówki generowanej przez nieruchomość tak, aby nie dokładać do nieruchomości i nie zaciągać nowych kredytów.

3. Plan spełnia szereg funkcji: diagnostyczną, prognostyczną, doradczą, strategiczną, akwizycyjną, negocjacyjną, kontrolną rozliczeniową.

4. Dlatego też plan powinien być pojemny, a jego zawartość wystarczająca dla spełnienia tych funkcji. Plany zarządzania odnoszą się zarówno do nieruchomości inwestycyjnych – gdzie właściciel nie będący użytkownikiem nieruchomości dąży do realizacji celów finansowych, jak też do nieruchomości “właścicielskich” – gdzie właściciel będący użytkownikiem nieruchomości dąży do realizacji celów użytkowych. Odnosi się również do nieruchomości mieszkaniowych, gdzie właściciel realizuje cele publiczne poprzez działania właścicielskie (gmina, zakład pracy, instytucja).

5. Realizację celów właściciela można ująć w dwóch zasadniczych strategiach, jeżeli właściciel je dopuszcza: • zachowawczej • (b) rozwojowej. • Ostateczny wybór strategii należy do właściciela, ale zarządca powinien zaproponować alternatywne strategie chyba, że właściciel od razu wskaże na jedną z nich. • Strategia zachowawcza zakłada, że zarządca przyjmuje zastaną strukturę majątkowo-kapitałową poprzez kontynuację i doskonalenie dotychczasowego sposobu zarządzania. • Strategia rozwojowa zakłada dla odmiany, że zarządca proponuje zmianę zastanej struktury majątkowo-kapitałowej wraz z stosownym sposobem zarządzania.

6. ZAWARTOŚĆ PLANU ZARZĄDZANIA Spełnienie szeregu funkcji oraz przyjęcie wariantowych strategii realizacji celów ogólnych i szczegółowych, jak też długoterminowa perspektywa zarządzania strategicznego oznaczają, że potrzebne jest przygotowanie obszernego dokumentu wg przyjętej sekwencji etapów. Formalne wymogi, co do ramowej zawartości planu zarządzania zostały określone przez Państwową Komisję Kwalifikacyjną w styczniu 2000r Mimo wielu postulatów organizatorów kursów, praktyk zawodowych i postępowań kwalifikacyjnych, przedstawiony poniżej schemat nie został oficjalnie zmieniony. Należy zatem przyjąć, że na potrzeby postępowań kwalifikacyjnych, kandydaci są zobowiązani do przygotowania planów wg poniższego zestawienia.

7. Strona tytułowa Strona tytułowa powinna zawierać przynajmniej takie elementy jak: 1. Nagłówek: plan zarządzania dla nieruchomości określonej ew. nazwą i adresem włącznie z jej podstawowym rodzajem (np. kamienica czynszowa, budynek biurowy itp.) 2.Zdjęcie pokazujące najbardziej charakterystyczną sylwetkę nieruchomości (np. narożnik wraz z dwoma skrzydłami kamienicy narożnej); 3. Adres ewidencyjny: numer działki, obrębu, dzielnicy ewidencyjnej; 4. Autora planu zarządzania, 5. Datę (miesiąc, rok) i miejsce opracowania.

8. SPIS TREŚCI:  I. WSTĘP Cele opracowania planu i oczekiwania właściciela  II. PODSTAWOWE INFORMACJE O NIERUCHOMOŚCI 1. Stan prawny nieruchomości i status właściciela (przedmiot, podmiot i obciążenia) 2. Lokalizacja ogólna - przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego 3. Lokalizacja szczegółowa 4. Opis i stan techniczny budynków i budowli. 5. Charakterystyka nieruchomości 6. Zawartość dokumentacji nieruchomości 7. Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości. 8. Określenie potrzeb remontowych 9. Obecny sposób zarządzania nieruchomością. 10. Podsumowanie i wnioski

9. III. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 1. Określenie zasięgu rynku 2. Klienci - potrzeby preferencje i upodobania. 3. Konkurencyjne nieruchomości. 4. Analiza porównywalnych nieruchomości 5. Posumowanie i wnioski IV. BIEŻĄCA ANALIZA FINANSOWA 1. Przychody i koszty - specyfikacja poszczególnych pozycji i wartości łącznych. 2. Możliwości zwiększenia przychodów oraz zmniejszenia kosztów 3. Potencjalne źródła finansowania 4.Określenie wartości nieruchomości 5. Podsumowanie i wnioski V. ANALIZA STRATEGICZNA 1. Mocne i słabe strony nieruchomości 2. Określenie wariantów postępowania

10. VI. OCENA WARIANTÓW POSTĘPOWANIA 1. Skutki wdrożenia poszczególnych wariantów 2. Wskazanie wariantu optymalnego. VII. PLAN REALIZACJI WSKAZANEGO WARIANTUZ UWZGLĘDNIENIEM EWENTUALNYCH ZAGROŻEŃ. VIII. PODSUMOWANIE PLANU I WNIOSKI KOŃCOWE

11. Proces sporządzania planu zarządzania Pierwszym etapem jest upewnienie się, że zarządca i właściciel określili w sposób wzajemnie zrozumiały cele planu i oczekiwania właściciela oraz rolę zarządcy w realizacji tych celów. Drugim etapem jest pełna identyfikacja stosownych podstaw prawnych oraz zebranie właściwych informacji podmiotowych i przedmiotowych dotyczących majątku nieruchomości. Trzecim etapem jest przeprowadzenie analizy i diagnozy stanu obecnego określonych podmiotów i przedmiotów. Czwartym etapem jest analiza regionalnego i lokalnego otoczenia rynkowego przedmiotowej nieruchomości.

12. Piątym etapem jest analiza dotychczasowych wyników finansowych oraz sporządzenie prognozy uwzględniającej pozyskaną wiedzę o otoczeniu rynkowym oraz przy założeniu zastanej struktury funkcjonalnej oraz majątkowo-kapitałowej. Szóstym etapem jest analiza strategiczna oraz określenie możliwych wariantów strategii dalszego działania. Siódmym etapem jest ocena wariantów i wskazanie na zalecany wybór strategiczny. Ósmym etapem jest przygotowanie planu realizacji zalecanego wariantu z uwzględnieniem zagrożeń. Dziewiątym etapem jest podsumowanie planu i przedstawienie wniosków końcowych w formie “podsumowania dla właściciela” (zamieszczonego na początku planu).

13. I WSTĘP Cele opracowania planu i oczekiwania właściciela Najkrócej rzecz ujmując, można stwierdzić, że wstęp powinien być streszczeniem menadżerskim opracowania, który w zwięzłej formie scharakteryzuje istotę planu. Bez względu na formę i treść, wstęp powinien bezpośrednio przywoływać cele, przesłanki, ipriorytety strategiczne określone przez właściciela.

14. Właściciel nieruchomości jest przede wszystkim zainteresowany wynikami zbiorczymi wariantowych strategii działania oraz wnioskami odnośnie przyjętych celów i oczekiwań. Dlatego też podsumowanie powinno znaleźć się na początku dokumentu planu zarządzania, co nie jest sprzeczne z wymaganą formalnie strukturą planu podaną wyżej. Powinno być zredagowane w sposób czytelny dla właściciela uwzględniając preferowane przez niego formy prezentacji. Właściciel może być bowiem osobą fizyczną – typowym właścicielem użytkownikiem, nie znającą się na zawodowych szczegółach zarządzania nieruchomościami, ale może też być profesjonalnym inwestorem rynku kapitałowego.

15. Finansowe wskaźniki efektywności inwestycji nie będą interesować właściciela-użytkownika, ale będą z kolei w centrum zainteresowania właściciela-inwestora. Nieruchomość może być zabudowana małym budynkiem mieszkalnym, ale może też być zabudowana biurowcem czy centrum handlowym. Treść i forma podsumowania będą więc zależeć w dużym stopniu od rodzaju i skali nieruchomości oraz od rodzaju właściciela.

16. Stosownym więc będzie, krótkie zaprezentowanie obecnego stanu nieruchomości oraz charakterystyka proponowanych wariantów postępowania. Przykładowo, możemy mieć do czynienia z kamienicą czynszową w X, co do której właściciel zwrócił się o zaproponowanie planu zarządzania jako oferty do przejęcia jej w zarząd. Przygotowany plan zarządzania będzie podstawą do negocjacji umowy między właścicielem i zarządcą, a przy jego przyjęciu przez właściciela ma pełnić funkcję diagnostyczną, prognostyczną, strategiczną i sprawozdawczą. Plan ma odnosić się do aspektów prawnych, technicznych, rynkowych oraz finansowych. Nie ma być nadmiernie szczegółową inwentaryzacją informacji o nieruchomości, którą właściciel posiada i bardzo dobrze zna.

17. Właściciel oczekuje, że przygotowany plan zarządzania pomoże mu optymalnie dostosować się do zmieniających się uwarunkowań rynku czynszowego. • Jednocześnie właściciel chciałby przyśpieszyć należytą konserwację budynku dzięki oczekiwanym zwiększonym przychodom oraz rozważyć potencjalne korzyści finansowe z inwestycji w adaptację strychu skoordynowaną z pracami konserwacyjnymi. • W związku z tym właściciel pragnie rozważyć i porównać dwa kierunki strategiczne na najbliższe lata: • strategię zachowawczą nastawioną na utrzymanie nieruchomości w nie pogorszonym stanie, oraz • (b) strategię rozwojową nastawioną na stworzenie wartości dodanej poprzez adaptację poddasza przy zwrocie nakładów nie później niż po 5 latach i wewnętrznej stopie zwrotu nie niższej niż 20%.

18. PODSTAWOWE INFORMACJE O NIERUCHOMOŚCI Właściwe opracowanie zaczynać się powinno od zebrania, przeglądnięcia i usystematyzowania dostępnych informacji podmiotowych i przedmiotowych związanych z nieruchomością. Systematyzacja tych informacji powinna przyjąć następujący zakres:

19. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI Stan prawny nieruchomości może być jasny z jednym właścicielem wpisanym do księgi wieczystej, ale może być znacznie bardziej skomplikowany włącznie z stanem niewyjaśnionym. Rozpoznanie tego stanu nie musi być tylko ciekawostką prawną, ale może rzutować na kierunek i swobodę kształtowania strategii zaproponowanej w planie zarządzania. Większa liczba współwłaścicieli, w tym częściowo zamiejscowych, może wykluczyć możliwość przyjęcia strategii rozwojowej wymagającej nakładów, a w szczególności posłużenia się kredytem inwestycyjnym. Jeszcze trudniej będzie podejmować działania rozwojowe oparte na kredycie przy niewyjaśnionym stanie prawnym, w tym przy braku założonej księgi wieczystej czy tzw. zbioru dokumentów.

20. W tej części planu zarządzania powinno się przedstawić przede wszystkim informacje wynikające z zapisów w księdze wieczystej dotyczące stanu własności. Istotne są również inne aspekty stanu prawnego, jak obciążenia prawami rzeczowymi, jak hipoteki, służebności czy też wzmianki w księdze wieczystej. Może również się zdarzyć, że granice działki czy działek nie są jednoznaczne, co wymaga ponownych pomiarów geodezyjnych, ustalania granic z sąsiadami itp. W razie bardziej skomplikowanych sytuacji zarządca może zlecić rozpoznanie stanu prawnego specjaliście prawnemu lub geodezyjnemu. Przykładowo, nieruchomość przedmiotowa ma od roku 1994 jednego właściciela, którym jest nieletnie dziecko. W związku z tym rodzice sprawują rolę przedstawicieli ustawowych właściciela, co nakłada na nich obowiązek ustawowy starannego zarządu majątkiem nieletniego dziecka. Oznaczać to może utrudnione zaciąganie kredytów inwestycyjnych na realizację strategii rozwojowej.

21. Przykładowo, nieruchomość przedmiotowa ma od roku 1994 jednego właściciela, którym jest nieletnie dziecko. W związku z tym rodzice sprawują rolę przedstawicieli ustawowych właściciela, co nakłada na nich obowiązek ustawowy starannego zarządu majątkiem nieletniego dziecka. Oznaczać to może utrudnione zaciąganie kredytów inwestycyjnych na realizację strategii rozwojowej.

22. LOKALIZACJA OGÓLNA Lokalizacja ogólna jest jednym z podstawowych parametrów nieruchomości, na co zwracają uwagę zarówno właściciele jak i użytkownicy. Każda miejscowość ma swój specyficzny podział geograficzny na lokalizacje ogólne. Nieruchomość przedmiotowa znajduje się w pewnej części miasta, co stanowi częściowo o atrakcyjności jej położenia, a co za tym idzie o potencjalnej dochodowości, łatwości wynajęcia itp. Określenie lokalizacji ogólnej powinno odnosić się do przyjętego zwyczajowo podziału geograficznego miejscowości. Może również lokalizować nieruchomość względem ogólnie znanych miejsc, takich jak rynek, dworzec kolejowy czy kościół lub inna instytucja typu uczelnia, urząd miasta itp.

23. Poza informacją opisową miarodajnym sposobem identyfikacji lokalizacji ogólnej jest zamieszczenie wycinka planu miejscowości z czytelnym zaznaczeniem lokalizacji nieruchomości. Dobrze, gdy tło planu miasta pokazuje granice rozpoznawalnych części miasta. Bardzo istotnym jest zaprezentowanie lokalizacji nieruchomości na tle miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i stwierdzenie, jaki jest sposób wykorzystania nieruchomości w tym kontekście. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego lokalizuje nieruchomość funkcjonalnie na skali rodzaju oraz intensywności wykorzystania, a więc przydziela ją niejako do właściwego segmentu rynku nieruchomości posiadającego określoną specyfikę.

24. LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA Lokalizacja szczegółowa odnosi się do położenia działki względem osi ulicy oraz usytuowanie zabudowań. Przydatna może być tutaj mapka pokazująca wielkość, kształt i topografię gruntu oraz usytuowanie zabudowań. Powinno to być opatrzone informacją opisową wraz z komentarzem, co do funkcjonalności, dostępności takiego kształtu działki i rozlokowania zabudowań. Istotnym jest również wyposażenie działki w media. Lokalizacja szczegółowa, to również zagospodarowanie najbliższego sąsiedztwa określające dostęp do udogodnień publicznych, sklepów, parkingów, banków czy szkół. Wybór parametrów sąsiedztwa jest uzależniony od rodzaju nieruchomości i jej użytkowników.

25. Przykładowo, lokalizacja ogólna może być zapisana jako: kamienica czynszowa w drugiej strefie śródmiejskiej ścisłego centrum miasta między Dworcem Głównym, Akademią Ekonomiczną, przelotową ulicą Lubicz, a Rondem Mogilskim. Nieruchomość jest oddalona od Rynku Głównego w linii prostej o ok. 1.500 m oraz ok. 500 m na wschód od głównego dworca kolejowego i autobusowego. Nieruchomość jest odległa o ok. 100 m od przystanków komunikacji miejskiej (tramwaje, autobusy) przy ulicach Lubicz i Rakowickiej, wzdłuż których istnieją ciągi małych sklepików i punktów usługowych. Po przeciwnej stronie ulicy Lubicz stoi kilka biurowców włącznie z niedawno otwartym biurowcem klasy A.

26. OPIS I STAN TECHNICZNY BUDYNKÓW I BUDOWLI Opis nieruchomości należy również przedstawić od strony technicznej budynków i budowli. Wymaga to najczęściej ekspertyzy budowlanej wykonanej przez uprawnionego rzeczoznawcę budowlanego, chyba, że autor planu posiada stosowne uprawnienia. Do tego można dodać subiektywne oceny wyrażone przez właściciela lub zarządcę. Celem tego rozdziału jest orientacja o stopniu zużycia obiektu istniejącego na przedmiotowej nieruchomości

27. Dlatego też należy podać krótką charakterystykę np. fundamentów, ścian konstrukcyjnych, stropów, klatek schodowych, ścian działowych, wykończenia zewnętrznego (izolacje przeciwwilgociowe, izolacje termiczne, izolacje akustyczne, stolarka okienna, drzwiowa) instalacji budynku (wodno-kanalizacyjną, ciepłej wody, centralnego ogrzewania, indywidualnego ogrzewania, elektryczną, gazową, telefoniczną itp. )

28. Bardzo ważna jest również ocena stanu technicznego budynku dotycząca stopnia zużycia, gdyż w głównym stopniu determinuje zakres planowanych prac remontowych (okresowych, kapitalnych) modernizacyjnych czy wręcz inwestycji. Forma i stan techniczny budynku stanowią osnowę dla rozwiązań funkcjonalnych, które znajdują wyraz w podziale na różne rodzaje powierzchni i ich kompozycję względem ciągów komunikacyjnych (korytarze, klatki schodowe, wejścia, podwórko) oraz wzajemnie. Można posłużyć się również opisem graficznym (np. rysunki rzutów pięter) pokazującym rozkład lokali (np. w amfiladzie) oraz ich usytuowania względem innych powierzchni.

29. Działka zabudowana jest budynkiem narożnym wzniesionym w latach 1899-1901 z przeznaczeniem na funkcję mieszkaniową i możliwymi powierzchniami handlowymi na parterze (szczególnie pomieszczenie narożne). Kubatura zrębu wynosi 3.830 m3. Wysokość budynku do zrębu wynosi 11,1 m. Z rysunków architektonicznych znajdujących się w archiwum budynków miasta wynika, że wykończenie fasady miało być znacznie bogatsze niż aktualne. Budynek z racji wieku oraz formy architektonicznej wpisany jest na listę zabytków. Budynek jest dwupiętrowy (trzy-kondygnacyjny) podpiwniczony pod całym rzutem budynku. Konstrukcja: ściany nośne piwnic i części nadziemnej z cegły pełnej na zaprawie wapiennej. Posadzki w piwnicach są betonowe, aktualnie lekko wilgotne.

30. Strop nad piwnicą i sienią oraz klatką – sklepienie ceglane. Balkony płytowe na dźwigarach stalowych. Klatka schodowa kamienna, stopnie wspornikowe. Stropy nad parterem i piętrami drewniane, belkowez pułapem, podsufitką i polepą. Więźba dachowa drewniana kryta papą na deskowaniu, rynny, rury spustowe z blachy ocynkowanej. Wentylacja grawitacyjna. Elewacja zewnętrzna budynku wymaga renowacji w ciągu najbliższych pięciu lat – gdzieniegdzie widoczne ubytki w zaprawie tynkowej, kolor wyraźnie wyblakły. Wykończenie: podłogi z desek na legarach, w pokojach klepka, w sieni płytki terrakota. Stolarka okienna pół-skrzynkowa, letnia i zimowa, Stolarka drzwiowa płycinowa pełna – ogólnie w złym stanie, nie wymieniana od 1945 r. Tynki wewnętrzne gładkie, zewnętrzne – od podwórka – gładkie, fronty cegła spoinowa.

31. Ogólny stan techniczny budynku został określony w ekspertyzie z marca 2009r jako wymagający znaczących napraw i renowacji. Stopień zużycia określono na 50%. Od tego czasu właściciel przeprowadził szereg remontów dotyczących dachu, rynien i rur spustowych oraz zamknął system gazowniczy w budynku z powodu obawy na bezpieczeństwo. Wymieniono również część instalacji elektrycznej w niektórych mieszkaniach i w piwnicy oraz rozpoczął wymianę pionów instalacji elektrycznej. Odmalowano klatkę schodową oraz zainstalowano domofon. W załączniku znajdują się wyciągi z niedawnej ekspertyzy.

32. Średnioważony stopień zużycia budynku oblicza się najczęściej wg podanego niżej wzoru: Sz = Σ Ai x Szi/100 gdzie: Az - to % udział danego elementu w koszcie budowy obiektu Szi - zniszczenie danego elementu w %

33. CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI Charakterystyka techniczna i funkcjonalna nieruchomości zawiera najbardziej istotne atrybuty i nie jest inwentaryzacją wszelkich informacji, nie należy więc, przesadzać z nadmierną szczegółowością, a więcej szczegółów można zebrać w załączniku. Do najbardziej istotnych należą: - rok budowy, - daty remontów kapitalnych, - wielkość i kompozycja budynku, - sposób użytkowania, - powierzchnia (całkowita, użytkowa), - kubatura, Ważnymi informacjami są dane dotyczące gruntu: - infrastruktury (wyposażenia w media) - powierzchni zabudowy, - nasadzenia i zadrzewienia działki oraz - ewentualne ograniczenia, co sposobu wykorzystania terenu.

34. Powierzchnia całkowita budynku wynosi 1.057 m2, powierzchnia użytkowa 857,9 m2 w tym podział funkcjonalny jest następujący: 823,1 m2 powierzchnia lokali mieszkalnych oraz 34,8 m2 powierzchnia lokalu użytkowego. W budynku mieści się 20 lokali mieszkalnych oraz 1 lokal użytkowy na parterze narożnika. Dostęp do mieszkań jest możliwy od strony jednej klatki schodowej nie wyposażonej w windę. Rysunki poszczególnych rzutów kondygnacji zamieszczone są w załącznikach

35. ZAWARTOŚĆ DOKUMENTACJI NIERUCHOMOŚCI Istniejąca dokumentacja dotycząca nieruchomości może być bardzo różna zarówno pod kątem ilości jak i jakości. Podstawową dokumentacją jest identyfikacja stanu prawnego w formie wypisu z księgi wieczystej określającego właściciela, granice nieruchomości oraz obciążenia. Szczegółowy opis gruntu będzie zawarty w wypisie z ewidencji gruntów i budynków. Dane techniczne będą zwarte z kolei w książce obiektu budowlanego. Jej częścią będą również ekspertyzy, badania i orzeczenia oraz protokoły pokontrolne (instalacji, wentylacji itp.) wraz z ich zaleceniami dotyczącymi napraw i remontów.

36. Dla starych budynków mogą istnieć plany architektoniczne i budowlane w archiwum miejskim. Dokumentacja ta nie zawsze będzie w posiadaniu właściciela nieruchomości. W tej części planu należy podać informacje o stanie fizycznym dokumentacji, miejscu przechowywania i osobach odpowiedzialnych za przechowywanie. Istotna jest również informacja o osobie odpowiedzialnej za aktualizacje dokumentów.

37. Przykładowo, właściciel nieruchomość posiada: • 1. Dokumentację prawną: • odpis z księgi wieczystej • wyrok sądu o nabyciu spadku • umowy z najemcami • umowy z dostawcami mediów • pozwolenie na użytkowanie • 2.Niekompletną dokumentację techniczną. Aktualnie w posiadaniu właściciela znajdują się: • ·      Archiwalne plany architektoniczne budynku • ·      Mapa sytuacyjno-wysokościowa (z r. 2000) • ·      Dokumentacja instalacji wodno-kanalizacyjnej, • ·      Ekspertyza urządzeń grzewczo-kominowych (grudzień 1999) • ·      Ekspertyza konstrukcyjno-budowlana (z r. 2000)

38. . 3. Dokumentację finansową: ·        Umowę o założeniu rachunku bankowego ·        Wyciągi z konta bankowego ·        Polisę ubezpieczeniową ·        Dowody wpłat czynszu i opłat niezależnych od właściciela ·        Bieżące faktury i rachunki stanowiące koszt uzyskania przychodu

39. SPOSÓB ZAGOSPODAROWANIA I WYKORZYSTANIA NIERUCHOMOŚCI  Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości stanowi istotnym czynnik rynkowy. Dla rynku ważne jest, kto i na co wykorzystuje poszczególne części nieruchomości. Jest to związane częściowo z kształtem i stanem technicznym, częściowo z dozwolonym przeznaczeniem w planie zagospodarowania, a częściowo z popytem rynkowym na daną funkcję. Istotne są również umowy, które umożliwiają i regulują dany sposób wykorzystania, albowiem to na ich podstawie powstają przychody czynszowe należne nieruchomości. Dlatego autor planu zarządzania, powinien poświęcać sporo uwagi tej problematyce zadając sobie krytyczne pytanie: czy funkcja, czas i położenie pasują do siebie wzajemnie?

40. Istnienie nieruchomości na rynku jest bowiem syntezą trzech czynników (funkcja, czas, położenie) podczas, gdy forma i stan techniczny są traktowane bardziej instrumentalnie. Z biegiem czasu funkcja może stawać się mniej adekwatna dla danego położenia i należy poszukiwać innej, bardziej opłacalnej funkcji dla konkretnego położenia nieruchomości. Tak więc, nieruchomość zbudowana dla danej funkcji nie koniecznie musi być wykorzystywana w tej funkcji przez cały okres istnienia.

41. Przykładowo, w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość jest przeznaczona na funkcję o symbolu M2U, co oznacza budownictwo mieszkaniowe średniej intensywności (współczynnik intensywności 1,2 do 1,7) z dozwolonymi funkcjami komercyjnymi. Możliwe jest zarówno powiększenie funkcji komercyjnych jak i mieszkaniowych w obrębie przedmiotowej nieruchomości. Powierzchnie poszczególnych lokali mieszkalnych rozkładają się następująco:

43. . Powierzchnia jedynego lokalu użytkowego, usytuowanego na parterze narożnika budynku wynosi 34,8 m2. Ogólny stan techniczny lokali jest różny, a ich opis znajduje się w załączniku. Ponadto istnieją pomieszczenia w piwnicy, gdzie użytkownicy mają swoje komórki, a właściciel posiada lokal, w którym przechowuje sprzęt i materiały związane z bieżącym dozorem i konserwacją budynku. Na poddaszu znajduje się pomieszczenie, w którym składowane są pozostawione meble.  Kamienica zasiedlona jest lokatorami z decyzjami administracyjnymi (szczególny tryb najmu) oraz studentami z czasowo ograniczonymi umowami najmu. Z ogólnej liczy 20 lokali 9 jest wynajmowanych na podstawie decyzji administracyjnych, a 8 jest wynajmowanych wg umów wolnorynkowych. Ponadto pomieszczenie narożne na parterze (34,8 m2) zajęte jest przez stację rozdzielczą z czynszem umownym płaconym przez zakład energetyczny.

44. . Wysokość czynszu administracyjnego ustalana jest w oparciu o stawki obowiązujące wg ustawy o ochronie praw lokatorów. Wysokość czynszu umownego ustalana jest w oparciu o coroczne negocjacje. Poza czynszem (decyzja, umowa) użytkownicy płacą również opłaty za świadczenia, które właściciel nalicza za wodę, energię elektryczną (oświetlenie części wspólnych) oraz wywóz odpadów. Szczegółowe zestawienie czynszów i lokali zamieszczono w załączniku.

45. . OKREŚLENIE POTRZEB REMONTOWYCH Charakterystyka techniczna i funkcjonalna oraz opis stanu zabudowań dostarczy informacji o zakresie koniecznych remontów, które mogą już być zaplanowane lub wymagają takiego zaplanowania. Przy tej okazji może również być planowana modernizacja oraz związana z nią przebudowa i rozbudowa. Może to być wyraźnym oczekiwaniem właściciela lub sugestią ze strony autora planu zarządzania. Określenie potrzeb remontowych powinno być podzielone na dwa etapy. Pierwszy, określający konieczne prace wynikającymi z kontroli i ewentualnych nakazów, które to prace możemy określić mianem umożliwiających utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz drugi, zawierający propozycje prac pozwalających na zwiększenie wartości nieruchomości lub zyskowności.

46. . Na szczególną uwagę zasługuje drugi etap, który jest poniekąd wprowadzeniem do wariantu rozwojowego przedstawionego w dalszej części planu i zawiera propozycje działań fakultatywnych właściciela, który uznał już ich celowość lub rozważającego takie możliwości i oczekującego stosownych wniosków w planie zarządzania. Należy pamiętać o tym, aby przedstawione propozycje prac były zaprezentowane wraz z kalkulacją określającą niezbędne nakłady finansowe.

47. . Przykładowo, dla przytaczanej nieruchomości właściciel przeprowadził w ciągu ostatnich lat remont czterech lokali po ich zwolnieniu przez użytkowników. Odświeżono i wymalowano klatkę schodową. Uporządkowano powierzchnię podwórka. Wykonano wymianę przewodów elektrycznych w piwnicy, a obecnie prowadzona jest wymiana instalacji elektrycznej w pionach (zob. załącznik). Jest to związane z wyłączeniem budynku z zasilania gazem z powodu nieszczelnej instalacji gazowej, co spowodowało konieczność przejścia wszystkich najemców na korzystanie z energii elektrycznej. Zwiększone obciążenie instalacji elektrycznej wymaga całkowitej wymiany jej pionów zapewniając jednocześnie większe bezpieczeństwo (niż gaz) oraz umożliwia przeprowadzenie planowanej adaptacji strychu. Właściciel przeprowadził również częściowy remont dachu (zob. załącznik) oraz remont kanałów wentylacyjnych i kominów (zob. załącznik).

48. . Nie mniej jednak ogólny stan kamienicy wymaga szeregu zabiegów konserwacyjnych, aczkolwiek stan ten nie odbiega od kamienic w tej lokalizacji. Chcąc zrealizować cele wskazane przez właściciela nieruchomości w okresie najbliższych 3 lat należałoby podjąć szereg prac remontowych. Ekspertyzy dokonane w ostatnich latach wskazują na konieczność przeprowadzenia dalszej renowacji reszty połaci dachu oraz kominów. Konieczna będzie również wymiana stolarki okiennej oraz renowacja elewacji budynku. W ciągu ostatnich lat wymieniono całkowicie pokrycie dachu od strony frontowej ulic Białej i Czarnej zastępując papę blachą. Jednocześnie wymieniono rynny oraz rury spustowe.

49. . W związku z planowaną adaptacją strychu poprzez podniesienie dachu od strony podwórka wstrzymywano się z nowym pokryciem dachowym od strony podwórka. Będzie to jednak konieczne w ciągu najbliższych 2 lat, ale wymaga skoordynowania z pracami przy adaptacji strychu. Również wymagana będzie dalsza renowacja kominów. Właściciel, kierując się celem stworzenia wartości dodanej nieruchomości, rozpoczął przygotowania do remontu modernizacyjnego w formie adaptacji poddasza stawiając wymaganie, aby inwestycja mogła się zwrócić co najwyżej w ciągu 5 lat (okres zwrotu nakładów) oraz uzyskała wewnętrzną stopę zwrotu nie mniejszą niż 20%. Właściciel uzyskał już stosowną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

50. . Planowane jest dobudowanie 3 mieszkań (dwu-, trzy- oraz cztero-pokojowe), które mogą być wynajmowane studentom, rodzinom lub jako powierzchnie biurowe. Łączna powierzchnia użytkowa poddasza wyniesie 275,40 m2, powierzchnia całkowita 491 m2 a kubatura 1.544 m3. Mieszkanie dwu-pokojowe będzie miało 71,5 m2 powierzchni, mieszkanie trzy-pokojowe: 84,50 m2, a mieszkanie cztero-pokojowe: 104,0 m2. Przystąpienie do prac budowlanych będzie możliwe po otrzymaniu pozwolenia na budowę na wiosnę 2014, a oddanie w użytkowanie na jesieni 2014. Po zakończeniu wszystkich prac niezbędne będzie wykonanie renowacji elewacji zewnętrznej budynku wraz z balkonami.