ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI

1. ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI Estimasidalamartiluaspada hake-katnyaadalahupayauntukmenilaiataumemperkirakansuatunilai me-laluianalisisperhitungandanberlan-daskanpadapengalaman

2. Estimasi Dalam proses konstruksi, estimasi meliputi banyak hal yang mencakup bermacam maksud dan kepentingan bagi berbagai strata manaje-men dalam organisasi. • pemilik, menggunakannya sebagai alat bantu untuk menentukan biaya investasi modal yang harus ditanam. • Konsultan, menggunakannya sebagai alat ban-tu untuk menetapkan kelayakan rancangan.

3. Estimasi • Kontraktor, memakai estimasi untuk menyu-sun harga penawaran pada pelelangan. Estimasi biaya dalam proses kontruksi, pada u-mumnya ditujukan untuk memperkirakan nilai pembiayaan suatu proyek bukannya biaya te-pat (actual cost) yang harus dibelanjakan.

4. Estimasi Secaraumumestimasidapatdibagidalam 4 jenisestimasi, yaitu: • Estimasikasaruntukpemilik Estimasiinidibutuhkanolehpemilikuntukmemutuskanakanmelaksanakanidemem-bangunproyekatautidak. Biasanyadalamhalini, pemilikdibantudenganstudikelaya-kan.

5. Estimasi b. Estimasi pendahuluan oleh konsultan peren-cana. estimasi ini dilakukan setelah desain selesai dibuat oleh konsultan perencana. Estimasi ini lebih teliti daripada estimasi yang sebelum-nya, sebab sudah ada gambar dan RKS yang lengkap.

6. Estimasi c. Estimasi detail oleh kontraktor. Estimasi ini dibuat oleh kontraktor setelah me lihat desain konsultan perencana (bestek dan gambar bestek), estimasi dibuat lebih terpe-rinci dan teliti karena sudah memperhitung-kan segala kemungkinan (melihat medan, mempertimbangkan metoda pelaksanaan, mempunyai stok bahan2 tertentu dsbnya).

7. Estimasi d. Biayasesungguhnyasetelahproyekselesai. Bagipemiliksebetulnya fixed price yang tercan-tumdalamkontrakadalah yang terakhir, kecuali dalampelaksanaanterjadipekerjaantambahdankurang. Bagikontraktornilaitersebutadalahpe-nerimaan yang fixed, sedangkanpengeluaran yang sesungguhnya (real cost) yaitusegala yang dikeluarkanuntukmenyelesaikanproyek terse-but. Besarnya real cost tsbhanyadiketahuiolehkontraktorsendiri.

8. TANGGUNG JAWAB ESTIMASI Tugas dan tanggungjawab yang berkaitan de-ngan estimasi dapat diserahkan kepada mana-jer proyek atau siapapun yang tugasnya terkait dengan manajemen pelaksanaan atau dapat juga ditangani secara khusus oleh seorang es-timator yang ditunjuk. Estimator harus memiliki pengalaman dan me-nguasai seluk beluk praktek terutama yg ber-kaitan dg metode konstruksi yg dipakai,shg mampu mengendalikan ketepatan estimasi.

9. Lingkup Estimasi Tugas estimasi, khususnya dalam menguraikan volume (kuantitas) setiap pos kegiatan, meru-pakan pekerjaan yang memerlukan ketelitian agar diperoleh hasil yang tepat. Seorang esti-mator harus menetapkan bukan hanya macam dan kuantitas material pokok spt yang ditun-jukkan dalam gambar perencanaan, tetapi mencakup pula kebutuhan bagi pek yg bersifat sementara dan penunjang serta kebutuhan peralatan termasuk memilih metode konst.

10. Persiapan Estimasi Bagian penting dari persiapan estimasi adalah survei lapangan oleh estimator dengan didam-pingi manajer operasi shg dapat memberikan masukan berharga berkaitan dengan pelaksa-naan.Sering juga diperlukan peninjauan lapa-ngan untuk yang kedua kalinya sebelum me-nyelesaikan penyusunan penawaran, untuk melihat ulang karena mungkin masih terdapat hal2 yang belum tercatat.

11. lanjut Bagian penting lainnya pada tahap persiapan adalah mengumpulkan data yang berhubu-ngan dengan tenaga kerja dan perekonomian di lingkungan proyek. Survei pekerja termasuk untuk mendapatkan informasi yang terkait de-ngan ketrampilan tenaga kerja yang tersedia sehingga estimator dapat mengaitkan dengan kebutuhan dalam pekerjaan.

12. Pengembangan Bank Data Pembiayaan Setiap perusahaan kontraktor harus mampu me-ngembangkan sistem dan tata cara dlm mere-kam data atau membentuk bank data pembia-yaan berdasarkan pada pengalamannya. Jika informasi data dapat diupayakan oleh estima-tor pada akhir setiap pekerjaan, akan dapat dikembangkan lembar data biaya untuk setiap pos pekerjaan yang benar2 berdasarkan atas kemampuan dan pengalaman perusahaan.

13. LANGKAH LANGKAH POKOK ESTIMASI Estimasi biaya konstruksi merupakan proses analisis perhitungan berdasarkan pada me-tode konstruksi, volume pekerjaan dan ke-tersediaan berbagai sumber daya, dimana keseluruhannya membentuk operasi pelak-sanaan optimal yang membutuhkan pembi-ayaan.

14. lanjut Estimasikeseluruhanbiayakonstruksibiasanyameliputianalisisperhitunganterhadap lima unsurutamanya, yaitu: • Biaya material. Analisismeliputiperhitunganseluruhkebu-tuhan volume danbiaya material yang digu-nakanuntuksetiapkomponenbangunan,-baik material pokokmaupunpenunjang.

15. lanjut 2. Biaya Tenaga kerja Estimasi komponen tenaga kerja merupakan aspek paling sulit dari keseluruhan analisis biaya konstruksi. Banyak sekali faktor berpe-ngaruh yang harus diperhitungkan a.l: kondisi tempat kerja,ketrampilan, lama waktu kerja, kepadatan penduduk, persaingan, produktivi-tas dan indeks biaya hidup setempat.

16. lanjut 3. Biaya Peralatan. Estimasi biaya peralatan termasuk pembelian atau sewa, mobilisasi, memasang, membong-kar dan pengoperasian selama konstruksi ber-langsung. Karena menyangkut pembiayaan mahal, maka untuk memilih sesuatu peralatan harus dilihat kebutuhan sebenarnya berdasar-kan kemampuannya, kapasitas, cara operasi dan spesifikasi teknis lainnya.

17. lanjut 4. Biaya Tidak Langsung Biaya tidak langsung dibagi dua golongan yai-tu biaya umum (overhead) dan biaya proyek. Yang dikelompokkan sebagai biaya umum me-liputi: gaji personil tetap kantor pusat dan la-pangan, sewa kantor, telepon dll. Sedangkan yang dikelompokkan sebagai biaya proyek,-pengeluarannya dpt dibebankan pada proyek tetapi tdk dimasukkanpada biaya material, u-pah kerja atau peralatan.

18. lanjut 5. Keuntungan Perusahaan Nilai keuntungan perusahaan pada umumnya dinyatakan sebagai persentase dari seluruh jumlah pembiayaan. Nilainya dapat berkisar antara 8 % – 12 %.

19. Jenis-Jenis Biaya Biaya proyek konstruksi dapat dibagi sebagai berikut: -Biaya langsung, meliputi: a. Bahan /Material b. Upah buruh c. Biaya peralatan

20. Lanjut… • Biaya tak langsung, meliputi : a. Overhead b. Biaya tak terduga /contigencies c. keuntungan.

21. Biaya Langsung (Direct Cost) Biaya langsung adalah biaya yang langsung-berhubungan dengan konstruksi/bangunan.

22. Biaya Tidak langsung (Indirect Cost) Biaya tidak langsung adalah biaya yang tidak secara langsung berhubungan dengan kons-truksi, tetapi harus ada dan tidak dapat dile-paskan dari proyek tersebut.

23. Menghitung Volume/Kwantitaspekerjaan Biaya langsung/direct cost didapat dengan me-ngalikan volume/kwantitas suatu pos peker-jaan dengan harga satuan (unit cost) peker-jaan tersebut. Harga satuan pekerjaan terse-but terdiri dari harga bahan, upah buruh dan biaya peralatan.

24. Menghitung Harga Satuan Harga satuan dapat dianalisa dengan berbagai cara. Cara lama yang masih dipakai yaitu dengan memakai Analisa biaya (B.O.W) dari jaman Belanda. Contoh: Untuk mengerjakan pek. 1 m3galian tanah biasa diperlukan tenaga dan biaya dari: 0,75 pekerja dan 0,025 mandor.

25. Perhitungan Biaya Langsung • Bahan bangunan Untuk menghitung biaya langsung mengenai bahan bangunan perlu diperhatikan: - bahan sisa/yang terbuang (waste) - Harga loco - Cari harga yang terbaik yang masih memenuhi syarat bestek - cara pembayaran kepada penjual (suplier).

26. Lanjut… b. Upahburuh - untukmenghitungupahburuhdibedakanupahharian, borongan per unit volume, atauborongkeseluruhanuntuk daerah2 tertentu. - Selaintarifupahperludiperhatikan faktor2 kemampuandankapasitaskerjanya. - perludiketahuiapakahburuhataumandordapatdiperolehdaridaerahdisekitarlokasiproyekatautidak. Kalautidakberartiharusdidatangkanburuhdaridaerah lain. - Undang-undangPerburuhan yang berlakuperludiperhatikan.

27. Lanjut…. c. Peralatan - Untuk peralatan yang disewa perlu diperha-tikan ongkos buruh untuk menjalankan alat, bahan baku dan biaya reparasi kecil. - Untuk alat yang disewa perlu diperhatikan bunga investasi, depresiasi, reparasi besar, pemeliharaan dan ongkos mobilisasi.

28. Biaya Overhead Biaya Overhead dapatdigolongkanmenjadi 2 jenisbiayasebagaiberikut: • Overhead Proyek - biayapersonildilapangan. - Fasilitassementaradiproyek: gudang, kantor, penerangan, pagar, komunikasi, transportasidsbnya. - bank Garansi, bunga bank, ijinbangunan, pajakdsbnya.

30. Lanjut…. • Peralatan2 kecil yang umumnya habis/terbuang setelah proyek selesai. • Foto dan gambar jadi (As-built drawings), apabila diminta. • Kontrol kualitas (Quality control), seperti tes kubus beton, baja, sondir dsbnya. • Rapat-rapat lapangan • Biaya-biaya pengukuran, dll.

31. Lanjut… b. Overhead kantor Adalah biaya untuk menjalankan suatu usaha,termasuk di dalamnya adalah biaya sewa kantor dan fasilitasnya, honor pegawai kantor, ijin2 usaha dsbnya.

32. Keuntungan Semua jenis biaya diatas (tanpa keuntungan) adalah biaya yang mau tidak mau harus dike-luarkan. Jadi seyogyanya tidak dapat dikurangi (kecuali mengadakan pelanggaran), maka sa-tu-satunya biaya yang dapat kita tambah atau kurangi (bila diperlukan) adalah keuntungan)