Registo Predial

1. Registo Predial Assunção Cristas Direitos Reais 2006/07

2. O que é o registo predial? Para que serve? • É um instrumento que contém a inscrição de certos factos (ex. transmissão do direito de propriedade, constituição de hipoteca) relativos a prédios • Serve para dar publicidade à situação jurídica dos prédios (qualquer pessoa pode pedir certidões…art.104.º CRPr) • Nasceu da necessidade de dar conhecimento da existência de hipotecas, traduzindo-se num mecanismo de segurança para os credores e os compradores • É um instrumento essencial no desenvolvimento económico dos países

3. Que efeitos pode ter o registo? • Muito variados, depende do ordenamento jurídico • No essencial, podem ser: transmissivos ou constitutivos (casos em que o registo, sozinho ou juntamente com outros actos, é gerador da transmissão ou constituição dos direitos), enunciativos (casos em que o registo apenas publicita efeitos produzidos por outros actos), de oponibilidade (o registo é condição de eficácia dos factos perante terceiros) • A tendência actual é no sentido acolher um modelo de efeitos transmissivos (ou constitutivos)

4. Como está organizado o registo predial em Portugal? • É um registo de estatal descentralizado (conservatórias do registo predial com competência no concelho) • De base real: assenta na descrição física dos prédios (as fichas contêm a descrição física, económica e fiscal do prédio)

5. Que características tem o sistema registral português? • Não é obrigatório, pois não há sanção para a falta de registo • Mas há perda de vantagens, por isso corresponde a um ónus (“obrigatoriedade indirecta”): - art. 9.º CRP (e art.54.º do Código do Notariado – ex. alienante que não tenha registo a seu favor não pode celebrar escritura de transmissão); - art. 5.º CRP (oponibilidade a terceiros)

6. Cont. • Princípio da instância: é ao interessado que cabe requerer o registo (princípio actualmente altamente discutível – cfr. art. 186.-A do CN introduzido em 99; Parecer MP de 4.1.99) • Princípio da tipicidade: só estão sujeitos a registo os factos e situações previstos na lei (art.2.º e 3.º do CRPr)

7. Cont. • Princípio da legalidade: o conservador afere a legalidade formal e material dos pedidos de registo, é um poder-dever (sistema de homologação ou de controlo) • Princípio do trato sucessivo (art.34.º, 9.º): limitado às aquisições, significa que cada aquisição faz parte de uma cadeia sem interrupções (ex. A vende a B que vende a C que vende a D, D não pode registar sem que C tenha registado). Excepções: arts. 116.º e 118.º - justificação (notarial e judicial); art. 119.º

8. Cont. • Princípio da prioridade: exceptuando o caso da hipoteca, de dois factos registados dos quais decorram efeitos incompatíveis prevalece o primeiro no tempo. Na prática este princípio é muito limitado pela aplicação de regras substanciais (ex. princípio do consensualismo) Registo provisório: quando se converte em definitivo os efeitos retroagem ao momento do registo provisório? (ex.hipoteca) art.6.º/3 CRPr vs. 408.º

9. Factos sujeitos a registo (arts. 2.º e 3.º do CRPr) • Todos os factos de que emergem direitos reais sujeitos a registo (ou seja, grande diversidade: contratos, actos administrativos, decisões judiciais) • Factos cuja natureza real é controversa: ex. situações jurídicas decorrentes do arrendamento ou da locação financeira • Mera posse (mediante processo de justificação; se existir inscrição matricial pode ser justificação notarial, se não terá de ser justificação judicial)

10. Cont. • Acções judiciais: só as referidas nas als. a) e b) do n.º1 art.3.º • Registo da pendência das acções e das decisões finais • Prazo de vigência de 3 anos: se acção for mais morosa é necessário requerer a renovação do registo • Medidas judiciais que afectam a livre disposição dos prédios: n) e o) do n.º1 do art.2.º

11. Não estão sujeitos a registo Art. 5.º/2: • Aquisição fundada na usucapião (própria natureza da figura) • Servidões aparentes (porque a publicidade é-lhes inerente) E ainda… • Privilégios creditórios • Direito de retenção

12. Registos provisórios • No seguimento de um pedido de registo (apresentação) o conservador pode fazer o registo definitivo ou um registo provisório (art.6.º/3) • por natureza (art.92.º): • acções judiciais; constituição de propriedade horizontal antes de concluída construção do prédio; hipoteca voluntária antes de respectivo negócio; penhora, arresto… por dúvidas: quando há motivo que, não justificando a recusa, obsta ao registo tal como é pedido; convertível em definitivo

13. Efeitos do registo • Efeito enunciativo ou declarativo: o registo dá a conhecer factos, publicita factos, nada acrescenta à realidade substantiva (sistema de registo declarativo). Todos os sistemas têm este efeito, podem é ter mais efeitos… • Efeito constitutivo ou transmissivo: constituição ou transmissão de um direito depende, exclusivamente ou não, do registo. Entre nós, caso da hipoteca. Fora disso, tendencialmente doutrina entende que o registo é meramente declarativo…Cfr. modelo do título e modelo do modo na transmissão dos dtos

14. Efeitos do registo (Cont.) • Caso particular do art.17.º/2: efeito aquisitivo com base num registo nulo, quando há aquisição onerosa de boa fé registada antes do registo da acção de nulidade • Efeito de oponibilidade a terceiros: registo é condição de eficácia dos factos perante terceiros – art.5.º/1

15. O que entender por “terceiros”? • Se forem todos, ou seja, “não partes”, então registo teria praticamente efeito constitutivo ou transmissivo • Doutrina e jurisprudência referem-se a “terceiros interessados”, embora com amplitudes diferentes – em 1999 o CRPr procurou pôr termo à discussão no art.5.º/4: “terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si”

16. Efeitos do registo (cont.) • Efeito consolidativo ou confirmativo: direito real é oponível a todos independentemente do registo, apenas não será se outra pessoa adquirir do mesmo alienante direito incompatível (OA, MC, CF) • Efeito presuntivo: presunção de existência do direito registado e da sua pertença a quem está no registo como titular (art.7.º); ilidível (vício do registo, facto registado é inválido ou insuficiente para servir de base ao registo)

17. Efeitos do registo (cont.) • Efeito de legitimação: art.9.º CRPr e art.54.º CN; logo, no nosso direito a transmissão e constituição de direitos sobre prédios registados depende de estar efectuada a inscrição registral de aquisição a favor do alienante

18. Os outros vectores do sistema • Princípio do consensualismo: transmissão dos direitos por mero efeito do contrato – art.408.º Como conjugar com o art.5.º CRPr? Tendência doutrinária e jurisprudencial para limitar o conceito de terceiros. - Cfr. Ac.-Assento STJ de 20.05.97 - Cfr. Ac.-Assento STJ n.º3/99 - Cfr. alteração legal em 99 (aditamento art.5.º/4) Continua por resolver o problema da penhora de prédio registada por terceiro antes do registo da alienação voluntária do bem pelo proprietário executado (alienação anterior à penhora, mas registo desta anterior ao registo da alienação). Penhorante e comprador são terceiros para efeito do art.5.º?

19. Cont. • O artigo 291.º do Código Civil: 2 negócios sucessivos sobre o mesmo bem (ex. A vende a B e B vende a C), sendo que o primeiro (A-B) é inválido; ambos foram registados; o 2.º negócio é oneroso; C está de boa fé (desconhece o vício do negócio inválido); há declaração de nulidade ou anulação do 1.º negócio • Problema: o registo da acção de nulidade ou anulação é posterior ao registo da aquisição Solução: se já tiverem decorridos 3 anos a invalidade do 1.º negócio é inoponível ao 2.º adquirente, se ainda não tiverem decorrido os 3 anos é oponível (prevalece o registo da acção) • Questão diversa da do art.17.º/2 CRPr (invalidade do registo)