430 likes | 633 Views
Rak.63.3220 Kiinteistökehitys. Kertaus 2010 Juhani Kiiras TKK/Rakentamistalous. Käsitteitä (kiinteistösanasto RAKLI) Erityispiirteitä (Olkkonen) Syklisyys Lokaalisuus Roolit ja tulot Markkinat. Kiinteistön kehitysprosessi Kehityssuunnitelma Liikeitoiminta-suunnitelma
E N D
Rak.63.3220 Kiinteistökehitys • Kertaus 2010 • Juhani Kiiras • TKK/Rakentamistalous Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
Käsitteitä (kiinteistösanasto RAKLI) Erityispiirteitä (Olkkonen) Syklisyys Lokaalisuus Roolit ja tulot Markkinat Kiinteistön kehitysprosessi Kehityssuunnitelma Liikeitoiminta-suunnitelma Kannattavuus, cash flow Kiinteistökehityksen perusteita Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
Kiinteistöliiketoiminnan peruskäsitteitä Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
Tila- ja pääomamarkkinoiden yhteys Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
SYKLISYYS Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
Lokaalisuus Vuokratasot Helsingissä ja Tampereella €/m2 Olkkonen ym Kiinteistösijoittaminen 30 20 10 Tampere Helsinki 20 10 30 20 10 Liike ravintola toimisto teollisuus varasto Liike ravintola toimisto teollisuus varasto Absoluuttinen Suhteutettu/skaalattu Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
Matala operatiivinen liiketoimintariski suunnittelupalvelut konsultointi management palvelut Korkea operatiivinen liiketoimintariski rakennusurakointi Kohtuullinen pääomariski rakennuskohteiden kehittäminen kiinteistöomistus Korkea pääomariski rakennusmaaspekulaatio rakennusmaan kehittäminen Kiinteistöliiketoiminnan roolit Leinberger (ULI) Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
Markkinat Käyttäjäsegmentit toimitilarakentamisessaOssi Inkilä SRV toimitilat / Flamingo • Toimistot Tuotteistus voimakasta • Yksittäiset liiketilat (pienasiakkaat) • Monimutkaiset liiketilat (suurasiakkat) • Ravintolat (keittiöt tuotteistus, muut asiakas) • Erityiset käyttäjät Räätälöintitarve suuri • kylpylä, elokuvateatterit, hotelli, Zara Segmentoinnissa asiakkaat jaetaan erilaisiin ryhmiin markkinointia ja tuotteiden erilaistamista varten. Tuotteistuksessa tuoteominaisuuksia vakioidaan segmentin tarpeen vaihtelun suhteen Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
Hotellien erottuminen; differointi • Majoitus varsin sama • Hinta, asiakassegmentointi, sijainti • Kohderyhmän perusteita: maantieteelliset, väestölliset, yhteiskunnalliset, taloudelliset ja kuluttajakäyttäytymiseen pohjautuvat ominaisuudet • Yleinen jako: liikematkailijat, kokous- ja kongressiasiakkaat, ryhmät, liikuntarajoitteiset, kanta-asiakkaat, VIP asiakkaat, lapsiperheet Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
Sijainti / SAAVUTETTAVUUS etäisyys, liikenneyhteydet, paikoitus asiakkaat, kommunikaatio väylät, risteykset Kohteen toimivuus, muunneltavus tilatehokkuus, elikaaren vaihtuvuus Varustetaso, ikä, kunto sisäilmasto, vaikutus imagoon, Ulkoinen, toiminnallinen imago toimialat, synergia, palvelut Liiketilat (epähomogeeninen) jalankulku-, ajoneuvovirrat kauppakeskukset Toimistotilat (homogeeninen) työntekijöiden saavutettavuus paikoitus, tilatehokkuus, taso yliopistot, palvelut Tuotantotilat (teollisuus, varasto) (kevyt, raskas) työntekijät, asiakkaat, raaka-aine, kuljetus, alihankkijat tilan ominaisuudet, heikko muunneltavuus, räätälöinti varastoissa sijainti, tilaominaisuudet, maan hinta Toimitilojen tuotto-ominaisuudet Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
Ulkoiset tekijät Tunnettuus, Saavutettavuus, Liike- ja palvelu-kokonaisuus Sisäiset tekijät: Toiminnallisuus Navigoitavuus, Viihtyisyys Vuorovaikutus Kauppakeskusten käytettävyysTKK/RTASuvi Nenonen 2008 Orientoitavuus Sijainti Lähestyminen Poistuminen Pienten merkityksellisten tilojen löytäminen vaikeaa (WC:t) Tavaroiden vähäiset säilytystilat Heikot ínformaatiotaulut ja opasteet Ympäristötekoja tukevat elementit puuttuvat Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
Jaettavuus Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
SUKE mallin kiinteä ja muuttuva Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
Makrotaso Kaupunkiseudun analyysi talous, kysyntä, toimialat ostovoima, väestö, työllisyys toimitilamarkkinat, kilpailu Osamarkkinoiden analyysi ostovoima, väestö,työllisyys toimitilajen tiedot, numeerista KYSYNTÄ Mikrotaso Lähialueen analyysi rakennuksen sijainti ja imago liikenne- ja jalankulkuvirrat vuoralaiskanta, vuokrat ominaisuudet, kunto, toiminnallisuus, tekniikka kassavirrat MAHDOLLISUUDET Markkina-analyysitMakra-mikro ongelma, nykyisyys-tulevaisuus ongelma Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
KIINTEISTÖNPIDON TALOUS • (vuokra)tulot • myyntihinta (jäännösarvo) • Hankintahinta (Investointi) • Ylläpitomenot • diskonttaus • NYKYARVO • annuiteetti • Vuosikustannus Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
Financing Decisions in RED • Productivity of Property • Potential Gross Income PGI • - Vacancy Allowance VA • Effective Gross Income EGI • - Operating Expences OE • Net Operating Income NOI • Capitalization Rate • (Gordons Infinite model) • V = NOI / r • V = value of the property • r = the capitalization rate (interest) • NOI =Net Operating Income • ROR = NOI/C Discounted Cash Flow (DCF) time-value-of-money (NPV Net Present Value) y1 y2 y3 y4 y5 PGI 100 100 100 100 1000 -VA 10 5 5 5 EGI 90 95 95 95 -OE 30 30 30 30 NOI 60 65 65 65 d8% 0,92 0,85 0,79 0,74 0,68 NPV 55,2 55,2 51,3 48,1 680 = 889,8 Sensitivity Analysis Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
Gordon ikuisuusmalli I > t/(r-g)I = investointi, t=nettotuotto, r=korko, g=inflaatio Paljonko toimisto saa maksaa jos vuokra 13 ja kulut 3 €/m2 g = +-0 +3%/a -3%/a r= 6% 2000 4000 1300 r= 3% 4000 saadaan myytyä +20% 5 vuoden päästä 6% 5000 €/m2 Ei saada vuokratuottoa tai myytyä 5 vuoden päästä 6% 500 €/m2 Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
Asuntojen monipuolinen suunnittelu / voimakas jyvitys Asuntokehittäjä Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
Kiinteistösijoittamisen ja -liiketoiminnan riskit Riskiryhminä kiinteistösijoittamisen erityispiirteetseurauksina näkyvät riskit Olkkonen ym. Toimitilasijoittaminen PAIKKARISKI; ·paikkasidonnaisuus ·arvon riippuminen sijainnista, ·rajoitetut osamarkkinat, ·julkiset interventiot -> MYYNTIRISKI, VUOKRAAMISRISKI INFORMAATIORISKI; ·johdettu kysyntä, ·puutteellinen informaatio . ennustamisen vaikeudet . näkemykset ja odotukset -> MYYNTI-, VUOKRAAMIS-, RAHOITUSRISKI LIKVIIDISYYSRISKI; suuri yksikkökoko, ·alhainen likviidisyys, ·korkeat transaktiokustannukset, ·markkinapaikan puute, ·-> MYYNTIRISKI, RAHOITUSRISKI RAKENNUSRISKI; ·suuri kustannusvaihtelu ·pitkäikäisyys, ·muunneltavuuspuutteet ·hallintoresurssien tarve -> KUSTANNUS-, UUSKÄYTTÖRISKI TORJUNTA ·riskianalyysi, ·riskit kassavirtaodotuksissa, ·sijoitusten hajautus, pitkät sopimukset, ·vuokranmaksukykyiset vuokralaiset, ·vieraan pääoman rajoittaminen Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
Kiinteistökehityksen prosessiMiles et co Eight-stage model for RED • Inception of IDEA • Refinement of IDEA • Feasibility • Contract Marketing • Commitment Sales • Construction • Opening • P A F Management Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
Types of Market ResearchCadman, Topping p 243 • Information • Property market information (rents, prices) • Supporting information (employment, GDP, regional studies) • Strategic analysis (developer itself) • Site-spesific research (demand, supply, narket conditions) • Forecasting • Portfolio analysis Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
IDEA on pääasiaLocus 1/2006 ”potkua yritystoimintaan” • Vallilan Akseli, linja-autokoritehdas, suojeltu, huono kunto, 5000 m2 design yrityksiä, asiakkaat, laatu, palvelu, valaisin, huonekalu, tekstiili, paino, suunnittelualat, synergiaa, Varma omistajaksi, kun 30% vuokrattu • Rockleipomo, Tampere, osuuskaupan leipomo nyt varastona, lähellä yliopistoa ja opiskelija-asuntoja 2000 m2 3 krs soitto-, esiintymis-, kuvaus-, äänitys-, tanssi-, kulttuuritilaa, kulttuuriyritykset, kaupallisia tuotteita; leivotaan bändejä, palveluita mm. yhteismarkkinointi • Liikekaupunki Ideapark, Lempäälä, HKI moottoritie, Ostosparatiisi, kaupunginosia, lasten kulttuurikeskus PiiPoo, vanha kaupunki, sisustuskatu 450 m, vaatekauppa 20000 m2 • Hoivakoti Pumpuli Forssan vanhaan kutomoon (1850 luku) Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
TKK/VTK Elinkaarilaskentamenetelmän ominaisuuksia • Vakio sisältö raporteilla menetelmästä riippumatta (yksityiskohtaisuus vakio) • Tieto tarkentuu prosessin edetessä • Skenaariotekniikka muutoksille • Ei unohda aikaisempia päätöksiä Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
Laskelman arvot tuodaan eri liitteistä Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
Kassavirtaan voidaan lisätä inflaation vaikutus Kiinteistökehitys Juhani Kiiras
Liitteiden raakaluvut saatetaan nykyarvoon kassavirtataulussa Merkinnät, miltä ajalta uusimmat tiedot ovat Kiinteistökehitys Juhani Kiiras