苏园（ 2002 ） 01 地块土地报价研究报告苏州铭星软件科技有限公司苏州市新天地工程造价咨询事务所 2003 年 3 月

苏园（2002）01地块 土地报价研究报告苏州铭星软件科技有限公司苏州市新天地工程造价咨询事务所 2003年3月

苏州铭星软件科技有限公司总经理陈溥财 苏州市新天地工程造价咨询事务所杨永明总工程师杜利同项目总设计师陈溥财苏州铭星软件科技有限公司苏州市新天地工程造价咨询事务所 2002年6月10日

目录第一章总论第二章市场调研与产品定位第一节筛选产品类型第二节市场研究第三节产品方案初步优化第三章初步规划与方案优化第四章投资估算第五章财务评价第一节投资分类第二节投资使用计划第三节销售收入及销售税金计算第四节资金筹措计划的编制第五节土地基本报价方案第六节多因素变化土地价格临界点分析第七节风险分析

第一章总论 一、项目名称苏园（2002）01号地块土地报价研究报告。二、报告编制单位苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司三、地块位置及环境本地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的金鸡西岸，呈东西向长条形，长372.87米，宽144.75至176.5米。东临湖畔，北面与澜韵园别墅区隔河相望，西面隔河为星港街。南面为空地。 1、园区概况苏州工业园区开发建设7年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。苏州工业园区的房地产于1996年开始开发建设。近年来，园区房地产蓬勃发展，从当年开发10多万平方米到2001年的开发量70万平方米，约占市区总开发量的一半。2001年8月底，区内累计住宅开工面积130.7万平方米，竣工交付74.8万平方米。在园区管委会的大力推动下，园区率先在苏州市推出小高层住宅，得到了购房者的青睐。目前在园区楼市，小高层住宅已与多层住宅一样旺销。到2001年底，园区已建和在建的小高层住宅在40幢左右，小高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点，成为园区一道亮丽的风景线。目前，园区房地产产销两旺，销售量一直远大于竣工量，房地产项目大多在预售阶段就销售一空，整体销售率在95%以上，园区住宅已是苏州市民的一大品牌，成为他们安家落户的首先。园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势？关键是园区以前瞻性的眼光，全面推进住宅建设，努力走上“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高之路。 2、园区总体规划苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。 3、金鸡湖景观规划金鸡湖位于园区70平方公里规划区的中心地带，占地7.4平方公里。根据园区总体规划，周边8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱

乐区。1998年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。乐区。1998年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。该项工程总投资为11亿元，施工区4至5年。 4、环境中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验、新特点，力邀国际知名大师参与，编制设计了具备世界一流水平的科学规划体系。同时，本着“先规划、后建设”和“先地下、后后地上”的指导方针，积极实施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。 5、配套设施苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，在70平方公里规划区内规划19个邻里中心，园区的住宅围绕集商业、文化、社区服务于一体的邻里中心布置，这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性、全方位、多功能的服务；同时，园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要因素。 6、本地快环境综述园区住宅已形成规模，商品房售价已连续几年超过古城区，冠全市第一，2001年开发量70万平方米，开发一块热销一块。本地块北面的澜韵园二期工程正在开发，45幢独立别墅尚在施工，已基本售完，而且，价格由一期工程的每平方米4200元增长到二期工程的7500-8000元，前后相差不到一年。此外，开发区政府工作效率高。由此得出结论：该地块投资环境很好。四、报告编制依据和用途根据苏园土拍（2002）第1号《苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告》，苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发的《土地报价研究决策软件》，在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上，通过市场调

研与产品定位研究、初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园（2002）01号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。研与产品定位研究、初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园（2002）01号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。五、评价指标及建议土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土地最高限价，以及接受该限价需要冒多大的风险。确定土地最高限价，是首先确定企业可接受的最低收益率（基准收益率），然后倒推土地价格。较高的土地最高限价，获得土地的机会就越大，所冒的风险就越大，反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。本报告分别从三个层次对土地报价进行分析，土地基本报价方案分析、多因素变化土地临界点分析、风险分析。土地基本报价方案：是取投资、售价、销售量等参数最可能的取值，设定其不会变化，详见表1“土地报价方案计算依据”。通过财务分析，计算每个报价方案的经济评价指标。本地块起拍价12000万元，我们按14600万元起算，每次加价200万元测算报价方案，直至出现亏损为止，软件自动测算了19个报价方案。列表打印详见表2“土地报价基本方案”。这种方法模拟土地拍卖情景，土地价格由低到高，每上一个台阶经济效益降低一定幅度，直至出现亏损为止，很直观。每个企业对获得土地的迫及程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率不同，加上每个企业家的冒险精神不同，可以有不同的最高限价。建议如下：当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取10%，建议的土地最高报价15800万元；一般情况下基准收益率8～10%为宜，建议的土地最高报价16400万元；当企业土地存量不足时，基准收益率6～8%为宜（大于银行贷款利率约2个百分点），建议的土地最高报价17000万元；当企业无土地存量时，基准收益率4～6%为宜（相当于银行贷款利率，企业微利），建议的土地最高报价17800万元；当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率4%为宜（低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，一般不亏损），建议的土地最高报价18000万元。基准收益率低于4%可能亏损，报价18200万元，全部投资内部收益率3.56%，将亏损186万元。

多因素变化土地临界点：房地产企业在进行土地报价研究决策过程中，经常会为投资及售价的确定争论不休，因为客观上讲投资及售价会在一定范围内变化，要将不是很确定的数据确定下来，不同的人存在不同看法是正常不过的。为了解决这个问题，可以针对不同的意见（不同的参数取值）进行多方案分析，计算出每个方案（多因素变化组合）的评价指标。由于多因素变化组合比较多，不可能象基本报价方案一样为每个多因素变化组合计算大量的报价方案，所以只能每个多因素组合根据基准收益率倒推出土地价格，这个土地价格就是土地价格的临界点。多因素变化土地临界点：房地产企业在进行土地报价研究决策过程中，经常会为投资及售价的确定争论不休，因为客观上讲投资及售价会在一定范围内变化，要将不是很确定的数据确定下来，不同的人存在不同看法是正常不过的。为了解决这个问题，可以针对不同的意见（不同的参数取值）进行多方案分析，计算出每个方案（多因素变化组合）的评价指标。由于多因素变化组合比较多，不可能象基本报价方案一样为每个多因素变化组合计算大量的报价方案，所以只能每个多因素组合根据基准收益率倒推出土地价格，这个土地价格就是土地价格的临界点。本报告根据专家们对投资、售价同时变化的不同意见，计算了10个多因素变化组合，每个变化组合都分别以基准收益率10%、8%、6%、4%、2%计算了5个土地价格临界点。分析结果详见表3“多因素变化土地价格临界点分析”。分析认为，本项目的别墅单位造价1200元和售价9200元是有较大可能的，建议采用改组合的分析结果，即：当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取10%，建议的土地最高报价17097万元；一般情况下基准收益率8～10%为宜，建议的土地最高报价17765万元；当企业土地存量不足时，基准收益率6～8%为宜（大于银行贷款利率约2个百分点），建议的土地最高报价18496万元；当企业无土地存量时，基准收益率4～6%为宜（相当于银行贷款利率，企业微利），建议的土地最高报价19289万元；当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率4%为宜（低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，一般不亏损），建议的土地最高报价19289万元。风险决策指标：多因素变化临界点分析虽然比基本报价分析前进了一步，但还是没有将每个人的看法综合起来，综合的最好方法就是概率分析方法（又称风险分析）。这种分析才是最高层次上的决策分析。本项目分别咨询若干专家，每人对产品售价分别估算其概率。对所有人估算的概率加权平均，得到了售价的概率分布。投资变化的概率分布也是如此操作。根据参数的概率分布计算出土地价格临界点、内部收益率期望值、达到基准收益率的概率和收益率小于0的概率。将参数的概率分布输入土地报价软件，计算全部由计算机完成。计算结果详见表4“风险决策指标（概率分析）”。结论如下：当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取10%，建议的土地最高报价16492万元，内部收益率小于0的概率6.57%，

风险很小；一般情况下基准收益率8～10%为宜，建议的土地最高报价17147万元，内部收益率小于0的概率13.14%，风险加大一倍，但还可以接受；当企业土地存量不足时，基准收益率6～8%为宜（大于银行贷款利率约2个百分点），建议的土地最高报价17837万元，内部收益率小于0的概率17.19%，还可以接受；当企业无土地存量时，基准收益率4～6%为宜（相当于银行贷款利率，企业微利），建议的土地最高报价18586万元，内部收益率小于0的概率28.87%，风险较大。风险很小；一般情况下基准收益率8～10%为宜，建议的土地最高报价17147万元，内部收益率小于0的概率13.14%，风险加大一倍，但还可以接受；当企业土地存量不足时，基准收益率6～8%为宜（大于银行贷款利率约2个百分点），建议的土地最高报价17837万元，内部收益率小于0的概率17.19%，还可以接受；当企业无土地存量时，基准收益率4～6%为宜（相当于银行贷款利率，企业微利），建议的土地最高报价18586万元，内部收益率小于0的概率28.87%，风险较大。综合上述分析，建议以风险分析的结论为主，建议的最高报价17800万元。

第二章市场调研与产品定位 第一节筛选产品类型苏园（2002）01#地块地处苏州工业园区金鸡湖畔，拍卖文件规定的规划条件全文摘录如下：该地块为居住用地，地块面积5.24公顷，容积率小于1.2，临湖至少一半的用地须用于低层别墅用地。 1．建筑退线 1）建筑退后小区地界建筑须退所有地界5米，其中沿界至少3米为绿化带，至少2米为间距缓冲带，绿化带内不能用做停车场。高层住宅退各边界线不小于8米。如界外是已建或规划的生活居住建筑还须满足日照间距的退线要求。 2）低层住宅最小建筑退后户基地线主建筑正面：5米；侧面：2米；后面：3米。停车房正面：0米；侧面：2米；后面：0米。 2．日照间距日照间距系数低层住宅取1.4，多层住宅取1.2，计算方法应满足《苏州工业园区规划管理技术规定》的要求。中高层住宅需做日照分析报告，满足相关要求。 3．小区建筑密度和每户基地参数 1）小区建筑密度不超过３０％，独立式住宅每户建筑密度最大不超过40%。 2）低层住宅每户基地参数独立式住宅不得小于400平方米。半独立式住宅不得小于300平方米。排屋式住宅不得小于150平方米（中间户）和200平方米（转角户）。 3）每户基地面宽：独立式住宅不得小于10米。半独立式住宅不得小于8米。排屋式住宅不得小于6米（中间户）和8米（转角户）。４．场地地坪标高和住宅建筑高度 1）沿主干道场地地坪标高设计不低于3.12米，场地其它地坪标高不低于2.82米（黄海高程）。 2）低层建筑不超过3层，建筑檐口高度不超过12米。 3)多层、中高层层数不超过14层。５．绿地绿地率不少于40％。６．道路与停车位 1）通车道路：路面不小于６米，路面两侧至每户基地/地界不得少于３米作为绿化种植带。 2）非通车道路：两侧设不小于２米的绿化种植带。 3）停车位：每户１个小汽车位。

７．出入口 小区出入口设于地块南部，出入口宽度4-8米（单向/双向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之间的间距不小于５０米。８．围墙围墙高度一般不得超过1.8米，宜采用金属栏杆漏空形式，其实心底座高度低于0.3米。围墙基础不出红线，其中沿公共道路围墙外边线后退道路红线0.5米，沿相邻单位围墙中心线可与地界线一致。９．其它 1）规划设计、人防、消防、环保、抗震等方面应符合国家规范及有关管理部门的意见。 2）服务于本区内的商业面积不超过总建筑面积的1%（具体功能设置详见《苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施的意见》）。 3）除低层别墅外，用作公共活动空间的架空层的面积至少应达到建筑基地面积的３０％，且不能用作停车等其它用途。 4）阁楼原则上不应设平台。太阳能热水器、空调室外机等生活配套设施，在设计中应预先设计，预留位置，采取遮蔽措施，不影响城市美观。 5）在单体设计前可先报若干总平面构思草图方案，确定后再做深化设计。 6）正式报批设计方案时还应提供“新建项目规划批准呈递申请的清单”上要求提供的其它文件。由此可见，可以产出的产品有限，用规划条件筛选，最多只能做三种产品：沿湖一半土地面积必须做别墅，不超过3层；多层；中高层（层数不超过14层）。第二节市场研究主要就苏州工业园区住宅需求与供给进行分析。 1、市场需求预测据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占43.6%，城区人占43.3%，外地人占13.1%。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，1997年为92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累计5231人。园区现有公积金会员30900人，还有很大的潜力。根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。 60万人口，按三口之家计算为20万户，每户平均面积140平方米，则需要2800万平方米，预测园区住宅每年的需求量见表5。在2015年累计可达到2769万平方米。苏州工业园区自1994年开始开发，到2015年用22

年时间达到60万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至可能提前。年时间达到60万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至可能提前。需求量统计和预测表5 单位：万平方米年时间达到60万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至可能提前。需求量统计和预测表5 单位：万平方米 2、目前供需状况今年开工面积50万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到80万平方米左右。开发量1997年至2001年平均增幅31.6%，销售量等于开发量。每年预测的需求量由新的供应量来弥补。 3、产品价格价格涨幅1997年至2000年，平均涨幅9.5%，1997年至2001年，平均涨幅13.2% ，已超过古城区。由于环金鸡湖优美的环境，多层及中高层商品住宅预计房价将逐步逼近每平方米6000元，近几年售价仍将会以10%左右幅度上涨。独立别墅：邻近地块澜韵园二期工程，尚未竣工，45幢二层别墅只剩6-7套，每平方米7500-8000元。澜韵园土地成本相对较低，若通过拍卖获得土地，成本一般不会低于8000元，因此，存量土地用完之后，湖边别墅价位应该还会提高，首期拍卖的苏园（2001）01#地块，虽然尚未开盘，据传别墅价格将定位在10000元左右，我们认为价位在8000～10000元之间很有可能。因此，本项目评价基本分析，别墅售价取8800元。关于多层住宅与中高层住宅之间的价格比较，分析认为，当每平方米土地价格超过1500元之后，多层住宅的成本将超过小高层。本地块土地起拍价已超过2000元，因此，多层住宅成本高于小高层。小高层使用年限比多层长，但物业管理费用稍高，因此，二者售价应该相近。故本报告改变高层价格高于多层的习惯做法，将二者定价相同。本地块由于湖边风景优美，拥有一套湖边住宅已成为园区住户二次购房的向往，参加本项目咨询的专家一致认为应该比其它地段同类产品售价高10～20%。基本分析每平方米售价定为4000元。

若干专家预测的平均值，产品价格及收入的概率分布如下表：若干专家预测的平均值，产品价格及收入的概率分布如下表：售价分析表表6 商业配套按每平方米3000元计算，汽车车位每个约7.7万元。 4、关于产品结构分析本地块为工业园区环境最好的地块之一，地价较高，宜建中高档住宅，规划要求一半为别墅用地，以园区投资商及高级白领阶层为对象，消费人群较少，但产品数量也不多，供需基本平衡，与其紧邻的别墅销售速度明显比多层及高层慢，因此，从市场需求角度，后一半不宜再建别墅。中高层住宅已得到苏州市民的认同，由于土地成本升高，中高层住宅的成本及价格与多层趋于统一，适合主要用户群。第三节产品方案初步优化该地块土地面积52415平方米，预计每平方米土地价格不会低于2500元，至少一半即26208平方米为别墅用地，最高容积率1.2，见表7。拟建产品参考容积率、售价、造价等参数见表8。 1、计算每种产品的土地增值，土地增值（扣土地费）计算：土地增值=［售价×（1-营业税率及附加）－建安造价－每M2其它费用－售价×其它费用占收入比例／１００－建安造价×其它费用占建安费比例／１００］×参考容积率－每平方米土地费用土地增值（不扣土地费）计算：土地增值=［售价×（1-营业税率及附加）－建安造价－每M2其它费用－售价×其它费用占收入比例／１００－建安造价×其它费用占建安费比例／１００］×参考容积率计算结果详见表9。

地块信息 表7 拟建产品表8 每平方米土地增值表9 2、根据地块规划控制的最大容积率，找出最佳的产品组合。设各种产品用地比例可表达为Xi 每种产品的容积率RI ，最高容积率RZ ，土地面积D，每种产品的土地增值ZI ，变量限制条件：0≤Xi≤1 （1） ∑Xi≤1 （2）数量限制条件：∑Xi*Ri≤RZ （3）目标函数（土地增值）：Ymax=（∑Z2i*Xi－DJ）×D /10000 （4）表9比较结果，建别墅增值最小，建多层其次，建高层增值最大。由于从需求角度分析不宜增加别墅，所以，本项目的优化主要是确定多层与高层的比例。本项目别墅用地已经确定，设多层用地比例X1，高层用地比例X2，按规划条件规定总建筑面积不能超过1.2×52415=62899平方米,别墅用地26208平方米建筑面积12580平方米，剩下可建面积50319平方米及土地面积26208平方米，容许多层和高层平均容积率50319/26208=1.91。本项目优化的方法是，每种产品分别取比例0，1%，2%，3%，…，100%

进行排列组合，满足式（1）、式（2）、式（3）条件的组合为可行解，Y获值最大的为最优解。理论上的最优解列于表10。整个优化过程全部由计算机自动完成，只需输入表7“地块基本信息”、表8“拟建产品”，计算机计算得到表9、表10。进行排列组合，满足式（1）、式（2）、式（3）条件的组合为可行解，Y获值最大的为最优解。理论上的最优解列于表10。整个优化过程全部由计算机自动完成，只需输入表7“地块基本信息”、表8“拟建产品”，计算机计算得到表9、表10。 3、优化结果说明（1）上述优化结果受到参数的影响，特别是土地价格的影响，结果不一定十分准确，但指明了方向。（2）优化方案还需经过建筑总平面布置规划才能确定。所以还不能作为经济分析参数。 (3)优化计算筛选了所有可能的产品结构组合，计算结果科学严谨，工作量巨大，全过程均由计算机完成。最优方案表10

第三章初步规划与方案优化 产品初步规划的目的主要是通过建筑平面布置，根据初步优化指明的产品定位（方向），验证初步优化的产品方案在技术上是可行的，或经过微调之后确定产品数量，估算工程量。从而使确定的产品方案在技术上是可行的，经济上是合理的。画出总平面布置图，并标明用地面积、各种产品的建筑面积、道路面积、总户数、各种辅助设施建筑面积、车库面积、绿化面积、总建筑面积、容积率，以及其它规划条件要求的内容。根据规划条件及方案优化初步结果，本例做了三个方案的规划设计，方案三是参考理论优化值设计的，规划见图1、图2、图3。规划指标详见表11，方案比较见表12。方案比较结论与上一章优化的结论一致，方案三的三种产品的数量也与方案优化理论值基本相近：独立别墅12250平方米（优化的理论值12580），多层住宅29900平方米（优化的理论值28494），中高层住宅19140平方米（优化的理论值21280）。规划方案指标表表11

方案比较表 表12 “别墅+多层+中高层”既可满足规划条件，又能满足消费者对多层住宅的需要（多层最热销），同时又能提高容积率使之接近于规定的上限，可提高经济效益。故为推荐方案。

第四章投资估算 投资是房地产开发项目经济评价的三个（投资、数量、售价）主要参数之一。投资包括：建筑安装工程费用、土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其它费用以及不可预见费用等。土地费用是本阶段可行性研究需要通过经济论证确定的参数，先确定一个起算价，本项目起算价14600万元，经过经济评价临界点分析确定最高限价。建筑安装工程费用包括电梯等设备及安装费用。当售价中含精装修时，还包括装修费用。根据每平方米造价统计资料估算。由于建筑材料价格比较稳定，估算的造价其误差不会很大。前期工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其它费用，根据已竣工项目的统计指标估算。财务费用，资金筹措方案不同差异较大，只能根据资金平衡分析确定。用软件分析，此项费用由计算机自动计算。不可预见费一般与单项工程造价关系比较密切，按照总投资（不含财务费用、不可预见费）的2～5%估算，估算600万元。全过程由软件计算，初步计算结果详见表13。土地费用、土地契税及财务费用待经济分析确定，土地契税税率4%。

投资估算表 表13

第五章经济评价 第一节投资分类投资分类是将项目总投资分配到每种产品，并根据产品的属性形成资产，若出售、代建的产品，将形成流动资产，随产品销售收入的实现，转为经营成本；若产品出租或三产经营，则其投资形成固定资产，通过折旧形式计入成本。因此，投资分类的目的是为了准确地核算经营成本。投资分类遵循权责发生制原则，即产品直接发生的投资，应该直接归类，如单项工程投资，本项目按照单项工程中不同产品的面积分摊；需要分摊的投资，按照投资与产品相关的程度合理分摊，如土地费用，根据不同产品占用土地面积分摊，其它费用，根据每种产品的单项工程投资分摊，等等。分摊结果形成产品的开发成本。全部由计算机自动完成，报表略。第二节投资使用计划投资计划是经济分析中现金流出的最重要的组成部分，投资计划影响每期的现金流，影响资金筹措，从而影响总投资的中的财务费用。为更准确地安排投资计划，每项投资费用分别进行。根据合理的原则分配到每一期。本项目遵循下述原则： 1、单项工程投资的使用，从开工到竣工验收，每期平均分配（假设均匀用款）。 2、土地费用的使用计划，分三次半年左右付清土地价款。 3、前期费用从第1期开始至最后一个单项工程竣工验收,每期平均用款。 4、基础设施、公共配套设施、开发期税费、其它工程费用、间接开发费，从项目开工至竣工验收，每期平均投入.。 5、管理费用,从第1期开始至最后一笔房款收到为止,每期均匀用款。 6、销售费用,从项目产品开盘销售到最后一笔房款收到为止,每期均匀使用。 7、不可预见费,按建筑安装工程费用比例安排计划或按全部投资分配。计划安排均由计算机按上述原则自动完成，产生投资使用计划表，报

表略。 第三节销售收入及销售税金计算投资、数量、售价是房地产开发项目三个最重要的参数，而销售收入是数量与售价的乘积，可想而知销售收入、销售税金及附加的计算是多么重要。为确保收入计算的准确性，根据本项目的特点，重点把握下述几点： 1、销售计划产品的数量及每期销售计划，是影响现金流的重要因素，产品卖得快则投资回收快，可以有更多的预售收入用于投资，可以减少贷款及其利息，减少自有资金投入。可以认为，销售计划是继投资、数量、售价之后最重要的影响因素，是一般人不太注意的潜在影响因素。确定产品的销售计划，即安排产品从开盘开始至全部产品售完为止的时段内每期的销售比例和数量。一般都是呈递减规律，本项目在确定开盘时间和销售期数后，由计算机按双倍余额递减规律安排每期销售比例。 2、产品价格预测产品价格是最为重要的因素，也是最有想象空间的参数，因为，竞买土地到产品上市相距一段时间（少则半年，多则一年以上），以及产品开盘到销售结束（一般1-2年），这段时间产品价格会发生什么变化，不同的开发商有不同的预测。产品价格预测是市场调研的重要内容，已在第二章市场调研与产品定位中确定，详见表6。 3、收款计划各期销售的产品收款可能不一样，期房和现房就不同，现房可以要求在一个季度内付清房款，期房一般在竣工后付清房款，在竣工之前分期收款。分期收款的比例，一般说来，期房需要分若干期收款，竣工交付使用后全部付清，因此，一般的做法，签定合同付款30%，结构封顶之后付款比例达到70%，竣工交付使用再付余下的30%。收款比例与销售计划一样，对现金流有重大影响，本项目由计算机自动按上述比例制定收款计划。 4、收入及税金计算营业税率5%，城建税、教育附加分别按营业税金的7%、4%征收。收入及税金均由计算机自动完成计算。销售收入计算完全模拟房地产企业实际收款情况，每期售出的期房分若干期收款。本项目的销售计划参数见表14“销售产品基本信息”。

销售产品基本信息 表14 注：经营方式：1.出售；2.出租；3.三产经营；4.代建；第四节资金筹措计划的编制项目的主要资金来源有：资本金、借款、预租售收入。资金筹措原则，先用资本金和预租售收入，不够再考虑借款。每年的投资使用计划汇总见表15“资金筹措计划”，表14“销售产品基本信息”表明第4期（季度）开盘，1-3个季度无销售收入可用作投资。本项目估计总投资3亿，自有资金按20%考虑为6000万元。1-3季度无预售收入，安排自有资金及借款。因为由计算机平衡现金流，资金不足自动安排借款，只需要确定自有资金和最低数额的借款，详见表15。资金筹措计划表15 第五节土地基本报价方案土地基本报价方案是设定投资、售价、销售量等因素不会变化的条件下，通过财务分析，计算每个报价方案的经济评价指标。

用铭星土地报价软件自动计算，根据事先确定的“土地起算价格”、“报价方案每次加价幅度”自动测算报价方案，直至出现亏损为止。将全部报价方案列表打印。详见表2“土地基本报价方案”。用铭星土地报价软件自动计算，根据事先确定的“土地起算价格”、“报价方案每次加价幅度”自动测算报价方案，直至出现亏损为止。将全部报价方案列表打印。详见表2“土地基本报价方案”。本地块起拍价12000万元，按14600万元起算，每次加价200万元测算报价方案，直至出现亏损为止，软件自动测算了19个报价方案。列表打印详见表2“土地报价基本方案”。这种方法模拟土地拍卖情景，土地价格由低到高，每上一个台阶经济效益降低一定幅度，直至出现亏损为止，很直观。每个企业对获得土地的迫及程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率不同，加上每个企业家的冒险精神不同，可以有不同的最高限价。建议如下：当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取10%，建议的土地最高报价15800万元；一般情况下基准收益率8～10%为宜，建议的土地最高报价16400万元；当企业土地存量不足时，基准收益率6～8%为宜（大于银行贷款利率约2个百分点），建议的土地最高报价17000万元；当企业无土地存量时，基准收益率4～6%为宜（相当于银行贷款利率，企业微利），建议的土地最高报价17800万元；当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率4%为宜（低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，一般不亏损），建议的土地最高报价18000万元。基准收益率低于4%可能亏损，报价18200万元，全部投资内部收益率3.56%，将亏损186万元。第六节多因素变化土地价格临界点分析本报告根据专家们对投资、售价同时变化的不同意见，计算了10个多因素变化组合，每个变化组合都分别以基准收益率10%、8%、6%、4%、2%计算了5个土地价格临界点。分析结果详见表3“多因素变化土地价格临界点分析”。分析认为，本项目的别墅单位造价1200元和售价9200元是有较大可能的，建议采用改组合的分析结果，即：当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取

10%，建议的土地最高报价17097万元； 一般情况下基准收益率8～10%为宜，建议的土地最高报价17765万元；当企业土地存量不足时，基准收益率6～8%为宜（大于银行贷款利率约2个百分点），建议的土地最高报价18496万元；当企业无土地存量时，基准收益率4～6%为宜（相当于银行贷款利率，企业微利），建议的土地最高报价19289万元；当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率4%为宜（低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，一般不亏损），建议的土地最高报价19289万元。第七节风险分析本项目分别咨询若干专家，每人对产品售价分别估算其概率。对所有人估算的概率加权平均，得到了售价的概率分布。投资变化的概率分布也是如此操作。根据参数的概率分布计算出土地价格临界点、内部收益率期望值、达到基准收益率的概率和收益率小于0的概率。将参数的概率分布输入土地报价软件，计算全部由计算机完成。计算结果详见表4“风险决策指标（概率分析）”。结论如下：当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取10%，建议的土地最高报价16492万元，内部收益率小于0的概率6.57%，风险很小；一般情况下基准收益率8～10%为宜，建议的土地最高报价17147万元，内部收益率小于0的概率13.14%，风险加大一倍，但还可以接受；当企业土地存量不足时，基准收益率6～8%为宜（大于银行贷款利率约2个百分点），建议的土地最高报价17837万元，内部收益率小于0的概率17.19%，还可以接受；当企业无土地存量时，基准收益率4～6%为宜（相当于银行贷款利率，企业微利），建议的土地最高报价18586万元，内部收益率小于0的概率28.87%，风险较大。综合上述分析，建议以风险分析的结论为主，建议的最高报价17800万元。

苏园（ 2002 ） 01 地块土地报价研究报告苏州铭星软件科技有限公司苏州市新天地工程造价咨询事务所 2003 年 3 月