HAK ATAS TANAH

1. HAK ATAS TANAH M.HAMIDI MASYKUR SH,M.Kn

2. DUA BENTUK HAK ATAS TANAH • HAK PRIMER • Hakatastanah yang bersumberlangsungdarihakbangsa Indonesia, yang dapatdimilikiolehseseorangataubadanhukum • HAK SEKUNDER • Hakatastanah yang tidakbersumberlangsungdarihakbangsa Indonesia bersifatsementara, danwaktunyaterbatas.

3. HAK PRIMER (1) HakMilikatastanah (2) HakGuna Usaha (3) HakGunaBangunan (4) HakPakai

4. HAK SEKUNDER • HAK GADAI • HAK USAHA BAGI HASIL • HAK MENUMPANG • HAK SEWA ATAS TANAH PERTANIAN

5. HAK ATAS TANAH TERDIRI DARI TUJUH MACAM PASAL 16 UUPA • HakMilik • HakGuna Usaha • HakGunaBangunan • HakPakai • HakSewa • Hak-haklain yang tidaktermasukdalamhak-haktersebutdiatas yang ditetapkandenganserta UU sertahak-hak yang sifatnyasementarasebagai yang disebutkandalampasal 53 UUPA

6. HAK MILIK

7. HAK MILIK HAK MILIK Hakturuntemurun, terkuatdanterpenuh, yang dapatdipunyaiorangatastanah, yang dapatberalihdandialihkankepadapihak lain (pasal 6 UUPA), TURUN TEMURUN Menunjukkanhaktersebutadaselamapemilikmasihhidup, jikaiameninggaldunia, haktersebutdapatdialihkankepadaahliwarisnya. TERKUAT Hakmiliknyalebihkuatdibandingkanhakatastanahlainnyadanjangkawaktukepemilikannyatidakterbatas TERPENUH Hakmilikmemberikanpemiliknyawewenang paling luasdibandinghakatastanahlainnya. Tidakberindukkepadapadahakatastanah lain, danperuntukannyatidakterbatasselamatidakadapembatasandaripenguasa

8. Ketentuanmengenaipemberianhakmilikatastanah (baru) yang dikuasaiolehnegaradanatashakpengelolaandiaturdalamPeraturanMenteri Negara Agraria /Kepala BPN nomor 9 Tahun 1999 tentangtatacarapemberiandanpembatalanhakatastanah Negara danhakpengelolaan. • Pasal 22 UUPA menegaskanada 3 hal yang menjadidasarlahirnyahakmilikatastanah, yaitu: • MenurutHukumAdat • KarenaKetentuanUndang-Undang • KarenaPenetapanPemerintah • HakMilikatas Tanah dapathapusatauhilangapabila: • Tanahnyamenjaditanahnegaraterjadikarena • Pencabutanhak • Dilepaskandengansukarelaolehpemiliknya • Dicabutuntukkepentinganumum • Tanahnyaditerlantarkan • Tanahnyadialihkankepadawarganegaraasing • TanahnyaMusnah

9. CIRI-CIRI DAN SIFAT HAK MILIK • Wajibdidaftarkan • Dapatberalihkepadaahliwaris • Dapatdialihkan • Dapatdiwakafkan • TurunTermurun • Dapatdilepaskan • Dapatdijadikanindukhak lain • Dapatdijadikanjaminanutangdenganhaktanggungan

10. HAK GUNA USAHA

11. HAK GUNA USAHA PENGERTIAN Hak yang diberikanolehnegarakepadaperusahaanpertanian, perusahaanperikanan, perusahaanpeternakan, danperusahaanperkebunanuntukmelakukankegiatanusahanyadi Indonesia.(pasal 28 ayat (1),(2),(3) UUPA. PIHAK YANG DAPAT MEMEGANG HGU (Pasal 30,31 UUPA) Selainorangperoranganwarganegara Indonesia tunggal, badanhukum yang didirikanmenurutketentuanhukum Negara Republik Indonesia denganduasyaratutama: 1. DidirikanmenurutketentuanhukumnegaraRepublik Indonesia 2. Berkedudukandi Indonesia JANGKA WAKTU Diaturdalampasal 29 UUPA, perpanjangandiaturlanjutpada PP No 40/1996 tentang HGU,HGB danHakPakaiatas Tanah. KEWENANGAN PEMBERIAN HGU Pasal 8 danpasal 13 PeraturanMenteriAgraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1999 tentangpelimpahanwewenangpemberiandanpembatalanKeputusanPemberianHakatas Tanah Negara

12. HGU DAPAT BERALIH& HAPUS HGU DAPAT BERALIH, menurutpasal 28 (3) UUPA, dandipertegasoleh PP Nomor 40 Tahun 1996, khususnyapasal 16 (2) karena: • Jualbeli • TukarMenukar • Penyertaandalam Modal • Hibah • Pewarisan HGU DAPAT HAPUS, Karenaterjaditujuhsebab (pasal 3,4 UUPA danpasal 17 PP Nomor 40 Tahun 1996 yaitu: • Karenaberakhirnyajangkawaktu • Karenatidakterpenuhinyasyaratpemegangnya • Karenapencabutanhak • Karenapenyerahansukarela • Karenaditerlantarkan • KarenaKemusnahantanahnya • Pemegang HGU tidakmemenuhisyaratdantidakmelepaskannyakepadapihak yang memenuhisyarat

13. SIFAT DAN CIRI HGU • Wajibdidaftarkan • Dapatberalihkepadaahliwaris • Dapatdialihkan • Jangkawaktunyaterbatas • Dapatdilepaskanolehpemilik HGU sehinggamenjaditanahnegara • Dapatdijadikanjaminanutangdenganhaktanggungan

14. HAK GUNA BANGUNAN

15. HAK GUNA BANGUNAN PENGERTIAN Hakuntukmendirikandanmempunyaibangunan-bangunanatastanah yang bukanmiliknyasendiridenganjangkawaktu paling lama 30 tahundandapatdiperpanjang paling lama 20 tahunan (pasal 35 ayat (1) dan (2) UUPA. SUBYEK HGB • Warga Negara Indonesia • BadanHukum yang didirikanmenuruthukum Indonesia, danberkedudukandi Indonesia. ADA 3 MACAM TANAH YANG DIBERIKAN HGB • HGB yang diberikandaritanahnegara • HGB yang diberikandaritanahhakpengelolaan • GHB yang diberikandiatastanahhakmilik

16. DASAR HUKUM HGB HGB sesuaidenganasalhaknya, mempunyaidasarhukummasing-masingdanmempunyaikriteriasendiri-sendiri. HGB diatastanahnegaradapatditingkatkanmenjadihakmilikberdasarkankeputusanMenteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 1997 tentangperubahanhakmilikmenjadi HGB. sedangkan HGB diatashakmilikdapatditemukanpenjelasannyapasal 24 ayat (1),(2),(3) dan 24 PP Nomor 40 tahun 1996.

17. HGB DAPAT BERALIH Menurutpasal 35 aat (3), yang dipertegasoleh PP Nomor 40 Tahun 1996, khususnyapasal 34 ayat (2), karena : 1. Jualbeli 2. Tukarmenukar 3. Penyertaandalam modal 4. Hibah 5. Pewarisan

18. PEMBEBANAN HGB DENGAN HAK TANGGUNGAN Pasal 39 UUPA berbunyi,HGBdapatdijadikanjaminanutangdengandibebanihaktanggungan. UU No 4 Tahun 1996 TentangHakTanggunganpadapasal 4 menyatakanhakatastanah yang dapatdibebanihaktanggunganadalah: 1. HakMilik 2. HGU 3. HGB

19. HGB DAPAT HAPUS • Berakhirnyajangkawaktupemberiannya • TidakTerpenuhinyasyaratpemegangnya • Pencabutanhak • Penyerahansukarela • Diterlantarkan • Pemeganghaknyatidakmemenuhikewajibannya • Pemeganghaknyatidakmemenuhikewajibannyaberdasarkanperjanjianpemberianhaknya • PutusanPengadilan • Kemusnahantanahnya.

20. SIFAT DAN CIRI HAK GUNA BANGUNAN • Wajibdidaftarkan • Dapatberalihkepadaahliwaris • Dapatdialihkan • Jangkawaktunyaterbatas • Dapatdilepaskanolehpemilik HGB sehinggamenjaditanahnegara • Dapatdijadikanjaminanutangdenganhaktanggungan

21. HAK PAKAI

22. HAK PAKAI PENGERTIAN Hakpakaiadalahhakuntukmenggunakandanataumemunguthasildaritanah yang dikuasailangsungolehnegaraatautanahmilikorang lain yang memberiwewenangdankewajiban yang ditentukandalamkeputusanpemberiannyaolehpejabat yang berwenangmemberikannyaataudalamperjanjiandenganpemiliktanahnya yang bukanperjanjiansewa-menyewaataupengelolaantanah, segalasesuatuasaltidakbertentangandenganjiwadanketentuanUndang-undang

23. HAK PAKAI adalahhak-haklainnyaatastanah yang tidakmungkindiberikandengan status hakatastanahdalambentukhakmilik,HGB,HGU (penjelasanpasal 41 dan 42 UUPA) PERKATAAN “menggunakan” dalamhakpakaimenunjukpadapengertiandigunakanuntukMendirikanbangunan PERKATAAN “memunguthasil” MenunjukkepadaPertanian, perikanan, peternakan,danperkebunan

24. SIFAT DAN CIRI HAK PAKAI • Wajibdidaftarkan • Dapatdialihkan • DapatdiberikandenganCuma-Cumadenganpembayaran/pemberianjasaberupaapapun • DapatdilepaskanolehpemilikHakpakai • Dapatdijadikanjaminanutangdenganfidusia

25. HAK SEWA

26. HAK SEWA PENGERTIAN Haksewaadaduamacam • Haksewa u bangunan (pasal 44-45 UUPA) • Haksewatanahpertanian (pasal 53 UUPA akandihapus/sementara) Pasal 44 ayat (1) UUPA, seseorangataubadanhukummempunyaihaksewaatastanah, apabilaiaberhakuntukmempergunakantanahmilikorang lain untukkeperluanbangunandenganmembayarkepadapemiliknyasejumlahuangsebagaisewa. Pasal 53 • Hak-hak yang sifatnyasementarasebagai yang dimaksuddalampasal 16 ayat (1) huruf h, ialahhakgadai, hakusahabagihasil, hakmenumpang dan hak sewa tanah pertanian diatur untuk membatasi sifat-sifatnyayang bertentangandenganUndang-undanginidanhakhaktersebutdiusahakanhapusnyadidalamwaktu yang singkat. (2) Ketentuandalampasal 52 ayat (2) dan (3) berlakuterhadapperaturan-peraturanyang dimaksuddalamayat (1) pasalini.

27. RUMUSAN PENGERTIAN HAK SEWA • Mempergunakantanahmilikorang lain • Adanyapembayaranuangsewa • Harusmemenuhisyaratsyahnyasuatuperjanjianpasal 1320 KUHPerdata.

28. SIFAT DAN CIRI HAK PAKAI • Tidakperludidaftarkan • Cukupdenganperjanjian yang dituangkandiatasaktadibawahtanganatauaktaotentik • Bersifatpribadi • Tidakdapatdialihkantanpaizinpemiliknya • Dapatdiperjanjikan • Tidakterputusbilahakmilikdialihkan • Dapatdilepaskan • Tidakdapatdijadikanjaminandenganhaktanggungan

29. HAK HAK LAIN

30. 1. HAK GADAI pasal 53 UUPA Hakgadaiatastanahsepertiterdapatpadapasal 7 UU nomor 56 PrpTahun 1960 “Tanah tanahpertanian yang sudahdigadaikanselama 7 tahunataulebihharusdikembalikankepadaempunyatanpakewajibanuntukmembayartebusanapapun”.

31. SIFAT DAN CIRI HAK GADAI • Jangkawaktunyaterbatas • Hakmenebusdapatberalihkepadaahliwaris • Tidakberakhirkarenameninggalnyapemeganggadai.

32. 2. HAK BAGI HASIL PENGERTIAN Hakatastanah yang dimilikiolehpemiliktanahkarenapengelolaansebidangtanahpertanianolehpihak lain yang jumlahnyaditentukanataskesepakatanpadapihakdarihasil yang diperoleh. Undang-Undang No 2 Tahun 1960 tentangperjanjianbagihasil.

33. 3. HAK SEWA TANAH PERTANIAN PENGERTIAN Pemiliktanahpertanianmenyerahkanpengelolaannyakepadapihak lain setelahadaperjanjiansewaatastanahdimaksud.

34. 4. HAK MENUMPANG DASAR HUKUM Pasal 53 UUPA PENGERTIAN Hak yang memberiwewenangkepadaseseoranguntukmendirikandanmenempatirumahdiatastanahpekaranganorang lain (magersari: bukanpekarangan) SIFAT DAN CIRI • Hak yang sangatlemah • Tidakadapembayaransewa • Jikapemiliktanahmemerlukantanahnyahaktersebuthapus • Turuntemurun • Tidakdapatdialihkan

35. 5. HAK PENGELOLAAN DASAR HUKUM (Halaman 578 Budi Harsono) PENGERTIAN Hakmenguasaidarinegara yang kewenanganpelaksanaannyasebagiandilimpahkankepadapemegangnya

36. SUBYEK HAK PENGELOLAAN Pasal 67 PMNA/KABPN Nomor 9 Tahun 1999 adalahinstansipemerintah, pemerintahandaerah, BUMN(perserodanPerum BUMN Daerah, PT Persero, Badanotoritadanbadan-badanhukumpemerintah).

37. SemogaBermanfaat M. HamidiMasykur