MODALITATI DE A INVESTI INTELIGENT IMPLICATIILE UNUI PROIECT GREENFIELD

1. MODALITATI DE A INVESTI INTELIGENT IMPLICATIILE UNUI PROIECT GREENFIELD

2. CUPRINS • PREZENTARE GENERALA • LEGISLATIE APLICABILA • CE ESTE DETERMINANT IN ELABORAREA UNUI PROIECT GREENFIELD? • IMPLICATIILE PE CARE LE PRESUPUNE UN PROIECT PREZENTARE GENERALA Cu siguranta Romania dispune de potential natural, uman si economic, insa este o certitudine ca toate aceste resurse nu sunt suficiente pentru a se ajunge la nivelul de piata dorit. In perioada post-decembrista foarte putine firme au reusit sa dezvolte proiecte de investitii de amploare, proiecte care sa aiba succesul scontat. Din acea perioada si pana in prezent Romania a constituit o piata dinamica si in continua dezvoltare pentru investitori. Un rol deosebit de important se atribuie investitiilor straine, investitii care au determinat o evolutie pozitiva asupra mediului investitional/de afaceri din Romania si care au reusit sa acopere lacunele pietei romanesti, respectiv lipsa de capital si a « managementului de calitate ». Majoritatea investitiilor straine se concretizeaza in elaborarea de proiecte greenfield, avand in vedere forta financiara extraordinara necesara elaborarii unor astfel de proiecte.

3. LEGISLATIE RELEVANTA • Constitutia Romaniei, revizuita in 2003; • Codul Civil; • Legea fondului funciar nr. 18/1991, cu modificarile si completarile ulterioare; • Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare; • Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică; • Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, cu modificarile si completarile ulterioare; • Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificarile si completarile ulterioare; • Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicata; • Ordonanţă de urgenţă nr. 92/1997 privind stimularea investiţiilor directe, aprobata prin Legea 241/1998. • Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 şi ale Legii nr. 169/1997, cu modificarile si completarile ulteriorare; • Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare; • Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, cu modificarile si completarile ulterioare; • Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificarile si completarile ulterioare; • Codul Fiscal • Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine.

4. CE ESTE DETERMINANT IN ELABORAREA UNUI PROIECT GREENFIELD Societatea de avocatura pe care o reprezint a asistat si a participat la elaborarea si implementarea unor proiecte greenfield de amploare, atat independent, in calitate de consultant pe probleme legale, cat si in colaborare cu alti consultanti de specialitate. • REALIZAREA UNUI STUDIU PROFESIONIST AL PIETEI SCOPUL * cunoasterea pietei relevante (daca este oportuna sau nu investitia respectiva, gradul de risc, accesibilitatea pietei); * cunoasterea structurii ofertei si a cererii existente la acel moment pe piata ( cu privire la produsele/serviciile care deja exista pe piata); * analiza in detaliu a segmentului de piata caruia i se adreseaza pentru a cunoaste asteptarile si nevoile eventualilor clienti; * posibilitatea de a anticipa “reactia pietei relevante”, riscurile, etc.. * cunoasterea climatului economic, legislativ si politic. • REALIZAREA UNUI PLAN DE AFACERI VIABIL SAU STUDIU DE FEZABILITATE IN CAZUL IN CARE SE ARE IN VEDERE SI OBTINEREA UNUI CREDIT DE INVESTITII( diferenta dintre cele doua priveste faptul ca studiul de fezabilitate este intocmit pentru obtinerea unui credit de investitii, in schimb planul de afaceri este elaborat fara a avea in vedere acest aspect-contin in principiu aceleasi informatii) • ANALIZAREA TUTUROR INFORMATIILOR SI ELEMENTELOR CONTINUTE IN DOCUMENTELE MENTIONATE MAI SUS DE CATRE ECHIPA DE CONSULTANTI IMPLICATI IN PROIECT

5. AVIZAREA PROIECTULUI DE INVESTITIE PROPUS DE CLIENT DE CATRE ECHIPA DE CONSULTANTI SAU PROPUNEREA ALTOR SOLUTII IN SITUATIA IN CARE ACEST LUCRU SE IMPUNE • IMPLEMENTAREA PROIECTULUI DE INVESTITIE

6. IMPLICATIILE PE CARE LE PRESUPUNE UN ASEMENEA PROIECT Avand in vedere ca societate pe care o reprezint a participat la elaborarea unor astfel de proiecte de investitii, inteleg sa expun pe scurt anumite aspecte legale/de natura juridica ce trebuie avute in vedere la elaborarea proiectului de investitie si anume : • CIRCULATIA JURIDICA A TERENURILOR Regimul actual al circulatiei terenurilor este dat de dispozitiile cuprinse in Titlul X al Legii nr. 247/2005, care a abrogat expres si in intregime Legea nr. 54/1998. *Terenurile proprietate privată, indiferent de titularii lor si destinaţie pot fi înstrăinate şi dobândite liber prin oricare din modurile prevăzute de lege *Terenurile proprietate privata pot forma obiect al constituirii dezmembramintelor dreptului de proprietate privata. * Nu pot fi instrainate terenurile dobandite in temeiul legilor funciare, prin reconstituirea dreptului de proprietate privata, pe durata existentei oricarui litigiu cu privire la titlul de proprietate astfel obtinut. * Existenta altor litigii, de alta natura, cu privire la un teren cu sau fara constructii, nu impiedica instrainarea acestuia si nici constituirea altor drepturi reale sau de creanta asupra unor astfel de terenuri.

7. * Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în FORMĂ AUTENTICĂ. Sanctiunea aplicabila- NULITATEA ABSOLUTA a actului de instrainare * Actuala reglementare cuprinsa in Titlul X al Legii nr. 247/2005 instituie in mod expres sanctiunea NULITATII ABSOLUTE pentru neincheierea in forma autentica a actului juridic intre vii prin care se transmite dreptul de proprietate sau se constituie alte drepturi reale, dezmembraminte ale dreptului de proprietate. • DOBANDIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATA ASUPRA TERENURILOR DE CATRE CETATENII STRAINI SI PERSOANE JURIDICESTRAINE Criteriul principal in functie de care legea speciala in materie stabileste regimul juridic si conditiile in care persoanele fizice si juridice straine pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor si constructiilor din Romania este cel al REZIDENTEI.

8. Astfel conform Legii nr. 312/2005: *cetatenii statelor membre rezidenti in Romania precum si persoana juridică rezidentă, constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru, vor putea dobandi terenuri in Romania in aceleasi conditii ca si cetatenii romani. *cetatenii statelor membre care nu sunt rezidenti in Romania precum si persoana juridică nerezidentă, vor putea dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru resedintele lor secundare, respectiv sediile lor secundare, cu conditia implinirii unui termen de 5 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana. Legea nu limiteaza, explicit sau implicit, numarul de „resedinte/sedii secundare” pe care le poate detine un nerezident, fiind astfel posibila dobandirea in proprietatea a mai multor terenuri, cu conditia ca terenul sa fie aferent unei resedinte/sediu secundar. De asemenea, se pot dobandi terenuri in conditiile amintite numai daca acestea vor fi utilizate pentru stabilirea resedintei, respectiv a sediului secundar in cazul persoanelor juridice. * cetatenii statelor care nu fac parte din Uniunea Europeana sau Spatiul Economic European (stat tert) precum si persoanele juridice care au nationalitatea unui stat dintre cele anterior amintitenu vor putea dobandi in proprietate terenuri in Romania decat in conditiile reglementate in tratatele internationale, pe baza de reciprocitate. Pana in prezent un astfel de tratat nu a fost incheiat de catre Romania ceea ce inseamna ca, in conditiile actuale, un cetatean strain va putea deveni proprietar de terenuri in Romania doar prin mostenire legala, in conditiile art. 44 din Constitutie. Cetatenii statelor terte si persoanele juridice apartinand unui stat tert nu vor putea dobandi terenuri in conditii mai avantajoase decat cetatenii statelor membre.

9. * Cetăţeanul unui stat membru, rezident sau nerezident in Romania precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru, rezidenta sau nerezidenta in Romania,poate dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană. De la aceasta regula sunt exceptati fermierii. Fermierii, persoane fizice, care desfăşoară activităţi independente şi sunt, după caz, cetăţeni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul într-un stat membru, care îşi stabilesc reşedinţa în România sau apatrizi cu domiciliul în România pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere fara nicio restrictie, ca si cetatenii romani, daca indeplinesc conditiile amintite. • INCHIRIEREA SAU CONCESIONAREA TERENURILOR In cazul in care un investitor strain nu indeplineste conditiile cerute de lege pentru a dobandi in proprietate terenuri sau in situatia in care nu este interesat de dobandirea dreptului de proprietate, acesta poate recurge la alte modalitati legale, respectiv inchirierea sau concesionare.

10. Bunurile imobile proprietate privata * Bunurile imobile proprietate privata pot fi inchiriate in baza unui contract de inchiriere, ale carui clauze sunt negociate de parti, clauze ce pot fi modificate prin acordul partilor semnatare. * Partile stabilesc perioada pentru care se incheie respectivul contract, insa in cazul in care contractul de inchiriere este incheiat pentru o perioada mai mare de 3 ani de zile, acesta trebuie notat in Cartea Funciara pentru a fi opozabil tertilor. • Bunurile imobile proprietate publica * Bunurile imobile proprietate publica pot fi inchiriate in baza unui acord exprimat de autoritatile competente. Acest acord poate fi o Hotarare de Guvern, o Decizie a Consiliului General, o Decizie a Consiliului Local sau o Decizie a Consiliului General al Municipiului Bucuresti. * Contractele de inchiriere care au ca obiect un imobil proprietate publica trebuie sa contina anumite dispozitii cu privire la caracteristicile si modalitatile de utilizare/exploatare a bunului. * Bunurile imobile proprietate publica pot fi concesionate, in conditiile determinate de lege dupa o procedura stricta. Contractul de concesiune poate fi incheiat cu un investitor persoana fizica sau juridica, roman sau strain pentru o perioada de maxim 49 de ani. Aceasta perioada poate fi prelungita cu o perioada egala cu jumatate din cea initiala. Contractul de concesiune incheiat va trebui inregistrat la Cartea Funciara.

11. CIRCULATIA JURIDICA A CONSTRUCTIILOR * Constructiile pot fi instrainate prin simplul acord de vointa al partilor. Inscrierea in cartea funciara are ca efect numai opozabilitatea fata de terti a actului de instrainare. Intre parti, efectul translativ al actului de instrainare se produce din momentul realizarii acordului de vointa. Legislatia prevede si unele exceptii de la acest principiu, cum ar fi in cazul donatiilor, pentru a caror incheiere valabila se cere forma autentica. * In cazul instrainarii constructiilor prin act sub semnatura privata nu se dobandeste si dreptul de proprietate asupra terenului aferent. In cazul in care instrainarea constructiei se face de catre proprietarul ei, care nu este si proprietar al terenului pe care aceasta se afla sau asupra terenului aferent acesteia, ci are asupra terenului doar un drept de folosinta sau de concesiune, o data cu instrainarea constructiei se va transmite de drept, in mod automat, si dreptul de folosinta sau de concesiune asupra terenului respectiv. * Persoanele fizice sau juridice straine pot dobandi dreptul de proprietate asupra constructiilor fara nici o restrictie, insa vor dobandi dreptul de proprietate asupra terenului aferent constructiei numai daca indeplinesc conditiile speciale prevazute de Legea in materie nr. 312/2005 si mentionate mai sus. Daca nu indeplinesc conditiile prevazute de lege, strainii vor dobandi doar un drept de folosinta asupra terenului pe care se afla constructia. * Cetatenii straini, fara nicio restrictie, pot fi titulari ai drepturilor reale dezmembraminte ale dreptului de proprietate – uzufruct, uz, abitatie, servitute, superficie, instituite asupra constructiilor. Dreptul de proprietate asupra constructiilor poate fi grevat, de asemenea fara restrictii, de ipoteca sau de un privilegiu imobiliar.

12. REGIMUL JURIDIC AL REALIZARII SI AL DESFIINTARII CONSTRUCTIILOR Executarea lucrarilor de constructie/desfintareasunt permise numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare. * Autorizaţia de construire se emite în cel mult 30 de zile de la data înregistrării cererii si are o perioadă de valabilitate de cel mult 12 luni de la data emiterii, interval în care solicitantul este obligat să înceapă lucrările. În această situaţie, valabilitatea autorizaţiei se extinde pe toată durata de execuţie a lucrărilor prevăzute prin autorizaţie, în conformitate cu proiectul tehnic. * Cererea de eliberare a autorizatiei de constructie va fi insotita de certificatul de urbanism. Certificatul de urbanism prezinta regimul juridic, economic si tehnic al imobilelor si conditiile necesare pentru realizarea investitiilor, tranzactiilor imobiliare sau alte operatiuni imobiliare. * Eliberarea certificatului de urbanism este obligatorie pentru adjudecarea, prin licitatie, a lucrarilor de proiectare si de executie a lucrarilor publice si pentru legalizarea actelor de instrainare, partajare sau comasare a terenurilor intravilane neconstruite. Certificatul de urbanism nu confera dreptul de a construi, de a amenaja un anumit teren sau de a-l planta.

13. *Operatiile de demolare, dezafectare ori dezmembrare, partiala sau totala, a constructiilor si a instalatiilor aferente, precum si a oricaror amenajari, se fac numai pe baza autorizatiei de desfiintare, obtinuta in prealabil de la autoritatile publice, ca si in cazul autorizarii constructiilor. • PUBLICITATEA IMOBILIARA * Interesele economice considerabile pe care le presupun transferurile imobiliare necesita a le face opozabile tertelor persoane. In consecinta, actele prin care se realizeaza transferul dreptului de proprietate trebuie inscrisein Cartea funciara, astfel asigurandu-se opozabilitatea fata de terti a acestor acte. * Prin Legea nr. 7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare s-a introdus un sistem de publicitate unic pentru intreaga tara. Intreaga publicitate funciara se realizeaza pe baza cadastrului general, care are ca scop identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice, identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a

14. altor deţinători legali de imobile, furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate. * Activitatea de cadastru este efectuata de oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, organizate la nivel de judet, aflate in subordinea Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara, ca institutie publica, avand personalitate juridica, aflata la randul ei in subordinea Ministerului Administratiei si Internelor. * In cartea funciara se vor inscrie toate drepturile reale imobiliare, precum si sarcinilece eventual le greveaza.

15. ASPECTE FISCALE In ceea ce priveste taxele si impozitele datorate catre stat ca urmare a unei tranzactii imobiliare, Codul Fiscal prevede ca la transferul dreptului de proprietate şi al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcţiilor de orice fel şi a terenurilor aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, se datorează un impozit care se calculează astfel: a) pentru construcţiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum şi pentru terenurile de orice fel fără construcţii, dobândite într-un termen de până la 3 ani inclusiv: - 3% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv; - peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv; b) pentru imobilele descrise la lit. a), dobândite la o dată mai mare de 3 ani: - 2% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv; - peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv.

16. OCTOMBRIE 2007 VA MULTUMESTE PENTRU ATENTIE