Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars

1. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars 10 juni 2014 Lonneke Battiato-Derksen (JPR) Bram van Krieken (DrugsteamAchterhoek West)

2. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars JPR Advocaten • Vestigingen in Doetinchem, Deventer en Enschede: 49 gespecialiseerde advocaten Specialisaties: • Vastgoed (bestuursrecht, bouw- en aanbestedingsrecht en huurrecht) • Ondernemingsrecht • Verzekeringsrecht • Arbeidsrecht • Familierecht

3. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars • Illegaalgebruik van vastgoed. • In 2013 roldePolitieNoord- en Oost Gelderland 204 kwekerijen op. • 14 mei 2014: hennepkwekerij in Gaanderenopgerold met enkelehonderdenplanten op zolder. De stand staat nu op 100. • DrugsteamAchterhoek West in voorjaar 2013 opgericht.

4. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Media: • VerhuurderuitWinterswijkveroordeeld tot 9 maandencel en het terugbetalen van € 80.000,00 aan de Staat(28 mei 2014) • Hennepkwekerij in Doetinchem aan de Innovatiewegopgerold (2000 hennepplanten, februari 2014)

5. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Hennepkwekerijleidt tot onveiligesituaties en veelschadeaan het pand.

6. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Hoe tevoorkomen? • “Onderbuikgevoel” en “boerenverstand” • Vertrouwniet op de blauweogen van de huurder! • Preventie!

7. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Preventiemaatregelen: • Onderzoekpersoon/bedrijfhuurder • Origineel ID-bewijshuurderc.q. uittrekselKvK • Werkgeversverklaring en onderzoekwerkgever • Salarisstroken, bankafschriften en jaarcijfersopvragen

8. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars • Giralebetaling van de huur • Opnemeninspectierecht in huurovereenkomst en periodiekecontrole van het pand • Energieaansluitingop naamvan huurder • Proces-verbaalvan oplevering • Boetein huurovereenkomst (let op: bijwoonruimte) • Waarborgsom

9. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Zietuwpandtijdens de huurovereenkomsterzouit? Actieondernemen!

10. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Juridischegevolgenhennepkwekerij • Beëindiginghuurovereenkomst en verhalenschade op huurder • Aansprakelijkheideigenaar/verhuurdervoorillegaalafgetapteenergie • Aansprakelijkheideigenaar/verhuurdervoorkostenontmantelinghennepkwekerij

11. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Beëindiginghuurovereenkomst • Geeneigenrichting! • Aanwezigheid (professionele) hennepkwekerij in het gehuurde is in strijd met hoofdverplichting van huurder en levertwanprestatie op. Geengoedhuurderschap. • Hoofdregel: iederewanprestatiekanleiden tot ontbinding, tenzij de tekortkominggezienhaarbijzondereaard of geringebetekenisdezeontbinding met haargevolgennietrechtvaardigt.

12. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Kortgeding of bodemprocedure? • Kortgeding - voorlopigkarakter - slechtsontruiming; ontbindingnietmogelijk in kortgeding - spoedeisendbelangvereist • Bodemprocedure: - definitiefkarakter - zowelontbindingalsontruiming - schadevergoedingsvordering

13. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars • Hennepkwekerijontdekt? - politieinschakelen - situatiezelfgoedvastleggen - offerteherstelkosten - juridischadviesinwinnen • Woningcorporaties en hennepconvenant

14. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Aansprakelijkheidvoor illegaalafgetapteenergie Energieaansluiting op naamverhuurder: verhuurderheeftzorgplichtdatergeenillegaleenergiewordtafgetapt. Wanneeraanzorgplichtvoldaan? Kanverhuurderookaansprakelijkzijnalsenergiecontract op naam van de huurderstaat?

15. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Aansprakelijkvoorkostenontmantelinghennepkwekerij (kostenbestuursdwang) “van eeneigenaar van eenpanddat in strijd met de bestemmingalshennepkwekerijwordtgebruikt, mag wordengevergddathijzich tot op zekerehoogteinformeert over het gebruikdat van het door hem verhuurdepandwordtgemaakt.”

16. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars • Omkeringbewijslast: 1-0 achter. Verhuurdermoetaantonendathijnietwist of konwetendat het pandalshennepkwekerijwerdgebruikt. Luktdatniet: danwordthijalsovertrederaangemerkt. Factoren: - controle/inspectiepand - schriftelijkebescheidenaanwezig - huurbetalingcontant of giraal en administratie - uiterlijkesignalenaanwezigheidhennepkwekerij - particuliere of professioneleverhuurder

17. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Makelaarsaansprakelijkheid Casus: • Verhuurriantewoningaan expat, vrouw, 2 kinderen en au-pair voor 1 jaar • Huurprijs € 7.000,00 per maand • Huurovereenkomstookondertekend door werkgever van de huurder • Eerstehuurtermijnen en waarborgsom van 2 maandenwerdenkeurigbetaald • Woning verlaten, slotenveranderd, en henneprestenaangetroffen

18. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars • Schadeaanwoning, betaaldecourtage en resterendehuurtermijnen: ruim € 55.000,00 • Verhuurderspreektmakelaaraan. Wat mag van eenredelijkbekwaam en redelijkhandelendmakelaarverwachtworden? • Uitkomst?

19. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Makelaaraansprakelijk: • Onvoldoendeonderzoekgedaan • Vermeendewerkgeverbleek expat niettekennen en ookniet de persoon die namenswerkgever de huurovereenkomst had mede-ondertekend! • Geencontrolepaspoort • Makelaarmoestruim € 25.000 betalen • (rechtbank Amsterdam, 20 juni 2012)

20. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Casus: WAO-uitkering (gerechtshof Arnhem, 1 maart 2011) Casus: “ Actief” bemiddelendemakelaar (rechtbankOost-Nederland, 20 februari 2013)

21. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Tips voor de praktijk: • Uitgebreidonderzoek • Controle

22. Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Vragen? mr. Lonneke Battiato-Derksen (0314-372311 of battiato@jpr.nl)