Stvarno pravo – Oblikovanje etažne lastnine

1. Stvarno pravo – Oblikovanje etažne lastnine Prof. dr. Miha Juhart

2. Razvoj • EL je najmlajši institut stvarnega prava • Neprimernost abstraktnega solastninskega odnosa ob nejasni naravi odnosa med solastniki • Vzpostavljanje obligatio in rem • 67/7 SPZ - Sklepi, ki jih sprejmejo solastniki v okviru upravljanja s stvarjo, učinkujejo tudi v korist in v breme pravnih naslednikov posameznega solastnika.

3. RAZVOJ • Zakon o pravicah na delih stavb 1959 – spremlja nacionalizacijo stanovanj in stanovanjskih zgradb • Vzpostavlja pravno podlago, ki se ne izvaja • Praksa kljub pravni podlagi vzpostavlja dejanska razmerja, ki pravno niso utemeljena

4. Pravna narava • EL pomeni način delitve enotne stvari • Gre primarno za odstopanje od načela specialnosti lastnine • Sekundarno v našem pravu tudi od načela superficies solo cedit • V nekaterih pravnih sistemih temelji EL na solastninskem deležu na zemljišču, pri nas pa na lastninski pravici dela stavbe

5. Podlaga nastanka • Delitveni pravni akt: enostranski pravni posel, sporazum ali sodna odločba v delitvenem postopku • Problem: Ugotavljanje tehničnih pogojev delitve oziroma zmožnosti obstoja posameznih in skupnih delov; osnovni skupni del je zemljišče, na katerem stoji stavba • Po naravi stvari bi tehnična kontrola sodila v katastrski postopek (smiselno enak učinek kot parcelacija – zmožnost presoje na temelju etažnega načrta

6. Vsebina delilnega akta • Sporazum o delitvimora vsebovati: • imena etažnih lastnikov, • zemljiškoknjižno označbo nepremičnin, • natančen opis posameznega dela zgradbe v razmerju do ostalih delov, • opis skupnih delov in • določitev solastniških deležev na skupnih delih • ter pogodbeno ureditev medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki v obsegu, določenem s prvim odstavkom 116. člena SPZ

7. Pogodba o medsebojnih razmerij • Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo zlasti: - opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če odstopajo od določila 115. člena SPZ,- način oblikovanja rezervnega sklada, če presega najnižji znesek iz tretjega odstavka 119. člena ŠPZ;- morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini;- način uporabe skupnih delov;- namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini;- nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu;- način upravljanja skupnih delov;- uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene;- zavarovanje zgradbe kot celote;- pooblastila upravnika, če odstopajo od 118. člena SPZ.

8. Vpis etažne lastnine v ZK • Etažna lastnina kot oblika lastninske pojavnosti in njen vpis v zemljiško knjigo sta neločljivo povezana • Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo je konstitutivni pogoj njenega nastanka • PROBLEM: nejasna in nepopolna zakonska ureditev etažne lastnine je omogočala njeno oblikovanje izven pravnega sistema

9. Vpis etažne lastnine v ZK • Na izdelanih pravnih podlagah je vpis EL v ZK tehnično vprašanje • Katastrski podatki omogočajo nastavitev osnovnega vložka in podvložkov • Pravni akt omogoča vpis solastnine v lastninski list osnovnega vložka • Stabilnost osnovnega vložka in spreminjanje podvložkov

10. Vpis etažne lastnine po SPZ • SPZ v poglavju o etažni lastnini jasno postavi pogoj konstitutivnosti vpisa • Vpis etažne lastnine temelji na: • Fizični delitvi nepremičnine – vezanost na kataster stavb • Pravni delitvi stavbe – izhajajoče iz pravnega akta, ki je podlaga za nastanek etažne lastnine

11. Izvedba vpisa etažne lastnine po SPZ • Izvedba vpisa je odvisna od načina oblikovanje etažne lastnine: • Novogradnje – obveznost investitorja (podlaga ZZK in ZVKSES) • Delitev obstoječega objekta – izvedba vpisa je odvisna od oblikovanja sporazuma med solastniki oziroma sodne odločbe • PRAVNA POSLEDICA: šele z vpisom v zemljiško knjigo pride do “nastanka” nove nepremičnine – posameznega dela stavbe

12. Problemi vpisa EL po SPZ • Problemi: • Posebne oblike pojavnosti, kot so posebni skupni deli • Vpis zemljišč kot atrijskih parcel (4. odstavek 20. člena SZ-1 - Del zemljišča, ki ima svojo parcelno številko in je s pravnim poslom ali odločbo sodišča določen kot sestavni del stanovanja (atrij, odmerjeno parkirno mesto), se šteje za del stanovanja in ne kot poseben skupni del. • Možnost seznanjanja z vsebino pogodbe o medsebojnih razmerjih in predvsem sklepih etažnih lastnikov, ki učinkujejo tudi proti pravnim naslednikom

13. Vpis “stare” EL v zemljiško knjigo • “Stara” EL – pravna razmerja EL, ki so nastala z dejansko prodajo posameznih delov stavbe pred uveljavitvijo ZZK-95 (16.7. 1995) • Bistveni problemi: • Določitev zemljišča, ki je podlaga za nastavitev ZK vložka etažne lastnine • Določitev pravnega razmerja med etažnimi lastniki kot solastniki skupnih delov • Obstoj listin, ki omogočajo vpis pravice na posameznem delu stavbe

14. ZPPLPS-1999-2004 • ZPPLPS – začasno odpravlja nekatere formalne ovire za vpis “stare” EL v ZK • Bistvene značilnosti: • Poseben postopek odmere zemljišča • Posebne določbe glede etažnega načrta • Omogočanje delnih vpisov v ZK • Posebna domneva glede primernosti listin • Taksne spodbude

15. ZPPLPS po novembru 2004 • ZPPLPS kot začasen predpis je prenehal vejati, vendar nekatere njegove pravne posledice ostajajo še naprej v veljavi • 248/2 ZZK-1 izrecno podaljša veljavnost določbe 6. člena ZPPLPS • Ne glede na določbo 17 (150). člena ZZK sodišče dovoli vpis lastninske pravice na posameznem delu stavbe na podlagi pogodbe o prodaji posameznega dela stavbe po določbah SZ in uredbe o izvedbi stanovanjskih hiš in stanovanj prevzetih od organa in organizacij bivše SFRJ in JLA (Uradni list RS, št. 61/92 - v nadaljnjem besedilu: uredba). V primeru prodaje posameznega dela stavbe po določbah SZ in uredbe se šteje, da je oseba iz prvega odstavka 17 (150). člena ZZK prodajalec iz te pogodbe.

16. ZPPLPS po novembru 2004 • Po mojem mnenju ostanejo v veljavi tudi pravne posledice iz 2. člena ZPPLPS • Šteje se, da so imeli z dnem uveljavitve zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (Uradni list RS, št. 44/97 - v nadaljnjem besedilu: ZLNDL) na zemljišču, na katerem stoji stavba (v nadaljnjem besedilu: stavbišče) iz 1. člena tega zakona, pravico uporabe imetniki pravic na posameznih delih stavbe.

17. Delni vpisi po ZPPLPS • ZPPLPS ni bil sistemski zakon in je dopuščal “invalidne vpise” v ZK • PROBLEM: dopolnjevanje takšnih vpisov • Primer 1: EL je vpisana na zemljiško parcelo, odmerjeno na podlagi ZPPLPS; kasneje se določi nova parcela, ki pripada etažnim lastnikom;OBLIKOVANJE ZK DOVOLILA

18. Delni vpisi po ZPPLPS • Primer 2: V ZK se je vpisala stavba in lastninska pravica na vseh posameznih delih, ne pa tudi solastninski deleži na skupnih delihOBLIČNOST POGODBE O MEDSEBOJNIH RAZMERJIH • Primer 3: Lastninska pravica na enem od posameznih delu stavbe se ni vpisala v ZK; POGOJI ZA IZVEDBO DODATNEGA VPISA

19. ZVEtL – kaj lahko sploh še prinese • Splošna ocena: problem stare EL še ni v celoti rešen; posledica posebnih določb so invalidni vpisi v ZK • Možnost reševanja: • predlog za oblikovanje “akta” v nepravdnem postopku • določitev gradbene parcele po ZGO-1 ali SZ -1 • ZVEtL – vrača se k rešitvam ZPPLPS in določa nove načine odmere “pripadajočega” zemljišča

20. Vzpostavitev EL • Namen zakona – postopek vzpostavitve EL s sodno odločbo • Izhodišče: pravica pridobitelja posameznega dela stavbe – kdor izkazuje upravičenje (?) do pridobitve lastninske pravice (pravni naslov, priposestvovanje, vpis v B list ZK) • ? gre le za staro neurejeno EL ali tudi za druga pravna razmerja, ki so v celoti regulirana

21. Postopek vzpostavitve • Nepravdni postopek, ki ga lahko začne posamezen pridobitelj • Udeleženci: ZK lastnik, drugi uporabniki stavbe preko obvestila iz 21. člena, drugi imetniki pravic, imetniki drugih pravic na posameznih delih (nevpisana zastavna pravica)

22. Postopanje sodišča • Pri postopanju sodišča je poudarjeno načelo oficialnosti: • Obvestilo stanovalcem in uporabnikom • ugotovitev identifikacijskega znaka stavbe • ugotovitev pripadajočega zemljišče k stavbi • sodišče pri pristojnem upravnem organu zahteva izvedbo postopka za vpis stavbe in posameznih delov v kataster stavb, če stavba in njeni posamezni deli v katastru stavb še niso vpisani • Sodišče pri pristojnem upravnem organu zahteva parcelacijo zemljiške parcele, če je to potrebno za ugotovitev pripadajočega zemljišča k stavbi, ki je predmet predloga. • Vsebina predloga ni predpisana; ZAZNAMBA

23. Odločba sodišča • Sodišče s sklepom odloči: • 1. otvoritvi posebnega zemljiškoknjižnega vložka za vpis etažne lastnine in vpisu pripadajočega zemljišča v ta vložek, 2. otvoritvi posebnega podvložka pri vložku za vpis etažne lastnine za vpis morebitnih drugih nespornih skupnih delov stavbe, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo, 3. otvoritvi toliko dodatnih podvložkov pri vložku za vpis etažne lastnine, kolikor je posameznih etažnih delov stavbe, in o vpisu vsakega posameznega etažnega dela stavbe v svoj podvložek, 4. vpisu solastninske pravice na skupnih delih stavbe v korist vsakokratnih lastnikov posameznih podvložkov, 5. vpisu lastninske pravice na posameznih delih stavbe in 6. vpisu bremen na skupnih in posameznih delih stavbe. • Ne določa se pogodba o medsebojnih razmerjih

24. Podlaga za solastninski delež • Če je v postopku za vzpostavitev etažne lastnine po tem zakonu med udeleženci spor o tem, kateri deli nepremičnine predstavljajo skupne dele stavbe, kateri so posamezni deli v stavbi ali o višini solastniških idealnih deležev na skupnih delih, in če ni drugače izkazano s pravnomočno odločbo sodišča ali drugega pristojnega državnega organa, se v postopku za vzpostavitev etažne lastnine po tem zakonu domneva:1. da je skupni del stavbe samo pripadajoče zemljišče, 2. da so posamezni etažni deli stavbe samo tisti posamezni deli, ki so vpisani v katastru stavb, in3. da je solastniški idealni delež vsakokratnega lastnika posameznega etažnega dela iz prejšnje točke na skupnih delih stavbe enak razmerju med površino posameznega etažnega dela in skupno površino vseh posameznih etažnih delov po podatkih iz katastra stavb.

25. Pripadajoče zemljišče • ZVEtL – uveden je nov pojem – pripadajoče zemljišče (novi problemi) • Za pripadajoče zemljišče k stavbi šteje zemljiška parcela, na kateri stavba stoji, če na zemljiški parceli stoji več stavb ali če je med udeleženci postopka spor o obsegu pripadajočega zemljišča, pa zemljišče, na katerem stavba stoji (zemljišče pod stavbo) – 7/2

26. Pripadajoče zemljišče • V postopku za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi po tem zakonu sodišče kot pripadajoče zemljišče določi tisti del zemljiške parcele, na kateri stavba stoji, ki je neposredno namenjeno za redno rabo stavbe. Pripadajoče zemljišče sodišče določi tudi na drugih zemljiških parcelah, če so te nastale iz zemljiške parcele, na kateri stavba stoji, in če to ne posega v pravice tretjih oseb, ki so na takih zemljiških parcelah pridobile pravice v dobri veri. – 7/3

27. Postopek določitve • Vodi sodišče po uradni dolžnosti, predlaga pa lahko upravnik, posamezen lastnik • Smiselna uporaba 23. (pripravljalna dejanja) in 24. člena (odločba) • Za parcelo, ki gre več stavbam, še naprej velja režim skupne lastnine

28. Razmerje med SPZ in SZ-1 • Razmerje splošnega in posebnega zakona • SZ-1 ureja lastninskopravna razmerja in upravljanje v večstanovanjskih stavbah • Večstanovanjska stavba je samostojno stoječa stavbe z dvema ali več stanovanji, stanovanjski bloki, stolpiči, stolpnice in podobno (vprašanje mešanih poslovno – stanovanjskih objektov) • 12 SZ-1 Večstanovanjska hiša je lahko v etažni lastnini pod pogoji, ki jih določa SPZ

29. Posebne določbe SZ-1 • “Sosedsko pravo” znotraj večstanovanjske hiše • Nemoteče izvrševanje lastninske pravice na posameznem delu– prepoved povzročanja imisij • Izvedba del v posameznem delu (prepoved spreminjanja zunanjega videza) • Nemoteče izvrševanje pravice na skupnih delih • Nemoteče izvrševanje ne zajema le etažnega lastnika, ampak tudi druge osebe pod njegovim nadzorom (najemnik, osebe, ki prebivajo, obiskovalci s povabilom)

30. “Posebni” skupni deli • Posebni skupni deli so tisti skupni deli, ki so namenjeni le nekaterim posameznim delom • Dopustno jih je oblikovati kot samostojno notranje razmerje • Določijo se lahko le skupni prostori in naprave, zemljišče nično (? Gradbeni elementi) • Smisel: posebna oblika delitve stroškov in poseben način upravljanja

31. Skupni deli več večstanovanjskih hiš • Poseben pravni status za že zgrajene • Skupna lastnina – upravljanje vseh, ki jim je takšen del namenjen; odločanje po upravnikih • Vprašanje novih pojavnih oblik – npr. otroško igrišče med več hišami

32. Posebna pravila upravljanja po noveli SZ • Posli rednega upravljanja – večina po idealnih deležih • Posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja večina, ki presega tri četrtine • SOGLASJE: spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov, spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev, vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, ter za uporabo stanovanja v druge namene (opravljanje dejavnosti ne pomeni spremembe namembnosti).

33. Pogodba o medsebojnih razmerjih po SZ-1 • Pogodba o medsebojnih razmerjih vsebuje poleg sestavin, ki jih mora imeti po stvarnopravnem zakoniku, zlasti še:- način uporabe posebnih skupnih delov;- posebne storitve, ki presegajo okvire obratovanja večstanovanjske stavbe (varovanje, sprejemno službo in podobno);- nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu;- način obveščanja etažnih lastnikov o zadevah upravljanja. • Pogodba o medsebojnih razmerjih je sklenjena, ko jo podpišejo etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev. Sestavni del te pogodbe je tudi sporazum o določitvi ali spremembi solastniških deležev in morebitni sporazum o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih, katere sprejmejo vsi etažni lastniki v pisni obliki. • Razmerje sklep : sprememba pogodbe ??