Les aides à la pierre DGALN /DHUP/PH2

1. Prise de poste cadre de 1er niveau – CVRH Tours Le 6 février 2013 Les aides à la pierre DGALN /DHUP/PH2

2. Aides a la pierre : sous quelles formes ?

3. Plusieurs dispositifs d’aides à la pierre - Développement de l’offre nouvelle de logements locatif sociaux - réhabilitation de logements - démolition de logements mais aussi : - accession sociale à la propriété - accueil des gens du voyage => Ici on ne parlera que du développement de l’offre nouvelle en LOGEMENT LOCATIF SOCIAL (= parc public) hors ANRU

4. Différentes formes d’aides à la pierre - AIDES DIRECTES (= aides budgétaires) : subventions - AIDES INDIRECTES : • aides dites de taux ou de circuit (prêts à taux bonifiés) • aides fiscales, dont : • exonération d’impôts sur les sociétés • exonération de Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (exonération de 15 ans portée à 25 ans pour les opérations financées entre 2004 et 2014, compensation partagée entre l’État et les collectivités, exonération de TFPB étendue pour qualité environnementale : 5 ans supplémentaires) • TVA à taux réduit • exonération des droits de mutation à titre onéreux pour les OPH et les SEM • + aides fiscales locales : exonération de taxe d’aménagement (pour les PLAI, de plein droit, sinon sur délibération) • Cf. intervention Maxime Vidal –FL1 • NB : requête automatique disponible sous SISAL pour une estimation de ces aides publiques indirectes sur un territoire

5. Aides a la pierre : les contreparties

6. L’accès au logement locatif social : sous conditions de ressources Les plafonds de ressources : • R. 331-12 : ces logements sont « destinés à être occupés par des personnes dont l’ensemble des ressources, à la date d’entrée dans les lieux, est, au plus égale à un montant déterminé par arrêté » chaque année. Dépendent de plusieurs facteurs : • Le produit de financement : PLUS/PLAI/PLS et assimilés, • La localisation : Paris et communes limitrophes, reste de l’Ile-de-France et autres régions • La composition des ménages : 6 catégories selon le nombre de personnes composant le ménage, le nombre de personnes à charge • particularité des jeunes ménages

7. Les conditions de ressources Texte de référence : Arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'État en secteur locatif (modifié chaque année) • Plafonds de ressources révisés chaque année sur la base de l’IRL (= Indice de Révision des Loyers) • En 2013, pour le PLUS :

8. Les plafonds de loyers Dépendent de 2 facteurs : • Le produit de financement : notamment PLUS/PLAI/PLS, • La zone géographique : • zonage 123 pour les PLUS/PLAI • zonage ABC pour les PLS • Les plafonds de loyers par zone et par produit sont révisés chaque année sur la base de l’IRL (= Indice de Révision des Loyers) + marges locales (uniquement en PLUS et PLAI) et coefficients de structure • Plafonds de loyers inscrits dans la convention APL, mais il ne s’agit que de plafonds

9. Les plafonds de loyers - En 2013, CIRCULAIRE DU 24 janvier 2013 relative à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en application de l’article L. 351-2 du CCH + EXEMPLE AVEC 65 M² SU • Pour les PLUS et PLAI : • Pour les PLS :

10. Conventionnement APL Tout logement bénéficiant d’aides de type PLUS/PLAI/PLS doit faire l’objet d’une convention, qui ouvre le droit à l’Aide Personnalisée au Logement pour les locataires Articles relatifs aux conventions entre l’État et les bailleurs : R. 353-1 et suivants

11. L’offre nouvelle de logements sociaux : la gamme de financement

12. 3 principaux produits de financement - le prêt locatif à usage social : PLUS • Prêt le plus fréquemment mobilisé • Prend en compte un objectif de mixité sociale - le prêt locatif aidé d’intégration : PLAI • Destiné aux ménages cumulant difficultés sociales et économiques - le prêt locatif social : PLS • Essentiellement pour du logement ordinaire en zones tendues • Ou destiné à des logements-foyers spécifiques

13. Le PLUS (source : DHUP/FL1) Logements auprix du marché Loyer Logements locatifs sociaux(au sens de l’art. 55 loi SRU) Prêt locatif à usage social • « Norme » HLM • Intègre la notion de mixité sociale PLUS Ex : un couple + un enfant2 850 € net – loyer 345 € / mois Plafonds de ressources Les exemples correspondent à des ménages aux revenus proches des plafonds de ressources. Loyers donnés pour une surface de 65 m² en zone 2, sans marge de dépassement

14. Le PLAI (source : DHUP/FL1) Logements auprix du marché Loyer Logements locatifs sociaux(au sens de l’art. 55 loi SRU) Prêt locatif aidé d’intégration • Difficultés économiques et sociales • Petites opérations, accompagnement social PLUS PLAI Plafonds de ressources Ex : un couple + un enfant1 700 € net – loyer 300 € / mois Les exemples correspondent à des ménages aux revenus proches des plafonds de ressources. Loyers donnés pour une surface de 65 m² en zone 2, sans marge de dépassement

15. Le PLS (source : DHUP/FL1) Logements auprix du marché Loyer Prêt locatif social • destiné aux classes moyennes • adapté aux zones au marché immobilier tendu Logements locatifs sociaux(au sens de l’art. 55 loi SRU) Ex : un couple + un enfant3 700 € net – loyer 520 € / mois PLUS PLAI Plafonds de ressources PLS Les exemples correspondent à des ménages aux revenus proches des plafonds de ressources. Loyers donnés pour une surface de 65 m² en zone B2, sans marge de dépassement

16. Offre nouvelle : la gamme des financements (source : DHUP/FL1) Logements auprix du marché Loyer PLI Logements locatifs sociaux(au sens de l’art. 55 loi SRU) PLUS PLAI Plafonds de ressources PLS

17. PLUS : règles de mixité sociale - au moins 30 % des logements doivent être occupés par des ménages dont les ressources n’excèdent pas 60 % des plafonds de ressources du PLUS - au maximum 10 % des logements peuvent être loués à des locataires dont les ressources excèdent, dans la limite de 120 % des plafonds PLUS Pour le PLUS : au minimum 30 % des locataires Pour le PLUS : au maximum 10 % des locataires PLUS = plafond de base Plafonds de ressources PLAI =60% des plafonds PLUS PLS =130% des plafonds PLUS

18. Les autres produits de financement d’offre nouvelle Certes les 3 principaux produits de financements sont les PLUS, PLAI et PLS mais d’autres produits finançant l’offre nouvelle existent et sont « assimilés » à ces 3 principaux produits dans les exercices de programmation et dans les bilans : Rappel : tous ces agréments PLUS/PLAI/PLS sont contingentés => cf. supports annexes

19. Montages d’opérations

20. Production de nouveaux logements locatifs sociaux essentiellement : - par la construction neuve de logements (éventuellement en VEFA) - par l’acquisition de logements suivie ou non d’amélioration - par la transformation en logements de locaux non-résidentiels - par la réalisation de résidences sociales et de logements-foyers ATTENTION : ON NE REFINANCE PAS UNE OPERATION AYANT DEJA BENEFICIE D'AIDES DE L'ÉTAT (y compris celles n'ayant pas bénéficié de subventions mais seulement de prêts de la CDC) cf. R 331-5 du CCH Cf. R. 331-1 du Code de la Construction et de l’Habitation(CCH) pour le champ complet des opérations

21. Maîtrise du foncier • Pleine propriété • Bail emphytéotique et Bail à construction • Usufruit locatif social

22. Le prix de revient de l’opération • Annexe 1 de l’Arrêté du 17 octobre 2011 • 3 éléments constitutifs : • la charge foncière (neuf) ou immobilière (AA) (part du coût d'une construction qui est imputable au terrain et à son aménagement) • le prix de revient du bâtiment (neuf) / coût des travaux (AA) • Le coût des prestations intellectuelles

23. Les maîtres d’ouvrage

24. Les maîtres d’ouvrage • selon la nature de l’opération et le produit de financement, il ne s’agit pas des mêmes familles de maîtres d’ouvrage

25. Les financeurs/les réservataires

26. Les financeurs/les réservataires • mobilisation de différentes aides et co-financements : • L’État, via les subventions et les aides indirectes. • Les collectivités territoriales : Région, Département, Groupements de communes, Communes • La CDC pour les prêts et, pour le PLS, les autres banques agréées • Action Logement (ex-1% Logement), en contre-partie de droits de réservation • Les organismes via leurs fonds propres • Éventuellement d’autres financeurs : aides européennes (FEDER), Programme d’investissements d’Avenir (PIA), …

28. Les financeurs/ les réservataires R 441-5 du CCH

29. Les caractéristiques des principaux produits de financement PLUS PLAI PLS

30. Les aides à la pierre PLUS/PLAI/PLS et leur octroi

31. Les prêts PLUS PLAI PLS

32. Arrêté du 5 mai 1995 Le montant de la subvention est égal au produit du taux de subvention et d’une assiette de subvention (AS) AS = SU x CS x VB x (1+MQ+ML) + (CFG x NG) SU = surface utile de l’opération = SH + ½ SA CS = coefficient de structure qui tient compte de la taille des logements = 0,77 x [1 + (nbre logts x 20 m2 / SU)] VB = valeur de base (circulaire du 28/12/2012) 1 + MQ + ML = 1 + majoration pour qualité + majoration locale MQ : Majoration pour qualité : critères nationaux sur la qualité énergétique des logements, l’accessibilité handicapés, la présence ou non d’ascenseur… ML : Majoration locale : critères locaux par rapport aux problématiques locales CFG = coût forfaitaire pour chaque garage construit (coût fixé par circulaire) NG = nombre de garages L’assiette de subvention PLUS PLAI

33. Les taux de subvention maximum • Pour les délégataires : majoration possible de 5 points (R.331-15-1) • en acquisition-amélioration la subvention est plafonnée à 13 % (logement ordinaire) ou 25 % (PLAI) du prix de revient.

34. La surcharge foncière • Articles du CCH : R.331-24 (ou R 331-24-1 pour les délégataires) et, pour la région IDF, articles R.381-1 à R.381-3 – circulaire 89-80 du 14 décembre 1989 • Principe : subventionner la partie de la charge foncière de l’opération (en neuf) ou du prix de revient de l’opération (en acquisition de logements existants) qui dépasse une valeur de référence • Elle nécessite une participation des collectivités territoriales (sauf pour les délégataires) • Plafond = 50% du dépassement de la valeur de référence de l’opération (60 % si participation CL > 40 %) • Octroi de cette subvention à apprécier : si l’équilibre le justifie et que les conditions sont remplies. Elle n’est pas de plein droit. Attention en ZAC => Circulaire du 14/12/1989

35. Quel produit de financement pour quel type de public ?

36. Adéquation de l’offre et de la demande • Logements locatifs sociaux adaptés • aux revenus des locataires • aux besoins spécifiques de certaines populations (les étudiants, les personnes âgées…) • aux besoins en accompagnement social (résidences sociales, structures d’hébergement…)

37. LES AIDES A LA PIERRE 37

38. Bibliographie • Des guides indispensables : • « Les aides financières au logement » - DGALN/DHUP/FL1 (septembre 2012) • « Guide des dispositifs d’hébergement et de logement adapté » - DGAS et DGALN (novembre 2008) • « Guide de la surface utile » (février 2008) • Pour rester informés : • Site délégation de compétence : http://www.dgaln.fr • GALION-SISAL.info : http://galion-sisal.info.application.i2/ http://galion-sisal.info.application.logement.gouv.fr

39. Dispositifs de suivi Galion • Galion est le logiciel de gestion des aides au logement mis à la disposition des "cellules de financement du logement" des DDT(M), des délégataires des aides à la pierre, des DDCS(PP) et des DREAL. SISAL • Infocentre de suivi des aides à la pierre : regroupe des données issues de GALION mais aussi d'autres SI métiers Cf. présentation de Mathieu PRZYBYLSKI