Kommunal eiendomsvirksomhet

1. Kommunal eiendomsvirksomhet En innføring for politikere Forum for Offentlige Bygg og Eiendommer

2. VELKOMMEN SOM EIER ! • Kommunen trenger egnede lokaler • for å drive sin virksomhet • Kommunestyret tar over eiendommene etter foregående kommunestyre. • Kommunestyret bestemmer hva som skal bygges • Kommunestyret bestemmer hvordan eiendommene skal vedlikeholdes og forvaltes • Kommunestyret gir eiendommene videre til neste kommunestyre • Kommunene er i dag betydelige eiere av bygninger og grunneiendommer

3. Hva eier innbyggerne ? Hvilken verdi har eiendommene ?

4. Eiendommene og deres verdi I en gjennomsnittlig kommune eier innbyggerne : 5 kvm bygg (Sum skoler, barnehager, sykehjem, kultur/ idrettsbygg, administrasjonsbygg m.m. delt på antall innbyggere) Det vil si 50.000 kvm i en kommune med 10.000 innb.I tillegg kommer grunneiendommene. Hva eier din kommune ? GJENANSKAFFELSESVERDIEN FOR BYGNINGENE :20.000 kr pr kvm x 50.000 kvm = 1 mrd kr SALGSVERDIEN – Avhenger av leieprisen i det lokale eiendomsmarkedet ? Hva eier innbyggerne ? Hvilken verdi har eiendommene ?

5. Kommunestyret bestemmer hva som skal bygges og hvor mye det skal koste. Med det har man også bestemt fremtidige kostnader til forvaltning drift og vedlikehold.

6. Hver kvm koster mer enn 1000 kr pr år : Kapital 500 kr Forvaltning 50 kr Vaktmester 50 kr Energi 100 kr Renhold 150 kr Vedlikehold 100 kr Utvikling 150 kr Sum 1100 kr

7. Kapital 500Et nytt bygg koster 1500 kr pr kvm pr år i renter og avdrag med en nybyggkostnad på 20.000 kr pr kvm. Et gammelt bygg kunne vært solgt og pengene satt i banken. Kapitalkostnaden er tap av renteinntekter. Hva ville din kommune hatt i renteinntekter hvis eiendommene ble solgt og pengene satt i banken ? Kommunens gjennomsnittlige kapitalkostnad for gamle og nye bygg er her anslått til 500 kr. pr. kvm. Hver kvm koster mer enn 1000 kr pr år : • Forvaltning 50Kommunestyret må som eier sørge for en forsvarlig forvaltning (administrasjon) av kommunens eiendommer. Det vil si : • holde oversikt over eiendommene og deres tilstand, • sørge for forsikring og finansiering • gjennomføre innkjøp • ivareta kommunens interesser som grunneier • sørge for en forsvarlig drift med vaktmestertjeneste og renhold • planlegge og gjennomføre vedlikehold • gjennomføre utbygging og rehabilitering osv. • en forsvarlig forvaltning koster 50 kr pr m2 Vaktmester50Kommunene bruker i dag ca 50 kr pr kvm pr år til vaktmester. Hvor mange kroner pr kvm bruker din kommune på vaktmestertjenesten ? Vaktmesteren blir « dratt » i flere retninger. Brukerne ønsker mest mulig hjelp i institusjonsdriften, mens eiendomsforvaltningen ønsker mest mulig teknisk drift og vedlikehold. Hvem styrer vaktmesterene i din kommune ? Kommunestyret bestemmer hvor vaktmesterne skal være ansatt, hos brukerne eller i eiendomstjenesten. Renhold 150Renhold er viktig og nødvendig og vanskelig å gjøre billig uten at det går ut over kvaliteten. Renholdskostnaden varierer mye mellom typer av bygg og bruksintensiteten. I barnehagene er renholdskostnader på 2-300 kr. pr kvm ikke uvanlig. For sykehjem og skoler ligger renholdskostnaden mellom 100 og 200 kr. pr. kvm. Energi 100Energikostnaden har økt betraktelig i de senere år, og ser ut til å fortsette å øke. Noen typer bygg er mer energikrevende enn andre. Med energiøkonomisering kan kostnaden reduseres. Hva gjør din kommune for å spare energi ? Vedlikehold 100Norske kommuner bruker normalt lite til løpende vedlikehold og mye til å ta igjen forsømt vedlikehold. Det er lite lønnsomt. Private eiendomsbesittere bruker mer enn 100 kr. pr. kvm årlig til å vedlikeholde sine eiendommer. Det er ikke noen åpenbare grunner til at kommuner skal klare å vedlikeholde sine eiendommer vesentlig rimeligere enn private. Utvikling 150Arealbehovene endrer seg over tid og bygningene må bygges om flere ganger i bygningens livstid. Større ombygginger og påbygginger må normalt tas over investeringsbudsjettet, og beslutningen tas av kommunestyret. I denne sammenheng er kommunens kostnader knyttet til ombygginger og påbygginger av sine eiendommrer anslått til 150 kr. pr. kvm pr år. Hva koster det å huse en kommune ?

8. Innbyggerne betaler med dette mer enn 1000 kr pr kvm pr år for å huse kommunens virksomhet. Det vil si 50 mill kr pr år for en kommune med 10.000 innbyggere og 5 kvm pr innbyger. Hvor mye bruker din kommune ? Hvor stor del av din kommunes budsjett går med ?

9. En eier skal tenke langsiktig Et eksempel

10. Bygging og utvikling av skole : År Bakgrunn Kommunestyrevedtak 1969 Byggefelt Bygge skolen 1976 Flere elever Utvide skolen 1987 HMS -forskrifter Nytt ventilasjonssystem 1993 SFO Bygge på skolen 1997 L97 Bygge om skolen 2003 Forfall Rehabilitere skolen 2008 @-læring tar over Skolen bygges om ? 2015 Kapitalbehov Salg til eiendomsselskap ? • KOMMUNESTYRETS SJEKKLISTE FØR VEDTAK : • Kan bygningen ominnredes på en enkel måte uten å gjennomføre kostbare ombygginger ? • Er materialbruk og løsninger varige slik at kommunen ikke bruker unødvendig ressurser til reparasjoner og vedlikehold ? • Kan bygningen brukes til andre formål når dagens bruk opphører ? • Kan nedlagte verdier realiseres ved fremtidig salg ? En eier skal tenke langsiktig. Et eksempel

11. 10 kvm pr elev = 20.000 kr pr år 30 kvm pr elev = 60.000 kr pr år i huskostnad for nybygg Hvor stor skole skal vi bygge ? Hver prikk er gjennomsnittlig areal pr. elev i en kommune. Basert på arealoppgaver fra 100 kommuner. (FOBE)

12. 50 kvm = 100.000 kr pr plass pr år 100 kvm = 200.000 kr pr plass pr år i huskostnad for nybygg Hvor stort alders/sykehjem skal vi bygge ? Hver prikk representerer areal pr. bruker i en kommune Basert på arealoppgaver fra 100 kommuner. (FOBE)

13. Kommunestyret bestemmer hva kommunen skal gjøre selv med egne ansatte og hva man skal kjøpe av varer og tjenester.

14. Kommunestyret kan vedta at hele eller deler av forvaltningen skal utføres av private firma. Eier Utbygging FinansForsikring Vedlikehold Energi Forvalter Service Drift Rådgivning

15. Kommunestyret kan vedta at hele eller deler av forvaltningen skal utføres av private firma. Eier Alt kan kjøpes, men noen må kjøpe for kommunen ! Jo mer som kjøpes jo mer ressurser må kommunen ha til bestilling, oppfølging og kontroll av at leveranser er i henhold til kontrakt / avtale. Hva som er en fornuftig ballanse mellom egenregi og kjøp av tjenester må den enkelte kommune finne ut av.

16. Private produksjonsbedrifter skiller eiendommene ut i egne eiendoms-selskaper som driver forretningsmessig. For mange er eiendom blitt en viktig inntektskilde. Attraktive eiendommer kan utvikles for salg. Ved opprettelse av AS kan man få inn ny kapital. Noen kommuner oppretter kommunale eiendomsbedrifter

17. Styre Styre Kommunal eiendomsdriftKF eller AS Utfører vaktmestertjenester, renhold, park/utomhus, vedlikehold m.m. på oppdrag . Kommunalt eiendoms-selskapKF eller AS Kjøper, selgerforvalter, bygger ut ogleier ut til eiendommene til kommunaleleietakere Noen kommuner velger å legge driftspersonellet til eiendomsselskapet og lager en kommunal bedrift.

18. Utskilling av eiendomsdriften er et naturlig steg i retning av konkurranseutsetting. Opprettelse av kommunalt eiendomsselskap er et steg i retning av en markedsorientert kommunal eiendomsvirksomhet. Kommunestyret bestemmer.

19. Oppsummering Kommunestyret må spørre • Har vi fornuftige bygg for brukerne ? • Kan vi utnytte arealene bedre ? • Kan vi unngå å bygge nytt ? • Har vi et forsvarlig vedlikehold ? • Har vi en fornuftig ballanse mellom egne ressurser og kjøp av tjenester ? LYKKE TIL MED EIERSKAPET Forum for Offentlige Bygg og Eiendommer