Obszar Nieruchomości Komercyjnych

1. Obszar Nieruchomości Komercyjnych Międzynarodowe Targi Inwestycji i Nieruchomości PROPERTY-INVEST.PL w Krakowie 11.5.2007

2. Czym się zajmujemy? • Kredyty o kwocie powyżej PLN 10 mln dla których źródłem spłat rat odsetkowych i kapitałowych są wyłącznie wpływy generowane poprzez najem lub sprzedaż nieruchomości • Kredyty budowlane (maksymalna kwota kredytu: 75% całkowitych kosztów projektu, łącznie z zakupem gruntu pod inwestycję) • Kredyty inwestycyjne dla projektów gotowych (kwota maksymalna 75% wartości rynkowej nieruchomości) • Kredyty konsorcjalne, kredyty na VAT, na leasing nieruchomości, transakcje typu „Sale and Lease Back” • Inne usługi/produkty związane z profesjonalną obsługą nieruchomości

3. Jakie obiekty finansujemy? • Obiekty finansowane przez nas to: • biurowce, magazyny i centra logistyczne • centra i inne obiekty handlowe (również projekty typu „mixed – use” - wielofunkcyjne) • hotele i obiekty rozrywkowe, jeżeli są częścią projektu wielofunkcyjnego • budownictwo mieszkaniowe, realizowane przez deweloperów • Obszar Nieruchomości Komercyjnych nie zajmuje się finansowaniem: • działek przeznaczonych do odsprzedaży, działek nie będących działkami budowlanymi • obiektów specjalnego przeznaczenia (np. szpitali, domów starców, zamków, obiektów sportowych) oraz rolnictwa

4. Sposób spojrzenia na nieruchomości? Dynamiczny Liniowy Potencjał Lokalizacja Rynek

5. Na jakich warunkach udzielamy kredytów (1)? • Kredytobiorca: spółka celowa, doświadczony inwestor/deweloper • Waluta kredytu PLN, EUR, USD zgodna z walutą najmu • Oprocentowanie zmienne lub stałe (min. 80% kwoty kredytu inwestycyjnego zabezpieczone przed ryzykiem zmiany stopy procentowej) • DSCR = 1,3; LTV = 75% w okresie kredytowania • DSCR = Debt Service Coverage Ratio / wskaźnik pokrycia długu • LTV = Loan to Value / stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości • Spłata kredytu budowlanego - po 3 latach, kredytu inwestycyjnego po 10 latach (harmonogram spłat obliczony na podstawie maksimum15 lat) • Zabezpieczenia: hipoteka, cesja wierzytelności z tytułu umów najmu oraz ubezpieczeń, zastaw na udziałach, konto depozytowe, gwarancja ukończenia projektu, gwarancja obsługi długu.

6. Jakie korzyści wiążą się z Finansowaniem Nieruchomości • Odseparowanie ryzyka projektu od ryzyka prowadzonej działalności – brak lub ograniczony regres do Inwestora / Sponsora projektu • Ułatwione zarządzanie nieruchomościami oraz prosta ocena efektywności projektu (możliwość łatwego wynajęcia części powierzchni innym podmiotom) • Ułatwiona możliwość zbycia nieruchomości poprzez zbycie udziałów w spółce celowej • Lepsza struktura finansowania o dłuższym terminie • Wygenerowanie dodatkowych przypływów gotówkowych • Efekt tarczy podatkowej (w przypadku leasingu) - poprawa przepływów pieniężnych • Współpraca z doświadczonym partnerem

7. Proces (I) • Wstępna analiza CASH-FLOW • Inwestor: Doświadczenie? Klient banku? Opinia ryzyka? • Lokalizacja: Otoczenie? Komunikacja? Prestiż • Koncepcja: Przenaczenie? Powierzchnia? Plany piętra? Wygląd? • Przepływy: Wynajęty? Ceny i warunki najmu? Najemcy? • Prawna: Właściciel? Obciążenia? • Spotkanie z klientem Ogólna struktura • Oczekiwanie klienta: Kredyt albo leasing? spółka celowa? • Dodatkowe informacje i dokumenty: wyciąg z KW, struktura udziałowców, projekt budowlany, kontract z GW • Negocjacje z klientem: udział własny, przednajem, zabezpieczenie

8. Proces (II) • Wstępna oferta Stuktura ostateczna • Budżet i sposób finansowania (kwota kredytu, udział własny) • Zabezpieczenie, gwarancja od udziałowców • Warunki finansowania: marża, prowizja, waluta, okres finasowania • Wniosek kredytowy Decyzja kredytowa • analiza projektu (prawna, techniczna, ekonomiczna) • analiza rynku (sektora, lokalnego, konkurencja) • analiza prawna (identifikowanie ryzyka i rozwiązanie) • Ewt. zlecenie na wycenę i anlizę treści • Uzgadnianie dodatkowych warunków

9. Proces (III) • Współpraca z partnerami Umowy z partnerami • Oferty na wyceny, Bankowy Inspektor Nadzoru, obsługa prawna • Wybór partnera po pisemnej akceptacji klienta • Odbiór pracy naszych partnerów • Sporządzanie dokumentów prawnych Closing • Negocjacje z Klientem • Zgodność z ofertą i z decyzją kredytową • Spełnienie warunków wypłaty 1. wypłata • Ustanowienie Zabezpieczeń • Spełnienie innych warunków wypłaty (przednajem, przedsprzedaż) • Pozyskanie wszystkich zezwoleń • Podpisanie umowy z Generalnym Wykonawcą • Wstępny raport Bankowego Inspektor Nadzoru

10. Kontakt Adres: Bank BPH SA Obszar Nieruchomości Komercyjnych ul. Towarowa 25 a, 00-958 Warszawa Tel.: 022-531-9731. Fax.: 022-531-9728 Centrum Korporacyjne Kraków ul. Dunajewska 8, 31-133 Kraków Tel.: 012-618-4118, Fax.: 012-618-4122

11. Back - Up

12. Jaki warunki muszą spełnić … • … umowy najmu? • możliwa cesjapraw z tytułu najmu, czynsz w walucie kredytowej • okres najmu powinien opowiadać okresowi kredytowania • brak możliwości wypowiedzenia przez najemcę (kara) • koszty przerzucone na najemcę (remonty, ubezpieczenia, administracja, podatki) • bank ma prawo do akceptacji umów najmu (Czy będą uwzględniane przy obliczaniu przednajmu oraz DSCR?) • zdolność kredytowa najemców, możliwości zarabiania na czynsz • … umowa z generalnym wykonawcą? • możliwa cesja praw z tytułu kontraktu + gwarancji, wystarczająca rezerwa • stała cena, sprawdzona pod kątem ekonomicznym i technicznym • stały harmonogram, zabezpieczony gwarancjami i karami • zdolność kredytowa, doświadczenie, załoga, zasoby • umowa wynegocjowana przed podpisaniem umowy kredytowej

13. Dlaczego … … Spółka celowa? • możliwość otrzymania kredytu długoletniego (do 18 lat) • nieruchomości wydzielone z pozostałej działalności • możliwość sprzedania nieruchomości wraz ze spółką • możliwość zaangażowania inwestora zewnętrznego … Bankowy inspektor nadzoru? • badanie budżetu i kontraktu przez niezależnego eksperta • monitoring źródłem zmniejszenia kosztów • nadzór nad harmonogramem rzeczowo-finansowym oraz czasowym • wykrywanie nieprawidłości i doradzanie przy ich usuwaniu

14. Liczenie Cash Flow

15. Wartość - Yield dochód netto / Yield = wartość 1 250 / 0,089 = 14 000 dochód netto / wartość = Yield 1 250 / 14 000 = 0.089 = 8.9%