S ociedades de Investimento Imobiliário

Conferência Sociedades de Investimento Imobiliário Fundos Imobiliários ou Sociedades Comerciais? Decreto-Lei n.º 71/2010, de 18 de Junho • Avaliação do novo regime jurídico das SIIMO • Questões relativas à integração sistemática do regime das SIIMO no RJFII

Questão fundamental Sociedades de Investimento Imobiliário Fundos Imobiliários ou Sociedades Comerciais? • Preâmbulo do decreto-lei n.º 71/2010: As vantagens podem residir “na maior intervenção admitida aos accionistas no funcionamento dos FII sob a forma societária do que nos fundos contratuais”. • Art. 1.º do decreto-lei n.º 71/2010: “O presente decreto-lei tem como objecto estabelecer os regimes jurídicos (…) dos fundos de investimento imobiliário sob forma societária”.

Regime legal das SIIMO • A constituição e o funcionamento das SIIMO, regem-se pelo presente decreto-lei com as especificidades do presente título / capítulo VII (art. 58-A); • As SIIMO regem-se, ainda, pelo disposto no CSC, salvo quando as respectivas normas se mostrem incompatíveis com a natureza e objecto específico destas sociedades ou com o disposto no presente decreto-lei , designadamente: • a) Capital social e amortização de acções; • b) Constituição de reservas; • c) Distribuição de dividendos; • d) Prestação de contas; • e) Fusão e cisão de sociedades; • f) Regime de aquisição tendente ao domínio total;

Regime legal das SIIMO R:Sim • Perguntas: • Para além do disposto no Cap. VII (arts. 58.º-A a 58.º-P) introduzido no RJFII é aplicável, ainda, (directamente) às SIIMO o disposto no CSC? • As normas / especificidades do Cap. VII introduzidas no RJFII podem ser entendidas como “legislação especial” para efeitos do disposto no n.º 4 do artigo 2.º? • No que respeita às SIIMO, a competência da CMVM quanto a elaboração de regulamentos está limitada às matérias previstas nas novas alíneas do art. 60.º (critérios de dispersão das acções das SIIMO e conteúdo do contrato de sociedade)? R:Sim Conceitos: Capital e amortização de acções / reservas / distribuição de resultados / prestação de contas / fusão e cisão R:Sim

Noção / Natureza FII Instituições de investimento colectivo sem personalidade jurídica, que constituem patrimónios autónomos geridos por terceiros (sociedades gestoras). SIIMO Instituições de investimento colectivo com personalidade jurídica, cujos activos são detidos pela própria sociedade em regime de propriedade e geridos a título fiduciário.

Noção / Natureza Conceitos: Fundos / organismos de investimento colectivo / personalidade jurídica património autónomo / gestão fiduciária / regime de propriedade Pergunta: O regime de propriedade das SIIMO é o mesmo de qualquer sociedade comercial, sendo que o dos FII está qualificado no art. 2.º do RJFII como património autónomo pertencente em regime especial de comunhão a uma pluralidade de pessoas, que não respondem, em caso algum, pelas dívidas destes ou das entidades que asseguram a sua gestão (sociedades gestoras)? R:Sim

Denominação / Espécie • SIIMO • - Forma societária / contratual • - Sociedades anónimas SICAVI e SICAFI • Capital variável e capital fixo • - SIIMO com o regime dos FIAH • FII • Forma institucional / contratual • - Fundos abertos, fechados e mistos • - Capital aberto e capital fechado • - FIAH como tipo especial

Denominação / Espécie Pergunta: Foram criadas fora do quadro legal típico (CSC) dois novos tipos de sociedades comerciais (SICAVI e SICAVI), com regime específico? Conceitos: Capital variável e fixo / forma institucional / forma societária / denominação / espécies/ FII abertos – SICAVI e FII fechados -SICAFI, regime dos FIAH R:Sim

UP's / Acções • FII • Divididos em partes de conteúdo idêntico, denominadas UP's; • As UP's com o mesmo conteúdo constituem uma categoria autónoma; • Possibilidade de emissão de UP's com direitos ou características especiais, designadamente, quanto ao grau de preferência no pagamento dos rendimentos, reembolso do seu valor ou pagamento do saldo de liquidação. • SIIMO • - Divididas em acções nominativas de conteúdo idêntico, representativas do seu capital social, sem valor nominal; • Aplica-se o regime das UP's, nomeadamente, no que respeita à sua emissão, avaliação e comercialização; • É ainda aplicável, em tudo o que não se mostre incompatível com o regime das UP's, o regime das acções previsto no CSC e demais legislação societária.

UP's / Acções Pergunta: As acções nominativas das SIIMO estão sujeitas ao regime jurídico integral das UP's (emissão, avaliação e comercialização), incluindo o relativo a UP's / acções com direitos ou categorias especiais? Conceitos: Unidades de participação / acções nominativas / direitos ou características especiais / emissão e avaliação de acções R:Sim

Capital social • SIIMO • O capital social mínimo das SIIMO é de € 375.000,00; • O capital social das SICAVI corresponde, em cada momento, ao VLG do seu património, variando em função das subscrições e resgates; • O capital social das SICAFI é definido no momento da constituição da sociedade, nos termos do CSC, sujeito a alterações por via de aumentos e reduções de capital; • As SIIMO autogeridas estão sujeitas, com as devidas adaptações, ao regime dos fundos próprios das sociedades gestoras (art. 10.º do RJFII); • FII • - Como patrimónios autónomos os FII não têm capital social mínimo, mas no Plano de Contas (classe 6 – capital) serão incluídas todas as contas que, conjuntamente com o resultado líquido do período, permitam evidenciar o VLG do fundo; • Os fundos próprios das sociedades gestoras devem corresponder a uma percentagem mínima do VLG dos fundos administrados (art. 10.º RJFII): até €75M – 0,5 % e no excedente – 0,1 %; • O VLG de um FII não pode ser inferior a €5M (art. 20.º, n.º 8 b), do RJFII) e a cotação das UP´s de cada fundo é o resultante da divisão do VLGF pelo número de UP´s em circulação.

Capital social • FII • - Como patrimónios autónomos os FII não têm capital social mínimo, mas no Plano de Contas (classe 6 – capital) serão incluídas todas as contas que, conjuntamente com o resultado líquido do período, permitam evidenciar o VLG do fundo; • Os fundos próprios das sociedades gestoras devem corresponder a uma percentagem mínima do VLG dos fundos administrados (art. 10.º RJFII): até €75M – 0,5 % e no excedente – 0,1 %; • O VLG de um FII não pode ser inferior a €5M (art. 20.º, n.º 8 b), do RJFII) e a cotação das UP´s de cada fundo é o resultante da divisão do VLGF pelo número de UP´s em circulação. • SIIMO • As SIIMO adoptam medidas para que o VLG do seu património não seja inferior a €5M; • As SIIMO devem proceder à redução do capital para o VLG do património sempre que este seja inferior aos €5M fixados no n.º 4 do art. 58.º-E; • Se no prazo de 6 meses a SIIMO não regularizar a situação, deve proceder-se, caso isso viole o limite mínimo previsto no n.º1 do art. 58.º-E, à liquidação da sociedade.

Capital social Conceitos: Capital social / VLG do património / subscrições e resgates / fundos próprios / aumento e redução de capital / liquidação da sociedade Pergunta: Como entender a referência ao capital social mínimo das SIIMO (€ 375.000,00): será lapso ou o montante mínimo de €5M (VLG do património) deve ser atingido no prazo máximo (12 meses) e mantido em permanência, sob pena de liquidação da SIIMO? R:Sim

Subscrição e resgate • FII • A subscrição e o resgate são realizados de acordo com as condições definidas no regulamento de gestão do FII; • Os participantes dos fundos abertos podem exigir o resgate das UP's, mediante solicitação dirigida ao depositário, nos termos previstos no regulamento de gestão e dentro dos limites e condições definidos no Regulamento da CMVM; • A suspensão das subscrições / resgates está regulada no art. 37.º do RJFII que estabelece os respectivos critérios, procedimentos e consequências. • SIIMO • Nas SICAVI, as subscrições e resgates, salvo situações de suspensão, são livres e ocorrem a todo o tempo; • O capital social das SICAFI é definido no momento da constituição, com as eventuais alterações decorrentes do aumento e de redução de capital; • Às acções das SIIMO é aplicável, em tudo o que não seja incompatível com o regime das UP's, o regime previsto no CSC; • Os critérios de dispersão das acções de cada SIIMO devem ser aprovados pela CMVM (art. 60.º, alínea z), do RJFII).

Subscrição e resgate Subscrição e resgate Pergunta: Às acções das SIIMO é aplicável no que respeita à sua emissão, avaliação e comercialização, o regime jurídico das UP's (RJFII) e nas restantes vertentes (composição, aumento, redução, intangibilidade do capital social e amortização das acções) o CSC? Conceitos: Subscrição / resgate / regime das UP's / suspensão dos resgates e subscrições / critérios de dispersão R:Sim

Autorização e constituição • FII • Depende de autorização da CMVM (art. 20.º a 21.º - A do RJFII); • Considera-se constituído no momento em que a importância correspondente à 1ª subscrição for integrada no respectivo activo; • A autorização caduca se o FII não se constituir no prazo de 180 dias após a data de recepção da notificação da autorização. • SIIMO • Depende de autorização da CMVM (remissão do art. 58.º-G para os arts. 20.º a 21.º-A do RJFII); • Considera-se constituída na data do registo do respectivo contrato de sociedade que deve integrar um regulamento de gestão; • A autorização das SIIMO caduca se não for utilizada no prazo de 12 meses a contar da data da sua concessão.

Autorização e constituição Pergunta: Para além do acto de autorização da CMVM (aprovação do contrato social e do regulamento de gestão da SIIMO), é aplicável na íntegra o regime específico das sociedades comerciais (formalização do contrato, depósito do capital social, registo na CRC, etc.)? Conceitos: Autorização da CMVM / constituição / contrato de sociedade / registo comercial / caducidade R:Sim

Composição do património • FII • Para os fundos abertos, a composição do património encontra-se prevista no art. 38.º do RJFII; • Para os fundos fechados, a composição do património encontra-se prevista no art. 46.º do RJFII; • Aos fundos fechados de subscrição particular é aplicável o regime específico do art. 48.º do RJFII. • SIIMO • As SICAVI observam o regime dos fundos abertos e as SIVAFI o dos fundos fechados; • As SIIMO adoptam as medidas necessárias para que o VLG do seu património não desça a um valor inferior a €5M; • Ocorrendo a situação do VLG do património ser inferior a €5M, durante um período de 6 meses sem que haja regularização, deve proceder-se à liquidação da SIIMO.

Composição do património Pergunta: No que concerne à composição do património, existe uma equiparação plena entre o regime dos Fundos abertos - SICAVI e Fundos fechados – SICAFI, por via da mencionada remissão legal? Conceitos: Fundos fechados e abertos / composição do património / subscrição / VLG do património / liquidação da SIIMO R:Sim

Gestão / administração • FII • A administração é exercida, exclusiva e obrigatoriamente, por um entidade gestora, em representação dos participantes; • As funções da entidade gestora estão previstas expressamente no art. 9.º do RJFII, sendo exercidas no interesse exclusivo dos participantes; • A entidade gestora gere, administra e representa o FII, nos termos do RJFII e do seu regulamento de gestão. • SIIMO • Podem ser heterogeridas ou autogeridas, consoante designem ou não um terceira entidade para o exercício da respectiva gestão; • Às SIIMO autogeridas são aplicáveis os arts. 6.º a 11.º do RJFII (sociedades gestoras); • As SIIMO heterogeridas só podem designar para o exercício da respectiva gestão uma SG; • As relações entre a SIIMO heterogerida e a SG regem-se por contrato aprovado pela AG de accionistas ( n.º 5 do art. 58.º-I).

Gestão / administração Pergunta: Nas SIIMO heterogeridas os eventuais conflitos entre o CA da SIIMO e CA da SG são resolvidos em AG da SIIMO, mesmo que exista norma expressa no contrato aprovado pela AG em sentido contrário, prevalecendo as decisões do CA da SIIMO? Conceitos: Administração e representação / heterogestão e autogestão / funções e operações vedadas / relações entre SIIMO e SG R:Sim

Avaliação de imóveis e peritos FII • Os imóveis dos fundos devem ser avaliados nos termos do art. 29.º do RJFII e demais regulamentação aplicável; • O Regulamento n.º 8/2002 da CMVM estabelece as regras relativas à avaliação de imóveis e peritos avaliadores. • SIIMO • Considerando que, o funcionamento das SIIMO rege-se pelo “presente decreto-lei” (RJFII); • Admitindo o princípio de que o capital social das SIIMO deve corresponder ao VLG do seu património; • Face à natureza e finalidade das SIIMO, existe uma remissão tácita para o regime das avaliações e peritos avaliadores dos fundos.

Avaliação de imóveis e peritos Pergunta: No que concerne às avaliações de imóveis das SIIMO o regime é o aplicável aos FII, incluindo a regulamentação aprovada pela CMVM? Conceitos: Valor liquido global do património / avaliação de imóveis / peritos avaliadores R:Sim

Depositário FII SIIMO • Os valores mobiliários que constituam património dos FII devem ser confiados a um único Depositário; • As funções do Depositário estão previstas no art. 13.º do RJFII (mais amplas do que nas SIIMO), que é solidariamente responsável pelo cumprimento do regulamento de gestão, pelo depósito dos valores do fundo e satisfação dos pedidos de subscrição e resgates de UP´s. • A guarda dos activos das SIIMO deve ser confiado a um Depositário, nos termos dos arts. 12.º e 13.º do RJFII; • As funções do Depositário estão limitadas ao disposto no n.º 2 do art. 58.º-L; • Os documentos constitutivos das SIIMO definem as regras aplicáveis à substituição do Depositário, que devem assegurar a protecção dos accionistas.

Depositário Pergunta: Para além da guarda dos activos das SIIMO (valores mobiliários), as funções / competências do Depositário estão limitadas ao disposto no n.º 2 do art. 58.º-L, não sendo aplicável o disposto nos arts. 14.º a 16.ºdo RJFII (relações entre a SG e o Depositário)? Conceitos: Guarda de activos e valores mobiliários / funções do Depositário / substituição do Depositário / protecção dos accionistas R:Sim

Liquidação e partilha FII SIIMO • - Aplica-se o disposto nos arts. 33.º a 35.º do RJFII, com as especificidades especialmente previstas para cada tipo de fundo; • Existem regras e procedimentos específicos para a liquidação compulsiva dos FII (art. 35.º do RJFII); • Verificada a situação de insolvência no processo de liquidação, aplica-se o CIRE, dado não existir regime especial (art. 2.º n.º 2, alinea b), do CIRE). • Aplica-se o disposto nos arts. 33.º a 35.º do RJFII e, subsidiariamente, as regras de liquidação previstas no CSC (art. 58.º-P); • - Nem todos os procedimentos específicos para a liquidação compulsiva dos FII, previstos no art. 35.º do RJFII, são aplicáveis às SIIMO, por inexistência de capacidade de intervenção da CMVM; • Verificada a situação de insolvência no processo de liquidação, aplica-se o CIRE (art. 146.º, n.º 1 do CSC), dado não existir regime especial (art. 2.º n.º 2, alinea b), do CIRE).

Liquidação e partilha Pergunta: A CMVM tem competências especificas (capacidade de concretização), para além dos poderes de supervisão, nos procedimentos de liquidação / partilha compulsiva das SIIMO ? Conceitos: Liquidação / partilha / liquidação compulsiva / insolvência R:Não

Deveres e responsabilidades • FII • A SG e o Depositário respondem solidariamente perante os participantes; • A SG e o Depositário respondem solidariamente pelos prejuízos causados mencionados no n.º 2 do art. 15.º do RJFII; • As relações entre a SG e o Depositário são regidas por contrato escrito (art. 14.º do RJFII). • SIIMO • Os membros dos órgãos de administração e fiscalização das SIIMO respondem solidariamente entre si, perante os accionistas e perante a sociedade; • No caso das SIIMO total ou parcialmente heterogeridas, a SG, bem como os membros dos órgãos de administração e fiscalização, respondem solidariamente com os membros dos órgãos das SIIMO.

Deveres e responsabilidades Pergunta: Existe um alargamento (âmbito subjectivo e objectivo) dos limites da responsabilidade por parte dos intervenientes na gestão / fiscalização das SIIMO, em especial das heterogeridas? Conceitos: Responsabilidade solidária / cumprimento de obrigações / órgãos de administração e de fiscalização / cumprimento dos deveres legais R:Sim

Regime fiscal das SIIMO • A Lei do Orçamento de Estado para 2010 (Lei n.º 3-B/2010), consagrou o regime fiscal das SIIMO, por via da remissão para o regime fiscal dos FII, constante do EBF (arts. 22.º e 49.º). • Regra: sujeição a IRC, sendo o rendimento apurado tributado, no plano interno, a taxas variáveis e em função da sua natureza; • Rendimentos: são apurados e contabilizados em separado e os custos relevantes incorridos deduzidos aos mesmos; • Matéria colectável: o montante líquido apurado (rendimentos deduzidos dos custos reconhecidos fiscalmente) é taxado em função do tipo de rendimento (ex: rendimentos prediais, mais-valias e outros rendimentos);

Regime fiscal das SIIMO • Equiparação dos lucros das SIIMO aos rendimentos das UP's dos FII: o regime fiscal previsto no art. 22.º do EBF é directamente aplicável aos accionistas das SIIMO; • Impostos sobre o património: às SICAVI é aplicável o disposto no art. 49.º do EBF (isenção de IMI e IMT); • Extensão do regime: Às SIIMO é aplicável o regime dos FIAH, desde que verificados os respectivos pressupostos ( art. 102.º da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de Dezembro)

Regime fiscal das SIIMO R:Não R:Sim • Perguntas: • As SIIMO estão sujeitas ao regime financeiro (plano de contas) dos FII, previsto no art. 31.º do RJFII? • Nas SIIMO autogeridas, obrigações de prestação de informações (relatórios e contas) são, exclusivamente, as previstas no CSC? • Existe uma equiparação plena entre o regime fiscal de titulares de unidades de participação de FII e de acções de SIIMO (neutralidade fiscal)? • É viável a cumulação dos benefícios fiscais previstos nos arts. 22.º e 49.º do EBF com outros benefícios ou outros instrumentos de eficiência fiscal aplicáveis às sociedades comerciais? • As SIIMO podem beneficiar do regime fiscal relativo à aquisição de prédios para revenda (isenção de IMT e diferimento de início de tributação de IMI – art. 7.º do CIMT e 9.º, n.º 1, alíneas d) e e) do CIMI )? R:Sim R:Sim R:Sim

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