DROITS IMMOBILIERS et REGISTRE FONCIER

1. DROITS IMMOBILIERSet REGISTRE FONCIER Pr�sentation novembre/d�cembre 2005 IMAGE 1IMAGE 1

2. A. Droit foncier B. Le Registre foncier C. Aper�u des principales op�rations fonci�res

3. A. Droit foncier Ensemble des normes juridiques, de droit public ou priv�, qui r�gissent l�utilisation du sol

4. Diversit� et hi�rarchie des sources juridiques Primaut� Comp�tences Normes juridiques Droit f�d�ral Constitution Droit cantonal Lois Droit communal Ordonnances

5. Domaine de comp�tences de la Conf�d�ration (Constitution f�d�rale) Comp�tence g�n�rale en droit civil (art. 122, al. 1) Primaut� du droit f�d�ral (art. 49, al. 1) Autonomie communale (art. 50) Protection de l�environnement (art. 74) Am�nagement du territoire (art. 75) Eaux (art. 76) For�ts (art. 77) Agriculture (art. 104)

6. Le droit f�d�ral Lois � Livre quatri�me du Code civil (Des droits r�els) � Loi sur le droit foncier rural (LDFR) � Loi sur le bail � ferme agricole (LBFA) � Loi sur l�am�nagement du territoire (LAT) Ordonnances � Ordonnance sur le RF (ORF) � Ordonnance sur la mensuration officielle (OMO) Directives � Directive de l�Office f�d�ral du droit foncier et du droit du registre foncier

7. Le droit cantonal Article 6 de la Constitution genevoise 1 La propri�t� est inviolable 2 Toutefois la loi peut exiger, dans l�int�r�t de l�Etat ou d�une commune, l�ali�nation d�une propri�t� immobili�re, moyennant une juste et pr�alable indemnit�. Dans ce cas, l�utilit� publique ou communale est d�clar�e par le pouvoir l�gislatif et l�indemnit� fix�e par les tribunaux. LAC LACC LaLAT Comp�tence subsidiaire en mati�re de droit priv� (droits r�els) avec r�serve expresse du droit public

8. Demeurent r�serv�es les restrictions de droit public, notamment celles r�sultant de la l�gislation sur l�am�nagement du territoire et la police des constructions, telles la loi sur les constructions et les installations diverses, du 14 avril 1988; la loi sur l�extension des voies de communication et l�am�nagement des quartiers ou localit�s du 9 mars 1929; la loi g�n�rale des zones de d�veloppement , du 11 juin 1957; la loi sur les eaux, du 5 juillet 1961; la loi sur les routes, du 28 avril 1967; la loi sur le remembrement foncier urbain, du 11 juin 1965; la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites, du 4 juin 1976; la loi sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d�habitation; (mesures de soutien faveur des locataires et de l�emploi), du 25 janvier 1996 les lois sur la protection g�n�rale des rives du lac, du 4 d�cembre 1992, la protection g�n�rale des rives du Rh�ne, du 27 janvier 1989 et la protection g�n�rale de l�am�nagement des rives de l�Arve, du 4 mai 1995; les lois sur la protection g�n�rale des rives du lac, du 4 d�cembre 1992, la protection g�n�rale des rives du Rh�ne, du 27 janvier 1989 et la protection g�n�rale de l�am�nagement des rives de l�Arve, du 4 mai 1995. Art. 63A LACC, restrictions de droit public cantonal

9. L�am�nagement du territoire Le domaine public Le droit communal

10. B. Le registre foncier, institution de publicit� des droits immobiliers D�finition du droit r�el droit subjectif priv� conf�re la ma�trise totale ou partielle d�une chose droit absolu conf�re le droit de suite et de pr�f�rence

12. D�finition et fonction du Registre foncier D�finition ��Registre public destin� � donner l��tat des droits et charges int�ressant les immeubles�� Fonction ��Assurer la s�curit� du commerce immobilier en sanctionnant le d�faut de publicit� des droits r�els par leur inexistence juridique��

13. Naissance des droits r�els immobiliers Principe g�n�ral Acte juridique + inscription = naissance du droit Acte juridique : forme authentique ou notari�e (vente, promesse de vente et d�achat, �change, donation, gages, DDP, emption) forme sous seing priv� ou �crite (servitude, pr�emption)

14. Domaine de la publicit� fonci�re Immatriculation des immeubles Inscription des droits r�els (propri�t�, gages, servitudes et charges fonci�res) Annotations des droits personnels (emption, pr�emption) Mentions d�autres rapports juridiques

15. Les mentions : publicit� de certains rapports juridiques publics ou priv�s Art. 2 LGL L�Etat et les communes, dans le cadre de leur politique g�n�rale d�acquisition de terrains, disposent, outre la possibilit� d�achat de gr� � gr�, du droit de pr�emption l�gal et d�expropriation qui leur est conf�r� par la pr�sente loi aux fins de construction de logements d�utilit� publique. Art. 3, alin�a 2, LGL Le droit de pr�emption de l�Etat et des communes fait l�objet d�une mention au registre foncier.

16. Droits occultes Art. 47A, alin�a 2 LACC Les restrictions du droit public cantonal d�une dur�e ind�termin�e ou sup�rieure � une ann�e, peuvent �tre mentionn�es � titre d�claratif au registre foncier (art. 962 du code civil) Art. 17, alin�as 1 et 2 LGZDI 1 Les restrictions au droit de la propri�t� d�coulant de la pr�sente loi et des ses dispositions d�ex�cution existent sans inscription au registre foncier. Toutefois, il peut en �tre fait mention sur la seule r�quisition du d�partement de l�am�nagement, de l��quipement et du logement d�s l�approbation des plans et r�glements directeurs par le Conseil d�Etat 2 Le paiement des taxes d��quipement, des frais r�sultant des mesures d�office, des amendes et autres prestations pr�vues par la pr�sente loi ou ses dispositions d�ex�cution est garanti par une hypoth�se l�gale. L�article 142 de la loi sur les constructions et les installations diverses est applicable par analogie.

17. Les droits r�els immobiliers, �l�ments du syst�me d�information du territoire

18. Droit des communes � l�information Art. 97, alin�a 1 LACC Les communes sont autoris�es � fournir au public, pour leur territoire, des donn�es informatis�es du registre foncier concernant la propri�t�, les servitudes fonci�res, la contenance et les limites des immeubles.

19. L�extrait officiel, dot� de la foi publique, d�livr� par le RF Le site grand public la propri�t� le plan l��tat descriptif les publications Le site r�serv� aux professionnels et administrations publiques ��Intercapi�� propri�t�, gages, servitudes, annotations, mentions l��tat descriptif Acc�s des communes � l�information

22. Partenaires et fournisseurs duRegistre foncier

23. C. Aper�u des principales op�rations fonci�res La vente Art. 184 CO ��La vente est un contrat par lequel le vendeur s'oblige � vendre la chose vendue � l'acheteur et � lui transf�rer la propri�t�,moyennant un prix que l'acheteur s'engage � lui payer.�� La promesse de vente Contrat dont l'objet est la conclusion d'un contrat de vente

24. Pacte d�emption Contrat par lequel une partie conf�re � l'autre le droit d'acqu�rir une chose, en payant le prix, par une manifestation unilat�rale de volont� (lev�e d�option)

25. Pacte de pr�emption Contrat par lequel le propri�taire d'une chose s'oblige � en transf�rer la propri�t� � l'autre partie, le pr�empteur, � condition qu�il la vende.

26. Servitudes Droit r�el limit� qui procure � son titulaire l'usage et / ou la jouissance d'une chose Servitude fonci�re Servitude personnelle En charge immeuble immeuble En droit immeuble personne physique ou morale (par exemple, une commune)

28. Art. 6A, LGZD Servitudes Afin d'�viter les effets des servitudes de restriction � b�tir, le Grand Conseil peut d�clarer d'utilit� publique la r�alisation d'un plan localis� de quartier pour autant qu'au moins 60% des surfaces de plancher, r�alisable selon ce plan, soient destin�es � l'�dification de logements d'utilit� publique au sens de l'article 15 et suivants de la loi g�n�rale sur le logement et la protection des locataires, du 4 d�cembre 1977. La d�claration d'utilit� publique s'applique uniquement � la lev�e des servitudes de restriction � b�tir.

29. Art. 46, alin�a 1, LCI Servitudes Lorsque les distances aux limites de propri�t�s et les distances en construction ne sont assur�es que par un accord entre propri�taires voisins, sans modification des limites de leurs parcelles, cet accord doit faire l'objet d'une servitude inscrite au registre foncier.

30. Art. 12, r�glement d'application LCI Servitudes Les servitudes de distances et vues droites doivent �tre �nonc�es, en principe, dans la forme suivante�: ��Il est constitu� sur la parcelle n� ..... (fonds servant) au profit de la parcelle n� ..... (fonds dominant) et au profit de l'Etat de Gen�ve une servitude de distance et vue droite. Cette servitude, qui s'exerce sur la zone figur�e par ..... au plan ci-annex�, comporte l'interdiction de toute construction dans les limites de cette zone, �tant entendu qu'en cas de construction � �difier dans l'avenir sur la parcelle n� .... (fonds servant) la limite de la zone grev�e doit �tre consid�r�e comme limite de parcelle pour le calcul des distances et vues droites exig�es par la loi sur les constructions. Cette servitude ne peut �tre modifi�e ou radi�e sans l'accord du d�partement de l'am�nagement, de l'�quipement et du logement.��

32. Le droit de superficie Servitude personnelle ou fonci�re, qui conf�re la facult� ��d'avoir ou de faire des constructions, soit sur le fonds grev�, soit au-dessous�� (art. 779, al. 1, CCS)

33. Le droit de superficie distinct et permanent (DDP) droit distinct : personnel et cessible (pr�somption l�gale) droit permanent : dur�e de 30 ans au moins ou ind�termin�e (100 ans maximum) le DDP requiert la forme authentique le DDP peut �tre immatricul� au registre foncier

34. Le droit de superficie distinctet permanent (DDP)