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2010 年の不動産市場 - 人口減少，金融規制 ( 新しいバーゼル規制 ) ， 環境規制の影響 -

2010 年の不動産市場 - 人口減少，金融規制 ( 新しいバーゼル規制 ) ， 環境規制の影響 - . 2010 年 1 月 13 日. 麗澤大学経済学部・准教授 　清水千弘 ( Chihiro SHIMIZU). 1. Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp. 本日の 報告. １ 2010 年の不動産市場はどうなるのか ２　企業は不動産とどのように向き合うべきか ３ 　金融規制が不動産市場に及ぼす影響 ４　環境規制と不動産市場 ５　金融危機後の不動産鑑定評価. １　 2010 年の不動産市場はどうなるのか.

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2010 年の不動産市場 - 人口減少，金融規制 ( 新しいバーゼル規制 ) ， 環境規制の影響 -

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Presentation Transcript

  1. 2010年の不動産市場-人口減少，金融規制(新しいバーゼル規制)，環境規制の影響- 2010年1月13日 麗澤大学経済学部・准教授 　清水千弘(Chihiro SHIMIZU) 1 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  2. 本日の報告 １2010年の不動産市場はどうなるのか２　企業は不動産とどのように向き合うべきか３　金融規制が不動産市場に及ぼす影響４　環境規制と不動産市場５　金融危機後の不動産鑑定評価

  3. １　2010年の不動産市場はどうなるのか （１）世界の不動産市場の動向（２）日本の不動産市場の将来動向-2010年の不動産市場-（３）人口減少は，不動産市場にどのような影響を与えるのか Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  4. 不動産市場のマクロ変動高度経済成長・列島改造・国際都市化・ファンドバブル不動産市場のマクロ変動高度経済成長・列島改造・国際都市化・ファンドバブル

  5. 不動産価格がマクロ経済に与える影響: GDPとSNA土地資産額の推移

  6. 国際的な不動産価格変動

  7. Peason’s Correlation coefficient

  8. 国際調整速度 International property cycles - Speed of adjustment Capital index, December 2002= 100

  9. International property cycles - Speed of adjustment Capital index, Cycle Peak = 100

  10. 2008年のグローバル不動産市場の規模は，419兆円（3.3兆ユーロ）2008年のグローバル不動産市場の規模は，419兆円（3.3兆ユーロ） In 2008 where Europe contributes less than 40% and the US alone delivers more than 40% Source: IPD, KTI

  11. World of real estate performanceTotal return for leading real estate markets World of real estate performanceTotal return for leading real estate markets

  12. World of real estate performanceTotal return for leading real estate markets

  13. IPDインデックスは、世界の不動産投資パフォーマンスのトレンドを明らかにしますIPDインデックスは、世界の不動産投資パフォーマンスのトレンドを明らかにします 各国の不動産投資リターン:2006-2008 Annual Total Return 0.0%

  14. Income Return Capital Return -4.7% IPDインデックスは、世界の不動産投資パフォーマンスのトレンドを明らかにします 各国の不動産投資リターン:2008

  15. わが国のセクター別投資リターン

  16. 社会構造の変化と不動産価格 米国での議論: Baby Boom, Baby Burst and Housing Market!!! Mankiw and Weil(1989) 米国の住宅価格は，１９８７年～2007年まで47%下落する!!! →社会構造の変化と不動産市場 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  17. 長期的な期待:人口は減少していく

  18. 団塊世代のリタイアとオフィス市場 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  19. 出生者数の推移(JPN) Source: Ministry of Health, Labor and Welfare

  20. 出生者数の推移(U.S.) Source: National Center for Health Statistics, "National Vital Statistics Reports."

  21. 3-4(a).年齢別人口 30-44 (JPN) Source: Ministry of Internal Affairs and CommunicationsStatistics Bureau

  22. 3-4(b). 年齢別人口 30-44 (U.S.) Source: U.S. Bureau of Census, "Population Estimates."

  23. 3-1(a). Real House prices by prefectures (JPN) Source: Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism “Published Land Prices”

  24. 3-1(b). Real House prices by states (U.S.) Source: Office of Federal Housing Enterprise Oversight, “House Price Index”,U.S. Census of Bureau, “Census of Housing: Median home value.”

  25. 3.2.Gini's coefficient : Comparison between Japan and US

  26. Cluster Classification in Japan by Appreciation Rate of Land Price

  27. Cluster Classification in US by Appreciation Rate of House Price

  28. House Demand by prefectures (JPN) Source: Ministry of Internal Affairs and CommunicationsStatistics Bureau, “Census"

  29. House Demand by states (U.S.) Source: U.S. Census of Bureau, “Population Estimates.”

  30. 地域別　住宅需要　vs.住宅価格(JPN) Source: Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism , Ministry of Internal Affairs and CommunicationsStatistics Bureau

  31. 地域別　住宅需要　vs.住宅価格(U.S.) Source: U.S. Census of Bureau, “Population Estimates,” and OFHEO “House Price Index”.

  32. 住宅需要　vs.住宅価格 Japan: 35- to 44-year-old population; U.S.: 30- to 44-year-old population Mankiw House Demand Index 32

  33. 住宅需要　vs.住宅価格 Owner Occupied Demand index Bubble era: Owner Occupied Demand index 33

  34. 図表.団塊ジュニア世代の住宅需要 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　出典)リクルート住宅総合研究所 Chihiro SHIMIZU2008 cshimizu@reitaku-u.ac.jp Chihiro SHIMIZU2008 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  35. 35歳(2002) 24歳(1990) 20歳 33歳(1998) 19歳(1986) 四畳半（7.5平米） 月3150円 1R（20平米） 月6万円 3LDK（80平米） 月25万円 1DK（26平米） 月11万円 2LDK（60平米） 月21万円 27歳 1DK（40平米） 月14万3000円 消費者行動から見た住宅市場の展望(賃貸派:　仮名:　会社員(清)水沢　(千)裕(弘)さん３５才のケース)→今は，37才です 単身１:進学(地方から上京) 単身２:就職(単身) 進学 33歳 現在： 36歳 29歳 就職・結婚 第一子誕生 第二子誕生 結婚(DINKS) ファミリー 就職して以降の総住居費：27,192,600円也 日経ビジネス2003/06/09に加筆 Chihiro SHIMIZU2008 cshimizu@reitaku-u.ac.jp Chihiro SHIMIZU2008 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  36. 図表.全国高校卒業者数と地方からの首都圏大学入学者数の推移図表.全国高校卒業者数と地方からの首都圏大学入学者数の推移 Chihiro SHIMIZU2008 cshimizu@reitaku-u.ac.jp Chihiro SHIMIZU2008 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  37. 図表. 平均初婚年齢 図表 ３‑34. 平均初婚年齢 Chihiro SHIMIZU2008 cshimizu@reitaku-u.ac.jp Chihiro SHIMIZU2008 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  38. 図表 .婚姻数の低下 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　出典)リクルート住宅総合研究所 Chihiro SHIMIZU2008 cshimizu@reitaku-u.ac.jp Chihiro SHIMIZU2008 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  39. 住宅需要は残っているのか? Chihiro SHIMIZU2008 cshimizu@reitaku-u.ac.jp Chihiro SHIMIZU2008 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  40. 住宅需要は残っているのか? Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  41. Comparison House Price and CPI-house in Tokyo

  42. Comparison House Price and CPI-house in Tokyo , LA, NY

  43. マンションの市場価格と理論値 井上・清水・中神(2009)

  44. キャップレートはどのように変化しているのか?キャップレートはどのように変化しているのか? Yit : Net Operating Income Rf :Risk Free Rate Rp : Risk Premium G : Growth in Real Rent Gordon,M.J and E.Shapro,(1956), Capital Equioment Analysis: The Required Rate of Profit. Management Science, Vol.3,pp.102-110. Gordon,M.J,(1959), Dividends, Earnings and Stock Prices. Review of Statistics and Economics, Vol.41, pp.99-105. • L : Liquidity Risk • ξ : Unexpected Risk 44 ChihiroSHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  45. Stock Market vs. Asset Market cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  46. Stock Market vs. Asset Market cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  47. Trends in Office Market: cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  48. Estimation Results : See Table3 Unbalanced Panel Data : Pooling Data Analysis cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  49. Depreciation Effect on Capitalization Rate cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  50. Depreciation Effect on NOI and Capital Value cshimizu@reitaku-u.ac.jp

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