Xavier O. Larreátegui Maldonado Maestría de Finanzas Empresariales (MFE VII) Octubre 2012

1. ESCUELA POLITÉCNICA DEL EJÉRCITO Análisis sobre la continuidad e impacto de la estrategia institucional de Titularización de Cartera Hipotecaria dentro de Mutualista Pichincha Xavier O. Larreátegui Maldonado Maestría de Finanzas Empresariales (MFE VII) Octubre 2012

2. ANTECEDENTES Alcanzar buenos niveles de rentabilidad y liquidez, y poder mantener un equilibrio entre estas dos variables es fundamental dentro de cualquier institución financiera y más aún dentro de una mutualista, institución que por su naturaleza tiene importantes limitaciones para incrementar capital lo cual se convierte en un punto crítico cuando se enfrentan épocas de crisis o simplemente cuando se desea emprender nuevos proyectos de la empresa. Por ese motivo, dentro de una institución financiera es fundamental revisar periódicamente las estrategias adoptadas y evaluar su continuidad.

3. OBJETIVOS Determinar si la estrategia institucional de Mutualista Pichincha de titularizar cartera hipotecaria de vivienda tiene un costo / beneficio favorable para la institución en la coyuntura actual. • Analizar el impacto que tuvieron los procesos de titularización anteriormenteefectuados en Mutualista Pichincha. • Analizar los niveles de liquidez y rentabilidad que ha tenido Mutualista Pichincha derivados de los activos financieros que intervienen en procesos de titularización. • Evaluar el impacto que tendría el efectuar un nuevo proceso de titularización de cartera de vivienda dentro de la empresa.

4. MUTUALISTA PICHINCHA En la década de los 60s un grupo de ciudadanos encabezados por el Doctor Roque Bustamante Cárdenas, basados en el decreto Ley de Emergencia N° 23 publicado el 23 de Mayo de 1961, conformó y fundó Mutualista Pichincha, entidad privada que en sus inicios operó rigiéndose a la Ley del Banco Ecuatoriano de la Vivienda y Mutualistas. • El Doctor José María Velasco Ibarra, Presidente de la República del Ecuador de ese momento, además de haber sido el autor del mencionado decreto, también fue el primer cliente en aperturar una cuenta de ahorros en la institución, confirmando así su intención de incentivar la creación de un sistema mutual que contribuya al financiamiento y adquisición de vivienda dentro del país. Mutualista Pichincha inicia su atención al público en Noviembre del año 1961.

5. MUTUALISTA PICHINCHA Marco Regulatorio: Ley General de Instituciones del Sistema Financiero • Reglamento de la Ley General de • Instituciones del Sistema Financiero • Superintendencia de Bancos y Seguros • del Ecuador (SBS) • Banco Central del Ecuador (BCE) • Cobertura Geográfica:

6. SISTEMA FINANCIERO Crecimiento Anual Promedio: 49% Crecimiento Anual Promedio: 33% Crecimiento Anual Promedio: 53%

7. SISTEMA FINANCIERO

8. SECTOR INMOBILIARIO El sector de la construcción dentro del PIB ha ganado participación frente a otros componentes del mismo. La construcción ha venido creciendo en los últimos años, alcanzando en el 2011 incluso un incremento del 25.8% con respecto al año 2010.

9. CARTERA DE VIVIENDA - SISTEMA FINANCIERO En los últimos diez años, las instituciones financieras que han tenido un mayor porcentaje de crecimiento han sido las cooperativas con un 22%, seguidos por los bancos con un 14% y las mutualistas con un 13%. Con respecto al Total de Activos, los bancos participan con un 70.2%, las cooperativas con un 9.4% y las mutualistas con un 1.5%. Siendo las cooperativas quienes han tenido el mayor crecimiento en los últimos 5 años.

10. ORIGINACIÓN DE CARTERA DE VIVIENDA En el año 2011 el BIESS originó aproximadamente $ 740 millones. Por su parte, el resto del Sistema Financiero estuvo cerca de los $ 700 millones, frente a los aproximadamente $ 690 millones alcanzados en el 2010. En el presente año el BIESS tiene alrededor del 55% de participación en colocación de cartera de Vivienda.

11. ESTRUCTURA FINANCIERA MUTUALISTA PICHINCHA Históricamente el porcentaje de participación del Patrimonio ha estado entre el 7% y 8% . Por la naturaleza de la empresa, la Cartera de Créditos supera el 64% del Total de Activos lo cual confirma la importancia de su manejo.

12. ESTRUCTURA FINANCIERA MUTUALISTA PICHINCHA Acorde a las características de una Intermediario Financiera, el principal pasivo en su balance son las Obligaciones con el Público. En Mutualista Pichincha superan el 92%. Las Reservas son el componente principal de su Patrimonio (86%), seguido por los Resultados del ejercicio que finalmente se convertirán en Reservas. No existe presencia de Capital Social.

13. ESTRUCTURA FINANCIERA MUTUALISTA PICHINCHA La principal fuente de ingresos de la Institución son los Intereses Ganados, representan casi un 60% de sus Ingresos Totales. El mayor volumen de gastos de la empresa provienen de sus Gastos de Operación, seguidos por los Intereses Pagados derivados de sus diferentes fuentes de fondeo tradicional.

14. ESQUEMA DE TITULARIZACIÓN MECANISMOS DE GARANTÍA • - Subordinación de la Emisión - Exceso de Flujo de Fondos • - Sobrecolaterización - Sustitución de Activos • - Garantía Bancaria o Póliza de Seguro - Fideicomiso de Garantía

15. EMISIONES DE TITULARIZACIÓN DE MUTUALISTA PICHINCHA • Calidad de la Cartera Titularizada • Mecanismos de Garantía

16. COSTO DE LAS CAPTACIONES DE MUTUALISTA PICHINCHA Mutualista Pichincha dentro de sus Captaciones tiene Depósitos de Ahorro y Depósitos a Plazo, mismos que los obtiene de sus depositantes y por los cuales reconoce una tasa de rendimiento que se convierte en el costo de fondeo de la institución. Depósitos de Ahorro: 1,10% Depósitos A Plazo: 5,45 % Costo promedio ponderado de captaciones con el público: 3,02 %. TPP de títulos valores de la última emisión de Titularización: 6.33% Tasa de Otra IFI: 9,00%.

17. IMPACTO PROCESOS DE TITULARIZACIÓN MUTUALISTA PICHINCHA

18. IMPACTO EN MUTUALISTA PICHINCHA Promedio Anual: ANTES: USD 36.2 millones DESPUÉS: USD 54.5 millones Incremento de más del 50% de cartera entre los dos períodos analizados. Mutualista Pichincha no puede incrementar sus activos (entre los que está la cartera de créditos) en una proporción mayor a la que le permite su Patrimonio Técnico. Desde el año 2005 hasta el 2011 Mutualista Pichincha hubiera tenido que dejar de tener en sus libros o en su administración desde 25 millones a 114 millones de dólares en cartera para así poder cumplir el índice mínimo legal de Patrimonio Técnico.

19. IMPACTO EN MUTUALISTA PICHINCHA Crecimiento Fondos Disponibles menor al Crecimiento de Activos, a diferencia del resto del Sistema. Colocados en Inversiones con mayor Rentabilidad y facilidad de convertirse en activos líquidos conforme a las necesidades. ANTES: Comportamiento similar al del Sistema Financiero. DESPUÉS: Comportamiento cíclico. Se incrementa con titularizaciones, se reduce conforme las necesidades de liquidez.

20. IMPACTO EN MUTUALISTA PICHINCHA - Intereses de cartera se mantienen crecientes a pesar de las titularizaciones. - Fondos generados son reinvertidos en más cartera. Promedio Anual: ANTES: USD 10.9 millones DESPUÉS: USD 21.1 millones

21. IMPACTO EN MUTUALISTA PICHINCHA Exentos del pago al Impuesto a la Renta por lo que el rendimiento se puede incrementar hasta un 33.33% sobre los intereses que sí son gravados. Durante el tiempo que permanecen en sus libros, estos títulos valores generan intereses. En parte ayudan a compensar los intereses de cartera que la entidad deja de percibir hasta que los fondos sean nuevamente colocados en cartera. Promedio Anual: ANTES: USD 1.0 millón DESPUÉS: USD 2.5 millones - USD 3.4 millones (Efecto Tributario).

22. IMPACTO EN MUTUALISTA PICHINCHA Desde que se iniciaron los procesos de Titularización se han generado más de $ 12 millones (promedio de $ 1.5 millones anuales) por este concepto. Adicionalmente, Mutualista Pichincha es el Administrador de esta cartera, lo cual ha originado un promedio anual de ingresos adicionales por alrededor de $ 1.1 millones.

23. IMPACTO DE UNA NUEVA TITULARIZACIÓN DE CARTERA DE VIVIENDA EN MUTUALISTA PICHINCHA

24. FLUJO TITULARIZACIÓN Se proyectaron flujos que consideran todas las cuentas de resultados que intervienen en un proceso de titularización. Se incluye el efecto tributario que tienen los títulos valores derivados de estos procesos. Se realiza el cálculo del Valor Actual Neto de los Flujos.

25. FLUJO SIN TITULARIZACIÓN (Miles de Dólares) El flujo de intereses de la cartera es alto y representa un aporte importante a las utilidades de la empresa motivo por el cual es fundamental compararlo con el flujo resultante del proceso de titularización.

26. FLUJO DE LA TITULARIZACIÓN (Miles de Dólares)

27. FLUJO CONSOLIDADO CON TITULARIZACIÓN (Miles de Dólares)

28. IMPACTO EN PATRIMONIO TÉCNICO

29. PATRIMONIO TÉCNICO El Patrimonio Técnico es punto altamente sensible dentro de Mutualista Pichincha, debido a las limitaciones para incrementar patrimonio que tienen las mutualistas. • Dependiendo el nivel de utilidades que se generen, la entidad puede incrementar su activo en una mayor o menor proporción dependiendo del tipo de activo y su ponderación de riesgo. • Es fundamental analizar el nivel de crecimiento de activos que la institución podría sobrellevar sin la liberación de activos que implica efectuar un proceso de titularización . • Actualmente el Índice Mínimo Legal de Patrimonio Técnico es del 9.00%.

30. PATRIMONIO TÉCNICO SIN TITULARIZACIÓN Mutualista Pichincha reduciría paulatinamente su Índice de Patrimonio Técnico. Genera peligro y le resta capacidad de reacción frente a situaciones inesperadas.

31. PATRIMONIO TÉCNICO CON TITULARIZACIÓN El Índice de Patrimonio Técnico tiene un incremento importante al momento de efectuarse la titularización.

32. PATRIMONIO TÉCNICO Para sostener el volumen de cartera que Mutualista Pichincha ha originado y titularizado debería tener en Patrimonio Técnico casi 6.4 millones de dólares adicionales (más del 21% de su Patrimonio Técnico actual) y equivale a la suma de la utilidad del ejercicio de los últimos 4 años.

33. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES • El sector de la construcción ha tenido un crecimiento importante en los últimos años, especialmente en el año 2011 donde crece alrededor de un 25%. • Mutualista Pichincha cumple un rol importante dentro del financiamiento de vivienda pues es el tercer originador de cartera de vivienda más grande del país, ubicándose tan solo por detrás del BIESS y Banco Pichincha. • La titularización ha transformado activos de largo plazo en activos líquidos que le han permitido enfrentar épocas de crisis de liquidez o corridas de fondos que se han dado en el Sistema Financiero, además de hacer frente a regulaciones que los Organismos de Control puedan adoptar. • La tasas de interés que pagan los títulos valores son superiores a las tasas de las captaciones pero son menores al costo que tienen los préstamos con otras instituciones financieras privadas.

34. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Comparando los períodos en que Mutualista Pichincha no utilizaba la estrategia de titularización y los períodos en los que empezó a hacerlo, la institución incrementó su cartera total, además de sus ingresos por intereses ganados en crédito e inversiones, entre otras fuentes de ingreso de la institución. Estos ingresos compensan los ingresos que se dejan de percibir al ceder la cartera. Para colocar crédito, una institución financiera no solo depende de las oportunidades de negocio que tenga sino también de la limitación de su Patrimonio Técnico, particular que se acentúa aún más en las mutualistas donde han existido ya sea restricciones o importantes limitaciones para incrementar su patrimonio. Es conveniente realizar una nueva titularización para Mutualista Pichincha pues le proporciona la liquidez que necesita y le genera un nivel importante de ingresos que le permite seguir creciendo.

35. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Con respecto al Patrimonio Técnico, una nueva titularización de cartera libera su requerimiento de Patrimonio Técnico y permite que se siga colocando más cartera sin tener que restringir el crédito. Es importante mantener los títulos valores generados con la titularización en sus libros y negociarlos solamente cuando efectivamente tenga necesidades de liquidez u oportunidades de inversión, es decir, mantener estos fondos en un activo productivo (títulos valores o nueva cartera de créditos) y no convertirlos en activos improductivos. El hecho de volver a invertir estos fondos en nueva cartera crea un Círculo Virtuoso que utiliza la propia cartera como fuente de fondeo para originar más cartera y permite seguir percibiendo los intereses derivados de la misma.

36. MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN