1 / 41

Rak.63.3220 Kiinteistökehitys

Rak.63.3220 Kiinteistökehitys. Kertaus 2010 Juhani Kiiras TKK/Rakentamistalous. Käsitteitä (kiinteistösanasto RAKLI) Erityispiirteitä (Olkkonen) Syklisyys Lokaalisuus Roolit ja tulot Markkinat. Kiinteistön kehitysprosessi Kehityssuunnitelma Liikeitoiminta-suunnitelma

rhonda
Download Presentation

Rak.63.3220 Kiinteistökehitys

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. Rak.63.3220 Kiinteistökehitys • Kertaus 2010 • Juhani Kiiras • TKK/Rakentamistalous Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  2. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  3. Käsitteitä (kiinteistösanasto RAKLI) Erityispiirteitä (Olkkonen) Syklisyys Lokaalisuus Roolit ja tulot Markkinat Kiinteistön kehitysprosessi Kehityssuunnitelma Liikeitoiminta-suunnitelma Kannattavuus, cash flow Kiinteistökehityksen perusteita Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  4. Kiinteistöliiketoiminnan peruskäsitteitä Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  5. Tila- ja pääomamarkkinoiden yhteys Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  6. SYKLISYYS Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  7. Lokaalisuus Vuokratasot Helsingissä ja Tampereella €/m2 Olkkonen ym Kiinteistösijoittaminen 30 20 10 Tampere Helsinki 20 10 30 20 10 Liike ravintola toimisto teollisuus varasto Liike ravintola toimisto teollisuus varasto Absoluuttinen Suhteutettu/skaalattu Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  8. Matala operatiivinen liiketoimintariski suunnittelupalvelut konsultointi management palvelut Korkea operatiivinen liiketoimintariski rakennusurakointi Kohtuullinen pääomariski rakennuskohteiden kehittäminen kiinteistöomistus Korkea pääomariski rakennusmaaspekulaatio rakennusmaan kehittäminen Kiinteistöliiketoiminnan roolit Leinberger (ULI) Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  9. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  10. Markkinat Käyttäjäsegmentit toimitilarakentamisessaOssi Inkilä SRV toimitilat / Flamingo • Toimistot Tuotteistus voimakasta • Yksittäiset liiketilat (pienasiakkaat) • Monimutkaiset liiketilat (suurasiakkat) • Ravintolat (keittiöt tuotteistus, muut asiakas) • Erityiset käyttäjät Räätälöintitarve suuri • kylpylä, elokuvateatterit, hotelli, Zara Segmentoinnissa asiakkaat jaetaan erilaisiin ryhmiin markkinointia ja tuotteiden erilaistamista varten. Tuotteistuksessa tuoteominaisuuksia vakioidaan segmentin tarpeen vaihtelun suhteen Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  11. Hotellien erottuminen; differointi • Majoitus varsin sama • Hinta, asiakassegmentointi, sijainti • Kohderyhmän perusteita: maantieteelliset, väestölliset, yhteiskunnalliset, taloudelliset ja kuluttajakäyttäytymiseen pohjautuvat ominaisuudet • Yleinen jako: liikematkailijat, kokous- ja kongressiasiakkaat, ryhmät, liikuntarajoitteiset, kanta-asiakkaat, VIP asiakkaat, lapsiperheet Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  12. Sijainti / SAAVUTETTAVUUS etäisyys, liikenneyhteydet, paikoitus asiakkaat, kommunikaatio väylät, risteykset Kohteen toimivuus, muunneltavus tilatehokkuus, elikaaren vaihtuvuus Varustetaso, ikä, kunto sisäilmasto, vaikutus imagoon, Ulkoinen, toiminnallinen imago toimialat, synergia, palvelut Liiketilat (epähomogeeninen) jalankulku-, ajoneuvovirrat kauppakeskukset Toimistotilat (homogeeninen) työntekijöiden saavutettavuus paikoitus, tilatehokkuus, taso yliopistot, palvelut Tuotantotilat (teollisuus, varasto) (kevyt, raskas) työntekijät, asiakkaat, raaka-aine, kuljetus, alihankkijat tilan ominaisuudet, heikko muunneltavuus, räätälöinti varastoissa sijainti, tilaominaisuudet, maan hinta Toimitilojen tuotto-ominaisuudet Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  13. Ulkoiset tekijät Tunnettuus, Saavutettavuus, Liike- ja palvelu-kokonaisuus Sisäiset tekijät: Toiminnallisuus Navigoitavuus, Viihtyisyys Vuorovaikutus Kauppakeskusten käytettävyysTKK/RTASuvi Nenonen 2008 Orientoitavuus Sijainti Lähestyminen Poistuminen Pienten merkityksellisten tilojen löytäminen vaikeaa (WC:t) Tavaroiden vähäiset säilytystilat Heikot ínformaatiotaulut ja opasteet Ympäristötekoja tukevat elementit puuttuvat Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  14. Jaettavuus Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  15. SUKE mallin kiinteä ja muuttuva Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  16. Makrotaso Kaupunkiseudun analyysi talous, kysyntä, toimialat ostovoima, väestö, työllisyys toimitilamarkkinat, kilpailu Osamarkkinoiden analyysi ostovoima, väestö,työllisyys toimitilajen tiedot, numeerista KYSYNTÄ Mikrotaso Lähialueen analyysi rakennuksen sijainti ja imago liikenne- ja jalankulkuvirrat vuoralaiskanta, vuokrat ominaisuudet, kunto, toiminnallisuus, tekniikka kassavirrat MAHDOLLISUUDET Markkina-analyysitMakra-mikro ongelma, nykyisyys-tulevaisuus ongelma Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  17. KIINTEISTÖNPIDON TALOUS • (vuokra)tulot • myyntihinta (jäännösarvo) • Hankintahinta (Investointi) • Ylläpitomenot • diskonttaus • NYKYARVO • annuiteetti • Vuosikustannus Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  18. Financing Decisions in RED • Productivity of Property • Potential Gross Income PGI • - Vacancy Allowance VA • Effective Gross Income EGI • - Operating Expences OE • Net Operating Income NOI • Capitalization Rate • (Gordons Infinite model) • V = NOI / r • V = value of the property • r = the capitalization rate (interest) • NOI =Net Operating Income • ROR = NOI/C Discounted Cash Flow (DCF) time-value-of-money (NPV Net Present Value) y1 y2 y3 y4 y5 PGI 100 100 100 100 1000 -VA 10 5 5 5 EGI 90 95 95 95 -OE 30 30 30 30 NOI 60 65 65 65 d8% 0,92 0,85 0,79 0,74 0,68 NPV 55,2 55,2 51,3 48,1 680 = 889,8 Sensitivity Analysis Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  19. Gordon ikuisuusmalli I > t/(r-g)I = investointi, t=nettotuotto, r=korko, g=inflaatio Paljonko toimisto saa maksaa jos vuokra 13 ja kulut 3 €/m2 g = +-0 +3%/a -3%/a r= 6% 2000 4000 1300 r= 3% 4000 saadaan myytyä +20% 5 vuoden päästä 6% 5000 €/m2 Ei saada vuokratuottoa tai myytyä 5 vuoden päästä 6% 500 €/m2 Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  20. Asuntojen monipuolinen suunnittelu / voimakas jyvitys Asuntokehittäjä Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  21. Kiinteistösijoittamisen ja -liiketoiminnan riskit Riskiryhminä kiinteistösijoittamisen erityispiirteetseurauksina näkyvät riskit Olkkonen ym. Toimitilasijoittaminen PAIKKARISKI; ·paikkasidonnaisuus ·arvon riippuminen sijainnista, ·rajoitetut osamarkkinat, ·julkiset interventiot -> MYYNTIRISKI, VUOKRAAMISRISKI INFORMAATIORISKI; ·johdettu kysyntä, ·puutteellinen informaatio . ennustamisen vaikeudet . näkemykset ja odotukset -> MYYNTI-, VUOKRAAMIS-, RAHOITUSRISKI LIKVIIDISYYSRISKI; suuri yksikkökoko, ·alhainen likviidisyys, ·korkeat transaktiokustannukset, ·markkinapaikan puute, ·-> MYYNTIRISKI, RAHOITUSRISKI RAKENNUSRISKI; ·suuri kustannusvaihtelu ·pitkäikäisyys, ·muunneltavuuspuutteet ·hallintoresurssien tarve -> KUSTANNUS-, UUSKÄYTTÖRISKI TORJUNTA ·riskianalyysi, ·riskit kassavirtaodotuksissa, ·sijoitusten hajautus, pitkät sopimukset, ·vuokranmaksukykyiset vuokralaiset, ·vieraan pääoman rajoittaminen Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  22. Kiinteistökehityksen prosessiMiles et co Eight-stage model for RED • Inception of IDEA • Refinement of IDEA • Feasibility • Contract Marketing • Commitment Sales • Construction • Opening • P A F Management Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  23. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  24. Types of Market ResearchCadman, Topping p 243 • Information • Property market information (rents, prices) • Supporting information (employment, GDP, regional studies) • Strategic analysis (developer itself) • Site-spesific research (demand, supply, narket conditions) • Forecasting • Portfolio analysis Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  25. IDEA on pääasiaLocus 1/2006 ”potkua yritystoimintaan” • Vallilan Akseli, linja-autokoritehdas, suojeltu, huono kunto, 5000 m2 design yrityksiä, asiakkaat, laatu, palvelu, valaisin, huonekalu, tekstiili, paino, suunnittelualat, synergiaa, Varma omistajaksi, kun 30% vuokrattu • Rockleipomo, Tampere, osuuskaupan leipomo nyt varastona, lähellä yliopistoa ja opiskelija-asuntoja 2000 m2 3 krs soitto-, esiintymis-, kuvaus-, äänitys-, tanssi-, kulttuuritilaa, kulttuuriyritykset, kaupallisia tuotteita; leivotaan bändejä, palveluita mm. yhteismarkkinointi • Liikekaupunki Ideapark, Lempäälä, HKI moottoritie, Ostosparatiisi, kaupunginosia, lasten kulttuurikeskus PiiPoo, vanha kaupunki, sisustuskatu 450 m, vaatekauppa 20000 m2 • Hoivakoti Pumpuli Forssan vanhaan kutomoon (1850 luku) Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  26. TKK/VTK Elinkaarilaskentamenetelmän ominaisuuksia • Vakio sisältö raporteilla menetelmästä riippumatta (yksityiskohtaisuus vakio) • Tieto tarkentuu prosessin edetessä • Skenaariotekniikka muutoksille • Ei unohda aikaisempia päätöksiä Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  27. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  28. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  29. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  30. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  31. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  32. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  33. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  34. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  35. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  36. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  37. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  38. Laskelman arvot tuodaan eri liitteistä Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  39. Kassavirtaan voidaan lisätä inflaation vaikutus Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  40. Liitteiden raakaluvut saatetaan nykyarvoon kassavirtataulussa Merkinnät, miltä ajalta uusimmat tiedot ovat Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  41. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

More Related